Un locataire ne peut pas se faire justice lui-même en suspendant le paiement des loyers

Un locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers au motif que le bailleur n’a pas réalisé des travaux dans le logement.

Après s’être plaints à plusieurs reprises auprès de leur bailleur de désordres affectant le logement loué, des locataires avaient décidé d’autorité d’interrompre le règlement des loyers. Faute d’avoir rempli leurs obligations, le bailleur leur avait alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.


Précision : une clause résolutoire est une clause qui prévoit la résiliation automatique d’un contrat en cas d’inexécution partielle ou totale d’une obligation (comme le paiement d’un loyer).

À leur tour, les locataires s’étaient opposés à ce commandement de payer et avaient demandé la condamnation du bailleur à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a rejeté la demande des locataires au motif qu’ils ne pouvaient pas suspendre le paiement des loyers sans demander préalablement en justice l’autorisation de les consigner. Car une suspension de paiement ne peut pas être justifiée par le seul fait que le bailleur n’était pas en mesure d’assurer la jouissance paisible de leur logement.


À noter : le locataire ne peut s’abstenir de payer son loyer que dans certains cas très limités. Il peut s’agir, par exemple, de la situation dans laquelle il est dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux ou de les utiliser conformément à la destination prévue par le bail (insalubrité, dégâts des eaux, système électrique défaillant…).


Cassation civile 3e, 5 octobre 2017, n° 16-19614


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Prélèvement à la source : tous les feux sont au vert !

Commandés par le gouvernement avant l’été, trois rapports vantent les mérites du dispositif du prélèvement à la source. Un dispositif qui doit entrer en vigueur le 1 janvier 2019.

Le gouvernement vient de transmettre au Parlement 3 rapports commandés avant l’été sur la mise en œuvre du prélèvement à la source. Plusieurs enseignements sont à tirer de ces documents. Tout d’abord, selon leurs auteurs, la mise en place du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 ne soulève pas de difficultés particulières pour les pouvoirs publics. Le risque principal étant lié à la mobilisation des collecteurs de l’impôt (principalement les entreprises) et leur capacité à être prêts pour l’échéance fixée.

Par ailleurs, l’un des rapports relève que cette réforme suscite toujours, de la part des entreprises et des contribuables, des craintes et des interrogations sur son bien-fondé. Il est donc recommandé aux pouvoirs publics de profiter du report de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source pour communiquer davantage sur l’intérêt du dispositif, alléger les modalités et les règles de gestion pour les collecteurs et sécuriser le déploiement de la réforme dans son nouveau calendrier.

Ensuite, quelques chiffres positifs nous sont communiqués : le coût de la réforme, 1,2 milliard d’euros comme évoqué au début de l’été, serait finalement moins important que prévu. La charge financière serait comprise entre 310 et 420 millions d’euros pour les entreprises et de 140 millions d’euros pour les services de l’État. Sachant que 70 % de cette charge financière des entreprises correspondrait aux coûts de formation du personnel, de programmation des logiciels de paie et de communication auprès des salariés.

Enfin, le rapport dédié à l’expérimentation du dispositif souligne les bons résultats obtenus. Dans une phase de test conduite entre juillet et septembre 2017, plus de 7 700 déclarations émises par les entreprises (déclaration sociale nominative et procédure PASRAU) ont été adressées à l’administration fiscale grâce à la participation de 537 collecteurs et 68 éditeurs de logiciels de paie. Après 3 mois de test, si de nombreuses anomalies et dysfonctionnements ont été détectés, la plupart ont été réglés.


Rapports d’évaluation de la réforme du prélèvement à la source


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Indice de référence des loyers

Le 1 janvier 2006, l’indice de référence des loyers s’est substitué à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Modifié par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, il correspond aujourd’hui à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Baux d’habitation

(Nouvel) Indice de référence des loyers * (base 100 au 4e trimestre 1998)
Niveau Évolution annuelle
2011 1er trim. 119,69 +1,60 %
2e trim. 120,31 +1,73 %
3e trim. 120,95 +1,90 %
4e trim. 121,68 +2,11 %
2012 1er trim. 122,37 +2,24 %
2e trim. 122,96 +2,20 %
3e trim. 123,55 +2,15 %
4e trim. 123,97 +1,88 %
2013 1er trim. 124,25 +1,54 %
2e trim. 124,44 +1,20 %
3e trim. 124,66 +0,9 %
4e trim. 124,83 +0,69 %
2014 1er trim. 125,00 +0,60 %
2e trim. 125,15 +0,57 %
3e trim. 125,24 +0,47 %
4e trim. 125,29 +0,37 %
2015 1er trim. 125,19 +0,15 %
2e trim. 125,25 +0,08 %
3e trim. 125,26 +0,02 %
4e trim. 125,28 -0,01 %
2016 1er trim. 125,26 +0,06 %
2e trim. 125,25 0,00 %
3e trim. 125,33 +0,06 %
4e trim. 125,50 +0,18 %
2017 1er trim. 125,90 +0,51 %
2e trim. 126,19 +0,75 %
3e trim. 126,46* +0,90 %
* Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.** Publié par l’insee le 12 octobre 2017.

