Service civique : des indemnités revalorisées

Les indemnités dues dans le cadre d’un service civique ont augmenté en début d’année.

Les personnes effectuant un volontariat associatif ou engagé, par une association, dans le cadre d’un service civique perçoivent des indemnités dont les montants ont été revus à la hausse au 1er janvier 2018.

Ainsi, l’association doit désormais verser à la personne en volontariat associatif une indemnité mensuelle comprise entre 119,02 € et 796,97 €. Contre une indemnité allant de 116,85 € à 782,49 € en 2017.

Par ailleurs, l’indemnité due par l’Agence de service civique au jeune engagé par une association dans le cadre d’un engagement de service civique s’élève à présent à 522,87 € (513,30 € en 2017). La majoration payée aux jeunes rencontrant des difficultés sociales ou financières se montant à 119,02 € (116,85 € en 2017).

Précision : l’association verse au jeune en service civique, en espèces ou en nature, une prestation nécessaire à sa subsistance, son équipement, son logement et son transport dont le montant minimal mensuel reste fixé à 107,58 € en 2018.

Décret n° 2017-1821 du 28 décembre 2017, JO du 30

Que prévoit le projet de loi logement ?

Les pouvoirs publics souhaiteraient notamment mettre en place un nouveau bail d’habitation et remettre l’encadrement des loyers sur les rails.

Le gouvernement devrait présenter d’ici quelques semaines son projet de loi « Évolution du logement et de la transition numérique ». Un projet de loi contenant diverses mesures dont l’objet est notamment de faciliter la construction, de répondre aux besoins locatifs et d’améliorer le cadre de vie des Français. Deux mesures pourraient intéresser les investisseurs.

Un nouveau type de bail

Un nouveau bail destiné à favoriser la mobilité dans le parc locatif privé est envisagé. Baptisé simplement « bail mobilité », ce dernier, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, concernerait les locations meublées. Sachant que ce bail pourrait être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d’un mois. De son côté, le bailleur serait libre de fixer le montant du loyer à condition de respecter les dispositifs d’encadrement des loyers. À noter que ce nouveau contrat, souscrit sans dépôt de garantie, pourrait être éligible à la garantie Visale. Un dispositif de cautionnement gratuit assuré par l’État.

En pratique, le bail mobilité a été pensé pour répondre aux besoins de logement des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission.

Le retour de l’encadrement des loyers

Suite à la remise en cause par la justice administrative de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, les pouvoirs publics souhaiteraient renouveler et étendre son expérimentation à d’autres villes.

Rappel : l’encadrement des loyers avait vocation à faire baisser les loyers dans les zones du territoire souffrant d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Concrètement, les bailleurs devaient fixer le montant de leur loyer dans une fourchette fixés par les pouvoirs publics.

En outre, il serait prévu des sanctions envers les bailleurs qui ne le respecteraient pas. Par exemple, le bailleur fautif serait tenu de restituer le trop-perçu de loyer au locataire et contraint de payer une amende pouvant atteindre 25 % du montant de ce trop-perçu.

www.cohesion-territoires.gouv.fr

Non-renouvellement d’un crédit bancaire : la banque est-elle fautive ?

Peut-on considérer que le non-renouvellement d’une ouverture de crédit s’apparente à la rupture d’une relation commerciale établie causant un préjudice dont on peut demander réparation ?

Rompre une relation commerciale établie nécessite de respecter un préavis suffisamment long. À défaut, l’auteur de la rupture s’expose à payer des dommages-intérêts à l’entreprise qui en est victime en vue de réparer le préjudice qu’il lui a causé.

Mais ce principe qui a cours dans le monde des affaires s’applique-t-il dans le cas spécifique de la rupture ou du non-renouvellement de crédits consentis par une banque à une entreprise ?À cette question, la Cour de cassation a récemment répondu par la négative dans une affaire opposant une société à une banque qui, après avoir consenti à celle-ci un crédit à durée indéterminée pendant 12 ans, l’avait ensuite transformé en crédit à durée déterminée. Crédit qu’elle avait renouvelé une fois, puis auquel elle n’avait pas donné suite de manière discrétionnaire et sans respecter de préavis.

