L’administration fiscale peut contrôler les déclarations et les actes utilisés pour établir les impôts dus par une entreprise. Pour cela, elle dispose de divers moyens d’action. Les services des impôts peuvent, par exemple, depuis leur bureau, procéder à un examen des déclarations souscrites par une entreprise à l’aide des renseignements et documents figurant dans leur dossier. Outre ce contrôle sur pièces, ils ont aussi la faculté de demander la communication de documents et de renseignements auprès de tiers ou de l’entreprise elle-même. Mais l’administration peut aussi effectuer des investigations plus approfondies, directement dans les locaux de l’entreprise. Elle engage alors une vérification de comptabilité. Étant précisé que ces modalités de contrôle ne sont pas exclusives les unes des autres. Et qu’une vérification de comptabilité peut déclencher un examen de la situation fiscale personnelle de l’exploitant.

Pour contrôler les entreprises, le fisc recourt très largement à la vérification de comptabilité. Une procédure qui lui permet de s’assurer de la régularité des écritures comptables en les confrontant aux déclarations de l’entreprise. Son champ d’application est étendu puisqu’elle peut notamment être opérée en matière de bénéfices industriels et commerciaux, de bénéfices non commerciaux, de bénéfices agricoles réels, d’impôt sur les sociétés et de TVA.

En pratique, l’entreprise doit être informée, au moins 2 jours à l’avance, de la date de début du contrôle par l’envoi, en lettre recommandée avec accusé de réception, d’un avis de vérification indiquant, entre autres mentions, et sous peine de nullité de la procédure, les années vérifiées et le droit à l’assistance d’un conseil. L’entreprise doit donc s’assurer que ce délai soit respecté et que ces mentions figurent bien dans son avis de vérification. Étant précisé que la durée de la vérification sur place ne peut pas excéder 3 mois pour les petites entreprises (CA < 783 000 € pour les activités de vente, CA < 236 000 € pour la plupart des prestataires de services).

Lors du contrôle, l’entreprise est tenue de présenter, à la demande du vérificateur, tous les livres et documents comptables qu’elle a l’obligation de tenir pour justifier ses déclarations. Le vérificateur peut alors prendre copie des documents consultés. Et attention, en cas d’opposition, l’entreprise encourt une amende de 1 500 € par document, dans une limite globale de 10 000 €. Les entreprises tenant une comptabilité informatisée doivent, en plus, remettre sur demande une copie dématérialisée du fichier des écritures comptables (FEC) au début des opérations de contrôle. À défaut de présentation sous forme dématérialisée, une amende de 5 000 € ou une majoration de 10 % des redressements (qui ne peut être inférieure à 5 000 €) s’applique. Le refus de transmettre les documents comptables dématérialisés entraînant, quant à lui, une taxation d’office pour opposition à contrôle fiscal !

À savoir : l’administration peut procéder à un contrôle dans les locaux de l’entreprise, sans l’avoir avertie au préalable. Ce contrôle fiscal inopiné se limite toutefois à des opérations de constatation (éléments physiques de l’exploitation, présence et état des documents comptables) et à la prise de copies de fichiers informatiques. Dans ce cas, l’avis de vérification est remis en mains propres à l’entreprise au début des opérations de constatation.

À l’issue des opérations de contrôle, pour rectifier les éventuelles anomalies qu’elle a constatées, l’administration doit en principe notifier à l’entreprise, par lettre recommandée avec accusé de réception, une proposition de rectification. Notification qui doit intervenir avant l’expiration du délai d’action de l’administration. Ce délai étant en général de 3 ans.

Sous peine de nullité, la proposition de rectification doit préciser, en particulier, le droit à l’assistance d’un conseil et le délai de réponse dont dispose l’entreprise. Lorsque cette proposition fait suite à une vérification de comptabilité, les conséquences financières des rectifications doivent également être indiquées. De plus, le fisc doit motiver la rectification envisagée, c’est-à-dire qu’il doit préciser la règle de droit applicable et les faits qui s’y rattachent.

