Comme prévu, depuis le 1er janvier 2025, les logements énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus admis sur le marché locatif. Si l’objectif de lutter contre le changement climatique et d’améliorer le confort des logements est louable, il se heurte à celui du droit au logement. Avec ce durcissement de la règlementation, ce sont, d’après les chiffres des pouvoirs publics, pas moins de 600 000 logements qui sont concernés par cette exclusion ! Cette dernière venant à coup sûr aggraver un marché du logement déjà mal en point.

Précision : cette interdiction de location ne concerne que les nouveaux baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours ne sont donc (pour l’instant) pas concernés par cette mesure. Attention toutefois, en cas de reconduction tacite du bail, le locataire est en droit de demander au bailleur, si besoin en justice, de prendre les mesures nécessaires (travaux) pour que le logement atteigne au moins l’étiquette F. Il peut également demander auprès du juge une réduction du montant du loyer (voire une suspension du paiement des loyers) jusqu’à la réalisation des travaux.

Autre point important en ce début d’année, la méthode de calcul du DPE ayant été réformée, les pouvoirs publics ont programmé l’obsolescence des DPE plus anciens. Ainsi, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont aujourd’hui plus valides. En pratique, pour pouvoir proposer aujourd’hui un bien immobilier à la location, un bailleur doit pouvoir produire un DPE dont la lettre est comprise entre A et F et établi depuis le 1er juillet 2021.

À noter : l’interdiction de la location des logements énergivores sera étendue aux biens notés F en 2028 et E en 2034.

L’impossibilité de réaliser des travaux

Afin de tenir compte des spécificités de certains bâtiments, la loi prévoit des cas où l’interdiction de louer des logements énergivores ne trouve pas à s’appliquer. Tel est le cas lorsque :

– le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

– le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Afin de mieux rendre compte de l’émergence de nouvelles classes d’actifs dans les stratégies d’investissement des fonds non cotés, les sociétés de gestion, réunies au sein de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), ont souhaité définir une segmentation économique des SCPI et OPCI grand public plus explicite et permettant une meilleure comparabilité entre les véhicules.

Ainsi, désormais, les SCPI et OPCI sont classées en 8 catégories :

– bureaux ;– commerces ;– résidentiel ;– logistique et locaux d’activités ;– hôtels, tourisme et loisirs ;– santé et éducation ;– alternatifs (toute autre typologie n’entrant dans aucune des catégories précédentes) ;– diversifiées.

À noter : l’ASPIM précise que pour être qualifiée de « diversifiée », la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes :– la stratégie immobilière de la société de gestion doit investir sur au moins 3 classes d’actifs ;– aucune classe d’actifs composant le fonds d’investissement ne doit dépasser 50 % de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI ou de l’OPCI.

Pour les biens immobiliers autres que les locaux professionnels, les bases d’imposition aux impôts locaux (comme les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires) sont calculées en fonction des valeurs locatives foncières. Ces dernières font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année.

En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, ce coefficient de revalorisation serait fixé à 1,0168, soit une augmentation forfaitaire de 1,68 % de la base de calcul des impôts locaux des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant impactée de la même façon.

Insee, Informations rapides n° 308 du 13 décembre 2024

Dans un contexte d’incertitude politique marqué par des réductions de dépenses publiques et des réformes fiscales, les Français montrent une tendance accrue à la prudence en matière de gestion de leur patrimoine. Selon un sondage récent de l’institut Kantar, cette prudence se traduit par une réévaluation des stratégies d’épargne et d’investissement. Présentation.

Une épargne sécurisée privilégiée

Dans le contexte actuel, 54 % des Français déclarent vouloir privilégier des produits bancaires tels que le Livret A, le LDD ou le PEL. Un choix effectué en raison de la simplicité et de la sécurité qu’offrent ces produits. L’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite attirent également plus d’un tiers des épargnants (35 %), tandis que l’immobilier physique reste une option pour près d’un quart d’entre eux (24 %). Ces choix reflètent une préférence pour les placements sécurisants, particulièrement chez les moins de 50 ans.

À noter : un Français sur 5 pense à la bourse pour acheter ou revendre des actions (21 %), une appétence qui est plus forte chez les moins de 30 ans (34 %). Chiffre marquant, pour un tiers des répondants, c’est statu quo, la situation actuelle ne les incitant pas à toucher à leurs placements (32 %). 6 Français sur 10 jonglent entre immobilisme et prudence dans un contexte fiscal incertain.

La question des performances

Malgré les incertitudes, près de 4 Français sur 10 (38 %) se disent satisfaits des performances de leurs placements. En particulier, les SCPI et les produits structurés enregistrent des taux de satisfaction élevés, respectivement de 91 % et 93 %. Bien qu’ils soient le placement préféré des Français en termes d’épargne, les livrets réglementés (Livret A, LDD, PEL…) sont aussi la principale source de déception (34 %), alors que les taux d’intérêt ont pourtant été réévalués. Les actions (16 %) et les cryptomonnaies (10 %), souvent volatiles, déçoivent également un nombre significatif de répondants.

