L’absence de mention de la date de sa délivrance sur un congé délivré par le bailleur à l’exploitant locataire n’entraîne pas la nullité de cet acte si elle n’a pas fait de tort à ce dernier.
Lorsqu’il souhaite mettre fin au bail, le propriétaire de terres louées à un exploitant agricole doit lui envoyer un congé en principe 18 mois au moins avant le terme du bail. À ce titre, ce congé doit évidemment mentionner la date de sa délivrance. À défaut, il ne serait pas valable, sauf si l’absence de cette mention n’avait pas fait de tort à l’exploitant locataire.
Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait, comme il se doit, envoyé deux congés à chacun des époux cotitulaires du bail, mais l’un d’eux ne comportait pas de date de délivrance. Ce congé a néanmoins été déclaré valable par les juges car ce défaut de mention n’avait pas fait de tort à son destinataire. En effet, ce dernier avait simultanément reçu l’autre congé, destiné à son époux (absent du domicile), lequel mentionnait bien la date de sa délivrance par hypothèse commune.
Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-15682
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Même s’il a cessé son activité, un professionnel libéral peut bénéficier d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de ses dettes.
Un professionnel libéral, en l’occurrence une infirmière, qui avait cessé son activité, avait été placé en redressement judiciaire et présenté un plan de redressement. La cour d’appel avait ensuite prononcé sa liquidation judiciaire car, pour elle, le fait qu’il ait cessé son activité empêchait l’élaboration d’un plan de redressement ; car un plan de redressement doit tendre à permettre, non seulement l’apurement du passif, mais en même temps la poursuite de l’activité de l’entreprise et le maintien de l’emploi.
Rappel : la procédure de redressement judiciaire a vocation à donner lieu à un plan de redressement arrêté par un jugement à l’issue d’une période dite d’observation. Mais s’il s’avère que l’arrêté d’un plan de redressement n’est pas possible, le tribunal prononcera alors l’ouverture d’une liquidation judiciaire.
La Cour de cassation n’a pas été de cet avis : la cessation d’activité d’une personne physique ne fait pas obstacle à l’adoption d’un plan de redressement ayant pour seul objet l’apurement de son passif.
Observations : il convient de déduire de cette décision que si la procédure de redressement judiciaire a pour objet de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, elle peut également être ouverte dans le but d’atteindre l’un ou deux de ces objectifs seulement. Et s’agissant d’un professionnel ayant cessé son activité, l’objectif ne peut être que l’apurement du passif.
Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 15-25046
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L’Association des responsables de copropriété a constaté une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété en 2016.
Pour la 8e année consécutive, l’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié son analyse de l’évolution des charges de copropriété. Basée sur les données comptables de 2 500 copropriétés, l’étude montre que ces charges ont augmenté de 3,9 % en moyenne en 2016. Une augmentation qui se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % sur l’exercice 2016. Pourtant, le niveau des charges avait bien diminué en 2014 (-4,9 %) et été contenu en 2015 (+0,7 %).
À noter : l’augmentation des charges de copropriété s’élève à plus de 30 % depuis 2007.
Principale cause de cette explosion des coûts : les cotisations d’assurance. Elles ont fait un bond (+82,2 % en l’espace de 10 ans) du fait d’une hausse de la sinistralité, cette dernière étant la résultante directe du vieillissement du parc immobilier. L’ARC souligne également que les dépenses de gestion courante ont flambé en raison notamment des pratiques abusives de certains syndics en matière de prestations particulières et de forfaits de base mis en place dans les nouveaux contrats-types imposés par la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Enfin, les dépenses de chauffage ont aussi contribué à faire grimper la note. Ces dépenses, représentant à elles seules près de 30 % des charges de copropriété, ont augmenté de 8,6 % entre 2015 et 2016 du fait d’un automne et d’un début d’hiver plus froid qu’en 2014.
Association des responsables de copropriété
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Dans une relation contractuelle, lorsque les conditions particulières et générales prévoient des dispositions contradictoires, les parties doivent en priorité appliquer les conditions particulières.
Entre professionnels, les conditions générales de vente (CGV) permettent d’informer l’acheteur, préalablement à toute transaction, du barème de prix et des conditions de vente du vendeur. Une fois la transaction conclue, elles régissent les relations contractuelles entre les partenaires (notamment en précisant les modalités de règlement, les délais de livraison du bien acheté, les délais de réclamation…). Toutefois, ces derniers peuvent également choisir de soumettre leurs engagements à des conditions particulières leur permettant de personnaliser le contrat en fonction des termes convenus lors de la négociation.
