Marché immobilier : 907 000 transactions en un an !

Les Notaires de France ont enregistré pas moins de 907 000 transactions immobilières entre mai 2016 et mai 2017.

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier français a établi un nouveau record. En effet, entre mai 2016 et mai 2017, 907 000 transactions ont été réalisées. Des chiffres qui dépassent assez largement ceux enregistrés un an plus tôt : 824 000 transactions entre mai 2015 et mai 2016. Un dynamisme du marché qui a permis à bon nombre de vendeurs de se séparer de leurs biens rapidement sans avoir besoin, dans la plupart des cas, de concéder une remise de prix.

Revers de la médaille, les prix de l’immobilier sont en constante augmentation depuis 2016, surtout pour les appartements anciens. C’est le cas notamment à Bordeaux où les prix au m² au 1er trimestre 2017 atteignent désormais 3 550 € (+15,5 % sur un an), soit la plus forte poussée en France. Viennent ensuite Nîmes (+11,1 %), Mulhouse (+8,7 %) et Lille (+8,5 %). Sans surprise, Paris tient le haut du classement avec un prix au m² de 8 450 € (+5,5 %). S’agissant des maisons anciennes, l’évolution moyenne des prix a été plus contenue (+2,3 %) que celle des appartements anciens (+3,2 %). Toutefois, dans certaines villes, les prix ont nettement augmenté : Nancy affiche la hausse la plus forte (+10 %), suivi par Bordeaux (+9 %), Béthune et Tours (+8 %). Des baisses de prix ont toutefois été relevées à Toulouse (-5 %), Dunkerque (-4 %) et Avignon (-3 %).


Notaires de France – Note de conjoncture immobilière, juillet 2017


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Les bons chiffres des actifs non cotés

Le capital-investissement affiche un taux de rentabilité interne de 8,7 % sur 10 ans.

À en croire la dernière étude de l’Association française des investisseurs pour la croissance (Afic), le capital-investissement français se porte plutôt bien. En effet, avec un taux de rentabilité interne (TRI) net de 8,7 % sur 10 ans (2007-2016), cette classe d’actifs surperforme les marchés d’actions (3 % pour le CAC 40, 4,1 % pour le CAC All-tradable), l’immobilier (5,2 %) ou encore les Hedge funds (3,2 %).


Précision : le taux de rentabilité interne est un indicateur qui permet de mesurer la performance d’un investissement. Cet indicateur est calculé en prenant en compte l’ensemble des flux financiers entrants et sortants (revenus, frais, fiscalité…).

Toutefois, les performances affichées diffèrent légèrement selon le type de capital-investissement. Dans le détail, le capital-transmission offre un TRI sur 10 ans de 11,4 %, le capital-développement 6,3 %, le capital-innovation 2,2 % et les fonds généralistes 6,1 %.


À noter : le capital-innovation consiste à financer les jeunes entreprises innovantes. Le capital-développement s’adresse, quant à lui, aux entreprises ayant atteint leur seuil de rentabilité et présentant des besoins de financement pour se développer. Le capital-transmission a pour objectif de lever des fonds dans le cadre d’une opération de transmission d’entreprise.

Par ailleurs, l’étude souligne la progression continue de cette activité. L’Afic a recensé, à fin 2016, 779 fonds de capital-investissement matures. Des fonds gérés par 99 sociétés de gestion pour un montant levé de 58,5 milliards d’euros. En regardant 10 ans en arrière, ces fonds n’étaient qu’au nombre de 475, les sociétés de gestion 96 et les fonds collectés 38,7 milliards d’euros.


Afic – Performance nette des acteurs français du capital-investissement


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Un étudiant consacre en moyenne 583 € par mois pour son budget logement

57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1.

Après avoir analysé plus de 35 000 dossiers, le site Internet www.LocService.fr a publié une étude sur les principaux chiffres du logement étudiant en France en 2017. Cette étude nous apprend notamment que 57 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1, 14 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2), 9 % sont en quête d’une chambre indépendante ou chez l’habitant et 20 % plébiscitent la formule de la colocation. Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 583 € par mois pour leur logement. En province, ce montant tombe à 515 € alors qu’en petite et grande couronne parisienne, il est respectivement de 723 € et de 667 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la capitale déboursent environ 802 €.

Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 391 € pour une surface de 14 m², les studios 496 € pour 24 m², les appartements T1 489 € pour 30 m² et les appartements T2 641 € pour 43 m².

Enfin, il faut noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. Les villes privilégiées étant Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse et Montpellier.


LocService.fr


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Encadrement des loyers : les nouveaux loyers de référence parisiens sont connus

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1 août 2017 à la ville de Paris ont été publiés.

Mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Pour l’instant, ce dispositif n’est applicable qu’à la ville de Paris et de Lille. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (nombre de pièces, date de construction…) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables dès le 1er août 2017, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referidf.com, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.


À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.


Arrêté préfectoral n° 2017-06-21-009 du 21 juin 2017


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Pensez à vérifier votre avis d’impôt sur le revenu

Les contribuables commenceront à recevoir leur avis d’impôt sur le revenu à compter du 24 juillet prochain.

Dès lors que les contribuables ont transmis leur déclaration de revenus 2016 dans les délais, leur avis d’imposition sera normalement disponible sur le site Internet www.impots.gouv.fr, dans leur espace personnel, entre le 24 juillet et le 21 août prochain.

Les télédéclarants ayant choisi de recevoir leur avis de façon dématérialisée seront avertis par courriel de sa mise à disposition.


Précision : les télédéclarants sont d’ores et déjà en possession d’un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu » généré immédiatement après la validation de leur déclaration de revenus. Un avis qui permet de justifier de ses revenus auprès d’organismes tiers comme les banques, les bailleurs, ou encore les administrations.

Les contribuables qui ont conservé l’avis en version papier le recevront, quant à eux, par courrier entre 7 août et le 7 septembre 2017.


À savoir : il est possible que l’avis, papier ou électronique, ne soit disponible qu’ultérieurement. Dans ce cas, la date limite de paiement de l’impôt, fixée en principe au 15 septembre, est également décalée dans le temps.

Une fois cet avis en votre possession, pensez à bien le vérifier. Car, si à sa lecture, vous relevez un oubli ou une erreur, vous pourrez encore corriger votre déclaration de revenus. Les télédéclarants pourront la rectifier directement en ligne dès début août et jusqu’à fin novembre, sauf pour les éléments relatifs à l’état civil, à l’adresse de résidence ou à la situation de famille. Les autres devront déposer une réclamation.


Précision : après les corrections apportées, un nouvel avis d’imposition indiquant l’impôt définitif est envoyé au contribuable.


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La nullité d’un contrat de réservation ne conduit pas à l’annulation de la vente

La Cour de cassation a dû se pencher sur les effets de la nullité d’un contrat préliminaire de réservation établi dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière.

Démarché à leur domicile par une société spécialisée en défiscalisation immobilière, un couple avait conclu un contrat de réservation portant sur plusieurs lots d’un immeuble d’habitation. Ensuite, ces lots avaient été acquis en l’état futur d’achèvement selon un acte authentique dressé par notaire. Rappelons qu’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Contestant les conditions dans lesquelles ils avaient conclu ces contrats, les acquéreurs avaient assigné en justice la société de défiscalisation ainsi que la société responsable du projet immobilier. Une assignation ayant pour but de faire annuler les contrats et d’obtenir une indemnisation suite au préjudice subi.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a prononcé la nullité du contrat de réservation en raison du non-respect par le démarcheur des dispositions qui protègent le consommateur en matière de démarchage à domicile. En effet, ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 7 jours (à l’époque des faits) à compter de la conclusion du contrat. En revanche, les juges de la Haute cour n’ont pas donné droit aux requérants de leur demande d’annulation de l’acte authentique. Les magistrats ont estimé que le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Quand bien même ces deux actes s’inscrivent dans la même opération immobilière, ils ne constituent pas un ensemble contractuel indissociable.


Cassation civile 3e, 27 avril 2017, n° 16-15519


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Réforme fiscale du gouvernement : les mesures visant les particuliers

CSG, ISF, prélèvement forfaitaire unique… le gouvernement a dévoilé sa feuille de route en matière de fiscalité des ménages.

Lors de son discours de politique générale à l’Assemblée nationale, le Premier ministre, Édouard Philippe, a détaillé sa feuille de route des prochaines réformes à venir. Cette feuille de route, revue et corrigée il y a quelques jours, contient des mesures intéressant la fiscalité des particuliers.