L’immobilier conserve son attrait

L’immobilier reste une valeur refuge, avec 34 % des Français se disant prêts à investir dans la pierre s’ils disposaient de 100 000 € à placer. Cette préférence est encore plus marquée chez les moins de 30 ans (45 %). En investissant dans cette valeur refuge, près des trois quarts des épargnants s’attendent à un rendement modéré (entre 4 et 8 %). Dans les autres intentions d’investissement qui se distinguent, plus d’un quart miserait sur l’or (26 %) ou sur des fonds sécurisés en euros (25 %). Seuls 5 % optent pour des produits risqués au potentiel de rendement élevé, avec, là aussi, des disparités selon l’âge : 7,6 % des moins de 30 ans, contre 2,7 % des plus de 50 ans.

Se créer un patrimoine, priorité n° 1 des Français

L’objectif principal des Français en matière d’investissement est la constitution d’un patrimoine (40 %). La diversification des placements constitue également une priorité (dans les 12 prochains mois) pour plus d’un quart des sondés (27 %), surtout pour ceux qui possèdent plus de 50 000 € d’épargne. Environ un Français sur 5 (19 %) souhaite investir pour financer des projets personnels futurs, une tendance particulièrement forte chez les moins de 30 ans (38 %).

Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’offrir des cadeaux à ses proches. Et sachez que vous pouvez les « gratifier » par le biais d’un présent d’usage. Une opération qui n’engendre aucun coût fiscal. Attention toutefois à ne pas dépasser certaines limites. Explications.

Vous avez dit présent d’usage ?

Des parents peuvent, par exemple, consentir un don à leurs enfants par la remise matérielle d’un bien (voiture, tableau, bijoux…) ou d’une somme d’argent. Selon les cas, cette opération peut être qualifiée soit de don manuel, soit de présent d’usage. Pour ce dernier, certains critères doivent être respectés.

Ainsi, pour qu’un présent d’usage soit considéré comme tel, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, la donation doit être consentie à l’occasion de certains événements marquants (naissance, promotion, fiançailles, fêtes…). D’autre part, le cadeau doit être d’une valeur modique par rapport à la situation financière et aux revenus du donateur à la date à laquelle la donation est consentie.

Important : contrairement au don, le présent d’usage n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue donc sans aucune formalité, sans versement de droits de donation, et n’est ni rapportable à la succession du donateur, ni réductible, ni révocable.

Quelles limites ?

Comme il n’existe pas de règles particulières pour les présents d’usage, l’appréciation des critères évoqués précédemment est laissée au juge. Ainsi, il résulte de la jurisprudence constante que le montant du présent d’usage ne doit pas excéder 2 % de la valeur du patrimoine du donateur et 2,5 % du montant de ses revenus annuels. Mais attention, ces limites ne sont qu’indicatives. L’appréciation des critères s’opère au cas par cas.

Par exemple, dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un époux avait offert une voiture (d’une valeur de 131 000 francs) à son épouse à l’occasion de son 30e anniversaire. Les juges ont relevé que le cadeau réalisé par le mari, dont les revenus nets imposables (166 220 francs par an) lui permettaient de faire un tel présent, ne revêtait aucun caractère excessif ou disproportionné par rapport à sa situation financière et à sa fortune. De ce fait, le caractère de présent d’usage était établi, de sorte que la donation critiquée devait être dispensée de rapport.

À l’inverse, dans une autre affaire, la Cour d’appel de Douai a rejeté la qualification de présent d’usage pour la remise d’un chèque de 5 000 € faite par un père à son fils. Le père n’ayant pu, à l’occasion d’un litige, justifier de l’évènement pour lequel cette remise d’argent avait eu lieu.

Ces deux affaires montrent que, à l’occasion d’un contentieux, les magistrats procèdent bien à une double vérification des critères liés à la qualification de présent d’usage.

Attention : si ces critères ne sont pas respectés, le présent d’usage peut être requalifié en donation. Dans ce cas, selon le montant de cette dernière, des droits de donation peuvent alors être dus.

Depuis le 1er juillet 2024, les établissements financiers (banques, assureurs et mutuelles) peuvent proposer le nouveau Plan d’épargne avenir climat (PEAC). Issu de la loi « industrie verte » du 23 octobre 2023, ce placement est destiné à répondre aux besoins de financement de « l’économie décarbonée ».

Précision : le PEAC s’adresse aux moins de 21 ans et les sommes qu’il contient sont bloquées au minimum pendant 5 ans et jusqu’à la majorité du jeune. Le contrat étant clôturé dès que le titulaire atteint l’âge de 30 ans. Des cas de déblocage de l’épargne sont toutefois prévus, à savoir en cas d’invalidité du titulaire et de décès de l’un de ses parents. Son plafond est fixé à 22 950 € et les produits et plus-values générés par le plan ne sont pas soumis à l’impôt ni aux prélèvements sociaux.