Considérant que la banque avait rompu brutalement l’ouverture de crédit dont elle bénéficiait jusque-là, la société l’a poursuivie en justice afin d’obtenir des dommages-intérêts. Toutefois, les juges ne lui ont pas donné raison. En effet, selon eux, les règles relatives à la rupture d’une relation commerciale établie ne s’appliquent pas à la rupture ou au non-renouvellement de crédits bancaires, lesquels sont uniquement régis par le Code monétaire et financier.

Ainsi, les juges ont-ils précisément affirmé qu’un crédit bancaire à durée déterminée prend fin « par la survenance de son terme, sans qu’il soit nécessaire pour la banque de respecter un préavis ».

Cassation commerciale, 25 octobre 2017, n° 16-16839

Quand un cautionnement est rédigé par la secrétaire du dirigeant

Un cautionnement est-il valable lorsque la mention manuscrite requise a été rédigée par la secrétaire de la personne qui l’a souscrit ?

Lorsqu’une personne physique se porte caution envers un créancier professionnel (par exemple, un dirigeant de société envers une banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit) et que le contrat est établi par acte sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire), elle doit, juste au-dessus de sa signature sur le contrat, écrire de sa main la mention précise suivante : « en me portant caution de [la société X], dans la limite de la somme de … € couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de … ans, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [la société X] n’y satisfait pas elle-même ».

Et attention, si cette mention fait défaut ou n’est pas correctement reproduite, l’acte de cautionnement est nul. D’ailleurs, les cautions n’hésitent pas à utiliser cet argument pour tenter d’échapper à leur engagement…

Précision : les juges refusent toutefois d’annuler un cautionnement lorsque l’erreur commise dans la reproduction de la mention n’affecte ni le sens ni la portée de celle-ci et ne porte donc pas atteinte au consentement de l’intéressé.

Ainsi, dans une affaire récente, un dirigeant avait souscrit un cautionnement au profit d’une banque en contrepartie d’un prêt accordé à sa société. Sachant mal écrire le français (il était arrivé en France depuis quelques années seulement), il avait demandé à sa secrétaire de rédiger à sa place la fameuse mention manuscrite. Puis il avait signé le contrat.

Lorsque sa société avait été mise en liquidation judiciaire et que la banque lui avait demandé de payer les dettes de celle-ci en sa qualité de caution, il avait fait valoir que le cautionnement était nul car la mention manuscrite n’avait pas été inscrite de sa main. Saisis du litige, les juges lui ont donné tort. Pour eux, dans la mesure où sa secrétaire avait rédigé la mention à sa demande et en sa présence, ce dirigeant avait eu conscience de son engagement de caution tout autant que s’il l’avait écrite lui-même. Le cautionnement était donc régulier aux yeux des juges.

Cassation commerciale, 20 septembre 2017, n° 12-18364

Mettre son fonds de commerce en location-gérance

Plutôt que l’exploiter lui-même, le propriétaire d’un fonds de commerce peut choisir de le mettre en location-gérance. Il en confie ainsi la gestion à une personne qui va l’exploiter à ses risques et périls moyennant paiement d’une redevance. Présentation des principales caractéristiques de ce mode d’exploitation d’un fonds de commerce.

La conclusion du contrat de location-gérance La mise d’un fonds de commerce en location-gérance est soumise à des conditions particulières.

Pour pouvoir donner son fonds de commerce en location-gérance, le propriétaire, personne physique ou personne morale, doit l’avoir exploité pendant au moins 2 ans, et ce par lui-même s’il s’agit d’une personne physique.

Toutefois, il existe un certain nombre de cas de dispense. Ainsi, notamment, l’obligation d’avoir exploité le fonds de commerce pendant 2 ans ne s’impose pas aux héritiers d’un commerçant décédé, au conjoint attributaire du fonds de commerce à la suite de la dissolution du régime matrimonial lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins 2 ans avant la dissolution du régime matrimonial ou encore aux mandataires de justice chargés de l’administration d’un fonds de commerce.

