Reprise pour exploiter des terres agricoles : le congé doit être précis !

Le congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’est pas valable lorsqu’il mentionne que le bénéficiaire de la reprise envisage d’exploiter les terres « soit à titre individuel, soit dans le cadre d’une société X ».

Le propriétaire de terres louées à un agriculteur ne peut exercer son droit de reprise que si lui-même, son conjoint (ou son partenaire de Pacs) ou l’un de ses descendants projette de les exploiter. À ce titre, le congé qu’il délivre à l’exploitant locataire doit impérativement mentionner le motif de la reprise et l’identité du bénéficiaire. Il doit également indiquer, le cas échéant, que les terres objet de la reprise seront mises à disposition d’une société qui les exploitera. Faute de contenir ces mentions, le congé est nul.

Et attention, encourt également l’annulation le congé qui indique que le repreneur envisage d’exploiter le bien, « soit à titre individuel, soit dans le cadre de la société X » (en l’occurrence dont il est le gérant). En effet, selon les juges, cette formulation alternative est de nature à induire le locataire en erreur car elle ne lui permet pas de connaître précisément les conditions dans lesquelles le repreneur exploitera le bien.


Cassation civile 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25027


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La faute de gestion du dirigeant de société en liquidation judiciaire

Le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire ne peut voir sa responsabilité engagée pour insuffisance d’actif qu’au regard de sa gestion antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Étant précisé que seules les fautes de gestion commises avant l’ouverture de la procédure collective peuvent être retenues à l’encontre du dirigeant. Ce principe vient d’être réaffirmé par la Cour de cassation dans une affaire où le liquidateur d’une société avait engagé la responsabilité de son dirigeant pour insuffisance d’actif en lui reprochant d’avoir consenti sans explication, au cours de la procédure de redressement ayant précédé la mise en liquidation judiciaire, un abandon de créance au profit d’une entreprise et d’avoir accordé, après la liquidation judiciaire, un avoir non motivé en faveur d’une autre entreprise. En vain donc.


Précision : désormais, une simple négligence ne peut plus être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité et lui faire payer personnellement une partie des dettes de la société.


Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-17558


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L’administration d’une association par des mineurs

Les mineurs peuvent désormais jouer un rôle plus actif au sein d’une association.

La loi Égalité et Citoyenneté a voulu faciliter l’implication des mineurs au sein d’une association.

Ainsi, un mineur de moins de 16 ans peut, avec l’accord écrit préalable de son représentant légal, créer une association et accomplir les actes utiles à son administration, à l’exception des actes de disposition.


Précision : les actes de disposition sont ceux qui engagent le patrimoine de l’association de manière durable et substantielle, comme la vente d’un immeuble.

Un mineur d’au moins 16 ans peut créer librement une association et être chargé de son administration. Toutefois, ses représentants légaux doivent en être informés par une autre personne chargée de l’administration de l’association. Cette information s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard avant la déclaration préalable, avant la déclaration des changements survenus dans l’administration de l’association ou avant le premier acte effectué par le mineur.

Cette lettre doit indiquer notamment le titre, l’objet et le siège social de l’association ainsi que, le cas échéant, la durée du mandat du mineur, sa date de début et sa nature.

Sauf opposition expresse de son représentant, le mineur d’au moins 16 ans peut accomplir seul les actes utiles à l’administration de l’association sauf les actes de disposition. La lettre doit donc préciser le type d’actes que le mineur peut réaliser et ce droit d’opposition.

Enfin, ce courrier doit indiquer que les représentants légaux du mineur peuvent, sur demande, consulter au siège social de l’association notamment les statuts de l’association, son budget prévisionnel de l’exercice en cours et ses états financiers.


Art. 43, loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, JO du 28


Décret n° 2017-1057 du 9 mai 2017, JO du 11


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La constitution de sociétés pluri-professionnelles d’exercice est possible !

Les professionnels du droit et du chiffre peuvent désormais se regrouper au sein de sociétés pluri-professionnelles d’exercice.

On se souvient qu’une ordonnance du 31 mars 2016, prise en application de la fameuse loi « Macron » du 6 août 2015, avait créé une nouvelle forme de société : la société pluri-professionnelle d’exercice (SPE). Rappelons que la SPE a pour objet l’exercice au sein d’une même structure de plusieurs professions libérales réglementées, à savoir celles d’avocat, d’avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, de commissaire-priseur judiciaire, d’huissier de justice, de notaire, d’administrateur ou de mandataire judiciaire, de conseil en propriété industrielle et d’expert-comptable.

