Les fonds en euros sont avant tout des supports dits « sécurisés », puisque l’organisme financier ou la compagnie d’assurance gérant le contrat est tenu d’offrir aux épargnants une garantie en capital. Les rachats ainsi effectués doivent au moins correspondre aux primes nettes augmentées des intérêts capitalisés et diminuées des frais de gestion et des éventuels frais d’entrée. Et grâce à l’effet dit « de cliquet », les intérêts versés chaque année restent définitivement acquis par le souscripteur.

Autre avantage et non des moindres, cette garantie en capital opère à tout instant. L’épargnant peut ainsi, à n’importe quel moment de la vie du contrat, disposer du capital investi ainsi que des intérêts capitalisés.

Précision : les fonds en euros sont principalement investis sur des produits sécurisés tels que les placements monétaires et les obligations d’État.

Une rémunération désormais inférieure à 3 % !

Comme chaque début d’année, les compagnies d’assurances, les banques et les autres gestionnaires de contrats d’assurance-vie ont dévoilé les performances de leurs fonds en euros. Et sans surprise, la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA) vient d’annoncer une rémunération moyenne des fonds en euros de nouveau en baisse, à 2,9 % pour l’année 2012 (contre 3 % en 2011).

En prenant en compte les prélèvements sociaux (15,5 %), le taux de rémunération est même légèrement inférieur à 2,5 %.

Précision : les prélèvements sociaux sont imputables chaque année sur les gains réalisés sur les contrats « monosupports » et les fonds en euros présents dans les contrats « multisupports ». Les produits des autres unités de compte composant les contrats multisupports ne sont, quant à eux, soumis à ces prélèvements sociaux que lors d’un rachat partiel ou total du contrat et au décès de l’assuré.

Ce taux historiquement bas s’explique principalement par la baisse des rendements obligataires qui composent la majeure partie des fonds en euros. Les rendements des obligations d’États français sur 10 ans étant actuellement de seulement 2,09 %.

Une disparité des rendements entre les différents acteurs

Parmi les assureurs présentant les meilleurs résultats, on retrouve une nouvelle fois les groupes mutualistes. Leurs fonds, de taille souvent plus modeste que celle de leurs concurrents, présentent un avantage certain lorsque les marchés, notamment obligataires, sont agités. En effet, ces fonds, plus flexibles, permettent aux gérants de réaliser des arbitrages ou des changements de stratégie bien plus facilement.

Ces derniers disposent également de capitaux propres plus importants, et s’autorisent ainsi des allocations d’actif plus diversifiées. Diversification qui est, à ce jour, l’une des clefs pour augmenter le rendement d’un fonds en euros.

A contrario, les établissements bancaires traditionnels, dont les fonds sont souvent plus anciens, sont à la traîne et peinent à atteindre les 3 % de rendement.

À noter : les assureurs sont autorisés à mettre de côté une partie de leurs produits pour faire face à des années moins favorables et à utiliser, le cas échéant, cette « réserve » (appelée provision pour participation aux excédents ou PPE) afin de lisser dans le temps les bonnes et les mauvaises années.

Alors que les assureurs avaient, en 2011, pioché dans leur PPE pour continuer à servir des taux de rémunération attractifs, certains assureurs ont, cette année, choisi de servir des rendements stables ou en recul afin de doter la provision pour participation des excédents.

La collecte nette (montant des fonds récoltés duquel on déduit les rachats réalisés par les souscripteurs) a également connu une année très difficile en 2012. Celle-ci fut, en effet, négative pour la première fois de 3,4 milliards d’euros (selon les estimations de la FFSA). Parmi les nombreuses raisons évoquées pour expliquer cette hémorragie, figurent le relèvement du plafond des livrets réglementés, qui a notamment profité au livret A, ainsi que la baisse des rendements des fonds en euros.

L’année 2013 s’annonce toutefois sous de meilleurs auspices puisque, pour le mois de janvier, la collecte nette est redevenue positive, à 3,8 milliards d’euros, portant ainsi l’encours total des contrats d’assurance- vie à 1 400,3 milliards d’euros.

Face à la baisse des rendements des fonds en euros « classiques », les assureurs ont développé de nouveaux produits devant permettre aux épargnants de percevoir, sur une période plus ou moins longue, une rémunération plus importante.

Pour aller chercher cette performance supplémentaire, une partie du contrat est investie sur des supports plus dynamiques tels que les actions ou l’immobilier.