À noter : la proposition de rectification fixe les limites du redressement puisque l’administration ne peut pas mettre en recouvrement des impositions établies sur des bases plus élevées que celles initialement notifiées.

À compter de la réception de la proposition de rectification, l’entreprise dispose d’un délai de 30 jours pour répondre, prorogeable de 30 autres jours si elle le demande dans le délai initial. Pour contester les rehaussements proposés, elle doit formuler ses observations par écrit et les signer. Et attention, son silence ou une réponse hors délai vaudra acceptation tacite de ces rehaussements.

L’administration doit ensuite répondre aux observations de l’entreprise, sans que, malheureusement, aucun délai ne lui soit imposé pour le faire. Elle peut toutefois être tenue de répondre sous 60 jours, notamment lorsque la proposition de rectification fait suite à une vérification à l’encontre d’une PME (CA < 1 526 000 € pour les activités de vente, CA < 460 000 € pour la plupart des prestataires de services). Si elle ne répond pas dans ce délai, elle est censée avoir accepté les observations, ce qui emporte abandon des rectifications. Si elle décide de rejeter les observations, elle doit, dans tous les cas, motiver sa décision.

La réponse de l’administration doit mentionner la faculté pour l’entreprise de saisir, dans les 30 jours, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires si cette réponse ne la satisfait pas. La compétence de cette commission se limite toutefois aux questions de fait et concerne principalement l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA), l’impôt sur les sociétés et la TVA. L’avis rendu par la commission ne s’impose ensuite ni à l’entreprise ni à l’administration, mais il peut être utile devant les tribunaux, les magistrats n’étant pas insensibles aux positions prises par la commission.

En cas de désaccord au cours de la vérification de comptabilité ou sur les rectifications envisagées à l’issue de cette vérification, l’entreprise peut également saisir les supérieurs hiérarchiques du vérificateur afin de leur exposer ses arguments.

Une fois ces étapes terminées, l’administration peut mettre en recouvrement les impositions supplémentaires relatives aux rehaussements maintenus. À ce stade, si l’entreprise souhaite poursuivre sa contestation, elle doit d’abord présenter une réclamation contentieuse à l’administration, au plus tard le 31 décembre de la 3e année suivant celle de la notification de la proposition de rectification. L’administration dispose alors, en principe, de 6 mois pour répondre. Au-delà, elle est censée avoir tacitement rejeté la demande.

Lorsque l’administration rejette la réclamation, l’entreprise peut, dans un délai de 2 mois, saisir le juge administratif afin qu’il tranche définitivement le litige.

Le bénéfice imposable d’une entreprise se détermine par la différence entre les actifs nets de clôture et d’ouverture de l’exercice. Lorsque l’administration fiscale rectifie une erreur à l’origine d’une sous-estimation de l’actif net de clôture d’un exercice, la jurisprudence lui impose, afin de ne pas créer un bénéfice artificiel, de corriger symétriquement le bilan d’ouverture s’il contient la même erreur. Aucune variation de l’actif net n’est ainsi constatée.

Précision : la correction symétrique des bilans s’applique, en principe, aux entreprises relevant de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA) selon un régime réel et à celles soumises à l’impôt sur les sociétés. Dans tous les cas, seules sont concernées les entreprises tenues d’établir un bilan.

Intangibilité du bilan

L’obligation de correction symétrique se heurte à une importante limite puisqu’elle ne s’étend pas au bilan d’ouverture du premier exercice non prescrit. En conséquence, ce bilan, considéré comme définitif, ne peut être corrigé des erreurs affectant son actif net. L’administration est alors en droit de rehausser les insuffisances d’actif net du bilan de clôture de l’exercice.

À savoir : le premier exercice non prescrit se détermine en fonction du délai de reprise de l’administration, lequel est normalement de 3 ans.

