Si, au moment de la conclusion du bail commercial, le montant du loyer est librement fixé par le bailleur et le preneur, sa révision est, quant à elle, strictement encadrée par la loi.

La demande de révision

Tous les 3 ans, le loyer d’un bail commercial en cours peut faire l’objet d’une révision, en fonction de l’évolution d’un indice fixé par le contrat, généralement l’indice du coût de la construction (ICC) ou, lorsqu’il est applicable, l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cette révision n’étant pas automatique, le bailleur ou le preneur doivent en faire la demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant le montant du loyer demandé.

Le montant du loyer révisé

La hausse ou la baisse du loyer révisé ne doit pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Illustration : soit un bail ayant pris effet le 12 janvier 2008 avec un loyer mensuel initial de 1 000 €. La demande de révision est notifiée le 12 janvier 2011. À cette date, le dernier indice publié est celui du 3e trimestre 2010 (valeur : 1 520). Au 3e trimestre 2007, la valeur de l’indice était de 1 443. Le montant du loyer révisé pourra donc être fixé à : 1 000 x 1 520 / 1 443 = 1 053 €.

Cette règle, dite du « plafonnement », peut parfois être écartée par le propriétaire. Ce dernier peut en effet demander une augmentation plus importante du loyer correspondant à la valeur locative du bien s’il démontre qu’une modification de l’environnement commercial du local a entraîné une variation de plus de 10 % de sa valeur locative. Ainsi, par exemple, l’implantation de constructions nouvelles entraînant une augmentation de la population peut justifier une hausse du loyer supérieure à celle résultant de la variation de l’indice.

De son côté, le locataire peut, lui aussi, s’opposer à une hausse du loyer par le jeu de l’indice et lui préférer une augmentation plus faible basée sur la valeur locative, lorsque celle-ci est supérieure au loyer en cours mais inférieure au plafond résultant de la variation de l’indice.

Illustration : soit un bail commercial dont le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Trois ans après la date de prise d’effet du bail, la valeur locative est de 21 000 €. La variation de l’ICC au cours de la même période est de 8 %, portant le montant plafond du loyer à 21 600 € (20 000 x 8 %). Le montant du loyer révisé ne pourra donc pas, dans ce cas, excéder 21 000 €.

La révision conventionnelle

Parallèlement à la révision triennale, propriétaire et locataire peuvent prévoir une révision automatique du loyer par le biais d’une clause dite « d’échelle mobile ». Cette clause permet que le loyer soit révisé chaque fois que l’indice choisi par les parties varie et sans qu’il soit besoin d’en faire la demande.

Lorsque le conducteur d’un véhicule commet une infraction au Code de la route, il est tenu de payer l’amende correspondante et se voit retirer, le cas échéant, un certain nombre de points sur son permis de conduire. Mais qu’en est-il s’il s’agit d’un salarié au volant d’un véhicule de société ?

Le redevable de l’amende

La loi prévoit qu’en cas d’excès de vitesse, c’est le titulaire du certificat d’immatriculation du véhicule (la « carte grise ») qui est redevable pécuniairement de l’amende encourue.

Autrement dit, dès lors que l’identité du conducteur n’est pas connue parce que le véhicule n’a pas été intercepté et que seul le numéro d’immatriculation a été relevé, il incombe au titulaire de la carte grise de payer l’amende. Et si la carte grise est établie au nom d’une société, cette obligation pèse sur son dirigeant et non sur la société.

Précision : il en est de même en cas d’infraction à la réglementation sur le stationnement, sur les signalisations imposant l’arrêt des véhicules, sur le respect des distances de sécurité entre les véhicules et sur l’usage de voies et chaussées réservées à certaines catégories de véhicules.

Comment s’exonérer de l’amende

Pour éviter de payer l’amende, le dirigeant de la société doit démontrer l’existence d’un cas de force majeure (par exemple, le vol du véhicule ou l’usurpation de la plaque d’immatriculation) ou bien « fournir au service compétent des renseignements permettant d’identifier l’auteur véritable de l’infraction », c’est-à-dire révéler l’identité du salarié qui conduisait le véhicule. En effet, il ne peut pas se contenter de démontrer qu’il ne pouvait pas être l’auteur de l’infraction, par exemple parce qu’il se trouvait dans un lieu différent au moment où elle a été commise.

Conseil : les dirigeants ont intérêt à tenir rigoureusement un registre mentionnant le nom des personnes qui empruntent les véhicules de la société et les périodes pendant lesquelles ces emprunts sont réalisés.

Et le retrait de points ?