Et si ces placements conservent une garantie en capital, l’épargnant doit toutefois accepter de prendre un risque sur la rémunération qu’il percevra. En 2011, les résultats annoncés par les assureurs furent ainsi bien inférieurs à ceux d’un fonds en euros classique. En revanche, en 2012, ces nouveaux fonds ont profité du rebond des marchés financiers pour offrir une rémunération en forte hausse.

Les fonds en euros investis dans le secteur de l’immobilier

Les assureurs proposent désormais des fonds en euros en partie investis dans le secteur de l’immobilier. Pour permettre aux épargnants de bénéficier de la rentabilité de ce marché, les assureurs optent le plus souvent pour des immeubles de bureaux.

Précision : ces investissements peuvent être réalisés en direct ou via l’acquisition de « pierre papier », en l’occurrence des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou d’organisme de placement collectif en immobilier (OCPI).

Deux principaux inconvénients sont toutefois à noter : d’une part, le marché immobilier peut, à l’instar du marché des actions, connaître de fortes perturbations entraînant ainsi une baisse du rendement du fonds. Et d’autre part, le secteur de l’immobilier se révèle être un marché très peu liquide, ce qui, dans l’éventualité où l’assureur subirait d’importants rachats de la part des épargnants, aura nécessairement une incidence sur les rendements.

Les fonds en euros-diversifiés

Les fonds en euros diversifiés sont composés de deux parties : l’une est investie principalement en titres obligataires, comme le serait un fonds en euros classique, tandis que l’autre partie est investie sur des supports plus dynamiques tels que des actions ou des OPCVM positionnés sur des actifs immobiliers.

Ces fonds disposent, en outre, d’une garantie de capital mais seulement à leur terme, le plus souvent au bout de 8 ans. Ainsi, lorsque l’assuré souhaite procéder au rachat de son contrat d’assurance-vie avant l’échéance du terme initialement fixé, il court le risque de ne recouvrer qu’une partie des fonds placés.

Les fonds en euros-dynamiques

Les fonds en euros dynamiques sont des contrats qui associent un fonds en euros à une poche composée d’investissements en actions. Celle-ci pouvant en pratique représenter près de 30 % des sommes versées.

Avec la méthode de gestion dite « du coussin », les actifs risqués seront progressivement renforcés en cas de hausse des marchés ou désinvestis dans le cas contraire.

Ainsi, en cas de perte trop importante, l’épargnant est assuré que le rendement de son contrat en euros ne soit pas négatif. En outre, grâce à un effet cliquet, les intérêts engrangés seront définitivement acquis.

Et contrairement aux fonds en euros diversifiés, ces fonds offrent aux souscripteurs une garantie en capital à tout instant et une disponibilité permanente.

Le dispositif « Duflot » s’adresse notamment aux contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui le font construire. L’investisseur, qui s’engage à louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans, bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt fixée à 18 % et calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement. Ce taux étant porté à 29 % en cas d’investissement outre-mer. Une réduction d’impôt qui peut également bénéficier aux contribuables faisant l’acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Attention : l’assiette de la réduction d’impôt est doublement plafonnée, d’abord à un prix par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €, puis à un plafond global de 300 000 € (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an en métropole).

L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans sans possibilité de report de la quote-part de la réduction annuelle qui excède l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Important : la réduction d’impôt « Duflot » est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux dont le seuil est fixé à 10 000 € à compter de l’imposition des revenus de 2013.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans des zones du territoire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Le législateur a donc limité le nombre de communes éligibles au dispositif « Duflot » à celles situées dans les zones A, A bis et B1. La zone B2 n’étant éligible de façon automatique que jusqu’au 30 juin 2013 (et sous condition d’agrément au-delà). Les logements situés en zone C sont, quant à eux, exclus du nouveau dispositif.

À noter enfin que le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas limité à un seul logement par an mais à deux.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable est soumis à des contraintes plus fortes que celles qui existaient dans le cadre général du dispositif Scellier. En effet, il doit s’engager à louer le logement dans la limite d’un plafond de loyer plus bas (environ inférieur de 20 % au prix du marché). Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2013 à :

– 16,52 € en zone A bis ;

– 12,27 € dans le reste de la zone A ;

– 9,88 € en zone B1 ;

– 8,59 € en zone B2.