Exemple de révision d’un loyer d’habitation :

Soit un bail d’habitation signé le 15 octobre 2016 pour un loyer mensuel de 1000 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le dernier indice à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est celui du dernier trimestre connu à la date de la signature du bail, soit le 3e trimestre 2016. Sa valeur est égale à 125,33.Au 15 octobre 2017, intervient la première révision du loyer. L’indice de référence des loyers du 3e trimestre 2017 est égal à 126,46. Il est en hausse de 0,90 % par rapport à celui du 3e trimestre de l’année précédente.
Le nouveau loyer sera au plus égal à :[(1000 x 126,46) / 125,33] = 1009 euros


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La Fédération Française de l’Assurance fait le point sur les assurances de personnes

En 2016, les assureurs ont collecté 133,9 milliards d’euros sur les contrats d’assurance-vie.

Comme chaque année, la Fédération Française de l’Assurance (FFA) a dressé un bilan sur la santé des assurances de personnes en 2016. Ce bilan 2016 nous apprend notamment que la collecte brute en assurance-vie (133,9 Mds€) a ralenti de 1,2 % par rapport à l’année précédente. Toutefois, les encours sur ces contrats ont progressé de 3,2 % en 2016 pour s’établir à 1 634,5 Mds€.

Par ailleurs, la FFA a porté une attention particulière sur les choix opérés par les assurés en matière d’investissement. Globalement, 27,2 Mds€ ont été investis en unités de compte, ce qui représente environ 20 % du montant total de la collecte 2016 en assurance-vie. Le reliquat étant investi dans les fameux fonds en euros.

Le point est également fait sur les chiffres liés au transfert Fourgous. Une procédure qui a permis de transformer 131 000 contrats d’assurance-vie en 2016 (2,5 millions d’assurances-vie depuis 2012). Étant précisé que les 5,2 Mds€ de capitaux transférés ont été réinvestis en unités de compte pour un montant de 1,6 Md€.


À noter : le transfert Fourgous est une procédure qui permet de transformer, sous conditions, une assurance-vie monosupport en multisupports. Sachant que cette procédure (gratuite) permet de conserver l’antériorité fiscale du contrat.

Du côté des contrats de préparation à la retraite, le Madelin a engrangé 2,7 Mds€ en 2016. Un chiffre qui est resté stable par rapport à 2015. Toutefois, le niveau des prestations versées aux assurés a augmenté de 7,4 %. Du mieux également sur le nombre de contrats souscrits en 2016 : +68 000 unités. Le Plan d’épargne retraite populaire n’a pas été oublié dans ce bilan de la FFA. Selon cette dernière, 110 000 nouveaux contrats ont été ouverts en 2016. Des chiffres qui correspondent aux valeurs observées ces dernières années. Les versements sur les Perp ont progressé de 7,3 % pour s’établir à 2,22 Mds€. Comme pour le Madelin, les prestations versées en 2016 ont connu une hausse significative (+28,5 %).


Les assurances de personnes – Données clés 2016


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Corriger en ligne sa déclaration de revenus 2016, c’est encore possible !

Les télédéclarants peuvent corriger en ligne leur déclaration de revenus 2016 jusqu’au 19 décembre prochain.

En tant que contribuable, vous avez, en principe, déposé, entre mai et juin dernier, une déclaration de vos revenus et de vos charges de famille pour 2016. Une déclaration qui devait obligatoirement être souscrite par voie électronique par ceux dont le revenu fiscal de référence de 2015 excédait 28 000 €. Les autres pouvant encore recourir à la déclaration papier.


À noter : cette obligation de télédéclaration concernera, en 2018, les contribuables dont le revenu fiscal de référence de 2016 est supérieur à 15 000 €. Puis, elle sera généralisée, à partir de 2019, à l’ensemble des contribuables.