Le dirigeant de la société n’est pas responsable pénalement des infractions au Code de la route commises par les salariés. Ainsi, dans l’hypothèse où l’identité du salarié auteur d’un excès de vitesse commis avec un véhicule de société n’a pas été dévoilée, le dirigeant ne subira pas de perte de points sur son permis de conduire si la condamnation au paiement de l’amende est prononcée par un tribunal. Ce qui suppose donc que le dirigeant ait contesté l’infraction en justice. Sinon, s’il paie l’amende sans contester après avoir reçu l’avis de contravention, il sera automatiquement dépossédé d’un certain nombre de points. De quoi l’inciter à dénoncer le contrevenant…

Les Scop (sociétés coopératives ouvrières de production) sont des sociétés coopératives, industrielles ou commerciales dans lesquelles les associés majoritaires sont des salariés. Ces sociétés se multipliant et intervenant dans tous les secteurs d’activité, vous aurez peut-être l’occasion, si ce n’est déjà le cas, de les compter prochainement parmi vos cats ou vos fournisseurs. Mais savez-vous vraiment comment elles fonctionnent ? Voici le point sur les principales caractéristiques des Scop.

Pourquoi constituer une Scop ?

Souvent, la constitution d’une Scop s’effectue dans le cadre de la reprise d’une entreprise en difficulté par ses salariés qui souhaitent ainsi sauvegarder leur emploi, ou de la transmission de l’entreprise aux salariés par un dirigeant qui ne trouve pas de repreneur ou qui veut éviter de la céder à un concurrent ou à des financiers. Une Scop peut également être créée ex nihilo par des personnes qui désirent « entreprendre autrement ».

Les salariés associés

La grande spécificité d’une Scop réside dans le fait que son capital est détenu en majorité par des salariés de la société. Ces derniers désignent les dirigeants chargés de représenter l’entreprise et décident ensemble des choix stratégiques de la société selon le principe « un associé = une voix ».

Précision : une Scop peut employer des personnes n’ayant pas la qualité d’associé même si, en principe, tout salarié d’une Scop a vocation à en devenir associé.

À l’instar d’autres structures, la Scop peut recourir à des capitaux extérieurs. Elle peut ainsi accueillir des associés non salariés qui ne peuvent toutefois détenir au maximum que 49 % du capital social et 35 % des droits de vote.

SARL ou SA à capital variable

Une Scop peut être constituée sous forme d’une société à responsabilité limitée (SARL) ou d’une société anonyme (SA). Ce choix ayant naturellement des incidences sur l’organisation de la société (direction assumée par un gérant dans une Scop de type SARL ; gestion partagée, par exemple, entre un président du conseil d’administration, un directeur général et un conseil d’administration dans une Scop de type SA) et le montant du capital social (30 € minimum pour une SARL ; 18 500 € minimum pour une SA).

Mais quelle que soit la forme choisie, le capital d’une Scop est variable. Il peut augmenter (ou diminuer), sans aucune formalité d’enregistrement, par exemple par des prélèvements sur salaire volontairement consentis par les associés salariés.

Répartition du résultat

Autre particularité de la Scop, les bénéfices qu’elle réalise sont généralement répartis en 3 postes.

Une part (au moins 15 %), déductible du résultat sous conditions, reste investie sous forme de réserves.

Une autre part (au moins 25 %), également déductible du résultat, est attribuée aux salariés, associés ou non, sous forme de participation ou de complément de salaire.

Enfin, une dernière part (obligatoirement inférieure aux deux autres) peut être versée aux associés sous forme de dividendes si les statuts le prévoient.

Parmi les garanties sollicitées par les banquiers en contrepartie d’un concours financier, le nantissement d’un fonds de commerce figure en bonne place. Il permet à un commerçant d’affecter son fonds de commerce en garantie de la dette qu’il contracte (un prêt par exemple). Mais tout l’intérêt du nantissement réside dans le fait que le commerçant continue d’exploiter son fonds comme auparavant, sans en être dépossédé. Ce n’est que dans l’hypothèse où il ne paierait pas son créancier que ce dernier pourrait obtenir en justice la vente du fonds et le remboursement de sa créance sur une partie du prix.

Qui peut nantir et comment ?

Seul le propriétaire d’un fonds de commerce peut constituer un nantissement sur celui-ci. Un locataire-gérant ne le peut donc pas. Si le fonds est un bien commun, l’accord exprès du conjoint du propriétaire est nécessaire.

