Je suis propriétaire d’un appartement que je loue actuellement. Lors de la remise des clés à mon locataire, j’ai omis d’établir un état des lieux d’entrée. Suis-je dans l’illégalité ?
La loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux lorsque le locataire prend possession de son logement. Cet état des lieux devant être annexé au contrat de bail. Mais soyez rassuré ! Si vous n’avez pas dressé un tel document, votre locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption vous assure ainsi qu’en cas de dégradations des lieux par ce dernier, il devra effectuer les réparations locatives qui s’imposent.
Mais attention, le locataire peut écarter cette présomption en apportant la preuve (photographies notamment) que le logement qui lui a été délivré était en mauvais état ou que le propriétaire s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Pour éviter tout litige à l’avenir, mieux vaut ne pas oublier d’effectuer cette démarche essentielle !
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La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est, en principe, fiscalement imposée.
Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %, soit un taux global de 34,5 %.
A noter : les plus-values de cession d’une résidence principale, ainsi que celles d’un bien immobilier dont le prix n’excède pas 15 000 €, sont totalement exonérées d’impôt.
Abattement pour durée de détention
Les plus-values immobilières des particuliers, y compris portant sur des terrains à bâtir, bénéficient d’un abattement pour durée de détention.
En matière d’impôt sur le revenu, cet abattement pour durée de détention est fixé à :
– 6 % par an au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e année de détention du bien ;
– 4 % pour la 22e année de détention.
Soit une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans.
En matière de prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est fixé à :
– 1,65 % par an au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e année de détention du bien ;
– 1,60 % pour la 22e année de détention ;
– 9 % par an au-delà de la 22e année de détention.
Soit une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Surtaxe pour certaines plus-values immobilières
Les plus-values de cessions de biens immobiliers, autres que les terrains à bâtir, subissent en outre, le cas échéant, après application des abattements pour durée de détention, une taxe supplémentaire à un taux allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette imposable.
Cette surtaxe s’applique selon le barème suivant :
| Barème de la taxe |
| Montant de la plus-value (PV) imposable |
Montant de la taxe |
| De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – [(60 000 € – PV) x 1/20] |
| De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
| De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – [(110 000 € – PV) x 1/10] |
| De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
| De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – [(160 000 € – PV) x 15/100] |
| De 160 001 € à 200 000 € |
4 % PV |
| De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – [(210 000 € – PV) x 20/100] |
| De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
| De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – [(260 000 € – PV) x 25/100] |
| Supérieur à 260 000 € |
6 % PV |
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Dans quelques mois, je compte m’installer définitivement à l’étranger. Étant donné que je possède un compte-titres ordinaire ouvert dans une banque en France, dois-je le clôturer avant mon départ ?
Le compte-titres ordinaire offre une grande liberté d’investissement sur les marchés financiers avec finalement assez peu de contraintes. Il peut être souscrit par toute personne physique, majeure ou mineure, ou par une personne morale, peu importe qu’elle soit ou non domiciliée fiscalement en France. Ce qui signifie que si vous vous installez à l’étranger, vous pourrez conserver ce compte et le faire fonctionner.
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Comment financer l’achat d’un bien immobilier avant d’avoir vendu son bien actuel.
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier alors que vous n’avez pas encore vendu votre logement actuel. Pour financer ce projet, une solution peut consister à souscrire un crédit relais. Présentation.
En quoi consiste un crédit relais ?
Le crédit relais est une avance partielle de liquidités consentie par un établissement bancaire à une personne pour lui permettre de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant la revente de son bien actuel. L’objet de ce prêt est donc de pallier les problèmes de trésorerie du vendeur-acquéreur et de lui permettre de disposer du temps nécessaire pour vendre son bien dans de bonnes conditions. Ce financement de transition est généralement souscrit pour une durée très courte qui ne peut excéder 24 mois.
Et attention, à l’arrivée du terme prévu, la banque peut exiger le remboursement complet du crédit relais même si l’emprunteur n’a pas encore vendu son bien. Toutefois, les banques sont tenues de faire régulièrement le point avec les cats ayant des difficultés à revendre leur bien. Elles étudient les raisons de ce « revers » et peuvent proposer certaines solutions comme prolonger le crédit relais ou le transformer en prêt à long terme.
Les conditions du crédit
Deux types de crédit relais peuvent être proposés : le prêt dit « sec » et le prêt « jumelé ».