Exception

Fort heureusement, la règle de l’intangibilité du bilan peut être écartée. Ce « droit à l’oubli » s’exerce notamment lorsque l’entreprise apporte la preuve que les erreurs à l’origine de l’insuffisance d’actif net ont été commises plus de 7 ans avant l’ouverture du premier exercice non prescrit.

Sont donc visées les erreurs intervenues au cours d’un exercice ouvert plus de 10 ans avant la notification de la proposition de rectification, en raison du délai de reprise de l’administration, en principe de 3 ans.

La correction symétrique s’effectue alors de bilan en bilan, y compris dans le bilan d’ouverture du premier exercice non prescrit, jusqu’à rattacher l’erreur à son exercice d’origine. L’exercice étant prescrit, la rectification de l’erreur est sans incidence sur le résultat imposable de l’entreprise, qui est à l’abri de tout redressement.

À noter : la correction symétrique et l’intangibilité du bilan sont réservées aux écritures qui se retrouvent de façon récurrente dans chaque bilan (dettes, créances, provisions…) et non aux écritures fongibles (charges, recettes…).

Le Conseil d’État a précisé la portée du droit à l’oubli dans le cas de provisions injustifiées.

Rappel : une provision peut être inscrite et déduite du bénéfice imposable d’une entreprise si elle fait face à une perte ou une charge elle-même déductible et que cette perte ou cette charge sont nettement précisées (nature et montant) et rendues probables par des événements en cours. À défaut, la provision est injustifiée.

Les juges ont estimé que l’inscription non justifiée d’une provision pendant plusieurs exercices successifs, même si les montants sont identiques, constitue la répétition d’une même erreur. Et ce, quand bien même cette erreur a été commise pour la première fois au cours d’un exercice clos plus de 7 ans avant l’ouverture du premier exercice non prescrit.

En effet, en application des règles comptables, les entreprises sont tenues de réexaminer chaque année l’opportunité de maintenir inchangée une provision au bilan, de l’augmenter d’une dotation supplémentaire ou de la diminuer par une reprise partielle.

L’erreur n’a donc pas été commise une seule fois à l’inscription initiale de la provision mais s’est reproduite à chaque nouveau bilan dans lequel la provision a été maintenue.

En conséquence, les provisions injustifiées maintenues au bilan d’exercices successifs, quelle que soit leur date de première inscription, sont exclues du droit à l’oubli et ne peuvent bénéficier de la correction symétrique dans le bilan d’ouverture du premier exercice non prescrit.

Le Conseil d’État applique donc la règle de l’intangibilité du bilan, permettant de réintégrer la provision dans le résultat imposable du premier exercice non prescrit.

À savoir : l’entreprise peut se prévaloir d’une position administrative plus souple qui admet la correction symétrique des provisions non déductibles comptabilisées depuis plus de 7 ans.

Illustration

Une entreprise a inscrit en 2004 une provision de 2 000 €, maintenue au bilan des exercices suivants jusqu’en 2014.

En 2015, l’entreprise fait l’objet d’une vérification de comptabilité sur les exercices 2012, 2013 et 2014, à l’issue de laquelle l’administration fiscale considère la provision comme injustifiée.

Avant la vérification, l’actif net du bilan de clôture 2012 (premier exercice non prescrit) était de 2 000 € et celui du bilan d’ouverture de 1 000 €. Le bénéfice imposable de l’exercice 2012 était donc de 1 000 € (2 000 – 1 000).

Après la vérification, la provision est réintégrée à l’actif net du bilan de clôture 2012, qui s’élève donc à 4 000 € (2 000 + 2 000), mais pas à celui du bilan d’ouverture, en application de l’intangibilité du bilan d’ouverture du premier exercice non prescrit, qui demeure ainsi à 1 000 €. En conséquence, le bénéfice imposable de l’exercice 2012 s’établit à 3 000 € (4 000 – 1 000).