Suite à cette déclaration, vous avez reçu, au cours de l’été, un avis d’imposition vous invitant à régler, le cas échéant, votre impôt sur le revenu. Mais si, à la lecture de cet avis, vous avez relevé un oubli ou une erreur, sachez que vous pouvez encore corriger votre déclaration de revenus. Et pour les télédéclarants, cette rectification peut être réalisée directement en ligne jusqu’au 19 décembre 2017. Ce service ne bénéficie pas, en revanche, aux déclarations papier ou effectuées par l’intermédiaire d’un professionnel (filière EDI).


En pratique : le service de télécorrection est accessible depuis le site Internet www.impots.gouv.fr, dans votre espace particulier.

Certaines informations ne peuvent toutefois pas être modifiées par le biais de ce service en ligne. Ainsi, les contribuables sont autorisés à rectifier le montant de leurs revenus, de leurs charges ou encore de leurs réductions et crédits d’impôt mais pas leur adresse, leur état civil, ni leur situation de famille (mariage, divorce, Pacs…).


À noter : il n’est pas nécessaire de fournir les pièces justificatives, mais elles doivent être conservées pour répondre à une éventuelle demande de l’administration fiscale.

Une fois les corrections apportées, un nouvel avis d’imposition indiquant l’impôt définitif est envoyé au contribuable au cours du mois suivant. En cas de diminution de l’impôt, le contribuable qui a déjà payé recevra le remboursement du trop-perçu. Sinon, il devra seulement verser le montant de l’impôt net figurant sur l’avis. En cas d’augmentation de l’impôt, le montant à payer et la date limite de règlement seront mentionnés sur l’avis.


Précision : les télédéclarants dont le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 M€ et 2,57 M€ peuvent également corriger en ligne les éléments relatifs à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Au-delà du 19 décembre 2017, les télédéclarants devront formuler, comme les autres contribuables, une réclamation pour procéder à des corrections. Et attention, vous n’avez que jusqu’au 31 décembre 2019 pour modifier la déclaration de revenus 2016.


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Une loi étrangère peut mettre en échec la réserve héréditaire française

La Cour de cassation a eu l’occasion de se pencher sur une question liée au règlement d’une succession internationale.

Un Français, établi de longue date aux États-Unis, avait constitué avec sa dernière épouse un family trust pour la gestion de son patrimoine. Précisons que le trust est un acte par lequel une personne confie des biens à une autre personne, pour qu’elle les gère en bon père de famille au profit d’une troisième personne. En outre, l’intéressé avait rédigé et fait enregistrer en l’État de Californie un testament qui prévoyait qu’à son décès, tous ses biens seraient transférés au family trust. Sachant que les époux avaient convenu en amont que les biens du couple, confiés au trust, seraient attribués au conjoint survivant. Et qu’après le décès de ce dernier, ces mêmes biens reviendraient à leurs enfants communs.

À son décès, ce Français avait laissé pour lui succéder son épouse, leurs deux filles, des enfants issus de précédentes unions ainsi qu’un fils adoptif. Ses héritiers, de nationalité française, avaient alors saisi la justice en France pour écarter l’application de la loi américaine et faire valoir leur droit à la réserve héréditaire sur les actifs successoraux de leur père situés en France.


Rappel : la réserve héréditaire est une partie de l’héritage du défunt qui doit obligatoirement revenir à ses enfants.

Saisie du litige, la Cour de cassation a rejeté leur recours au motif que la loi de l’État de Californie, qui ignore tout du principe de la réserve héréditaire, n’est pas contraire à l’ordre public international français et ne peut être écartée que si son application concrète conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce selon les juges. D’autant plus que les héritiers concernés ne se trouvaient pas dans une situation de précarité économique ou de besoin.


Cassation civile 1re, 27 septembre 2017, n° 16-17198


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Financement participatif : un nouveau label pour la transition énergétique et écologique

Les plates-formes de financement participatif agréées pourront labelliser des projets qui concourent à la transition énergétique et écologique.

L’association Financement Participatif France (FPF) et le ministère de la Transition écologique et solidaire viennent de signer une convention de partenariat visant à mettre en place un label « financement participatif de la croissance verte ». Ce dernier permettra aux investisseurs d’identifier facilement, sur les plates-formes de crowdfunding, les projets qui concourent à la transition énergétique et écologique dans les territoires (financement vers une économie bas carbone, en particulier).

