Investir dans « la pierre » est considéré comme une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les « hauts revenus ». La vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et constitue un outil à effet de levier efficace.

L’objet de la vente à soi-même

La vente à soi-même, appelée également owner buy out (OBO), consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société (le plus souvent une SCI) qu’il a préalablement constituée pour l’occasion. L’associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour financer l’opération, la société nouvellement créée souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

Un schéma d’optimisation patrimoniale

Véritable schéma d’optimisation fiscale, l’OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d’immobilier. Les liquidités obtenues pourront être réutilisées pour financer d’autres projets (« défiscalisants », par exemple).

De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l’impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s’ils viennent s’ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d’imposition élevé. Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33,33 %, amortissement de l’immeuble…). Mais attention, l’option à l’IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI, car la plus-value réalisée sera alors imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

Par ailleurs, l’OBO est intéressant du point de vue de l’ISF. En effet, le bien ayant fait l’objet d’un transfert vers la structure sociétaire va sortir du patrimoine personnel pour laisser place à des parts sociales d’une valeur nulle en raison de l’endettement de la SCI. Ce qui va permettre à l’investisseur de contenir son ISF et de gérer ses revenus, notamment en capitalisant les loyers au sein de la société.

Cependant, il est bon de souligner que la vente à soi-même génère divers coûts, comme l’impôt sur la plus-value dégagée sur le transfert du bien à la société, les frais de constitution de la société, les frais de vente, etc. Des coûts qu’il conviendra de prendre en compte pour juger de l’opportunité de l’opération.

Un risque fiscal ?

Quelques précautions sont à prendre pour mettre ce montage à l’abri d’une procédure fiscale (abus de droit). Ainsi faut-il démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Par exemple, les associés ont tout intérêt à tenir une comptabilité et des assemblées générales montrant le fonctionnement normal des organes de gestion de la société.

Cette année encore, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent de bons résultats, que ce soit en termes de collecte ou de rendement.

Investir dans ce type d’actif peut donc se révéler judicieux. Mais encore faut-il le faire dans une SCPI performante et sécurisée.

Voici quelques conseils qui vous aideront à faire le bon choix.

Définir son projet d’investissement

Avant d’entamer toute démarche, il est impératif que vous ayez défini vos objectifs patrimoniaux. Car il existe pour chaque objectif une SCPI adaptée.

Si vous êtes à la recherche de revenus périodiques (par exemple, pour vous assurer un complément de revenus pendant votre retraite), orientez-vous vers des SCPI dites de « rendement ». Ces SCPI investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou des commerces, qui sont ensuite loués à des professionnels, et vous reversent, généralement tous les trimestres, une partie des loyers perçus. Sachez toutefois que ces versements sont susceptibles de varier d’une échéance à l’autre. En effet, si une partie des biens immobiliers faisant partie du « portefeuille » n’est pas entièrement louée, les revenus sont amenés à baisser mécaniquement.

Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI pour profiter d’une réduction d’impôt, dirigez-vous plutôt vers les SCPI « fiscales ». Des SCPI investies dans des locaux d’habitation (neufs ou à réhabiliter) éligibles, par exemple, au dispositif « Pinel » ou « Malraux » et qui nécessitent de conserver leurs parts pendant une durée minimale (15 ans le plus souvent).

Enfin, si vous comptez valoriser un capital, tournez-vous vers les SCPI de « plus-value ». Ces dernières sont investies dans des biens immobiliers à rénover qui présentent un fort potentiel de valorisation à terme. Étant précisé que ces SCPI ne versent pas de revenus.

Les critères importants

La vocation première d’une SCPI est de verser des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe consiste donc à étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil, constant, en augmentation ?) et l’historique de performance. La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe constituent aussi des éléments de choix déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autre critère à considérer, le patrimoine de la SCPI. À ce titre, il est important de privilégier celles dont le patrimoine est réparti sur un nombre suffisant d’immeubles. Un portefeuille qui doit couvrir différents secteurs (bureaux, commerces, locatif) et lieux géographiques. Les biens immobiliers doivent également être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » réguliers), bien placés et répondre aux demandes du marché. Ainsi, lorsqu’ils sont remplis, ces critères doivent se traduire par un bon taux d’occupation (90 % minimum).

Documents d’informations

Pour juger de la qualité d’une SCPI, il est nécessaire de se munir du rapport annuel et des bulletins d’informations trimestriels. Ces documents reprennent les principaux événements qui sont intervenus dans la gestion de la SCPI (capitalisation, nombre d’associés, etc.).

Les points de vigilance

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Autre point à contrôler, la facturation des frais prélevés par les sociétés de gestion (frais d’entrée, de gestion et de sortie). Comptez entre 10 % et 15 % rien qu’en frais d’entrée. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de privilégier une SCPI qui pratique une tarification attractive. Et ce pour préserver le rendement attendu ! Ces niveaux de frais doivent également vous pousser à envisager une détention longue pour pouvoir les amortir progressivement.

Évaluer les reports à nouveau

Avant d’acquérir des parts de SCPI, vérifiez bien que les reports à nouveau sont suffisants. Il s’agit de réserves que ces sociétés constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables de façon à lisser, au fil du temps, la distribution des revenus aux investisseurs. On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, passez votre chemin !

Comme tout le monde, les seniors sont confrontés à des besoins de financement (dépendance, hospitalisation, aménagement du lieu de vie). Or, très souvent, l’accès à l’emprunt leur est fermé. Le prêt viager hypothécaire, qui consiste à tirer profit de la valeur de leur bien immobilier, est pour eux une solution. Explications.

Comment fonctionne ce prêt ?

Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement financier à un particulier, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant à ce dernier. Un des avantages de ce prêt est que l’emprunteur n’a pas à souscrire d’assurance emprunteur. Lors de la conclusion du contrat, la banque détermine le montant du prêt accordé (de 15 à 65 % de la valeur du bien) en fonction de plusieurs critères, comme la valeur du bien mis en garantie, l’âge et le sexe de l’emprunteur au moment de la demande.

Attention toutefois, les taux d’intérêts pratiqués pour ce genre de prêts sont supérieurs (8 à 9 % en moyenne) à ceux des emprunts classiques. Et s’y ajoutent les frais de dossier et d’inscription hypothécaire ainsi que le coût de l’acte notarié.

Les modalités de remboursement

Sans surprise, le remboursement du prêt viager hypothécaire intervient, en principe, au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur. À l’ouverture de sa succession, les héritiers disposent d’un choix : rembourser intégralement la dette et conserver le bien ou laisser la banque le vendre pour se rembourser. Et si la valeur du bien est supérieure au montant de la dette, l’excédent reviendra aux héritiers. Le remboursement du prêt peut également intervenir en raison de la vente du bien immobilier par l’emprunteur ou encore en cas de transmission (donation, legs).

Précision : le montant total des sommes dues à l’établissement de crédit n’est connu qu’au décès de l’emprunteur car plus le prêt s’étale dans le temps, plus son coût est élevé. Cependant, la dette ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble hypothéqué.