Mais en pratique, la faculté de constituer des sociétés de ce type était subordonnée à la publication d’un décret général d’application, ainsi que de décrets propres à chacune des professions concernées. C’est désormais chose faite. Depuis le 8 mai dernier, les professionnels du droit et du chiffre peuvent donc constituer entre eux une SPE et y exercer en commun l’exercice de leur profession respective.

Une société de toute forme

Rappelons qu’une SPE peut revêtir la forme d’une société d’exercice libéral (Sel), d’une société civile ou d’une société commerciale (SARL, SAS, SA), mais pas celle d’une société conférant à ses membres la qualité de commerçant (société en nom collectif, société en commandite). Elle doit comprendre, parmi les associés, au moins un membre de chacune des professions qu’elle exerce et qui constitue son objet social. L’ensemble du capital et des droits de vote d’une SPE doit être détenu par des personnes physiques exerçant l’une des professions exercées en commun dans la société ou par des sociétés dont le capital et les droits de vote sont détenus en totalité par ces personnes physiques.

Sans entrer dans le détail des dispositions techniques qu’il introduit, le décret récemment paru précise les règles de constitution, de fonctionnement et de liquidation de la SPE (nomination et inscription, obligation d’information des autorités compétentes, cessation d’exercice d’une profession par la société ou par un associé, perte de la qualité d’associé, suspension ou retrait d’agrément, liquidation), les modalités selon lesquelles les professionnels exercent leur activité au sein de la société (contrat conclu avec le cat), la nature des contrôles dont la société fait l’objet par les ordres et les autorités administratives, les contraintes en matière de tenue de la comptabilité et de présentation des comptes et enfin les obligations en termes d’assurance.


Précision : par dérogation à la règle de l’unanimité normalement exigée dans ce cas, la décision des associés d’une société civile professionnelle (SCP) de la transformer en SPE (ou de la faire participer à la constitution d’une SPE) sera prise à la majorité des ¾ des voix (à la majorité des 2/3 pour les sociétés d’avocats à la Cour de cassation et au Conseil d’Etat), combinées, dans le cas d’une société d’huissiers de justice, à une condition de part du capital détenue.


Décret n° 2017-794 du 5 mai 2017, JO du 7


Décret n° 2017-795 du 5 mai 2017, JO du 7


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Paiement d’une facture en espèces

En tant que professionnel, j’aimerais connaître précisément les cas dans lesquels mes clients n’ont pas le droit de me régler en espèces pour les prestations que je leur fournis.

Le paiement en espèces est interdit au-delà de certains montants. Ainsi, vos cats, qu’il s’agisse de professionnels ou de particuliers, ont l’interdiction de payer une facture en espèces lorsque son montant est supérieur à 1 000 €. Sachant que ce plafond est porté à 15 000 € lorsque l’intéressé n’est pas domicilié fiscalement en France et que la somme d’argent dont il est redevable n’est pas due dans le cadre d’une activité professionnelle.

Le règlement d’une facture dont le montant est supérieur à 1 000 € (ou à 15 000 €) doit donc obligatoirement être effectué par chèque, par virement, ou par carte de paiement ou de crédit. Et attention, si vous acceptez un paiement en espèces au-delà de ces montants, vous êtes passible (avec votre débiteur) d’une amende pouvant atteindre 5 % des sommes ainsi payées.

Notez que le règlement d’une facture supérieure à 1 000 € ne peut pas non plus s’opérer pour partie en espèces et pour une autre partie par un autre moyen de paiement. Ainsi, dans l’hypothèse où votre cat vous verse un acompte en espèces pour une facture supérieure à ce montant (par exemple un acompte de 500 € pour une facture s’élevant à 1 500 €), vous êtes tenu de lui restituer cet acompte de façon à obtenir l’intégralité de la somme par un autre mode de paiement.


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EIRL : les créanciers concernés par la séparation des patrimoines

L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée ne dispose plus de la faculté de rendre la déclaration d’affectation opposable aux créanciers antérieurs à son dépôt.

