Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cet indice, obligatoire depuis novembre 2006, permet notamment d’informer l’acquéreur du bien de son degré d’isolation thermique et du montant des charges prévisionnelles de chauffage. Son incidence sur la valeur d’un bien immobilier est donc importante.

Un impact sur les prix

Avec la situation géographique, l’environnement, l’état général ou encore l’exposition, la performance énergétique est l’un des principaux critères pris en compte par les acheteurs lors de la sélection d’un bien immobilier.

Ainsi, un vendeur qui possède un logement affichant une classe A ou B (A correspondant à la meilleure performance énergétique, G à la plus mauvaise) peut espérer obtenir, lors de la vente, un bonus de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire par rapport à la médiane du marché, située à la classe D. À l’inverse, un bien classé F ou G se vendra 25 % moins cher qu’un immeuble classé A ou B.

En clair, un bien immobilier énergivore aura une liquidité plus faible. Ce qui signifie que son propriétaire mettra plus de temps pour le vendre.

Ce bilan énergétique, valable pendant 10 ans, a également de l’importance pour les candidats à la location. Selon une récente enquête d’Harris Interactive, 75 % des locataires affirment que la classe énergétique d’un bien est déterminante dans leur choix. Ils sont d’ailleurs prêts à verser un loyer plus important (de 8 % en moyenne) pour un logement performant.

Précision : pour établir un DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur un ensemble de critères liés au logement (surface, orientation, matériaux…), ainsi qu’à ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Ces mêmes critères lui permettent également d’établir une « étiquette climat ». Cette dernière détermine le niveau d’émission de gaz à effet de serre du logement. Composée également de 7 classes, elle a pour l’instant peu d’influence sur les prix.

Réaliser des travaux

Afin que le logement conserve sa valeur, il peut donc être intéressant de réaliser des travaux de rénovation énergétique. D’autant plus que propriétaires et locataires peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’amélioration de la qualité environnementale (matériaux d’isolation thermique, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable…) de leur résidence principale lorsqu’elle est achevée depuis plus de 2 ans. L’avantage fiscal s’élève à 30 % des dépenses éligibles, dès la première dépense réalisée. Le montant de ces dépenses est toutefois plafonné par période de 5 années consécutives et pour un même logement à 8 000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Ces plafonds étant majorés de 400 € par personne à charge.

Les régimes de retraite de base et complémentaire prévoient qu’une partie de la retraite dont bénéficiait ou aurait pu bénéficier l’assuré décédé (salarié ou non-salarié) soit versée au conjoint survivant. Mais le versement d’une pension de réversion n’est pas pour autant automatique. Le point sur les conditions d’attribution de cette pension.

La situation familiale

Pour percevoir une pension de réversion, il est nécessaire d’avoir été marié avec l’assuré décédé. Ainsi, les concubins et les partenaires pacsés ne peuvent pas en bénéficier. En revanche, aucune durée de mariage minimale n’est, en principe, exigée.

Par ailleurs, si l’assuré a été marié plusieurs fois, la pension de réversion est partagée entre le conjoint survivant et les ex-conjoints divorcés. Ce partage s’effectuant proportionnellement à la durée de chaque mariage.

Il faut savoir également que le remariage du conjoint survivant est sans incidence sur le versement de la pension de réversion du régime de base. En revanche, ce remariage entraîne, le plus souvent, la fin du versement de la pension de réversion issue des régimes complémentaires.

Une condition d’âge

Dans la plupart des régimes, le conjoint survivant doit atteindre l’âge de 55 ans pour demander la perception d’une pension de réversion. Une fois cet âge atteint, il peut en faire la demande, qu’il soit en activité ou qu’il perçoive déjà sa propre pension de retraite.

Une condition de ressources

Pour la retraite de base, les ressources personnelles du conjoint survivant ou celles de son nouveau ménage (revenus professionnels, des placements et des biens immobiliers…) sont prises en compte pour le calcul de la pension de réversion. Par exemple, pour la retraite de base du régime des salariés, les ressources du conjoint survivant ne doivent pas dépasser 20 113,60 € pour 2016. Au-delà, le conjoint est privé du bénéfice de cette pension. En revanche, aucune condition de revenus n’est associée à l’attribution de la pension de réversion versée au titre des régimes de retraite complémentaire.

Le montant de la pension

La part de la pension de réversion versée au conjoint survivant est, en principe, égale à 54 % de la pension de retraite du défunt. Ce taux étant fixé à 60 % pour la pension de réversion portant sur la retraite complémentaire. Étant précisé que la pension peut être minorée ou majorée en cas de modification de ressources ou en raison de la situation de famille du bénéficiaire.

Lorsqu’un locataire quitte brusquement et définitivement les lieux sans prévenir le bailleur, on parle alors de départ « à la cloche de bois ». Une situation qui impose à ce dernier de recourir à une procédure particulière afin de pouvoir reprendre possession de son logement. Explications.