Dans le premier cas, le montant du prêt relais est suffisant pour réaliser l’opération. Dans le second, la valeur du bien acheté étant supérieure à celle du bien vendu, un emprunt complémentaire est nécessaire.
Quelle que soit la formule retenue, l’établissement prêteur ne consent un crédit relais qu’à hauteur de 80 % maximum de la valeur du bien mis en vente et à condition qu’un compromis de vente ait été signé. Dans le cas contraire, l’avance est limitée à 50 % ou 60 %. Sachez enfin que les taux d’intérêts d’un crédit relais sont le plus souvent identiques à ceux pratiqués pour un prêt habitat « classique ».
Le coût du crédit relais
À la réalisation de la vente, le capital du crédit relais est entièrement remboursé à la banque. Quant aux intérêts, l’emprunteur peut choisir de les rembourser mensuellement à compter de la souscription du crédit ou en différé, c’est-à-dire au moment de la vente du bien. Cependant, payer les intérêts en différé engendre un surcoût car les intérêts d’emprunt sont capitalisés. D’une manière générale, il faut être conscient que plus la revente du bien tarde et plus l’opération est coûteuse.
Cependant, compte tenu des taux d’intérêt actuellement bas, le crédit relais coûte souvent moins cher que de louer une maison entre la vente du premier bien et l’achat du second. Une opération qui oblige à prendre en charge deux déménagements et souvent les frais d’un garde-meubles.
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Je suis propriétaire d’une œuvre d’art et je souhaite aujourd’hui m’en séparer. Compte tenu de sa forte valorisation, je pense réaliser lors de la vente une importante plus-value. Comment cette plus-value sera-t-elle imposée ?
Les cessions d’œuvres d’art sont, en principe, soumises à la taxe sur les objets et métaux précieux. Cette taxe forfaitaire, tenant lieu d’imposition des plus-values, est calculée sur le prix de cession de l’œuvre (ou de sa valeur en douane). Son taux est fixé à 6 %, auquel s’ajoute la CRDS au taux de 0,5 % (soit une imposition globale de 6,5 %).
Cependant, vous avez la possibilité d’opter (de façon irrévocable) pour le régime d’imposition de droit commun des plus-values. Pour cela, vous devez toutefois justifier de la date et du prix d’acquisition du bien ou justifier que vous détenez l’œuvre depuis plus de 22 ans (à l’appui, par exemple, d’une facture ou encore d’un certificat d’authenticité). La plus-value est alors taxable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % (soit une imposition globale de 34,5 %). Étant précisé que le montant de la plus-value est diminué, avant toute imposition, d’un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la 2e, conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans.
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Avec le concours d’un notaire, j’ai consenti en 2004 une donation de somme d’argent à mes deux enfants. Je compte aujourd’hui réitérer l’opération. L’abattement spécifique de 100 000 € par enfant, dont j’ai bénéficié alors, s’appliquera-t-il de nouveau lors du calcul des droits de donation ?
Les donations sont, en règle générale, soumises au paiement de droits de donation. Le calcul de ces droits s’effectuant sur le montant du patrimoine transmis. Cependant, la valeur du don doit être diminuée, avant toute imposition, d’un abattement personnel dont le montant varie selon le a de parenté entre le donateur et le donataire.
Sachant que, lors de la liquidation des droits de donation, l’administration fiscale tient compte des éventuelles donations qui sont déjà intervenues entre le même donateur et le même donataire. De sorte que l’abattement applicable au jour de la nouvelle donation est diminué de celui utilisé lors des donations antérieurement consenties.
En pratique, si vous avez effectué une donation de somme d’argent d’un montant égal ou supérieur à celui de l’abattement de 100 000 €, vous devrez attendre 15 années à compter de la date d’enregistrement de cette donation pour que cet avantage fiscal soit totalement « reconstitué », soit dans votre cas jusqu’en 2019.
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Ma fille, qui est étudiante, a suivi un stage, dans le cadre de son master, dans un cabinet d’expertise comptable. Les indemnités de stage qui lui ont été versées sont-elles imposables ?