En pratique, l’acte de nantissement doit être constaté par un écrit rédigé soit entre les parties (acte dit « sous seing privé »), soit par un notaire. Même si aucune mention obligatoire n’est requise, il convient de préciser dans l’acte l’identité du créancier, du débiteur et le montant de la somme pour laquelle le nantissement a été pris. Ensuite, l’acte doit être enregistré, puis inscrit, dans les 15 jours de sa signature sous peine de nullité, sur un registre tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel le fonds est exploité.

À noter : cette inscription est indispensable pour assurer l’information des autres personnes.

Sur quoi porte le nantissement ?

Le nantissement ne peut porter que sur certains éléments du fonds de commerce, à savoir : l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la catèle et l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds, les brevets d’invention, les licences, les marques industrielles et généralement les droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés. Ce qui exclut notamment les marchandises, les immeubles, les créances et les contrats.

Et attention, le commerçant ne peut pas écarter la catèle et l’achalandage de l’assiette du nantissement, dans la mesure où ces éléments sont les composantes essentielles d’un fonds de commerce.

Enfin, si l’acte de nantissement ne désigne pas expressément les éléments sur lesquels il porte, il est présumé comprendre l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la catèle et l’achalandage.

Combien coûte un nantissement ?

Pour constituer un nantissement sur un fonds de commerce, il faut compter environ (pour garantir une créance de 20 000 €) :

– pour la rédaction de l’acte par un notaire : entre 700 et 800 € ;

– pour l’enregistrement de l’acte : 125 € (droit fixe) ;

– pour l’inscription de l’acte au greffe : 28 €.

Stipulée dans vos contrats de vente, la clause de réserve de propriété vous permet de retarder le transfert de la propriété du bien vendu au jour du paiement intégral du prix par l’acheteur. Autrement dit, tant que l’acheteur ne vous a pas réglé la totalité du prix, vous restez propriétaire du bien même s’il a été livré. Ainsi, en cas d’impayé, vous pourrez facilement en obtenir la restitution. Et en cas de faillite de l’acheteur, vous ne serez pas en concurrence avec les autres créanciers de ce dernier. À condition, toutefois, de manier cette clause avec précaution !

La forme de la clause

La clause de réserve de propriété doit être stipulée par écrit au plus tard au moment de la livraison du bien vendu. Elle peut être insérée dans n’importe quel type de document contractuel (un contrat de vente, un devis, un bon de commande, une facture ou des conditions générales de vente), l’important étant que le cat l’ait acceptée avant que le bien lui ait été remis. Pour éviter toute contestation, le mieux est donc de lui faire signer le document sur lequel elle figure. Et que la clause apparaisse de façon claire.

À noter : en cas de ventes successives, il n’est pas nécessaire de reproduire la clause de réserve de propriété à chaque fois. Il suffit de l’inclure dans le contrat cadre régissant l’ensemble des opérations commerciales intervenant entre l’acheteur et le vendeur.

La revendication des biens

Pour pouvoir les récupérer en cas d’impayés, les biens vendus doivent alors encore exister en nature entre les mains de l’acheteur. Plus précisément, ils doivent être identifiables et individualisés. Ainsi, le vendeur ne pourra pas demander la restitution de ses biens s’ils ont été transformés par l’acheteur ou s’ils ont été assemblés avec d’autres biens, à moins qu’il soit possible de les séparer sans les endommager.

En revanche, la revendication reste possible lorsque les biens vendus sont des choses fongibles (des denrées par exemple) et que des biens de même espèce et de même qualité se trouvent chez l’acheteur. Par ailleurs, lorsque les biens vendus ont été détruits ou volés, le vendeur pourra revendiquer l’indemnité d’assurance reçue par l’acheteur.

Précision : si les biens ont été revendus par l’acheteur à une autre personne, le vendeur initial ne peut plus, en principe, les revendiquer. Il peut seulement réclamer auprès du nouvel acquéreur le prix ou la partie du prix non encore réglés.

Et pour pouvoir facilement récupérer vos biens parmi le stock de marchandises de votre cat en cas d’impayés, prenez soin de bien les identifier dans vos documents contractuels. Vous indiquerez ainsi précisément sur vos factures le nom des produits, leur prix, leur marque, leur modèle, leur numéro de série, leur couleur, etc.

Vous êtes l’heureux repreneur d’un fonds de commerce, sur le point de finaliser l’acte de vente. Avez-vous seulement envisagé que l’actuel propriétaire, une fois le fonds cédé, pourra décider d’installer son nouveau magasin à quelques mètres du vôtre ? Pour parer à cette éventualité, vous avez intérêt à insérer une clause de non-concurrence dans le contrat de cession. Mais à condition toutefois de respecter certaines règles du jeu.