En outre, la durée de 2 ans peut être réduite, voire totalement supprimée, par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple demande du propriétaire du fonds lorsque ce dernier justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter personnellement le fonds (ou par l’intermédiaire de ses salariés). Ainsi, une dispense sera généralement accordée par le juge lorsque, par exemple, l’état de santé de l’intéressé ne lui permet pas d’en poursuivre l’exploitation.

Attention : lorsqu’une telle dispense est accordée, elle ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance, sauf si les juges décident qu’elle sera définitive. Ainsi, le propriétaire du fonds doit réitérer sa demande de dispense avant la conclusion de tout autre contrat de location-gérance.

Lorsqu’un contrat de location-gérance est consenti alors que le propriétaire du fonds ne l’a pas exploité pendant 2 ans, ce contrat est nul. Et cette nullité entraîne même la perte du droit au renouvellement du bail commercial lorsque les locaux dans lesquels le fonds est exploité sont loués.

Autre condition pour consentir une location-gérance : si le loueur est titulaire d’un bail commercial qui lui impose d’exploiter personnellement le fonds, il doit demander au bailleur, propriétaire des murs, l’autorisation de conclure l’opération.

S’agissant des formalités de publicité, le contrat de location-gérance doit être publié dans les 15 jours qui suivent sa conclusion sous la forme d’un extrait ou d’un avis inséré dans un journal d’annonces légales.

À noter que le locataire-gérant doit, s’il n’était pas déjà immatriculé, demander son immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les 15 jours qui suivent la date de début de son activité.

Attention : la location-gérance doit porter sur un fonds de commerce. Ainsi, il ne peut pas y avoir de location-gérance si l’un des éléments qui compose un fonds de commerce fait défaut, en particulier s’il n’existe pas de catèle.

Les effets du contrat de location-gérance Par la location-gérance, le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un locataire-gérant qui va pouvoir l’exploiter à ses risques et périls.

Propriétaire du fonds de commerce et locataire-gérant ont tous deux des droits et obligations l’un envers l’autre.

Droits et obligations du propriétaire du fonds

On l’a dit, donner son fonds de commerce en location-gérance consiste à le faire exploiter par une autre personne tout en restant propriétaire de celui-ci. Avantage de l’opération : le propriétaire du fonds (le loueur) perçoit un revenu (la redevance) sans exercer l’activité.

En revanche, il prend le risque de subir les conséquences d’une éventuelle mauvaise gestion du locataire (moins-value).

Quoiqu’il en soit, le propriétaire du fonds de commerce ne doit pas s’immiscer dans la gestion de celui-ci, même si elle se révèle mauvaise. Il est également tenu de garantir la jouissance paisible du fonds et doit s’abstenir d’exercer une activité concurrente de celle du locataire. Et bien entendu, en amont, il doit remettre au locataire tous les biens qui sont visés dans le contrat, et en particulier ceux qui sont indispensables à l’exercice de l’activité (matériel, marques et brevets, savoir-faire…).

Si le fonds de commerce est exploité dans des locaux loués, le propriétaire du fonds de commerce reste titulaire du bail commercial. C’est lui qui doit donc respecter les obligations nées du bail (paiement du loyer…).

Il reste également tenu des obligations qu’il a contractées avant la conclusion du contrat de location-gérance.

Quant à ses créanciers, ils sont en droit, s’ils estiment que la location-gérance risque d’entraîner une dépréciation du fonds, de demander au juge de déclarer leurs créances immédiatement exigibles, c’est-à-dire d’en réclamer le paiement immédiat. Cette demande devant être faite dans les 3 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.

À noter : jusqu’à présent, consentir une location-gérance présentait un gros inconvénient. En effet, le loueur du fonds de commerce était solidairement responsable du paiement des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les 6 premiers mois de son activité. La récente loi Sapin II du 9 décembre 2016 a supprimé cette solidarité : désormais, à compter de la publication du contrat, le locataire-gérant est seul responsable du paiement des dettes qu’il contracte dans le cadre de l’exploitation du fonds.