Ce label, attribué par les plates-formes agréées par la FPF, pourra être apposé sur toutes les formes de financement participatif : dons, prêts, capital, obligations, royalties et mini-bons. Pour l’obtenir, le projet devra répondre à plusieurs critères d’éligibilité, de transparence de l’information ou encore de mise en évidence des impacts positifs sur l’environnement. L’association Financement Participatif France invite donc les plates-formes de crowdfunding qui souhaitent être habilitées à octroyer le label à déposer leur candidature. Sachant que l’objectif est de labelliser les premiers projets en fin d’année 2017, puis de les présenter lors d’une conférence tenue dans le cadre de World Efficiency, un événement qui se déroulera du 12 au 14 décembre à Paris.


Financement participatif France


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Prélèvement à la source : le report est confirmé !

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu s’appliquera à partir du 1 janvier 2019, au lieu de 2018.

Instauré par la dernière loi de finances, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu devait s’appliquer à compter du 1er janvier 2018. Finalement, le gouvernement a décidé de reporter d’un an l’entrée en vigueur de cette réforme. Un report qui vient officiellement d’être acté par voie d’ordonnance.

Rappelons que ce dispositif a vocation à remplacer les actuels régimes d’acomptes provisionnels et de mensualisation permettant le paiement de l’impôt sur le revenu. Pour les salariés, le prélèvement prendra la forme d’une retenue à la source, opérée directement par l’employeur sur le montant imposable des rémunérations, au fur et à mesure de leur versement. Les indépendants, titulaires de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), de bénéfices agricoles (BA) ou de bénéfices non commerciaux (BNC), devront, quant à eux, payer des acomptes, mensuels ou trimestriels, prélevés sur leur compte bancaire par l’administration fiscale, sur la base des derniers revenus taxés. Il en ira de même, notamment, pour les contribuables percevant des revenus fonciers. Dans tous les cas, le prélèvement sera calculé à partir d’un taux unique personnalisé déterminé par l’administration ou, à défaut, d’un taux forfaitaire neutre issu de grilles établies d’après le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le prélèvement à la source concernera donc les salaires versés et les bénéfices réalisés à compter du 1er janvier 2019. Et attention, ce report entraîne également le décalage d’un an de l’ensemble des mesures transitoires, en particulier du crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR). Initialement, le CIMR a été créé afin d’éviter une double imposition en 2018, c’est-à-dire au titre de l’impôt sur les revenus perçus en 2017 et au titre du prélèvement à la source sur les revenus touchés en 2018. Selon le nouveau calendrier, ce crédit d’impôt s’appliquera en 2019 afin de neutraliser l’imposition des revenus non exceptionnels perçus en 2018. Les revenus de 2019 seront taxés en 2019 par le biais du prélèvement à la source. Quant aux revenus perçus en 2017, ils seront imposés en 2018 en vertu des règles classiques.


À noter : le gouvernement doit prochainement remettre au Parlement un rapport sur les résultats de l’audit et de l’expérimentation menés durant l’été auprès de participants volontaires, notamment des entreprises. Ce rapport devrait contenir des recommandations afin d’améliorer la mise en œuvre du prélèvement à la source. Des modifications pourraient donc être apportées au dispositif. Et pourquoi pas sa suppression pure et simple ? Affaire à suivre…


Ordonnance n° 2017-1390 du 22 septembre 2017, JO du 23


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Comment assouplir le régime de la séparation de biens ?

La société d’acquêts permet aux époux de mettre en commun des biens personnels.

Le régime de la séparation de biens confère aux époux une totale indépendance patrimoniale, chacun d’eux étant libre de gérer ses biens personnels comme il l’entend.

Toutefois, pour atténuer les effets de ce cloisonnement de leurs biens respectifs (pas de biens communs), les époux peuvent constituer une société d’acquêts.

Un régime matrimonial à la carte

La séparation de biens avec société d’acquêts est un régime matrimonial hybride, puisqu’il concilie deux notions contradictoires : l’indépendance patrimoniale des époux et la communauté d’intérêts du mariage. En pratique, ce régime crée trois masses de biens : les biens personnels de chaque époux et une « bulle de communauté » comprenant des biens leur appartenant en commun. Étant précisé que ce sont les époux qui déterminent, lors de la rédaction du contrat de mariage par un notaire, les biens qu’ils souhaitent faire entrer en communauté. Il peut indifféremment s’agir de biens personnels de l’un des époux et/ou de biens indivis qu’ils ont acquis pendant le mariage.

Le plus souvent, la société d’acquêts comprend la résidence principale du couple et, le cas échéant, leurs immeubles de rapport ou encore des biens professionnels, comme un fonds de commerce qu’ils exploitent ensemble.

