Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux et signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction), mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité…).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Pour pouvoir conclure un (ou plusieurs) bail (baux) dérogatoire(s), trois conditions doivent être remplies. Premièrement, sa durée totale ne doit pas dépasser 3 ans. Ensuite, le bailleur et le locataire doivent avoir clairement manifesté leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, par une clause insérée dans le contrat. Enfin, le bail doit être conclu « lors de l’entrée dans les lieux du locataire ».

Concernant cette dernière condition, la Cour de cassation a récemment précisé que les parties précédemment liées par un bail commercial peuvent valablement signer, à la fin de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux. En effet, la condition que « le bail doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire » a pour vocation d’interdire aux parties de renouveler un bail dérogatoire afin de se soustraire au statut des baux commerciaux. Mais, selon les juges, elle n’interdit pas que le locataire ait occupé les locaux auparavant en vertu d’un autre titre, permettant ainsi que bailleur et locataire puissent conclure un bail dérogatoire pour les mêmes locaux au terme d’un bail commercial.

Cassation civile 3e, 1er février 2018, n° 16-23122

À compter du 25 mai 2018, le règlement général sur la protection des données (RGPD) entrera en vigueur. Il appartiendra alors aux entreprises qui utilisent des fichiers contenant des données à caractère nominatif de tout mettre en œuvre pour en assurer la sécurité et une gestion conforme à la nouvelle réglementation. Et toutes les entreprises sont potentiellement concernées, car ce qui compte, ce n’est pas le nombre de salariés employés, mais le volume et la nature des données personnelles traitées par chaque structure. Les TPE comme les PME ont donc, comme les multinationales, l’obligation de se mettre en conformité dans les plus brefs délais. Et c’est pour les y aider que Bpifrance et la Cnil viennent d’éditer et de mettre en ligne un « Guide pratique de sensibilisation au RGPD »

Toutes les grandes étapes

Le guide, d’une cinquantaine de pages, est destiné aux responsables de TPE et de PME et non à des spécialistes. Sa rédaction est simple et abondamment illustrée d’exemples, de conseils, de dessins et de schémas qui facilitent la compréhension des différentes situations abordées. Il est découpé en 6 parties :– Pourquoi ce nouveau règlement ? (qui est concerné ? Quels sont les objectifs poursuivis par le législateur ?)– Quels avantages peuvent en tirer les entreprises ? (renforcer la confiance avec les consommateurs, améliorer son efficacité commerciale…)– Données personnelles et traitements de données : de quoi parle-t-on ?– Passer à l’action (recenser les fichiers, les trier, respecter les droits des personnes fichées, sécuriser les données)– La sous-traitance (qui est concerné ? Obligations des sous-traitants)– Êtes-vous concerné ? (points de vigilance et bonnes pratiques).

Pour ceux qui souhaitent aller plus loin, la Cnil propose également sur son site différents documents, plus ou moins techniques, destinés à aider les entreprises à se préparer à l’entrée en vigueur du règlement européen

Lorsqu’une exploitation agricole est en difficulté, elle peut demander à ce que sa situation fasse l’objet d’un diagnostic économique et financier destiné à évaluer sa pérennité et à déterminer les moyens à mettre en œuvre pour permettre son redressement.

Précision : réalisé par un expert choisi par l’exploitant sur une liste établie par le préfet, ce diagnostic doit comporter les éléments permettant d’apprécier la structure financière de l’exploitation et les causes de ses difficultés, ainsi qu’une analyse des conditions qui pourraient permettre le retour à sa viabilité. Si, suite à ce diagnostic, le redressement de l’exploitation apparaît possible, le préfet peut arrêter un plan de redressement, en accord avec les principaux créanciers de l’agriculteur, pour une période de 3 à 5 ans.

Ce diagnostic est financé en partie par une aide de l’État accordée par le préfet et versée à l’expert. Son montant vient d’être fixé à 80 % du coût de la prestation, dans la limite de 1 000 €. L’aide pouvant être complétée par une aide des collectivités territoriales, dans la limite de 100 % du coût de la prestation et d’un plafond de 1 500 €.

À noter : jusqu’alors, l’aide accordée par le préfet était plafonnée à 300 €.