L’administration rehausse le résultat imposable de l’entreprise de 2 000 € (3 000 – 1 000). En application de la solution du Conseil d’État, il importe peu que cette provision ait été comptabilisée en 2004, soit plus de 7 ans avant l’ouverture des exercices non prescrits 2012, 2013 et 2014.

À noter : l’actif net des exercices 2013 et 2014 n’est pas modifié puisque la correction de la provision est effectuée symétriquement dans leurs bilans de clôture et d’ouverture.

Lorsque l’entreprise souscrit sa déclaration de TVA, elle doit calculer le montant de la TVA qu’elle est susceptible de payer à l’administration. Pour cela, elle doit procéder au calcul suivant :

TVA à payer = TVA collectée – TVA déductible.

Si la différence est positive, c’est-à-dire si la TVA collectée est supérieure à la TVA déductible, l’entreprise doit reverser à l’administration la TVA nette due. En revanche, si la différence est négative, l’entreprise bénéficie alors d’un crédit de TVA.

La TVA déductible doit ainsi en priorité s’imputer sur la TVA collectée dont l’entreprise est elle-même redevable.

La fraction de taxe déductible dont l’imputation n’a pas été possible, c’est-à-dire le crédit de TVA dégagé, est reportable sans limitation sur les déclarations suivantes jusqu’à son épuisement total. L’entreprise peut toutefois en demander le remboursement.

Attention : l’entreprise ne peut présenter directement une demande de remboursement sans avoir au préalable souscrit une déclaration de TVA dans laquelle elle mentionne le montant de la TVA déductible, et donc sans avoir envisagé l’imputation avant le remboursement.

La demande de remboursement constitue une réclamation contentieuse. En conséquence, si la demande est rejetée par l’administration, elle peut le cas échéant être contestée par l’entreprise devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois.

En France

Le remboursement est en principe annuel. Ainsi, les entreprises peuvent obtenir le remboursement intégral de leur crédit de TVA constaté en fin d’année, à condition que son montant soit au moins égal à 150 €. La demande doit être déposée au cours du mois de janvier de l’année suivante avec la déclaration CA3 de décembre ou du dernier trimestre.

À noter : lorsque l’entreprise relève du régime simplifié de TVA, et qu’elle n’a pas renoncé aux formalités simplifiées, la demande de remboursement est en principe formulée sur la déclaration annuelle de régularisation CA12.

Toutefois, les entreprises qui déposent des déclarations de TVA mensuelles peuvent obtenir le remboursement de leurs crédits de taxe selon une périodicité mensuelle. Le remboursement peut aussi être trimestriel pour les entreprises qui déposent des déclarations trimestrielles, c’est-à-dire celles qui acquittent un montant annuel de taxe inférieur à 4 000 €. Mais attention, qu’il soit mensuel ou trimestriel, la demande doit porter sur un montant minimal de crédit de 760 € et être déposée le mois ou le trimestre suivant avec la déclaration CA3 mensuelle ou trimestrielle.

Précision : l’entreprise en fait la demande par voie électronique sur le formulaire n° 3519, lequel est en principe déposé en même temps que la déclaration de TVA faisant apparaître le crédit. Le dépôt peut toutefois intervenir postérieurement mais au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la constatation du crédit.

À l’étranger

Pour bénéficier d’un remboursement de TVA payée dans un autre État membre de l’Union européenne (UE), les entreprises françaises doivent introduire leur demande à partir d’un portail électronique disponible sur le site Internet www.impots.gouv.fr.

Précision : il s’agit d’une procédure spéciale dite « 8e directive » pour laquelle chaque État membre a mis en place un portail électronique par lequel transitent les demandes de remboursement de l’État d’établissement vers l’État de remboursement.