Depuis le 12 juillet dernier, l’exonération d’impôt sur le revenu (IR) dont bénéficient les salaires des apprentis est étendue aux gratifications octroyées lors d’un stage en entreprise. Ces gratifications échappent donc désormais à l’IR dans la limite du montant annuel du Smic, soit 17 344,60 € pour 2014. Comme pour les apprentis, cette limite devra vraisemblablement être ajustée en fonction de la durée du stage. À noter que cette exonération s’applique que le stagiaire soit ou non rattaché au foyer fiscal de ses parents. Rappelons qu’auparavant, les indemnités de stage étaient déjà exonérées d’IR mais à la triple condition qu’il s’agisse d’un stage obligatoire, qu’il s’inscrive dans le cadre des études, et que sa durée ne dépasse pas 3 mois.
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Pourquoi ne pas profiter des taux actuellement bas pour alléger le coût de votre crédit immobilier.
Depuis plusieurs années, les taux des crédits immobiliers n’en finissent pas de « dégringoler », flirtant désormais avec les 2,60 % sur 15 ans et 2,90 % sur 20 ans (hors assurance emprunteur). Une occasion que vous avez peut-être saisie pour tenter, mais finalement sans succès, de renégocier avec votre banque les conditions de votre emprunt. Tout n’est pas perdu pour autant car vous pouvez essayer de faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.
En quoi consiste un rachat de crédit ?
Faire racheter son crédit immobilier revient à souscrire, auprès d’un nouvel établissement bancaire, un prêt qui viendra rembourser le précédent. Cette opération permettant de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas que celui pour lequel vous avez signé auparavant.
Concrètement, vous avez le choix entre différentes façons de procéder. Première solution : vous conservez la même durée de crédit mais vous abaissez les mensualités. Deuxième solution : vous conservez le même niveau de mensualité mais vous diminuez la durée de remboursement. Enfin, une troisième option peut consister en un mélange des deux formules précédentes.
Les frais engendrés par le rachat
Même si le rachat de crédit peut être une opération intéressante, il engendre néanmoins différents frais. En effet, vous devrez vous acquitter des pénalités dues en raison du remboursement anticipé du premier crédit. Cette indemnité étant le principal poste de dépense d’un rachat de crédit. Elle ne peut toutefois excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni dépasser 3 % du capital restant dû. S’y ajoutent des frais de garanties, tels que des frais de mainlevée et de constitution d’hypothèque, ainsi que les frais de dossier du nouvel emprunt. Car il faudra évidemment reconstituer un dossier de prêt complet. Opération relativement longue et contraignante, avec notamment la remise de nombreuses pièces, comme l’avis d’imposition ou l’acte de vente.
Sachez que généralement, un rachat de prêt immobilier n’est réellement avantageux que dans les premières années de remboursement (et si l’écart de taux est d’au moins deux points). Années pendant lesquelles la majorité des intérêts est remboursée. Cependant, racheter un crédit en fin d’échéancier permet de réaliser des gains sur l’assurance emprunteur. Car en souscrivant une nouvelle assurance sur un montant d’emprunt initial moins élevé, vos cotisations seront mécaniquement allégées !
Disposer d’un bon profil
La réussite d’une opération de rachat de crédit dépend principalement de la qualité de votre « dossier ». Avant de se prononcer, le conseiller financier analysera votre situation financière et vérifiera la régularité de vos revenus, l’absence ou non d’incidents bancaires, votre taux d’endettement, votre capacité d’épargne, etc.
Le nouveau taux qui vous sera alors proposé dépendra de l’intérêt manifesté par l’établissement bancaire envers votre profil.
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Découvrez cette formule d’épargne à long terme, méconnue bien qu’ancienne, voisine de l’assurance-vie
La tontine financière, mode d’emploi
La tontine financière a été imaginée au milieu du XVIIe siècle par un banquier itaa, Lorenzo Tonti. Bien qu’ancienne, cette formule d’épargne reste encore peu utilisée de nos jours. Pourtant, elle peut venir compléter utilement la gamme des placements des personnes désirant diversifier leurs actifs financiers.
La tontine financière est une association collective d’épargne qui regroupe des investisseurs mettant en commun des fonds. Créée le plus souvent pour une durée de 25 ans et par un minimum de 200 personnes, les futurs adhérents peuvent y entrer à n’importe quel moment, moyennant le versement d’une cotisation (prime unique ou primes périodiques) qui sera diminuée des frais d’entrée et de gestion (en général de 18,5 %).
Quant à la durée d’investissement, elle ne peut être inférieure à 10 ou 15 ans selon la tontine choisie.
Précision : sachant que l’assureur « ouvre et ferme » une tontine chaque année, l’épargnant peut choisir son horizon de placement en fonction de la date de création.
