Selon les projections de l’Insee, en 2050, un Français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. Des chiffres qui incitent à penser que des opportunités sont peut-être à saisir du côté des résidences pour seniors.

Des promesses de rendement

Lorsque vous investissez dans une résidence pour seniors, vous devenez propriétaire d’un logement meublé destiné à accueillir des personnes âgées et autonomes. Ces résidences leur proposant un lieu comprenant des équipements modernes et des services assurant une certaine qualité de vie : restauration, jardin, piscine, salle de sports, bibliothèque, activités culturelles, etc. Lors de l’achat (comptez entre 150 000 € et 220 000 € pour un deux-pièces de 40 m²), vous signez, dans le même temps, un bail commercial avec un exploitant qui se chargera de sa gestion : recherche de locataires, entretien de la résidence, etc. Sachant que vous pouvez espérer un rendement brut compris entre 3 % et 5 %. Par ailleurs, vous pourrez soit bénéficier, pour cet investissement, d’une réduction d’impôt au titre du dispositif Censi-Bouvard, soit, par défaut, profiter du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Des points de vigilance

Si cet investissement vous séduit, il faut, avant de vous engager, passer en revue un certain nombre de points. Tout d’abord, la réussite de votre investissement passe par le choix de l’emplacement du programme immobilier. Les futurs résidents recherchent généralement un logement calme situé près d’une ville dynamique, pourvue en infrastructures et en réseaux de transport. Au-delà de la situation géographique, pensez aussi à évaluer la solidité financière et la réputation du gestionnaire. De plus, il convient de vérifier que le modèle économique choisi par l’exploitant soit viable. Par exemple, certains exploitants font le choix de ne proposer aux résidents que des prestations à la carte pour abaisser les loyers et donc démocratiser l’accès à ce type de résidence. Revers de la médaille, lorsque certains résidents verront leur pouvoir d’achat fléchir, les revenus locatifs pourront être amenés à diminuer. Autre point à contrôler, le contenu du bail que vous aurez à signer. Vérifiez bien, d’une part, que les loyers soient revalorisés en fonction d’un indice de référence connu et cohérent et, d’autre part, que la répartition des charges entre bailleur et locataire ne soit pas déséquilibrée. Veillez notamment à ce que l’exploitant prenne en charge les réparations, certaines charges de copropriété, et surtout les grosses réparations (ravalement, mise aux normes…) pouvant, le cas échéant, faire fondre la rentabilité.

Pouvoir revendre ?

Bien que considéré comme un investissement de long terme, le logement peut toujours être revendu. Un marché secondaire commence d’ailleurs à se dessiner. Toutefois, mieux vaut ne pas espérer réaliser de fortes plus-values. En effet, on estime que la valeur d’un tel bien fait l’objet d’une décote de l’ordre de 20 % à 30 % par rapport au prix du neuf.

Tout laissait à penser que les fonds en euros allaient souffrir d’une baisse de rendement en 2015. C’est confirmé ! Bernard Spitz, le président de l’Association française de l’assurance (AFA), a indiqué que le taux moyen de ces fonds était passé de 2,48 % en 2014 à 2,3 % en 2015. Mais les résultats ne sont pas si mauvais pour autant. En effet, dans un contexte d’inflation nulle, les fonds en euros délivrent une performance plus qu’honorable. Car n’oublions pas qu’ils offrent un rendement bien supérieur à celui de certains produits d’épargne plus classiques et qu’ils garantissent de manière permanente le capital investi.

Des niveaux de collecte importants

Toujours selon l’AFA, la collecte brute a progressé de 4,9 % en 2015 par rapport à 2014. Ce qui porte l’encours total de l’assurance-vie à 1 580 Mds€. À titre de comparaison, le livret A et le livret de développement durable représentent ensemble près de 330 Mds€. Dans le détail, la collecte nette – c’est-à-dire les versements diminués des rachats – sur les contrats a atteint 24,6 Mds€ en 2015 (22,6 Mds€ en 2014). Sachant que ce surplus de « liquidités » a alimenté les fonds en euros pour 11 Mds€ et les unités de compte pour 13 Mds€.

En 2015, le rendement moyen des assurances-vie en euros s’est établi à 2,3 %. Un résultat modeste, mais sans doute très supérieur à celui réalisé par votre contrat, pour peu qu’il ait plus de 15 ans. Aussi vous êtes-vous peut-être posé la question de l’opportunité de le conserver. Voici quelques éléments de réponse qui vous aideront à prendre une décision.