L’intérêt d’une société d’acquêts

L’adoption de ce régime permet d’atténuer la rigueur de la séparation de biens et de faire profiter un époux de l’enrichissement de l’autre.

Autre intérêt, il est possible de faire régir les biens figurant dans la société d’acquêts par les mêmes clauses que dans un régime de communauté. Par exemple, les époux peuvent insérer dans leur contrat de mariage une clause de partage inégal ou d’attribution intégrale des biens. Des clauses qui viendront améliorer le sort du conjoint survivant au décès de son époux.

Par ailleurs, il faut savoir que les biens contenus dans la société d’acquêts sont, sauf clause contraire, gérés selon les règles du régime de la communauté légale. Ainsi, chaque époux peut, en principe, accomplir tout acte de gestion sur ces biens (vente, location, actes d’administration ou de conservation…). En outre, lors de la dissolution du mariage, par divorce ou par décès, ces biens sont généralement partagés de façon égalitaire entre les époux.

Et la société d’acquêts souffre de la même faiblesse que le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). En effet, les biens qui y sont logés ne sont pas à l’abri des poursuites des différents créanciers de chaque époux. Ce qui signifie que la dette d’un époux peut non seulement absorber ses biens personnels mais aussi ceux contenus dans la société d’acquêts.

Attention, ce régime matrimonial, issu de la pratique notariale, n’est pas encadré par la loi. Il convient donc de porter un soin tout particulier à la rédaction du contrat qui définira les règles qui s’appliqueront aux époux.

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Projet de loi de finances pour 2018 : des changements majeurs pour la fiscalité du patrimoine

Prélèvement forfaitaire unique, assurance-vie, impôt sur la fortune immobilière… le projet de loi de finances pour 2018 comporte des nouveautés importantes.

À travers le projet de loi de finances pour 2018, le gouvernement souhaite « remettre à plat » la fiscalité du patrimoine. Tour d’horizon des principales mesures envisagées.

Le prélèvement forfaitaire unique

Afin de simplifier et d’harmoniser la fiscalité de l’épargne, le projet de loi de finances pour 2018 prévoit l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU). Ce dernier, encore appelé flat tax, se composerait d’un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de 12,8 % et de prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, soit une imposition de 30 %.


Précision : la CSG serait augmentée de 1,7 point dès 2018, ce qui porterait les prélèvements sociaux de 15,5 % à 17,2 %.

Concrètement, le PFU aurait vocation à s’appliquer à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers (intérêts, revenus distribués…), aux plus-values réalisées lors de la cession de valeurs mobilières et de droits sociaux et aux produits issus des assurances-vie.

Les ménages modestes pourraient toutefois opter pour la soumission des plus-values et des revenus mobiliers au barème de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, ils pourraient toujours bénéficier, pour le calcul des plus-values, des abattements pour durée de détention pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018 et de l’abattement de 40 % pour les dividendes.


À noter : le projet de loi de finances pour 2018 ne remet pas en cause l’exonération des intérêts générés par les livrets réglementés (Livret A, livret de développement durable et livret d’épargne populaire). Pas de remise en cause non plus du régime particulier du plan d’épargne en actions (PEA et PEA-PME).

La flat tax appliquée à l’assurance-vie

La flat tax viserait également les rachats effectués à compter du 27 septembre 2017 sur les contrats d’assurance-vie dont les encours (nets de produits) sont supérieurs à 150 000 €. En deçà de ce plafond, c’est la fiscalité actuelle qui continuerait à s’appliquer. Sachant que les contrats supérieurs à 150 000 € avant la date du 27 septembre 2017 ne seraient pas soumis à cette nouvelle taxation. Il faut noter que les abattements annuels de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple seraient maintenus, peu importe l’encours du contrat.

L’impôt sur la fortune immobilière

Les pouvoirs publics souhaitent supprimer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour le remplacer par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Concrètement, ce dernier fonctionnerait selon les mêmes règles que l’ISF, mais serait recentré sur les seuls actifs immobiliers. Ce qui signifie qu’un particulier devrait détenir un patrimoine immobilier supérieur ou égal à 1,3 million d’euros (actif net) au 1er janvier de l’année pour être redevable de l’IFI. Étant précisé que l’abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale resterait d’actualité.


Précision : les dons consentis aux organismes d’intérêt général seraient, comme aujourd’hui avec l’ISF, déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière.


Projet de loi de finances pour 2018


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