Pendant la vie de l’association, les sommes investies sont totalement bloquées jusqu’à l’arrivée du terme. Il n’est donc pas possible pour l’épargnant de récupérer une partie de ses fonds. Néanmoins, les conditions du contrat l’autorisent à cesser ses versements périodiques à tout moment. Les primes versées au sein de l’association sont investies principalement en obligations, actions, immobilier et monétaire. Mais plus la tontine se rapproche du terme et plus les actifs risqués sont « soldés » au profit de supports au rendement garanti.
Au terme des 25 ans, la tontine financière est dissoute et le capital valorisé est réparti entre les sociétaires survivants. Pour les adhérents décédés avant le terme, les primes versées sont définitivement « perdues », sauf si une assurance temporaire décès a été souscrite.
Il faut également savoir que le rendement de la tontine offert à l’adhérent varie en fonction de son espérance de vie (calculée selon les tables de mortalité établies par l’Insee) et de la durée de souscription choisie. Ainsi, plus un assuré est âgé au moment de l’adhésion, plus le risque qu’il prend est important. Mais en contrepartie, il bénéficie d’un taux de rendement supérieur à celui des sociétaires moins âgés.
L’intérêt de la tontine
La tontine financière est un produit qui a vocation à répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux.
D’une part, elle permet de valoriser un capital en proposant des rendements attractifs et le plus souvent supérieurs à ceux d’autres produits d’épargne classiques.
D’autre part, elle permet de s’assurer un complément de revenus au moment de la retraite. Grâce à son échéance connue à l’avance, le tontinier souhaitant anticiper ce besoin futur pourra souscrire une tontine suffisamment tôt pour qu’à son échéance, le capital distribué coïncide avec la fin de son activité professionnelle.
Enfin, tout comme l’assurance-vie, la tontine financière sert également d’outil de transmission car elle offre à son souscripteur la possibilité de désigner un ou plusieurs bénéficiaires en cas de vie et en cas de décès.
À noter : la désignation de bénéficiaires en cas de décès présuppose la souscription, dès le départ, d’une contre-assurance décès qui leur garantit le versement d’un capital. Mais cette souscription supplémentaire a un coût et vient diminuer d’autant le rendement de la tontine financière.
Autre intérêt de la tontine, la même fiscalité avantageuse que celle de l’assurance-vie est appliquée au moment de la distribution du capital. À sa dissolution, les produits sont soit imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 4 600 € pour les personnes seules et de 9 200 € pour les couples soumis à une imposition commune, soit assujettis sur option au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 7,5 %. Dans ce dernier cas, l’abattement prend alors la forme d’un crédit d’impôt. Par ailleurs, les prélèvements sociaux, au taux de 15,5 %, trouvent également à s’appliquer.
La tontine financière permet également aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) d’alléger leur facture. En effet, à certaines conditions, les sommes investies n’intègrent pas l’assiette taxable du contribuable car elles sont considérées comme non rachetables.
Malgré tous ces atouts, on se gardera de perdre de vue que la tontine financière est un système d’épargne qui ne garantit ni le capital investi ni le rendement.
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Je suis intéressé par la souscription d’un contrat de capitalisation. J’ai cru comprendre qu’il présentait de fortes similitudes avec le contrat d’assurance-vie. Est-il possible, comme pour ce dernier, de désigner un ou plusieurs bénéficiaires ?
Le contrat de capitalisation n’est pas un contrat d’assurance. Il ne se dénoue pas au décès de son titulaire et ne comporte pas de bénéficiaire. Il intègre donc la succession du souscripteur au même titre que n’importe quel autre de ses biens. Sachez qu’au moment du règlement de la succession, vos héritiers pourront soit racheter le contrat de capitalisation et se répartir les liquidités, soit le conserver et demeurer en indivision, soit encore attribuer le contrat à l’un d’entre eux.
Toutefois, si vous souhaitez faire du contrat de capitalisation un outil de transmission, une solution peut consister à le léguer par testament ou à en faire donation à une personne déterminée. Dans ce cas, la transmission du contrat pourra donner lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit après application d’un abattement dont le montant varie selon le a de parenté entre vous et cette personne.
Précision : que le contrat de capitalisation soit transmis par succession, donation ou legs, le « bénéficiaire » conservera l’antériorité fiscale, ce qui lui permettra d’être imposé en cas de rachat comme le titulaire initial.
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