La demande doit être faite au plus tard le 30 septembre suivant l’année au cours de laquelle la TVA est devenue exigible. Elle n’est toutefois recevable que si le montant à rembourser est au moins égal à 400 € sur une période inférieure à une année civile mais au moins égale à 3 mois ou à 50 € si la période correspond à une année civile ou au solde de l’année civile.

Pour les entreprises établies dans l’UE, la demande de remboursement de la TVA payée en France se fait via la procédure dite « 8e directive », comme pour les entreprises françaises.

Et pour les entreprises établies en dehors de l’UE, il s’agit de la procédure dite « 13e directive » qui, elle, n’est pas dématérialisée. En effet, la demande est déposée sous forme papier au moyen du formulaire n° 3559. Elle doit être introduite au plus tard dans les 6 mois qui suivent l’expiration de l’année civile au cours de laquelle le crédit de TVA est exigible. Et attention, la demande n’est recevable que si elle porte sur un montant supérieur à 400 € pour les demandes trimestrielles et à 50 € pour les demandes annuelles.

En théorie, des délais de remboursement sont prévus légalement. Faute de les respecter, des intérêts moratoires peuvent être versés à l’entreprise. Notamment, pour les entreprises françaises, le délai normal pour instruire une demande de remboursement est de 6 mois maximum à compter de son dépôt.

Afin de ne pas subir de délais d’instruction trop lourds, l’entreprise dispose de moyens pour optimiser sa trésorerie et ne pas être en situation créditrice. Par exemple, les entreprises exportatrices peuvent acquérir en franchise de TVA les biens ou services destinés à leurs opérations. Elles n’ont dès lors pas à faire l’avance d’une taxe d’amont dont la récupération n’aurait lieu qu’ultérieurement.

Enfin, l’entreprise peut mettre tout en œuvre pour anticiper les questions de l’administration et ainsi accélérer le remboursement de son crédit de TVA. Notamment en joignant une lettre explicative à sa demande de remboursement afin d’en faciliter l’instruction ou encore en joignant une copie des factures d’achat lors de la première demande de remboursement.

Sont concernées les entreprises, quelle que soit leur taille, soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA) et celles relevant de l’impôt sur les sociétés (IS). Les entreprises devant être imposées, de plein droit ou sur option, selon un régime réel normal ou simplifié.

À noter : ne peuvent donc pas en bénéficier les entreprises soumises au régime micro-BIC ou au forfait agricole. De même que les titulaires de bénéfices non commerciaux (BNC) qui ne sont pas expressément visés par l’administration.

La déduction est réservée aux biens industriels déjà éligibles à l’amortissement dégressif et qui relèvent de l’une des catégories suivantes :– les matériels et outillages utilisés pour des opérations industrielles de fabrication ou de transformation (machines-outils, moteurs, fours, tracteurs…), à l’exclusion du matériel mobile ou roulant affecté à des opérations de transport ;– les matériels de manutention (monte-charges, ascenseurs…) ;– les installations destinées à l’épuration des eaux et à l’assainissement de l’atmosphère ;– les installations productrices de vapeur, de chaleur ou d’énergie, à l’exception des équipements de production d’énergie électrique, dont la production bénéficie de tarifs d’achat réglementés ;– les matériels et outillages utilisés pour des opérations de recherche scientifique ou technique.

Important : il n’est pas nécessaire que l’entreprise ait effectivement pratiqué l’amortissement dégressif pour bénéficier de la déduction exceptionnelle, il suffit que le bien y soit éligible.

Les logiciels bénéficient, eux aussi, de la déduction exceptionnelle dès lors qu’ils sont indissociables du matériel éligible à l’amortissement dégressif ou qu’ils contribuent aux opérations industrielles de fabrication et de transformation.