Une aide au redressement

En outre, l’exploitant peut bénéficier d’une aide au redressement, qui correspond à une prise en charge partielle des frais financiers bancaires des prêts d’exploitation, hors prêts fonciers. Son montant est calculé par unité de travail non salariée, dans la limite de 2 unités par exploitation. Elle reste plafonnée à 10 000 € par unité de travail non salariée, soit 20 000 € au maximum. Les collectivités territoriales ayant la faculté de la compléter dans la limite d’un plafond identique.

L’aide est versée à l’établissement bancaire qui a reçu préalablement mandat de l’agriculteur et qui procédera aux régularisations financières sur les frais financiers des prêts d’exploitation pour le compte de l’exploitant.

Une aide au suivi technico-économique

Lorsqu’il arrête le plan de redressement, le préfet peut décider la mise en place d’un suivi technico-économique de l’exploitation pour une durée de 3 ans maximum. Suivi qui est financé en partie par une aide au suivi technico-économique dont le montant, qui reste inchangé, est fixé à 600 € pour les 3 années d’assistance technique. Elle peut être complétée par une aide des collectivités territoriales, dans la limite de 100 % du coût de la prestation.

L’aide est versée à l’expert qui a réalisé le suivi technico-économique de l’exploitation.

Arrêté du 26 mars 2018, JO du 30

Dans sa dernière étude, Good Value for Money s’est intéressé aux frais facturés au sein des supports en unités de compte. Des frais que les épargnants ont parfois du mal à appréhender et qui viennent rogner le rendement dégagé par leur contrat d’assurance-vie. Globalement, deux catégories de frais peuvent être identifiés. La première correspond aux frais de gestion annuels sur unités de compte prélevés par l’assureur-vie. Après avoir « épluché » plus de 4 000 unités de compte, Good Value for Money les estime à 0,90 % en moyenne par an, la fourchette s’étalant de 0,60 % à 1,10 %. La seconde, moins connue, correspond aux frais de gestion internes aux unités de compte. Concrètement, il s’agit des frais prélevés par le gestionnaire d’actifs. Ces frais sont souvent difficiles à identifier puisqu’ils sont prélevés au sein même des supports, réduisant ainsi leur valeur. L’auteur de l’étude note que ces frais se révèlent généralement bien plus élevés que les frais de gestion annuels. À cet égard, cette étude communique les frais annuels pratiqués en moyenne pour 5 catégories d’unités de compte : supports actions (2,10 %), supports obligataires (1,25 %), gestion profilée (2,05 %), gestion flexible (2,45 %) et gestion indicielle (0,36 %).

Good Value for Money conclut qu’un épargnant ayant investi sur une unité de compte en actions par le biais d’un contrat d’assurance-vie se verra prélever en moyenne 0,90 % par an au titre des frais de gestion et 2,10 % au titre des frais de gestion internes. Ce qui veut dire que son unité de compte devra progresser au moins de 3 % chaque année pour qu’il préserve son capital !

En 2016, 2 819 plaintes ont été reçues par la Confédération générale du logement (CGL). Et 82,10 % d’entre elles ont concerné des litiges liés au secteur locatif. Après avoir analysé ces différentes plaintes, la CGL nous livre, à travers son dernier baromètre, les cinq litiges les plus fréquents.

1- La restitution du dépôt de garantie

Arrive en tête du classement (15,89 % des plaintes) la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie au locataire par le bailleur. La CGL remarque que ce type de litige a connu une augmentation de 3 points par rapport à 2015 (12,20 %). En pratique, l’origine du litige provient, le plus souvent, d’un désaccord entre les deux parties lors de l’état des lieux de sortie du logement, quand la facture de remise en état du logement est contestée par le locataire. Pour tenter de diminuer ce phénomène, la Confédération générale du logement recommande la création d’un fonds spécial de centralisation de l’ensemble des dépôts de garantie. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie.

2- Les troubles de jouissance

En hausse de plus de 2 points par rapport à 2015, les troubles de jouissance du locataire (15,40 % des plaintes) arrivent en deuxième position du classement. Des litiges qui sont dus majoritairement à un mauvais entretien des lieux loués par les propriétaires : isolation insuffisante, dysfonctionnement du système de chauffage, etc. Une progression qui témoigne de l’existence de biens mis à la location dans un état parfois médiocre. La CGL propose une modification de la législation pour autoriser le locataire à contacter, de son propre chef, un professionnel de la rénovation lorsque le bailleur rechigne à réaliser les travaux qui s’imposent.