Transformer son vieux contrat

Les vieux contrats d’assurance-vie cumulent différents handicaps qui expliquent, pour partie, leur faible rentabilité. D’abord, délaissés par les assureurs qui les ont commercialisés, ils manquent de dynamisme. Ensuite, entièrement investis dans des fonds en euros, ils offrent, en période d’inflation nulle, des rendements assez faibles. Enfin, ces vieux contrats font souvent l’objet de frais de gestion importants.

Toutefois, au lieu d’envisager une clôture qui pourrait vous être préjudiciable, une solution peut consister à transformer votre vieux contrat en assurance-vie multisupport. Ainsi, vous pourrez toujours avoir accès à ces fameux fonds en euros qui offrent une garantie en capital mais aussi aux unités de compte pour profiter du dynamisme des marchés financiers.

Un transfert sans douleur

Cette procédure de transformation (dite « transfert Fourgous ») présente un avantage majeur : vous conservez l’antériorité fiscale de votre contrat. Autrement dit, c’est la date de sa souscription et non celle de son transfert qui est retenue pour déterminer son régime fiscal. Sachant que certains anciens contrats bénéficient d’un régime fiscal très généreux. Mais attention, ce transfert doit s’opérer au sein de la même compagnie d’assurances. De plus, votre épargne doit être réinvestie en unités de compte pour au moins 20 %. Ce qui vous contraint à prendre un peu plus de risques qu’auparavant. Mais, malgré leur absence de garantie, certaines unités de compte, comme les fonds patrimoniaux, peuvent vous permettre d’aller chercher de la performance tout en limitant au maximum les soubresauts des marchés. En effet, ces fonds adaptent leur composition en fonction de l’évolution du contexte financier. Si vous ne souhaitez pas investir de manière conséquente en unités de compte, vous pouvez adhérer au nouveau contrat d’assurance-vie euro-croissance. Ce dernier ne suppose, au moment du transfert d’un contrat en euros, qu’un investissement de 10 % dans de tels actifs. De plus, les fonds euro-croissance, investis en partie sur des supports dynamiques (telles des actions), sont censés dégager un rendement plus élevé qu’un fonds en euros. Néanmoins, ils n’offrent une garantie du capital qu’au bout d’une détention minimale de 8 années.

Quelques chiffres : selon la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA), depuis 2005, date à laquelle le transfert Fourgous est devenu possible, plus de 2,3 millions de contrats monosupport ont fait l’objet d’une transformation en contrat multisupport. Ce qui représente environ 77,6 milliards d’euros d’encours transférés.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cet indice, obligatoire depuis novembre 2006, permet notamment d’informer l’acquéreur du bien de son degré d’isolation thermique et du montant des charges prévisionnelles de chauffage. Son incidence sur la valeur d’un bien immobilier est donc importante.

Un impact sur les prix

Avec la situation géographique, l’environnement, l’état général ou encore l’exposition, la performance énergétique est l’un des principaux critères pris en compte par les acheteurs lors de la sélection d’un bien immobilier.

Ainsi, un vendeur qui possède un logement affichant une classe A ou B (A correspondant à la meilleure performance énergétique, G à la plus mauvaise) peut espérer obtenir, lors de la vente, un bonus de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire par rapport à la médiane du marché, située à la classe D. À l’inverse, un bien classé F ou G se vendra 25 % moins cher qu’un immeuble classé A ou B.

En clair, un bien immobilier énergivore aura une liquidité plus faible. Ce qui signifie que son propriétaire mettra plus de temps pour le vendre.

Ce bilan énergétique, valable pendant 10 ans, a également de l’importance pour les candidats à la location. Selon une récente enquête d’Harris Interactive, 75 % des locataires affirment que la classe énergétique d’un bien est déterminante dans leur choix. Ils sont d’ailleurs prêts à verser un loyer plus important (de 8 % en moyenne) pour un logement performant.

Précision : pour établir un DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur un ensemble de critères liés au logement (surface, orientation, matériaux…), ainsi qu’à ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Ces mêmes critères lui permettent également d’établir une « étiquette climat ». Cette dernière détermine le niveau d’émission de gaz à effet de serre du logement. Composée également de 7 classes, elle a pour l’instant peu d’influence sur les prix.

Réaliser des travaux

Afin que le logement conserve sa valeur, il peut donc être intéressant de réaliser des travaux de rénovation énergétique. D’autant plus que propriétaires et locataires peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’amélioration de la qualité environnementale (matériaux d’isolation thermique, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable…) de leur résidence principale lorsqu’elle est achevée depuis plus de 2 ans. L’avantage fiscal s’élève à 30 % des dépenses éligibles, dès la première dépense réalisée. Le montant de ces dépenses est toutefois plafonné par période de 5 années consécutives et pour un même logement à 8 000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Ces plafonds étant majorés de 400 € par personne à charge.