Pour protéger ses biens personnels, tout entrepreneur individuel a la possibilité de constituer une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). En effet, cette forme d’entreprise a pour objet de lui permettre d’affecter à son activité professionnelle un certain nombre de biens qu’il sépare ainsi de son patrimoine privé. L’intérêt : ses créanciers professionnels ne peuvent plus agir que sur ces biens affectés. Les biens personnels de l’entrepreneur étant donc, quant à eux, à l’abri des poursuites de ces derniers.


Précision : ce patrimoine, dit « d’affectation », doit être composé au minimum des biens « nécessaires » à l’exercice de l’activité (local, machines, outillage…). Sachant que l’entrepreneur qui souhaite rassurer ses créanciers peut aussi y inclure d’autres biens qui sont simplement « utiles » à cette activité (par exemple, un véhicule personnel utilisé également pour des déplacements professionnels).

Pour opter en faveur de ce statut, l’entrepreneur doit simplement déposer au registre de publicité légale dont il relève (RCS, répertoire des métiers…) une déclaration comportant un état descriptif des biens qu’il intègre dans le patrimoine d’affectation et la valeur de ces biens.


Nouveauté : la séparation des patrimoines personnel et professionnel, opérée par l’entrepreneur qui adopte le statut d’EIRL, ne concerne désormais que les seuls créanciers dont la créance est née postérieurement à la déclaration d’affectation. Jusqu’à présent, l’EIRL avait la faculté de rendre l’affectation des biens à son activité professionnelle opposable également aux créanciers dont la créance était née avant le dépôt de cette déclaration. Rarement utilisée, cette faculté vient d’être supprimée.


Art. 128, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10


Art. 7, décret n° 2017-630 du 25 avril 2017, JO du 27


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Assurance-vie : quelle est l’étendue du devoir de conseil du banquier ?

L’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit notamment vérifier l’expérience du client en matière d’investissements.

La Cour de cassation vient de rappeler que l’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit s’enquérir des objectifs, de l’expérience en matière d’investissements ainsi que de la situation financière de l’investisseur et lui proposer des placements adaptés à sa situation.

Dans une affaire récente, une femme de ménage à la retraite avait souscrit auprès d’une banque un contrat d’assurance-vie en unités de compte, composé à 100 % d’actions françaises. Elle avait procédé au rachat du contrat à un prix inférieur à celui de la souscription et avait donc subi une perte en capital. Elle avait alors assigné la banque en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et d’information sur les risques du placement.

Une demande qui a été rejetée par la cour d’appel au motif que la banque avait remis à l’assurée une note d’information détaillée comportant les conditions générales du contrat souscrit, ainsi que les caractéristiques financières et la composition des 7 supports d’investissement proposés. Les juges ont également retenu qu’un bulletin de souscription avait été remis à l’assurée mentionnant son adhésion à un investissement « nuances dynamiques ». Et la banque lui avait indiqué, par lettre du 25 janvier 2000, qu’elle pouvait revenir à tout moment sur ce choix en investissant dans le fonds « nuance sécurité ». Selon les juges, la souscriptrice avait donc valablement été informée sur la nature de son engagement.

Faux, vient de juger la Cour de cassation, ces éléments ne suffisent pas à établir que la banque avait exécuté son obligation de vérification de l’expérience de sa cate en matière d’investissements, ni du caractère approprié du produit financier souscrit aux objectifs de cette dernière.


Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-21817


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Quels partenariats les associations développent-elles avec les entreprises ?

Plus d’un tiers des associations ont instauré un partenariat avec une entreprise, essentiellement afin que cette dernière contribue, par ses moyens financiers et humains, au projet associatif.

Une récente étude, publiée par l’association Recherches & Solidarités et le laboratoire de recherche Le RAMEAU, vise à apporter un éclairage sur les pratiques partenariales des associations. Ces résultats sont issus d’une enquête d’opinion réalisée, en mai et juin 2016, auprès de plus de 1 380 responsables d’associations de différentes tailles et œuvrant dans des secteurs variés (sanitaire et social, sport, culture, humanitaire, environnement…).

Il en ressort que les associations nouent des relations avec 2,5 partenaires en moyenne. Dans le trio de tête, on retrouve les collectivités (74 % des associations), les autres associations et les fondations (72 %) et les établissements d’enseignement de l’école à l’université (47 %). Viennent ensuite les entreprises ou les clubs d’entrepreneurs, les structures d’insertion et, enfin, les laboratoires de recherche.