3- Les charges locatives

10,32 % des plaintes déposées auprès de la CGL en 2016 ont concerné le montant abusif des charges locatives. Des charges souvent injustifiées et qui ne devraient pas incomber au locataire. Par exemple, certains bailleurs considèrent que le coût du remplacement d’une chaudière est dû par le locataire. D’autres facturent une consommation d’eau excessive en raison d’une fuite non réparée.

4- Les difficultés de communication

La CGL souligne qu’il s’agit de la première année où ce type de grief (6,81 % des plaintes) arrive dans le top 5 de son baromètre. Ces griefs se manifestent généralement par des difficultés pour les locataires à contacter leurs bailleurs ou à avoir avec eux des relations apaisées. Typiquement, le bailleur ne répond pas à des demandes légitimes ou fait preuve d’une certaine agressivité dans ses réponses. Parfois même, le bailleur s’introduit dans le logement sans avoir reçu d’autorisation du locataire !

5- Des agences immobilières pas toujours professionnelles

Nouvelle entrée dans ce baromètre 2016, les litiges avec les agences immobilières (4,43 % des plaintes). La CGL souligne, parmi les plaintes étudiées, que certains professionnels facturent des frais de gestion indus, augmentent brutalement les charges sans justification ou encore demandent des documents qui sont interdits par la loi. Par ailleurs, la CGL déplore le fait que la mise en place d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, prévue par la loi Alur du 24 mars 2014, n’ait jamais été réalisée. Une entité qui avait vocation à être saisie par les locataires et destinée à sanctionner les professionnels de l’immobilier indélicats.

Après avoir mené l’enquête auprès de 50 études d’huissiers de justice et de 67 sociétés de recouvrement de créances, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a constaté que 32 % des établissements mettaient en œuvre des pratiques déloyales auprès des débiteurs dans le cadre d’un recouvrement amiable des créances.

Précision : on parle de recouvrement amiable des créances lorsque le créancier ne recourt pas à la justice pour obtenir de son débiteur le paiement des sommes que celui-ci ne lui a pas payées mais mandate un tiers (une société de recouvrement ou un huissier de justice) pour le faire.

Les opérations de contrôle de la DGCCRF ont ainsi abouti à l’envoi de 15 avertissements et de 15 injonctions administratives, ainsi qu’à la transmission de 10 procès-verbaux pénaux à la Justice.

Des frais indus

Parmi les manquements relevés, la DGCCRF a pointé du doigt des pratiques consistant à réclamer au débiteur, en plus de la créance principale, des frais qu’il n’avait pas en réalité à verser au professionnel venu le solliciter pour le compte de son créancier. Par exemple, certains huissiers facturent au débiteur des « sommations de payer », alors qu’aucune somme ne peut lui être réclamée pour une telle prestation. Dans la même idée, des sociétés de recouvrement de créances imposent, dans leurs courriers-types, le règlement de frais correspondant à une sanction pénale ou administrative, qui ne peuvent pourtant pas être exigés dans une procédure de recouvrement amiable. D’autres réclament des frais de manière illicite, comme s’il s’agissait de frais légaux exigibles, par exemple « des dommages et intérêts » sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil (ancien alinéa 4 de l’article 1153 du Code civil) sans que les conditions prévues par ce texte soient remplies. Sont également exigés des frais de recouvrement indus (frais de quittance, frais de mise en demeure, dommages et intérêts transactionnels) ou mentionnés sous de fausses dénominations (intérêts de retard).

Des pratiques trompeuses

La DGCCRF a également observé le recours à des pratiques destinées à presser le débiteur à s’exécuter avec plus de succès. Ainsi, certains huissiers n’hésitent pas à exiger le paiement de « dommages et intérêts transactionnels » en plus de la créance principale sans les avoir négociés au préalable avec le débiteur. Cherchant également à obtenir plus facilement le paiement des créances poursuivies, des sociétés de recouvrement de créances entretiennent la confusion entre les phases de recouvrement amiable et de recouvrement judiciaire : elles ne précisent pas ainsi dans leurs courriers qu’elles interviennent dans le cadre d’une procédure amiable ou bien font référence à une procédure d’injonction de payer.

Les associations qui œuvrent en tant que représentant d’intérêts doivent s’inscrire sur le répertoire numérique géré par la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP). Ce répertoire, consultable sur le site www.hatvp.fr, vise à informer les citoyens sur les relations entre les représentants d’intérêts et les responsables publics.