Les régimes de retraite de base et complémentaire prévoient qu’une partie de la retraite dont bénéficiait ou aurait pu bénéficier l’assuré décédé (salarié ou non-salarié) soit versée au conjoint survivant. Mais le versement d’une pension de réversion n’est pas pour autant automatique. Le point sur les conditions d’attribution de cette pension.

La situation familiale

Pour percevoir une pension de réversion, il est nécessaire d’avoir été marié avec l’assuré décédé. Ainsi, les concubins et les partenaires pacsés ne peuvent pas en bénéficier. En revanche, aucune durée de mariage minimale n’est, en principe, exigée.

Par ailleurs, si l’assuré a été marié plusieurs fois, la pension de réversion est partagée entre le conjoint survivant et les ex-conjoints divorcés. Ce partage s’effectuant proportionnellement à la durée de chaque mariage.

Il faut savoir également que le remariage du conjoint survivant est sans incidence sur le versement de la pension de réversion du régime de base. En revanche, ce remariage entraîne, le plus souvent, la fin du versement de la pension de réversion issue des régimes complémentaires.

Une condition d’âge

Dans la plupart des régimes, le conjoint survivant doit atteindre l’âge de 55 ans pour demander la perception d’une pension de réversion. Une fois cet âge atteint, il peut en faire la demande, qu’il soit en activité ou qu’il perçoive déjà sa propre pension de retraite.

Une condition de ressources

Pour la retraite de base, les ressources personnelles du conjoint survivant ou celles de son nouveau ménage (revenus professionnels, des placements et des biens immobiliers…) sont prises en compte pour le calcul de la pension de réversion. Par exemple, pour la retraite de base du régime des salariés, les ressources du conjoint survivant ne doivent pas dépasser 20 113,60 € pour 2016. Au-delà, le conjoint est privé du bénéfice de cette pension. En revanche, aucune condition de revenus n’est associée à l’attribution de la pension de réversion versée au titre des régimes de retraite complémentaire.

Le montant de la pension

La part de la pension de réversion versée au conjoint survivant est, en principe, égale à 54 % de la pension de retraite du défunt. Ce taux étant fixé à 60 % pour la pension de réversion portant sur la retraite complémentaire. Étant précisé que la pension peut être minorée ou majorée en cas de modification de ressources ou en raison de la situation de famille du bénéficiaire.

Lorsqu’un locataire quitte brusquement et définitivement les lieux sans prévenir le bailleur, on parle alors de départ « à la cloche de bois ». Une situation qui impose à ce dernier de recourir à une procédure particulière afin de pouvoir reprendre possession de son logement. Explications.

L’intervention d’un huissier de justice

Quand le bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné le logement (logement vidé, loyers impayés, courrier entassé, témoignages du voisinage…), il doit, dans un premier temps, lui adresser une mise en demeure de justifier qu’il occupe bien ce logement. Une mise en demeure qui doit être effectuée par acte d’huissier de justice.

Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour répondre. Sans manifestation de sa part, l’huissier de justice procède alors à la constatation de l’état d’abandon du logement et pénètre dans les lieux. Il ne peut d’ailleurs le faire qu’en la présence soit du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, soit d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins majeurs sans a avec le bailleur ou l’huissier de justice.

Une fois dans le logement, il dresse, le cas échéant, un commandement de payer les arriérés de loyers et un inventaire des meubles laissés sur place par le locataire.

Remarque importante, le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même en entrant dans le logement et en faisant procéder, par exemple, à un changement des serrures de porte. Le locataire serait alors en droit de porter plainte pour violation de domicile. Et le propriétaire s’exposerait à une peine d’un an de prison et à une amende de 15 000 €.

À noter : avant d’entamer toute démarche auprès d’un huissier, il est indispensable de tenter d’entrer en contact avec le locataire (courriers, appels téléphoniques, e-mails…) afin de connaître les raisons de son départ. Sans réponse de sa part, l’éventuel garant du locataire est la deuxième personne à contacter. Il peut vous renseigner sur la situation du locataire et vous indiquer s’il est prêt ou non à régler lui-même les arriérés de loyers.

S’adresser au juge d’instance

Muni du procès-verbal de l’huissier de justice, le bailleur peut ensuite adresser au juge d’instance du lieu du logement laissé vacant une requête sollicitant la résiliation du bail. S’il estime que la requête est fondée, le juge constate la résiliation du bail d’habitation, ordonne la reprise des lieux, statue sur la demande de paiement en cas d’impayés, désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l’inventaire dressé par l’huissier de justice et autorise leur saisie et leur vente.

Dans un délai de 2 mois à compter du jugement, le bailleur doit signifier, par acte d’huissier, la décision rendue au locataire ou aux derniers occupants connus. Étant précisé que le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement pour s’y opposer.