L’étude s’attarde principalement sur les partenariats que les associations entretiennent avec les entreprises. Ainsi, plus d’un tiers des associations, surtout dans le domaine du sport et le secteur sanitaire et social, ont mis en place de telles relations. Une pratique qui est, par ailleurs, plus courante chez les associations disposant d’un budget élevé. En effet, la moitié des structures gérant plus de 150 000 € ont un partenariat avec une entreprise alors que celles ayant un budget de moins de 10 000 € ne sont que 20 % dans ce cas.

La première motivation des associations pour créer des partenariats avec des entreprises est d’ordre financier, puisque plus des trois quarts d’entre elles attendent une contribution de l’entreprise. Le deuxième objectif, pour 70 % des structures associatives, est de mobiliser le capital humain de leurs partenaires autour de leur projet. En troisième position, un peu plus de la moitié des associations souhaitent une implication de l’entreprise afin de favoriser le lancement ou le déploiement d’un projet innovant.

Quant aux 3 principaux freins ressentis par les associations qui sont en relation avec une entreprise, ils sont essentiellement d’ordre technique : manque de temps pour mettre en œuvre des partenariats compte tenu des calendriers respectifs (65 % des associations), moyens humains inadaptés ou insuffisants pour initier et gérer des coopérations (57 %) et manque de méthode et de savoir-faire pour développer ces relations (44 %).


Le RAMEAU et Recherches & Solidarités, Enquête « Associations & Partenariats », mars 2017


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Le classement des villes offrant des opportunités en matière d’investissement immobilier

Pour la 6 année consécutive, Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com présentent leur palmarès des 10 villes où investir en France. Rennes, Bordeaux et Montpellier se placent en tête du classement.

Pour sa 6e édition, le palmarès des 10 villes où investir en France a placé Rennes en haut du classement, devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite les villes de Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Réalisé par Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com, ce palmarès a été établi sur la base de plusieurs critères économiques conjugués à des indicateurs de l’immobilier dans les 30 villes françaises les plus peuplées : évolution de la démographie et de l’emploi, prix au m² dans le neuf et l’ancien, montant de la taxe foncière ou encore niveau des loyers.

L’attractivité de la capitale bretonne

La ville de Rennes se hisse à la première place du classement en raison de son attractivité. Il faut dire que la capitale bretonne a plusieurs atouts à faire valoir. Tout d’abord, elle séduit entreprises et salariés, ce qui conduit à une forte demande locative. Une demande locative d’autant plus importante que la population rennaise comprend de nombreux étudiants. Conséquence, ces derniers occupent près de 70 % des studios disponibles. Aussi, son marché immobilier offre une certaine résistance des prix : 2 500 €/m² en moyenne, contre 8 500 €/m² à Paris. Ensuite, des projets et des aménagements d’ampleur y ont été entrepris : la construction de 4 000 logements, 181 000 m² de bureaux, 300 000 m² de commerces et de services, ainsi que 34 000 m² d’équipements universitaires. Sans oublier la construction d’une deuxième ligne de métro de 14 km reliant le nord et le sud de la ville. Toujours dans le domaine des transports, en juillet 2017, une ligne à grande vitesse permettra de relier Rennes à Paris en à peine plus d’une heure et demie (contre deux heures actuellement). Enfin, Rennes est la ville où les impôts locaux ont le moins progressé (+4,65 % pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères entre 2010 et 2015). À titre de comparaison, la ville de Toulouse a enregistré une progression de la fiscalité de l’ordre de 17,76 % sur la même période.


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Le droit de communication des associés de SARL

Comme dans toute société, les associés d’une société à responsabilité limitée (SARL) ont le droit d’intervenir dans la vie de la société, et notamment celui d’être informés de la bonne santé et du bon fonctionnement de celle-ci. À ce titre, ils peuvent, à tout moment, consulter certains documents. De même, avant toute assemblée générale, un certain nombre de documents sociaux doivent leur être communiqués.

Le droit d’être informé à tout moment Les associés de SARL ont le droit, à tout moment, de prendre connaissance des documents sociaux concernant les 3 derniers exercices.

Les associés de SARL ont le droit d’être informés de la marche de la société. À ce titre, ils peuvent, à tout moment, obtenir la délivrance d’une copie certifiée conforme des statuts en vigueur au jour de la demande et prendre connaissance des documents sociaux suivants concernant les 3 derniers exercices :– comptes annuels (bilans, comptes de résultat, annexes, inventaires) ;– rapports soumis aux assemblées ;– procès-verbaux de ces assemblées.