Un décret publié récemment est venu définir les obligations déclaratives incombant aux titulaires d’un PEAC et aux établissements financiers. Concrètement, avant le 16 février de chaque année, l’établissement financier qui détient le PEAC doit déclarer dans l’IFU (imprimé fiscal unique) les renseignements relatifs à l’année précédente (nom, prénom, adresse du titulaire du plan, date d’ouverture, références du plan, date du 1er retrait, valeur liquidative, montant cumulé des versements…).

À noter : lorsqu’il est proposé par une banque, le PEAC prend la forme d’un compte-titres. Proposé par un assureur, il s’agit d’un contrat de capitalisation.

Quant au titulaire d’un PEAC, il doit mentionner sur sa déclaration de revenus le montant du gain net bénéficiant de l’exonération en cas de retrait des liquidités ou des titres ou en cas de rachat ou, le cas échéant, son montant imposable en cas de non-respect des conditions d’ouverture et de fonctionnement.

Précision importante, le transfert d’un PEAC d’un établissement à un autre ne constitue pas un retrait si le titulaire remet à l’établissement d’origine un certificat d’identification du plan sur lequel le transfert doit avoir lieu. Un certificat qui est établi par l’établissement auprès duquel le plan est transféré.

Décret n° 2024-1125 du 4 décembre 2024, JO du 5

Les enjeux autour du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont nombreux. Pour les locataires, il permet d’éviter les passoires thermiques et d’anticiper les coûts énergétiques. Pour les bailleurs, il permet, outre de se conformer aux réglementations, de valoriser leurs biens et de réduire la vacance locative. Et pour les acquéreurs, le DPE aide à estimer les coûts futurs, à choisir un logement performant et à accéder à des aides financières pour la rénovation. Mais encore faut-il que ce diagnostic de performance énergétique soit établi de façon fidèle. Un DPE erroné ou mal réalisé peut notamment conduire à faire chuter le prix d’un bien.

D’ailleurs, selon une étude publiée récemment par KRNO, de nombreux DPE peuvent être qualifiés de « complaisance ». En effet, ces diagnostics, légèrement surévalués pour améliorer la classification énergétique d’un bien, concernent une part significative des logements en France, notamment 18,81 % des biens classés F, artificiellement promus en E. Cette pratique soulève des enjeux majeurs pour le marché immobilier et la transition énergétique. Globalement, le préjudice économique est significatif : la surévaluation des biens due à ces pratiques est estimée à environ 21 milliards d’euros, impactant directement les acheteurs et les investisseurs. Cette fraude déguisée, bien que subtile, compromet la crédibilité d’un outil pourtant essentiel pour guider les décisions économiques et environnementales.

Plusieurs types de fraude

Trois principaux types de fraudes liés au DPE ont été recensés par les auteurs de l’étude :1- le faux DPE : réalisé par des faussaires, similaire à la production de faux billets ou de faux documents d’identité, pour quelques dizaines d’euros ;2- le DPE mensonger : effectué par un diagnostiqueur certifié qui attribue délibérément une note énergétique (souvent D ou E) ne reflétant pas la réalité du bien (plus d’une demi-lettre). Des professionnels détectent ces incohérences flagrantes en analysant le DPE. Le diagnostiqueur ne pouvant pas décemment justifier les incohérences trouvées ;3- le DPE de complaisance (l’objet de l’étude présentée) : réalisé par un diagnostiqueur certifié qui améliore légèrement la note pour atteindre une lettre supérieure. Ce phénomène est plus subtil et difficile à détecter, car les ajustements se situent souvent dans les marges d’erreur relativement faibles (moins d’une demi-lettre).

Selon l’étude, ces fraudes s’expliquent par le flou méthodologique qui entoure le DPE. Combiné à des motivations commerciales, il favorise les dérives qui bénéficient quasi exclusivement au vendeur. Ce dernier étant le cdivt direct du diagnostiqueur. Ces dérives s’expliquent également par un changement d’usage du DPE au fil du temps. À l’origine, le DPE avait pour ambition de sensibiliser les Français aux enjeux énergétiques, tout en restant accessible financièrement, et donc forcément peu précis. Puis, les pouvoirs publics ont voulu s’appuyer sur le DPE pour inciter fortement les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En conséquence, le DPE a dû s’adapter et devenir plus exigeant.

Comment diminuer les fraudes ?

Pour l’auteur de l’étude, plusieurs solutions pourraient permettre de réduire la fraude. Tout d’abord, exiger que les logiciels de diagnostic masquent les notes énergétiques jusqu’à leur soumission officielle à l’ADEME, réduisant les tentations de complaisance en optimisant les paramètres. Ensuite, introduire des marges d’erreur clairement définies à ne pas dépasser, à l’image de la « Loi Carrez » pour les surfaces. Autre action possible, renforcer les approches « contradictoires » en déployant le CIL (Carnet Information Logement) et en créant des cycles périodiques de diagnostics (à l’instar des contrôles techniques autos). Enfin, responsabiliser les propriétaires en leur faisant signer sur l’honneur le DPE, signifiant ainsi qu’ils ont transmis au diagnostiqueur des informations fiables et complètes.