Première mesure, le gouvernement souhaite mettre en place une exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des Français. Une réforme devant entrer en vigueur dès le 1er janvier 2018. Rappelons que la taxe d’habitation, calculée annuellement et selon la situation du contribuable au 1er janvier, est due par les propriétaires, les locataires et les occupants à titre gratuit d’un logement. Sachant que certains contribuables modestes peuvent déjà en être exonérés.

Deuxième mesure, l’augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG) de 1,7 point. Cette hausse de la CSG, qui pourrait rapporter 21,5 milliards d’euros supplémentaires, servira à financer la suppression des cotisations salariales chômage et maladie, autre mesure du volet social du programme d’Emmanuel Macron. Là encore, l’entrée en vigueur de cette mesure serait fixée au 1er janvier 2018.

Troisième mesure, les pouvoirs publics ambitionnent de réformer l’impôt de solidarité sur la fortune. Concrètement, il s’agirait de reprendre les règles actuelles de l’ISF et de les recentrer sur le seul patrimoine immobilier des contribuables. Cet impôt sur la fortune immobilière, intégré dans la prochaine loi de finances, pourrait s’appliquer, lui aussi, dès le 1er janvier 2018.

Enfin, dans le but de simplifier la fiscalité des revenus du capital, un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (la fameuse flat tax) serait mis en place. Cette taxation, intégrant les prélèvements sociaux, s’appliquerait aux capitaux mobiliers, aux intérêts, aux dividendes et aux plus-values. Aucune date d’entrée en vigueur de cette mesure n’a, pour l’heure, été communiquée.


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Comment bien préparer votre retraite ?

La préparation de la retraite est un sujet de préoccupation majeur pour de nombreux Français. D’autant qu’ils savent bien que notre système de retraite par répartition connaît des difficultés pour assurer le versement de pensions convenables à chacun. Il existe toutefois un certain nombre de solutions qui peuvent vous permettre de compenser ou de réduire la baisse de revenus que vous subirez lors de votre départ à la retraite. Voici un tour d’horizon des principaux outils à votre disposition.

Le rachat de trimestres Pour compléter sa carrière, il est possible de racheter des trimestres de cotisations.

Si vous n’avez pas suffisamment cotisé durant votre vie active, vous avez la possibilité de racheter quelques trimestres. À ce titre, deux dispositifs peuvent être utilisés : le versement pour la retraite « Fillon » et le rachat de trimestres « loi Madelin ».

Le versement pour la retraite permet de racheter, sous conditions, jusqu’à 12 trimestres (dans la limite de 4 trimestres pour la même année civile) correspondant aux années d’études supérieures et aux années civiles incomplètes. Cette faculté est ouverte aux personnes, âgées d’au moins 20 ans et de moins de 67 ans à la date de la demande, qui n’ont pas encore fait liquider leur retraite. Ces rachats étant possibles notamment auprès du régime général des salariés, des travailleurs indépendants (commerçants, artisans, industriels), des professions libérales et agricoles. Le coût d’un rachat dépend évidemment du nombre de trimestres rachetés, mais aussi de l’âge de l’assuré et de ses revenus professionnels des 3 années civiles qui précèdent sa demande. Étant précisé que les versements effectués à ce titre sont déductibles, sans limitation de montant, de la rémunération ou des bénéfices de l’intéressé.

Quant au dispositif Madelin, il s’adresse spécifiquement aux commerçants, artisans et industriels affiliés au régime social des indépendants (RSI). Il leur permet, sous certaines conditions, de racheter les trimestres manquants d’une année incomplète, et ce dans les 6 ans qui suivent la date à laquelle le RSI a connaissance des revenus définitifs de l’année incomplète. Sachant que si le travailleur indépendant cesse son activité professionnelle, il ne dispose plus alors que d’une année pour présenter une demande de rachat. Le coût d’un trimestre racheté dépend ici de la moyenne des revenus non salariés antérieurs actualisés depuis 1973 et de l’âge de l’assuré au moment du rachat. Attention toutefois, un rachat n’est possible que si l’assuré est à jour de ses cotisations vieillesse et invalidité-décès. Intéressant : le rachat Madelin est cumulable avec le versement pour la retraite.