Or, il se produit parfois que les clauses des CGV et des conditions particulières entrent en contradiction. Dans ce cas, ce sont les conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales, comme l’ont récemment rappelé les juges dans une affaire où une société avait souscrit un contrat de crédit-bail pour la location d’un copieur. La machine n’ayant pas été livrée par le vendeur, la société n’avait pas payé les loyers du crédit-bail. Le crédit-bailleur avait alors demandé en justice la résolution du contrat de vente et le remboursement par le fournisseur du coût d’achat du copieur pour défaut de livraison à la date précise (29 novembre 2010) convenue dans les conditions particulières du contrat.Le vendeur, de son côté, avait contesté être en faute en précisant que les conditions générales de vente du contrat prévoyaient que les délais de livraison n’étaient donnés qu’à titre indicatif. Argument que les juges ont donc réfuté en se basant sur le principe selon lequel « en cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières ».
Cassation civile 1re, 24 mai 2017, n° 16-15931
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Pour apprécier le risque d’endettement résultant d’un prêt souscrit par plusieurs emprunteurs, il faut prendre en compte l’ensemble des biens et des revenus de tous ces emprunteurs.
Lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif qui en découle doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.
Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation et qui signifie que la banque n’a pas l’obligation de mettre en garde les emprunteurs lorsque le prêt qu’elle leur accorde ne comporte pas de risque excessif d’endettement (c’est-à-dire une disproportion entre le financement octroyé et leurs facultés financières) compte tenu de l’ensemble des biens et des revenus dont ils disposent lors de son attribution.
Dans cette affaire, une femme, qui avait souscrit plusieurs prêts avec son mari pour financer la création d’une entreprise artisanale mise ensuite en liquidation judiciaire, avait reproché à la banque, lorsqu’elle lui a demandé de rembourser, de ne pas l’avoir mise en garde contre le risque d’endettement. En effet, elle faisait valoir que ce prêt était excessif car elle percevait un salaire mensuel de 1 500 € et que la charge du remboursement du prêt correspondait à plus de la moitié de ses revenus. Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné raison.
Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 16-12316
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Mon mari, qui est récemment décédé, avait souscrit un emprunt auprès d’une banque afin de financer l’acquisition d’une voiture. Or la banque me réclame aujourd’hui le paiement des sommes qui lui restent dues alors même que je n’aie pas signé cet emprunt. En effet, selon elle, dans la mesure où nous étions mariés sous le régime de la communauté universelle avec attribution intégrale des biens communs au conjoint survivant, je suis censée avoir reçu, au décès de mon mari, l’ensemble des biens mais aussi des dettes de la communauté. A-t-elle raison ?
Non, elle a tort. Car lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté souscrit un emprunt, elle n’engage, en principe, que ses biens propres et ses revenus. Les biens appartenant en commun aux époux ne sont pas engagés par cette opération, à moins que le conjoint de l’emprunteur y ait expressément consenti, ce qui n’est pas votre cas. Cette règle est impérative et s’applique également aux époux mariés sous le régime de la communauté universelle. Ainsi, la banque n’a pas le droit de poursuivre le paiement des sommes qui restent dues au titre de l’emprunt souscrit par votre mari sur les biens de la communauté, donc sur l’intégralité de vos biens.
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Une société agricole, au profit de laquelle les terres louées ont été mises à disposition par leur locataire, est en droit de demander au bailleur le remboursement des sommes qu’elle a versées à ce dernier à titre de pas-de-porte.
Bien que cette pratique soit interdite, il arrive fréquemment que l’exploitant qui prend en location des terres agricoles verse au propriétaire, au moment de la conclusion du bail, une somme d’argent en contrepartie du droit d’entrer dans les lieux. Ce pas-de-porte étant « maquillé », le plus souvent, par des factures émises par le bailleur pour la vente de biens qui n’existent pas en réalité.
Outre des sanctions pénales à l’encontre du bailleur (2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende), la loi prévoit que le locataire peut agir en justice contre ce dernier en vue d’obtenir la restitution des sommes ainsi versées. Et les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que la société à laquelle les terres louées ont été mises à disposition par le locataire est en droit d’exercer cette action dès lors que c’est elle qui a payé le pas-de-porte pour le compte du locataire.
En effet, pour les juges, l’action en remboursement des sommes versées au titre d’un pas-de-porte n’est pas réservée au seul locataire, mais elle peut également être exercée par celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a, pour le compte du locataire, réglé la somme au bailleur.
Précision : l’action en remboursement peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur, pendant les 18 mois à compter de la date d’effet du congé délivré au locataire.
Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-12737
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Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.
Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.
Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.
Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
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31 % des encours de l’épargne salariale sont investis dans des fonds monétaires. Des fonds dont les performances sont souvent médiocres.