Intérêt de la clause

La clause de non-concurrence consiste à interdire au vendeur d’un fonds de commerce d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer celle de l’acheteur. Souvent, elle stipule que le vendeur ne pourra pas exploiter une activité similaire ou un fonds de même nature que celui cédé. Et s’il se réinstalle en faisant fi de cette clause, il pourra être condamné par un tribunal à verser des dommages-intérêts à la victime. Les juges pourront également prononcer l’interdiction de poursuivre l’activité illicitement exercée.

Gros avantage de la clause de non-concurrence, l’acheteur n’a pas à apporter la preuve d’une faute ou d’une déloyauté du vendeur pour obtenir gain de cause en justice. Il lui suffit d’établir que ce dernier a exercé une activité qui lui était interdite par la clause.

Validité de la clause

Pour être valable, une clause de non-concurrence ne doit pas procurer à l’acheteur du fonds de commerce un avantage excessif ou anormal.

En outre, elle doit être limitée dans son objet, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas interdire purement et simplement au vendeur du fonds d’exercer son activité professionnelle, ce qui constituerait une atteinte à sa liberté d’entreprendre. Elle ne peut que restreindre cette liberté mais non la supprimer.

Enfin, l’obligation posée par la clause de non-concurrence doit être limitée dans le temps et /ou dans l’espace.

Exemple : une clause de non-concurrence peut valablement interdire au vendeur d’un fonds de commerce de se réinstaller pour exercer une activité similaire pendant quelques années sur un territoire déterminé (une ville, une région, une zone déterminée, un rayon de quelques kilomètres à vol d’oiseau).

Bien rédiger une clause de non-concurrence

Une clause de non-concurrence rédigée en termes vagues ou imprécis pourra susciter des difficultés d’application. Sachant qu’en cas de litige, une clause de non-concurrence fait toujours l’objet d’une interprétation stricte de la part des tribunaux. Pour éviter tout problème, prenez soin de bien préciser dans la clause la liste des activités (ou, au moins, le domaine d’activité) dont vous souhaitez interdire l’exercice par votre interlocuteur.

La décision de l’administrateur

Le principe est donc celui du maintien du bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire. Il revient ensuite en général à l’administrateur judiciaire, après avoir fait le point sur l’état des difficultés du locataire, de décider du sort de ce bail. Trois possibilités s’offrent alors à lui : il peut choisir de poursuivre le bail, d’y mettre fin ou encore de le céder. Quelle que soit la décision de l’administrateur, elle s’impose au bailleur. En effet, ce dernier ne peut s’opposer à la continuation du bail, même si, à la date d’ouverture de la procédure, le locataire lui doit des arriérés de loyers. De même, il ne maîtrise pas la date du prononcé de la résiliation du bail, qui peut intervenir, au choix de l’administrateur, à tout moment après l’ouverture de la procédure. Enfin, si l’administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l’agrément de l’acquéreur par le propriétaire n’aura pas à être recueilli même si le contrat de location contient une disposition en ce sens. Les règles spécifiques des procédures collectives priment en effet sur les éventuelles clauses contractuelles restreignant la vente de l’entreprise.

Les moyens d’action du bailleur

La marge de manœuvre du bailleur est très réduite. Une fois la procédure collective ouverte, il ne peut plus réclamer au locataire le versement des loyers restant dus. En effet, l’ouverture d’une procédure collective entraîne la suspension de toute action en paiement des créances nées avant le dépôt de bilan. En revanche, si, après l’ouverture de la procédure, le bail se poursuit et que le locataire persiste à ne pas payer ses loyers, le bailleur peut, cette fois, demander en justice la résiliation du bail pour ce motif.

Mais attention ! Il ne peut intenter cette action qu’au bout d’un délai de trois mois après l’ouverture de la procédure collective.

À noter : depuis 2008, le bailleur n’a plus la faculté de mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du bail commercial lorsque celui-ci tarde à se décider. Mais le bailleur peut toutefois lui adresser un courrier recommandé pour l’inviter à prendre position. Cette demande n’a aucun effet juridique, mais elle a le mérite d’attirer l’attention de l’administrateur sur la question.

En principe, la sous-location d’un local commercial est interdite. Une telle opération est néanmoins valable à certaines conditions. Tour d’horizon des principales règles régissant la sous-location.

Les droits du propriétaire

Pour qu’une sous-location (et ses éventuels renouvellements) soit valable, le bailleur doit préalablement l’autoriser (par une clause du bail ou dans un accord ultérieur) et être invité à concourir à l’acte.