Le rachat de points Les professionnels libéraux ont la faculté de racheter des points auprès de leur caisse afin d’améliorer le montant de leur retraite complémentaire.

Les professionnels libéraux qui ne bénéficient pas d’une pension de retraite complémentaire obligatoire à taux plein peuvent racheter des points avant leur départ en retraite (le point étant l’unité choisie pour calculer le montant de la retraite complémentaire). Attention toutefois, seules certaines caisses le proposent. C’est le cas, par exemple, de la caisse autonome de retraite des médecins de France, la caisse de retraite des notaires ou la caisse d’assurance vieillesse des experts-comptables et des commissaires aux comptes. Concrètement, bien que les conditions et le coût d’un rachat diffèrent selon la caisse concernée, le rachat de points peut être effectué au titre notamment des années d’études supérieures, du service national, de la maternité ou de la dispense de cotisations en début d’activité. Là encore, les sommes versées pour racheter des points sont déductibles fiscalement, sans limitation.

Les dispositifs facultatifs de retraite Certains dispositifs peuvent être mis en place au sein de l’entreprise pour compléter les retraites de base et complémentaires.

Les régimes de retraite supplémentaire

Des régimes collectifs de retraite supplémentaire peuvent être mis en place dans les entreprises pour compléter les retraites de base et complémentaires obligatoires des salariés. Ces régimes, qui assurent à leurs bénéficiaires le versement d’une rente lors de leur départ en retraite, peuvent également bénéficier aux dirigeants assimilés salariés (gérant minoritaire de SARL, président de SAS…).

Trois dispositifs sont prévus : un régime à prestations définies (régime de l’article 39 du CGI) et deux régimes à cotisations définies (articles 82 et 83 du CGI). Sous certaines conditions, la contribution de l’entreprise au contrat de retraite supplémentaire de ses salariés bénéficiaires est, en principe, exonérée de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu (sauf pour les régimes article 82) et déductible de son résultat imposable.


Précision : un contrat est à cotisations définies lorsque le montant de la rente qui sera servie au salarié dépend du montant des cotisations versées par le bénéficiaire. Le cabinet ne s’engageant alors que sur les versements. À l’inverse, un contrat est à prestations définies lorsque l’employeur s’engage vis-à-vis de ses salariés à leur verser un certain niveau de pension de retraite.

Le Perco

Le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) est un dispositif de retraite à adhésion facultative. Réservé aux entreprises qui comptent au moins un salarié, il permet à ses bénéficiaires de se constituer une rente ou un capital pour leur départ à la retraite. Peuvent bénéficier de ce plan, non seulement les salariés, mais aussi les dirigeants assimilés salariés, les dirigeants non salariés et leur conjoint (collaborateur ou associé) lorsque l’entreprise ne compte pas plus de 250 salariés.

Le Perco est alimenté par son titulaire. Il peut aussi faire l’objet de versements de la part de l’entreprise, ces abondements étant, sous certaines conditions, déductibles de son résultat imposable et exonérés de cotisations sociales (sauf CSG-CRDS et forfait social) et d’impôt sur le revenu.

L’épargne retraite Les établissements financiers proposent des solutions d’épargne ayant pour but la constitution d’un complément de revenus lors du départ à la retraite.

Le Perp, une solution d’épargne ouverte à tous

Le Plan d’épargne retraite populaire (Perp) est un produit d’épargne à long terme qui a pour objet la constitution d’un complément de revenus au moment de la retraite. Pour pouvoir en bénéficier, le souscripteur alimente son contrat à son rythme par des versements libres ou programmés. Des versements qui lui permettent d’acquérir un droit à rente viagère qu’il pourra faire valoir au moment de son départ en retraite. Sachant que le capital investi est totalement bloqué pendant toute la phase d’épargne. Seules des situations exceptionnelles (invalidité, décès, liquidation judiciaire…) peuvent permettre un déblocage anticipé.

Avantage non négligeable, les sommes versées sur un Perp sont déductibles du revenu imposable de l’intéressé dans la limite d’un plafond global. Le Perp se dénoue, en principe, sous forme de rente viagère. Toutefois, la majorité des contrats permettent au souscripteur de récupérer partiellement (jusqu’à 20 %) les sommes y figurant (ou totalement pour financer l’acquisition de la résidence principale).