Droits et obligations du locataire-gérant

De son côté, la location-gérance permet au locataire d’exploiter, à ses risques et périls, un fonds de commerce sans l’acheter, ou de tester la viabilité d’un fonds avant d’envisager de l’acquérir. Mais n’étant pas propriétaire, il ne profitera pas de la plus-value qu’il apportera au fonds grâce à son travail (sauf le contrat prévoit le contraire).

Au titre des obligations qui lui incombent, le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination, sauf clause contraire. Le contrat peut même lui imposer de se consacrer exclusivement à l’exploitation du fonds et donc lui interdire d’exploiter un autre fonds.

Le locataire-gérant doit évidemment verser un loyer, appelé redevance, au propriétaire. Son montant peut être fixe ou, au contraire, proportionnel au chiffre d’affaires ou aux bénéfices, ce qui est souvent le cas. Cette redevance étant payée selon la périodicité prévue par le contrat (mois, trimestre…). Il peut également être tenu d’entretenir le fonds (bon état des locaux…) si le contrat met cette obligation à sa charge.

Dans ses rapports avec ses créanciers, le locataire-gérant est désormais, dès le début de son activité, seul responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds, la solidarité du loueur dans les 6 premiers mois ayant été supprimée par la loi (v. ci-dessus).

La fin de la location-gérance À la fin du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds de commerce à son propriétaire.

Le contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, il prend fin à l’arrivée du terme prévu (sauf reconduction), étant précisé que le locataire-gérant ne bénéficie pas d’un droit de renouvellement. Dans le second cas, le contrat peut être résilié par l’une ou l’autre des parties à tout moment, sous réserve que cette résiliation ne soit pas abusive. Le locataire-gérant ne pouvant, en principe, prétendre à aucune indemnité en fin de contrat.

À noter : le contrat de location-gérance peut également faire l’objet d’une résiliation judiciaire lorsque l’une ou l’autre des parties ne remplit pas ses obligations.

Lorsque le contrat prend fin, le locataire-gérant doit restituer le fonds de commerce à son propriétaire, avec tous les éléments dont il était composé avant la conclusion du contrat.

La fin de la location-gérance doit donner lieu à publicité dans un journal d’annonces légales.

Bail commercial : gare à la forme d’un commandement de payer !

Le bailleur qui envoie à son locataire un commandement de payer visant une clause de résiliation du bail commercial doit impérativement le faire par acte d’huissier.

Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

Mais attention, ce commandement doit être délivré par acte d’huissier de justice. Il n’est pas valable s’il est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

C’est ce que la Cour de cassation a clairement affirmé dans une affaire où le bailleur d’un local commercial avait envoyé à son locataire, par LRAR, un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges visant la clause résolutoire prévue dans le bail. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effets au bout d’un mois, le bailleur avait saisi le tribunal pour qu’il prononce la résiliation du bail. Les premiers juges lui ont donné gain de cause, ayant estimé qu’une lettre recommandée pouvait valablement faire l’affaire dès lors qu’elle rappelait au locataire le délai d’un mois pour s’exécuter et comportait un décompte détaillé de la dette. Mais la Cour de cassation a censuré leur décision car « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte d’huissier ».

Cassation civile 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10583

Fraude à la carte bancaire : la franchise passe de 150 à 50 € !

Depuis le 13 janvier dernier, en cas de fraude de votre compte suite à la perte ou au vol de votre carte bancaire, vous ne serez tenu de supporter les dommages subis que dans la limite de 50 €.

Depuis le 13 janvier 2018, le possesseur d’une carte bancaire qui a été volée ou perdue doit supporter une franchise de 50 € pour toutes les sommes retirées frauduleusement de son compte avant qu’il ait fait opposition, au moyen de son code confidentiel. Sachant qu’auparavant, cette franchise s’élevait à 150 €.

Pour mémoire : aucune franchise ne peut être appliquée en cas d’opération de paiement non autorisée effectuée sans utilisation du dispositif de sécurité personnalisé. En d’autres termes, si la fraude a été effectuée sans utilisation du code confidentiel du titulaire de la carte (ou sans le biais d’un SMS adressé par la banque pour des achats en ligne), les opérations frauduleuses doivent être intégralement remboursées.