Une fois la sous-location conclue, le locataire principal est tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations du bail comme s’il occupait les locaux lui-même. Il est donc responsable des manquements de son sous-locataire aux obligations du bail. Ainsi, par exemple, le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail principal si le sous-locataire exerce dans les locaux loués une activité non conforme aux stipulations du contrat.

Autre droit du bailleur : si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, il peut exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.

La situation du sous-locataire

Les rapports entre le locataire et son sous-locataire sont, pour l’essentiel, équivalents aux rapports entre un bailleur et son locataire. À cette grande différence toutefois que le locataire ne peut pas conférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même. Ainsi, il ne peut consentir une sous-location pour une durée supérieure à celle de son propre bail. La sous-location prend donc fin dès que le bail principal est résilié ou n’est pas renouvelé.

Comme un locataire « classique », le sous-locataire d’un local commercial a droit au renouvellement de son bail. Sachant que le renouvellement doit être demandé au locataire principal si la sous-location porte sur une partie seulement des locaux loués (au bailleur en cas de sous-location totale).

Et si ce dernier refuse de renouveler la sous-location sans justifier d’un motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire. Mais là encore, il n’est tenu de faire droit au sous-locataire que dans la limite de ses propres droits et s’il n’a pas lui-même renoncé au renouvellement de son bail. Dès lors, la durée de la sous-location renouvelée ne peut être supérieure à la durée du bail principal restant à courir.

À noter : lorsque le bail principal a pris fin (par exemple en cas de résiliation) et que le locataire n’est donc plus en mesure de renouveler la sous-location, le sous-locataire peut toutefois demander le renouvellement directement au bailleur.

Sous-location irrégulière

En cas de sous-location irrégulière, c’est-à-dire conclue sans l’autorisation du bailleur et sans qu’il ait été invité à concourir à l’acte, le locataire principal encourt la résiliation de son bail, ou le refus de renouvellement de celui-ci sans versement d’indemnité d’éviction. Quant au sous-locataire expulsé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location, il peut réclamer au locataire principal de le dédommager de son préjudice.

Lorsque le dirigeant d’une société a commis une faute de gestion (mise en oeuvre d’une politique ayant causé d’importantes pertes à la société, négligence ou défaut de surveillance ayant nui à l’intérêt de la société…), les associés peuvent saisir le tribunal afin qu’il soit condamné à réparer le préjudice que cette faute a causé à la société. Cette action, appelée « action sociale », suppose de respecter certaines conditions.

Une action individuelle ou collective

L’action sociale est réservée aux seuls associés détenant des titres au jour où elle est mise en oeuvre et qui conservent la qualité d’associé pendant toute la durée de la procédure.

Mais tout associé peut exercer seul l’action sociale quel que soit le nombre de parts ou d’actions qu’il détient. Dans les sociétés à responsabilité limitée et dans les sociétés par actions (sociétés par actions simplifiées, sociétés anonymes…), l’action sociale peut également être engagée par plusieurs associés agissant collectivement, un ou plusieurs d’entre eux étant alors chargés de les représenter. À condition toutefois que les associés auteurs de l’action détiennent ensemble 10 % au moins du capital social dans la SARL et 5 % dans la SAS ou dans la SA (pour ces dernières, application est faite d’un pourcentage dégressif lorsque le capital est supérieur à 750 000 €).

La réparation d’un préjudice

L’action sociale a pour objet la réparation du préjudice subi par la société, et non de celui éventuellement subi par les associés eux-mêmes. Ainsi, en cas de succès de l’action, les dommages-intérêts obtenus devront être intégralement versés dans les caisses de la société, ce qui peut ne pas être de nature à inciter les associés à agir en justice. Cependant, parallèlement à l’action sociale, les associés peuvent exercer une action individuelle en vue d’obtenir réparation de leur propre préjudice. Les dommages-intérêts auxquels sera éventuellement condamné le dirigeant reviendront cette fois aux associés et non à la société. Mais attention, pour pouvoir exercer cette action individuelle, ils doivent démontrer l’existence d’un dommage qui leur est personnel et distinct de celui subi par la société.

Précision : l’action sociale, de même que l’action individuelle, doivent être intentées dans les 3 années suivant le fait dommageable.
Pas d’entrave à l’action en justice !
L’action sociale est d’ordre public : elle doit pouvoir être engagée en toute liberté. Ainsi, les clauses des statuts qui, par exemple, subordonneraient l’exercice de l’action à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des associés ou qui stipuleraient par avance la renonciation des associés à cette action sont nulles. De même, la décision de l’assemblée générale donnant quitus aux dirigeants ne peut en aucun cas faire obstacle à une action ultérieure en responsabilité à l’encontre de ces derniers.