Exemples : contribuent à ces opérations les logiciels de conception, simulation, pilotage…

Dans tous les cas, le dispositif s’applique aux biens acquis ou fabriqués par l’entreprise entre le 15 avril 2015 et le 14 avril 2016. Mais également aux biens pris en crédit-bail ou loués avec option d’achat dont le contrat est conclu au cours de cette même période. La déduction est alors pratiquée par l’entreprise crédit-preneuse ou locataire. Le bailleur ne pouvant en aucun cas appliquer cette déduction, y compris lorsque l’entreprise crédit-preneur ou locataire ne la pratique pas.

Précision : la date d’acquisition ou de fabrication à retenir est celle du point de départ de l’amortissement dégressif.

Les entreprises peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale à 40 % de la valeur d’origine des biens éligibles, hors frais financiers. Cette valeur correspondant au coût d’acquisition ou de fabrication de l’immobilisation, à l’exclusion des coûts d’emprunts. Pour les biens pris en crédit-bail ou loués avec option d’achat, la valeur d’origine est celle du bien à la signature du contrat.

À savoir : la déduction exceptionnelle se cumule avec l’amortissement dégressif que l’entreprise peut pratiquer sur le bien.

La déduction se répartit, de façon linéaire, sur la durée normale d’utilisation du bien.

Illustration : une entreprise, dont l’exercice clôture au 31 décembre, acquiert le 1er octobre 2015 une machine-outil, éligible à l’amortissement dégressif, pour 800 000 € HT. Sa durée d’utilisation est de 5 ans. La déduction exceptionnelle se calcule de la façon suivante :

Illustration : si l’entreprise est soumise à l’IS au taux normal de 33 1/3 %, elle obtiendra une économie d’impôt maximale de 106 666 € sur la période 2015-2020 [(800 000 x 40 %) x 33 1/3 %].

En cas de cession du bien avant le terme de la période d’utilisation, la déduction reste acquise à l’entreprise mais seulement à hauteur des montants déjà déduits de ses résultats à la date de la cession, qui sont calculés prorata temporis. Pour les biens pris en crédit-bail ou loués avec option d’achat, la déduction cesse à compter de la cession ou de la cessation du contrat. Et attention, car la déduction ne peut alors pas s’appliquer à un éventuel nouvel exploitant du bien.

Illustration : reprenons l’exemple précédent. L’entreprise cède la machine-outil le 1er juillet 2019. La déduction exceptionnelle au titre de l’exercice 2019 sera égale à : (800 000 x 40 %) x 20 % x 6/12 = 32 000 €. La déduction totale acquise par l’entreprise sera alors de : 16 000 + 64 000 + 64 000 + 64 000 + 32 000 = 240 000 €. Aucune déduction ne pouvant être pratiquée en 2020.

Enfin, la déduction n’est pas retenue pour le calcul de la valeur nette comptable du bien. Elle est donc sans incidence sur le calcul de la plus-value en cas de cession de ce bien.

En pratique, la déduction s’opère de manière extracomptable, sur la ligne « déductions diverses » des annexes à la déclaration de résultat. Concrètement, elle doit apparaître :

– pour les entreprises relevant des BIC et de l’IS : . sur la ligne XG du tableau n° 2058-A (régime normal) ; . sur la ligne 350 du cadre B de l’annexe n° 2033-B (régime simplifié).

– pour les entreprises relevant des BA : . sur la ligne WZ du tableau n° 2151 (régime normal) ; . sur la ligne FR du cadre B de l’annexe n° 2139-B (régime simplifié).

Soutien du financement des PME

Afin de soutenir le financement des PME, l’enveloppe des prêts de développement octroyés par Bpifrance sera augmentée de 2,1 Mds €, passant ainsi de 5,9 Mds € à 8 Mds € d’ici à 2017. En pratique, les entreprises peuvent d’ores et déjà faire une demande au titre de ces prêts supplémentaires auprès des antennes territoriales de cet organisme. Ces prêts, accordés pour 7 ans et sans prise de garantie, seront toutefois entièrement dédiés à la modernisation de l’industrie dans les domaines de la numérisation, la robotisation et l’économie d’énergie.