Autre nouveauté, la banque ne peut pas opposer de franchise à son cat si celui-ci n’a pas pu détecter la perte ou le vol de sa carte bancaire avant le paiement frauduleux. Il en sera de même si la perte est due à un salarié ou un agent de la banque émettrice.

Article 2, ordonnance n° 2017- 1252 du 9 août 2017, JO du 10

Purge d’un droit de préemption urbain

Avant de mettre en vente ma maison, j’ai recueilli quelques informations auprès de la mairie de ma commune. Cette dernière m’a demandé de lui adresser un formulaire de déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Pouvez-vous m’expliquer de quoi il s’agit ?

Si votre mairie vous demande un formulaire de déclaration d’intention d’aliéner, c’est que votre maison se trouve dans une zone à préempter, zone définie par la commune elle-même. Cela signifie que la mairie, si elle le souhaite, peut acquérir votre bien prioritairement. Vous n’êtes donc pas libre de vendre votre maison à l’acquéreur de votre choix avant d’en avoir informé la mairie.

En pratique, pour répondre à la demande de la mairie, vous devrez lui adresser le formulaire Cerfa n° 10072*02. Un formulaire contenant notamment votre identité et vos coordonnées, la description du bien, le prix ainsi que les conditions de vente. À réception de ce formulaire, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer. Sachant que l’absence de réponse de sa part à l’expiration des 2 mois équivaut à un refus de préempter. En revanche, en cas de préemption, la mairie peut décider d’acquérir le bien aux conditions que vous avez fixées ou de négocier le prix de vente.

La résiliation annuelle de l’assurance-emprunteur est validée

Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif permettant de résilier annuellement son contrat d’assurance-emprunteur.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent résilier chaque année (à la date anniversaire) le contrat qui assure leur crédit immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Mais cette nouvelle faculté de résiliation annuelle n’était pas définitivement acquise puisque la Fédération Bancaire Française avait formé, fin 2017, un recours devant la justice pour tenter de la remettre en cause. Bonne nouvelle pour les emprunteurs, le Conseil constitutionnel, saisi de cette affaire, a rendu récemment sa décision et a jugé le dispositif conforme à la Constitution. La résiliation annuelle de l’assurance-emprunteur est donc bel et bien opérationnelle.

Rappelons que pour résilier votre contrat d’assurance-emprunteur, vous devez notifier, par lettre recommandée, à votre banque votre demande de résiliation et de substitution d’assurance au moins 2 mois avant la date anniversaire du contrat. Attention toutefois, votre banque n’est tenue d’accepter cette résiliation que si le nouveau contrat que vous allez souscrire présente un niveau de garanties équivalant à celui de son propre contrat. À réception, la banque dispose, quant à elle, de 10 jours pour vous informer de sa décision d’acceptation ou de refus (pour cause de garanties non équivalentes). Et en cas d’acceptation, la substitution du contrat d’assurance prend effet 10 jours après la réception par l’assureur de la décision de l’établissement bancaire.

Décision n° 2017-685 QPC du 12 janvier 2018

Retrait d’une photographie d’un site internet

Afin de les mettre en valeur, nous avons récemment publié sur le site Internet de notre association la photographie de chacun de nos bénévoles. Or l’un d’entre eux nous demande de la retirer. Sommes-nous obligés de le faire sachant qu’il nous a autorisé à le photographier ?

Oui, vous devez la retirer ! En effet, vos bénévoles, mais aussi vos salariés, adhérents et usagers bénéficient d’un droit à l’image qui leur permet d’en refuser la diffusion. Et l’autorisation donnée pour être photographié ne vous permet pas de publier cette image. Il faut obtenir également la permission de diffuser leur photographie sur votre site. Et attention car si vous souhaitez utiliser ces photographies sur un autre support, par exemple, pour illustrer une publication papier, vous devrez de nouveau leur demander leur autorisation.