Le constat est le même chaque année : les Français qui bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne pour la retraite collective…) plébiscitent assez largement les investissements en fonds monétaires. Selon l’édition 2017 de l’étude « Argus des FCPE » de la société de gestion Eres, ces fonds, même si leur poids baisse régulièrement depuis 2014, représentent encore aujourd’hui 31 % des encours (34,6 % en 2014 et 32,8 % en 2015). Les fonds en actions, pourtant plus adaptés à l’épargne salariale, ne captent que 17,9 % des encours. Jugés peu risqués, les actifs monétaires ne sont pourtant pas toujours une bonne solution d’investissement : en 2016, leur performance a été nulle ou négative pour 93 % des fonds. Résultat, leur performance moyenne continue à se dégrader et est même tombée à -0,14 % (-0,01 % en 2015).
Eres – Argus des FCPE, mai 2017
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De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire.Zoom sur les principaux points à connaître lorsque vous envisagez de souscrire un bail commercial ou que vous êtes déjà titulaire d’un tel bail.
La durée du bail commercial
Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Première prérogative, et non des moindres, conférée par le statut des baux commerciaux au locataire exploitant : un bail commercial ne peut pas être conclu, en principe, pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui vous offre donc la garantie de pouvoir pérenniser votre activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.
Attention : pour bénéficier du statut du bail commercial, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas de ce statut. En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bail n’est pas un bail commercial, sauf si les parties en décident autrement.
À l’inverse, il est toutefois possible de s’engager pour une durée plus courte en optant, clairement et expressément dans le contrat, pour un bail dit « dérogatoire » ou « précaire ». Conclu pour une durée maximale de 3 ans, ce type de bail échappe au statut des baux commerciaux, le locataire ayant donc, dans ce cas, peu de stabilité sur le local loué (pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de son départ).
La destination du bail
Le commerçant doit exercer dans le local loué l’activité prévue par le bail.
Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, vous ne pouvez pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.
Étant précisé que vous avez la possibilité de passer outre le refus du bailleur lorsque vous souhaitez soit changer totalement d’activité, soit simplement adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue, en demandant l’autorisation au tribunal de grande instance. La procédure à suivre étant plus lourde lorsque le changement d’activité est total.
Un conseil : vous avez intérêt à prévoir dans le contrat une destination large, voire à conclure un bail « tous commerces », ce qui vous évitera d’avoir à demander, en cours de bail, l’autorisation du bailleur.
La fixation et la révision du loyer
Fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail, le loyer peut ensuite faire l’objet de révisions.
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état…), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.
Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires s’il s’agit d’une activité de bureaux.
En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.
À noter : souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.
La répartition des charges et des travaux
La répartition des charges et travaux entre les parties doit être contractuellement prévue.
Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et impôts liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. De même, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années qui suivent la signature du bail. Seuls les dépenses et les travaux expressément visés dans cet inventaire et dans cet état prévisionnel pouvant être mis à la charge du locataire.
Sachant que les dépenses relatives aux grosses réparations (celles des gros murs ou des couvertures, par exemple) ou celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent, en aucun cas, être imputées au locataire. Pas plus que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes dont le propriétaire est le redevable en vertu de la loi. Une exception : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.
Résiliation et droit au renouvellement du bail
Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. Il peut aussi y mettre fin tous les 3 ans.
Le droit au renouvellement
Lorsque le bail arrive à son terme, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit vous adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme. Si vous acceptez, la location se renouvellera alors pour 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent. Sans surprise, le renouvellement est souvent l’occasion pour le bailleur de demander une augmentation du loyer. En cas de désaccord sur le montant proposé par ce dernier, vous pourrez saisir le juge pour qu’il règle ce différend.
Et attention, si vous ne recevez pas de congé de la part de votre propriétaire, vous avez intérêt à demander vous-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit vous notifier son refus par acte d’huissier. Et dans ce cas, il devra vous verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que vous cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime tel que des défauts de paiement du loyer).
À noter : lorsqu’il décide de mettre en vente le local dans lequel vous exercez votre activité, le propriétaire est tenu de vous proposer de l’acheter. Sauf exceptions, vous bénéficiez, en effet, d’un droit de priorité en la matière par rapport à un éventuel autre acquéreur. Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous décider à acheter. Et vous aurez ensuite 2 mois (4 mois en cas de prêt) à compter de l’acceptation de l’offre de vente pour procéder à l’acquisition.
La résiliation du bail
On l’a dit : le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans minimum. Il ne peut résilier le bail en cours que pour des motifs précisément prévus par la loi (reconstruction de l’immeuble, réalisation de certains travaux) ou en cas de défaut de paiement des loyers ou de non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire.
De votre côté, vous disposez de la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.
À noter : vous avez également le droit de céder votre bail à votre successeur dans votre fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer. En revanche, le bail peut contenir une clause interdisant de céder votre bail à une personne autre que l’acquéreur de votre fonds.
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