Le Madelin, un contrat dédié aux TNS

Le contrat « Madelin » est un produit de préparation à la retraite dédié exclusivement aux travailleurs non salariés (TNS). Il fonctionne quasiment de la même manière que le Perp. Le contrat Madelin permet toutefois une déduction fiscale plus importante que le Perp. Ainsi, dès sa souscription, ce contrat doit faire l’objet d’une alimentation régulière, généralement par un versement annuel. À ce titre, le chef d’entreprise fixe le montant qu’il s’engage à verser, ce montant pouvant varier selon la classe de cotisations qu’il choisit. Les cotisations versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite. Le capital accumulé sera alors restitué sous la forme d’une rente viagère. Par exception, l’entrepreneur peut, comme pour le Perp, opérer un retrait anticipé des sommes, mais dans certains cas seulement.

Autre avantage, les cotisations versées sont déductibles du bénéfice imposable. Mais attention, pour bénéficier des avantages du Madelin, il est nécessaire d’être à jour de ses cotisations aux régimes obligatoires d’assurance maladie et d’assurance vieillesse.

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La Cour des comptes critique la taxe sur les transactions financières

Les objectifs poursuivis par les pouvoirs publics en instaurant la taxe sur les transactions financières n’ont pas été remplis.

Instaurée par la loi de finances rectificative pour 2012, la taxe sur les transactions financières (TTF) s’applique à toute acquisition de titres de capital ou assimilé (actions, obligations, certificats d’investissement, par exemple), dès lors que ces titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé français, européen ou étranger. La mise en place de cette taxe poursuivait trois objectifs : faire contribuer le secteur financier au redressement des finances publiques, exercer une action de régulation sur les marchés financiers et initier un mouvement d’adhésion des autres États membres de l’Union européenne.


À noter : le taux de la taxe sur les transactions financières est fixé à 0,2 % (0,3 % à compter du 1er janvier 2018).

Rendue publique récemment, une enquête de la Cour des comptes estime que ces objectifs n’ont pas été remplis. En effet, elle souligne que cette taxation des acquisitions de titres financiers ne pèse pas sur le secteur financier. En réalité, la TTF est collectée et reversée à l’État par le redevable, à savoir le prestataire de service d’investissement (courtier, banque…). Or, ce dernier répercute le coût de la taxe sur ses cats lors de la facturation de frais de transaction. Ce qui explique que l’instauration de la TTF ait été relativement bien acceptée par les professionnels de la finance.

Concernant le deuxième objectif, la Cour des comptes relève que la taxe sur les transactions financières n’a pas permis de faire disparaître certaines opérations nocives et de limiter les opérations de trading haute fréquence. Principale raison de cet échec, le champ d’application de la taxe est cantonné aux seules opérations réalisées par des entreprises exploitées en France. La parade était toute trouvée : ces transactions se réalisent désormais à l’étranger.

Enfin, la Cour des comptes explique que les nombreux désaccords entre les États membres n’ont pas rendu possible l’émergence d’une taxe sur les transactions financières à l’échelle européenne. La France reste donc isolée sur ce terrain.


Cour des comptes – La taxe sur les transactions financières et sa gestion


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Conséquences du report du prélèvement à la source

Sachant que le prélèvement à la source devait s’appliquer au 1er janvier 2018, j’ai arrêté d’alimenter mon plan d’épargne retraite populaire (Perp) afin de ne pas perdre l’avantage fiscal lié aux versements. Or récemment, les pouvoirs publics ont annoncé le report de ce dispositif. Du coup, qu’en est-il de la déductibilité des cotisations versées en 2017 sur ce type de contrat ?

Le dispositif dans son ensemble est reporté au 1er janvier 2019. Ce qui signifie que le crédit d’impôt modernisation du recouvrement, qui devait éviter une double imposition (année blanche) lors de la mise en place du prélèvement à la source, est également reporté. Concrètement, les revenus 2017 seront imposés selon les règles qui s’appliquent jusqu’à présent. Ainsi, vous pouvez reprendre sans crainte les versements sur votre Perp puisque ces derniers seront bel et bien déductibles de votre revenu global au titre de 2017.


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