Des mesures sont également envisagées pour orienter davantage l’épargne des Français vers les entreprises qui investissent pour leur croissance et leur développement. Les contraintes pesant sur l’actif du PEA-PME seront notamment allégées afin d’en renforcer l’attractivité.

Crédit d’impôt transition énergétique

Le crédit d’impôt transition énergétique, accordé jusqu’à la fin de l’année 2015, sera prolongé jusqu’au 31 décembre 2016, selon des modalités qui seront déterminées dans la loi de finances pour 2016.

Le compte personnel d’activité

Le gouvernement propose de créer, à compter du 1er janvier 2017, le compte personnel d’activité. Ce compte permettrait de sécuriser le parcours professionnel des salariés en regroupant certains droits individuels qui les suivent tout au long de leur carrière (compte personnel de formation, droits rechargeables à l’assurance chômage, compte pénibilité…). La création de ce compte figure au menu du projet de loi relatif au dialogue social et à l’emploi actuellement en discussion au Parlement, mais ses modalités pratiques seront définies en concertation avec les partenaires sociaux.

Le loueur en meublé qui exerce, de manière habituelle, son activité relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de celle des revenus fonciers, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale.

Pratique : peuvent notamment être concernés les loueurs qui assurent l’hébergement et le service petit déjeuner dit « bed and breakfast ». Le caractère habituel ne se définit pas, quant à lui, en fonction de sa durée mais de sa répétition au cours des années.

Le loueur en meublé peut être imposé selon le régime micro-BIC, le régime simplifié ou le régime réel normal. En cas d’application du régime micro-BIC (recettes inférieures ou égales à 32 900 € HT pour 2015), le revenu imposable est calculé après application d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 €.

À noter : les activités de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France », meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent relever du régime micro-BIC. Dans ce cas, les recettes ne doivent pas dépasser 82 200 € HT en 2015, avec un abattement forfaitaire pour frais qui est ici de 71 %.

Les personnes qui donnent en location meublée une ou plusieurs pièces de leur habitation principale peuvent toutefois être exonérées d’impôt au titre des loyers perçus. Les pièces louées doivent alors constituer pour le locataire sa résidence principale et le prix de location ne doit pas dépasser des plafonds fixés, pour 2015, à 184 € par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, pour l’Île-de-France et à 135 € pour les autres régions.

Il en est de même pour les personnes qui donnent en location une partie de leur résidence principale selon le régime dit des « chambres d’hôtes ». Pour être exonéré d’impôt, le loyer perçu ne doit néanmoins pas dépasser 760 € par an, taxes comprises.

Précision : le plafond de 760 € s’applique au total des recettes qui proviennent de la location, mais aussi de prestations annexes (par exemple le téléphone et le petit déjeuner).

Dans le cadre de l’activité de location meublée, deux régimes fiscaux sont susceptibles de s’appliquer, selon que le loueur en meublé est professionnel ou non.

Conditions

Le loueur en meublé professionnel est celui qui remplit cumulativement trois conditions. D’abord, il faut qu’un des membres de son foyer fiscal soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. Il doit ensuite retirer de l’activité de loueur en meublé un montant de recettes supérieur à 23 000 €. Le seuil de 23 000 € s’appréciant en tenant compte du montant total des recettes réalisées par le foyer fiscal. Enfin, ces recettes doivent être supérieures au total des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Si le loueur en meublé ne remplit pas l’une de ces conditions, il a alors la qualité de loueur en meublé non professionnel.

Sort des déficits

Les déficits tirés de la location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable, sans limites.

Particularité : en cas d’acquisition d’un immeuble neuf, les déficits issus des charges engagées avant le début de l’activité de location (charges financières…) peuvent s’imputer par tiers sur le revenu global des 3 premières années d’activité. Cette possibilité d’imputation étant toutefois réservée aux contribuables ayant le statut de loueur professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et conservant ce statut durant les 3 ans.