L’intervention d’un huissier de justice

Quand le bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné le logement (logement vidé, loyers impayés, courrier entassé, témoignages du voisinage…), il doit, dans un premier temps, lui adresser une mise en demeure de justifier qu’il occupe bien ce logement. Une mise en demeure qui doit être effectuée par acte d’huissier de justice.

Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour répondre. Sans manifestation de sa part, l’huissier de justice procède alors à la constatation de l’état d’abandon du logement et pénètre dans les lieux. Il ne peut d’ailleurs le faire qu’en la présence soit du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, soit d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins majeurs sans a avec le bailleur ou l’huissier de justice.

Une fois dans le logement, il dresse, le cas échéant, un commandement de payer les arriérés de loyers et un inventaire des meubles laissés sur place par le locataire.

Remarque importante, le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même en entrant dans le logement et en faisant procéder, par exemple, à un changement des serrures de porte. Le locataire serait alors en droit de porter plainte pour violation de domicile. Et le propriétaire s’exposerait à une peine d’un an de prison et à une amende de 15 000 €.

À noter : avant d’entamer toute démarche auprès d’un huissier, il est indispensable de tenter d’entrer en contact avec le locataire (courriers, appels téléphoniques, e-mails…) afin de connaître les raisons de son départ. Sans réponse de sa part, l’éventuel garant du locataire est la deuxième personne à contacter. Il peut vous renseigner sur la situation du locataire et vous indiquer s’il est prêt ou non à régler lui-même les arriérés de loyers.

S’adresser au juge d’instance

Muni du procès-verbal de l’huissier de justice, le bailleur peut ensuite adresser au juge d’instance du lieu du logement laissé vacant une requête sollicitant la résiliation du bail. S’il estime que la requête est fondée, le juge constate la résiliation du bail d’habitation, ordonne la reprise des lieux, statue sur la demande de paiement en cas d’impayés, désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l’inventaire dressé par l’huissier de justice et autorise leur saisie et leur vente.

Dans un délai de 2 mois à compter du jugement, le bailleur doit signifier, par acte d’huissier, la décision rendue au locataire ou aux derniers occupants connus. Étant précisé que le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement pour s’y opposer.

Le mandat à effet posthume est un acte qui consiste pour une personne à désigner de son vivant un mandataire qui sera chargé, après son décès, d’administrer ou de gérer tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés. Explications.

Un mandat d’administrer la succession

Généralement, le mandat à effet posthume est utilisé par des chefs d’entreprise, des personnes possédant des biens atypiques ou des personnes ayant des enfants mineurs ou souffrant d’un handicap. Cet acte de prévoyance permet de pérenniser les biens successoraux au sein de la famille et de décharger les héritiers de la gestion d’un patrimoine successoral jusqu’à ce que, par exemple, l’un d’eux soit apte à reprendre l’entreprise qui était exploitée par le défunt ou que certains biens laissés par ce dernier soient cédés ou puissent être pris en charge par un expert.

Pour ce faire, le chef de famille désigne, par acte notarié, un ou plusieurs mandataires, choisis parmi les héritiers eux-mêmes ou en dehors de la famille en décrivant les missions qui lui ou leur sont confiées ainsi que les biens faisant l’objet du mandat. Le mandataire ne pouvant être le notaire chargé du réglement de la succession.

Ensuite, le mandataire doit obligatoirement accepter sa mission avant le décès du mandant, faute de quoi le mandat ne produirait aucun effet.

Le mandat à effet posthume est conclu pour une durée de 2 ans, prorogeable une ou plusieurs fois par décision du juge saisi par un héritier ou par le mandataire lui-même, ou pour une durée fixée directement à 5 années en cas d’inaptitude des héritiers ou en raison de leur jeune âge, ou en cas de nécessité de gérer des biens professionnels.

Le champ d’action du mandataire

Lors du décès du mandant, le mandataire se voit alors investi de sa mission et des attributs qui s’y rattachent. Ainsi, il peut accomplir des actes dans l’intérêt du ou des héritiers (entretenir un bien, conclure un bail, réaliser des travaux…), à l’exception de ceux qui engagent le patrimoine comme, par exemple, vendre, donner ou nantir les biens. Mais attention, le mandataire ne pourra agir que si au moins un des héritiers visés par le mandat a accepté la succession. Dans le cas contraire, l’action du mandataire sera limitée à de simples actes de conservation.

Le mandat prend fin dans les cas définis par la loi, à savoir notamment l’arrivée du terme de sa mission, la révocation judiciaire ou la renonciation du mandataire, la vente par les héritiers des biens mentionnés dans le mandat ou encore le décès du mandataire ou de l’héritier concerné.