Et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds précisés par décret, qui diffèrent en fonction de la localisation et du type de logement. Ainsi, par exemple, les ressources annuelles d’un couple de locataires ayant un enfant à charge et habitant à Paris (Zone A bis) ne devront pas excéder 71 515 €. Enfin, le respect de certaines normes de performances énergétiques, fixées par décret, est exigé.

La réduction d’impôt obtenue en vertu du dispositif « Duflot » est remise en cause si le propriétaire ne respecte pas l’un de ses engagements. Les cas de reprise de la réduction d’impôt sont principalement les suivants :

– le non-respect des conditions de mise en location (notamment celles relatives au délai de mise en location, au niveau de loyer ou de ressources des locataires) ;

– la cession du logement pendant la période d’engagement de la location ;

– le démembrement du droit de propriété des logements concernés.

Par exception, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si le contribuable (ou son conjoint ou partenaire de Pacs soumis à imposition commune) est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède.

Acquérir un logement loué peut se révéler être une opération particulièrement intéressante pour les investisseurs en raison de la décote pratiquée sur le prix d’achat et de la perception immédiate d’un loyer.

Une décote sur le prix d’achat

Principal avantage et non des moindres, l’acquéreur bénéficie le plus souvent d’une décote sur le prix d’achat du logement. Cette dernière s’explique par le fait que le logement, étant occupé, est plus difficile à vendre qu’un logement libre dans la mesure où l’acquéreur ne pourra, en principe, y habiter qu’à la fin du bail signé par le locataire en place.

Mais attention, la décote n’est pas identique pour chaque logement. Elle est, en effet, déterminée selon plusieurs facteurs : la durée du bail restant à courir, le niveau de loyer par rapport au marché (si le loyer est au prix du marché, la décote sera moins importante que si le loyer est plus faible) ainsi que les caractéristiques du locataire (âge, ressources) et du contrat de bail (loi de 1989 ou loi de 1948).

En pratique, si la décote moyenne s’établit autour de 10 %, elle peut toutefois aller jusqu’à 20 % dans certains cas (location soumise à la loi de 1948 par exemple).

À noter : la décote opérée sur le prix d’achat permettra à l’acquéreur de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente du logement à condition toutefois qu’il ait donné congé au locataire afin de revendre le bien immobilier « libre ». Ce congé est, en principe, assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire permettant à ce dernier d’acquérir le logement en priorité. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’offre de vente au profit du locataire étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Un investissement locatif clés en main

La présence d’un locataire déjà en place offre au propriétaire une sécurité financière plus importante en lui assurant de percevoir immédiatement des loyers. Une situation particulièrement appréciable lorsque l’achat a été réalisé à l’aide d’un emprunt immobilier. Et par définition, l’investisseur n’aura pas non plus à se soucier de trouver un locataire.

Enfin, bon à savoir, en cas de vente du logement donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire. Par conséquent, la personne qui s’est portée caution pour le locataire ne peut pas se « désengager » malgré le changement de propriétaire.

Ce mode d’acquisition présente toutefois certains écueils. Ainsi, lorsqu’un investisseur acquiert un logement loué, il ne peut pas modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer notamment). À ce titre, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de tous les éléments susceptibles d’affecter le bail, tels que l’existence d’un contentieux avec le locataire.

Autre inconvénient, lorsqu’un investisseur acquiert un logement occupé, il s’expose davantage aux risques de dégradations, les propriétaires rénovant rarement un appartement mis en location. C’est pourquoi il est conseillé d’être particulièrement vigilant lors de la visite du logement et de se faire accompagner, le cas échéant, par un professionnel de l’immobilier.

Enfin, le nouveau propriétaire doit savoir que c’est à lui, et non plus au bailleur initial, qu’il incombera de reverser le dépôt de garantie au locataire lorsque le bail prendra fin.

Précision : le dépôt de garantie est une somme destinée à garantir l’exécution des diverses obligations du locataire telles que le paiement du loyer ou la réalisation des réparations locatives. Versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux, il peut être détenu pendant toute la durée du bail par le propriétaire-bailleur. Ce dépôt devra toutefois être restitué à la fin du bail à moins que le locataire n’ait manqué à ses obligations.

Il convient d’effectuer, avant la signature de l’acte de vente, toutes les vérifications nécessaires sur le locataire (paiement des loyers, dégradation de l’appartement…), mais également de s’assurer que le contrat contient bien les clauses autorisant à résilier le bail de plein droit en cas de non-respect des obligations locatives.