Et les associations inscrites sur ce répertoire devront, d’ici au 30 avril 2018, fournir un rapport sur les activités de lobbying qu’elles ont exercées au cours du 2nd semestre 2017. Une démarche qui s’effectue sur le site Internet de la HATVP.

Concrètement, doivent notamment être communiquées les informations portant sur :– le type de décisions publiques sur lesquelles l’association a fait porter ses actions de lobbying : lois, décrets, décisions de nomination… ;– le type d’actions qu’elle a effectuées : organisation de discussions informelles ou de réunions en tête-à-tête, invitation à des évènements, mise en place d’une correspondance régulière, envoi de pétitions ou de lettres ouvertes, transmission de suggestions afin d’influencer la rédaction d’une décision publique ou d’expertises afin de convaincre ;– les catégories de responsables publics avec lesquelles l’association est entrée en communication sans mentionner l’identité ou la fonction précisément occupée : membre du Gouvernement ou de cabinet ministériel, député, sénateur, collaborateur du Président de la République… ;– le montant des dépenses liées aux actions de représentation d’intérêts, soit le montant de l’ensemble des moyens humains, matériels et financiers mobilisés pour mener ses activités.

Rappel : une association est un représentant d’intérêts lorsque l’activité d’un de ses dirigeants, de ses employés ou de ses membres consiste, de façon principale ou régulière, à entrer en communication, à son initiative, avec des responsables publics afin d’influer sur des décisions publiques en projet ou en vigueur, générales ou individuelles (lois, décrets, contrats de concession, marchés publics, décisions de nomination…).

Comme chaque année à cette époque, les exploitants agricoles doivent procéder à leur déclaration Pac pour pouvoir bénéficier des aides « surfaces ». Une déclaration qui doit désormais (depuis l’année 2016) être souscrite en ligne sur le site Télépac.

En pratique, les télédéclarations peuvent être effectuées depuis le 1er avril, la date butoir étant fixée au 15 mai 2018.

Cette année, Télépac s’est enrichi de nombreuses améliorations ergonomiques qui permettent de faciliter la navigation et de réduire certains risques d’erreur lors de la déclaration. Le ministère de l’Agriculture attire toutefois l’attention des déclarants sur « certaines modalités d’appréciation de la surface admissible » qui évoluent en 2018 s’agissant des surfaces en prairies ou pâturages permanents.

À noter : un numéro vert est à mis à la disposition des exploitants pour toute question relative à la déclaration : 0 800 221 371. Ces derniers peuvent également consulter le guide national d’aide à la déclaration du taux d’admissibilité des prairies et pâturages permanents, qui a été mis à jour des dernières évolutions.

Ministère de l’Agriculture, communiqué du 3 avril 2018

Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er décembre 2016 pour se terminer normalement au 30 novembre 2025, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 30 novembre 2019, puis pour le 30 novembre 2022.

Pour ce faire, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 30 novembre 2019, il devra donner son congé au plus tard le 31 mai 2019.

Et attention, si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, son effet est repoussé à l’expiration de la période triennale suivante. Conséquence : le bailleur sera en droit de réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période, donc pendant 3 ans de plus !

Un congé donné au dernier moment

Application de cette règle vient d’être faite à l’encontre d’un locataire dont le bail avait débuté le 1er octobre 2010 et qui souhaitait y mettre fin le 30 septembre 2013. Il avait rédigé son courrier le vendredi 29 mars 2013, mais celui-ci n’avait pu être notifié au bailleur que le mardi 2 avril, les trois jours précédents étant un samedi, un dimanche et le lundi férié (lundi de Pâques). Le bailleur avait alors considéré que le congé était trop tardif car il ne pouvait pas prendre effet le 30 septembre 2013. Il avait donc réclamé au locataire le paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante, c’est-à-dire jusqu’au 30 septembre 2016.

Pour s’en sortir, le locataire avait invoqué un texte (l’article 642 du Code de procédure civile) selon lequel un délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Selon lui, le congé délivré pour le 30 septembre 2013 devait donc être prorogé jusqu’au 2 avril 2013. Son congé n’était donc pas trop tardif.

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car cet article ne s’applique pas dans cette hypothèse, mais seulement lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai. Pour eux, le congé devait être notifié au bailleur le 31 mars 2013 au plus tard. Le congé délivré le 2 avril 2013 n’étant pas valable, le locataire a été condamné à payer les loyers pendant 3 ans de plus.

Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11312