Pratique : le déficit ne peut, bien entendu, s’imputer sur le revenu global que si le loueur a opté pour l’un des régimes réels d’imposition, le régime micro-BIC excluant la possibilité de constater un déficit.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs professionnels sont soumises au régime des plus-values professionnelles. En pratique, elles bénéficient, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au cours des 2 années civiles précédentes n’excède pas 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. À défaut de remplir l’une de ces conditions, la plus-value est soumise au régime de droit commun des plus-values professionnelles, à court ou à long terme.

Rappel : les plus et moins-values professionnelles à court terme sont imposées comme un résultat ordinaire, tandis qu’à long terme, elles relèvent normalement du taux réduit de 16 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Importante différence : les déficits du loueur non professionnel ne sont pas imputables sur ses autres revenus mais uniquement sur ses revenus de location meublée de la même année et des 10 années suivantes.

En outre, en cas de vente de l’immeuble loué, la cession relève du régime des plus-values des particuliers et non des plus-values professionnelles.

Rappel : les plus-values immobilières privées sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Autre particularité, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent certains investissements immobiliers jusqu’au 31 décembre 2016 peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cette réduction – aussi appelée dispositif « Censi-Bouvard » – ne concerne toutefois que les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Ces logements acquis doivent être en outre situés dans des structures bien spécifiques telles qu’un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ou encore une résidence avec services pour étudiants.

Enfin, l’acquéreur doit s’engager à le louer pendant une période continue d’au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il est situé.

Répartie sur les 9 années, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient des logements acquis depuis 2012, plafonné à 300 000 € par an mais majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation.

TVA

Sur le plan de la TVA, que la location soit occasionnelle, permanente ou saisonnière, elle est en principe exonérée de cette taxe. Il n’y a donc aucune raison de privilégier l’un ou l’autre des statuts fiscaux de loueur en meublé à ce titre.

Toutefois, le loueur peut être soumis à la TVA s’il propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la catèle.

En pratique, peuvent ainsi être concernés les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, les maisons ou appartements meublés.

Précision : si le loueur est soumis à la TVA, il peut récupérer la TVA sur le montant de son investissement immobilier ainsi que sur ses charges d’activité locative.

Impôts locaux

Qu’importe le statut du loueur, la contribution économique territoriale (CET) est due par le propriétaire des locaux loués meublés. Mais en sont toutefois exonérés les propriétaires qui louent :– une partie de leur habitation personnelle de manière irrégulière ;– une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, à condition que, d’une part, les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que, d’autre part, le prix de location ne dépasse pas un certain montant ;– tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural ;– des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » ;– tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui louent leur résidence secondaire quelques semaines par an).

Précision : l’habitation personnelle s’entend du logement que le propriétaire peut occuper à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

Au regard de la taxe d’habitation, le loueur meublé professionnel ou non professionnel n’en est en principe pas redevable s’il remplit deux conditions cumulatives : les locaux loués ne doivent pas constituer l’habitation personnelle du loueur, et étant spécialement aménagés pour la location, ils sont en principe déjà passibles de la CET.

Néanmoins, pour apprécier si la taxe d’habitation est réellement due, il faut, en pratique, se placer au 1er janvier de l’année d’imposition. Si, au 1er janvier, le propriétaire qui donne en location un logement meublé entend le louer durant quelques mois et s’en réserver la disposition pendant le reste de l’année, il est passible à la fois de la CET et de la taxe d’habitation. Et ce, y compris en présence d’un locataire au 1er janvier.

Si, à l’inverse, le propriétaire entend louer le logement meublé tout au long de l’année, et qu’il ne se réserve aucune possibilité de séjour, il n’est pas passible de la taxe d’habitation mais seulement de la CET. Tel peut être le cas, par exemple, lorsqu’il est lié par un contrat avec une agence immobilière.