En outre, sauf en ce qui concerne l’inventaire, les associés ont le droit de prendre copie de ces documents.

Ce droit de communication permanent est d’ordre public : toute clause des statuts qui viendrait en supprimer ou en limiter l’exercice serait réputée non écrite.

Il doit être exercé au siège social par l’associé en personne (pas possible de se faire représenter par un mandataire). Sachant que celui-ci peut se faire assister par un expert inscrit sur une liste établie par les cours et tribunaux.


Attention : ces dispositions peuvent parfois être appliquées rigoureusement par les tribunaux. Ainsi par exemple, les juges (Cour d’appel d’Orléans, 22 décembre 2005) ont estimé que le droit de communication ne s’était pas exercé dans des conditions régulières lorsque la consultation des documents sociaux avait eu lieu dans un autre endroit que le siège social et qu’un appareil de reproduction n’avait pas été mis à la disposition des associés qui souhaitaient en prendre connaissance. De même, n’a pas respecté le droit de communication la société qui, saisie d’une demande de consultation par un associé, s’était abstenue de lui préciser les modalités pratiques de mise à disposition des documents et notamment la date à laquelle il pouvait en prendre connaissance (Cour d’appel de Paris, 30 mai 2000). À l’inverse, les juges (Cour d’appel de Paris, 15 décembre 2016) ont estimé qu’une SARL n’avait pas porté atteinte au droit de communication d’un associé en prévoyant que la consultation des documents par ce dernier aurait lieu sur rendez-vous au siège social.

Lorsque le droit de communication des associés n’est pas respecté, ces derniers peuvent demander au président du tribunal, statuant en référé, soit d’enjoindre sous astreinte au gérant de leur communiquer les documents visés par la réglementation, soit de désigner un mandataire chargé de procéder à cette communication.


À noter : par le passé (avant une loi du 15 mai 2001), la violation par le gérant du droit de communication des associés était sanctionnée pénalement (amende pouvant s’élever à 9 000 €).

Enfin, précisons que le droit de communication des associés se cantonne aux documents, énumérés ci-dessus, visés par le Code de commerce (art. R. 223-15). Un associé ne saurait donc valablement réclamer communication d’autres documents tels que, par exemple, le grand livre des fournisseurs, les balances fournisseurs et les comptes fournisseurs car ils ne font pas partie de la liste des documents communicables, bien que faisant partie de la comptabilité de la société (Cour d’appel de Besançon, 11 décembre 2001), ou encore des factures ou des bons de livraison d’imprimeur permettant d’établir le tirage réel d’un magazine diffusé par la société (Cour d’appel de Paris, 26 mars 2003).

Le droit de communication lors des assemblées générales Les associés de SARL ont également le droit, avant chaque assemblée générale, de se faire communiquer certains documents sociaux.

L’assemblée générale ordinaire annuelle

Outre le droit d’information permanent, les associés de SARL ont également le droit, avant chaque assemblée générale annuelle d’approbation des comptes, de se faire communiquer certains documents sociaux concernant l’exercice écoulé (bilan, compte de résultat, annexe, inventaire, rapport de gestion, texte des résolutions proposées et, le cas échéant, rapport des commissaires aux comptes). Ces documents doivent, cette fois, être adressés par le gérant aux associés au moins 15 jours avant la date de l’assemblée ; exception faite de l’inventaire qui est tenu à leur disposition au siège social pendant ce même délai de 15 jours.

Là encore, lorsque ce droit n’est pas respecté, les associés peuvent demander au président du tribunal, statuant en référé, soit d’enjoindre sous astreinte au gérant de leur communiquer les documents visés par la réglementation, soit de désigner un mandataire chargé de procéder à cette communication. Et attention, la délibération prise alors que ce droit n’aurait pas été respecté, pourrait être annulée par un juge.

Les autres assemblées générales

Lors de la tenue d’une assemblée générale autre que l’assemblée ordinaire annuelle, ce sont les textes des résolutions proposées, le rapport des gérants et, le cas échéant, celui des commissaires aux comptes qui doivent être envoyés aux associés au moins 15 jours à l’avance, ces documents étant de surcroît tenus à leur disposition au siège social pendant ces 15 jours.

Les associés peuvent mettre en œuvre la procédure d’injonction en cas de non-respect de ce droit.


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