Le locataire peut obtenir une baisse du loyer… en invoquant une amélioration de la valeur locative !
Tous les 3 ans, le propriétaire ou le locataire d’un local commercial peuvent demander la révision du loyer du bail. Cette révision, à la hausse ou à la baisse, est en principe plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail (indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).
Toutefois, lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, moyens de transport à proximité…) a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, les parties au bail commercial peuvent demander que le loyer révisé soit fixé à la valeur locative. On parle dans ce cas de déplafonnement du loyer.
En règle générale, c’est évidemment le propriétaire qui formule une telle demande car il souhaite une augmentation du loyer au-delà du plafond résultant de la variation de l’indice. Mais il peut parfois s’agir du locataire. Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait demandé que son loyer soit révisé et fixé à un montant correspondant à la valeur locative, soit à un montant inférieur au loyer en vigueur. À l’appui de sa demande, il faisait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité, à savoir la construction dans le quartier de nombreux logements et bâtiments à usage industriel et scolaire et la rénovation de la portion de l’avenue sur laquelle son commerce était situé, avait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Bien entendu, le propriétaire s’était opposé à cette demande car selon lui, une amélioration de la valeur locative ne peut pas justifier une baisse de loyer. Mais les juges ont donné gain de cause au locataire. En effet, ils ont considéré que la valeur locative avait effectivement varié de plus de 10 % et que le loyer révisé devait donc être fixé à cette valeur locative. Et ce, même si le loyer en cours était supérieur à la valeur locative.
Précision : dans cette affaire, le loyer en cours était très supérieur à la valeur locative, même avec l’augmentation de plus de 10 % !
Cassation commerciale, 24 mai 2017, n° 16-15043
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L’association qui sert d’intermédiaire entre ses membres et l’agence de voyages sans toucher de commission ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas d’accident.
De nombreuses associations proposent des voyages à leurs membres et confient leur organisation à des agences de voyage. En cas d’accident au cours de ce voyage, la victime adhérente de l’association peut-elle engager la responsabilité contractuelle de celle-ci ? La réponse à cette question vient d’être donnée par la Cour de cassation.
Dans cette affaire, une association avait fait affaire avec une agence de voyages française afin d’organiser, pour ses membres, un voyage au Sénégal, les excursions étant prises en charge par une agence locale. Or une adhérente de l’association avait été blessée lors d’une excursion en 4×4 réalisée avec un guide sénégalais. En vue d’obtenir des dommages-intérêts, la victime avait poursuivi en justice l’association aux motifs que celle-ci s’était comportée comme une agence de voyages. Elle prétendait qu’un contrat avait été conclu entre elle et l’association et que la responsabilité contractuelle de cette dernière devait donc être engagée en raison de son accident.
Mais pour la Cour de cassation, l’association ne pouvait pas être assimilée à une agence de voyages. Et aucun contrat ne liait l’association et les participants au voyage. En effet, l’association s’était contentée de servir d’intermédiaire entre ses membres et l’agence de voyages organisant le séjour sans percevoir de rémunération. Le fait que l’association ait d’abord encaissé les prix du voyage et des excursions ne changeait rien puisqu’elle avait ensuite payé les différents professionnels sans garder de commission.
Précision : le Code du tourisme prévoit que la responsabilité contractuelle d’une agence de voyages est une responsabilité dite « de plein droit ». Autrement dit, elle est reconnue automatiquement en cas d’accident. L’avantage pour la victime de l’accident de fonder son action sur cette règle consistait donc à ne pas avoir à démontrer que l’association avait commis une faute dans l’organisation de l’excursion (ne pas avoir, par exemple, vérifié l’état de sécurité du véhicule utilisé pour l’excursion) et que cette faute avait entraîné l’accident responsable de ses blessures. Une preuve qui aurait pu être difficile à rapporter.
Cassation civile 1re, 22 juin 2017, n° 16-14035
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En cas d’absorption d’une société par une autre, l’engagement du dirigeant qui s’était porté caution pour garantir les dettes de la société absorbée prend fin pour les dettes nées après la fusion, sauf manifestation expresse de volonté de sa part de s’engager à l’égard de la société absorbante.
Très souvent, le dirigeant d’une société est amené à se porter caution pour elle en contrepartie de l’octroi d’un crédit. Il s’engage ainsi à rembourser au banquier la dette de la société au cas où celle-ci serait défaillante.
Mais lorsque la société est absorbée, le dirigeant caution continue-t-il à garantir les dettes bancaires de la nouvelle société (la société absorbante) ? Réponse négative de la Cour de cassation qui a rappelé récemment qu’en cas de fusion-absorption de sociétés, l’obligation de la caution qui s’était engagée à garantir les dettes de la société absorbée n’est maintenue, pour garantir les dettes de la société absorbante nées postérieurement à la fusion, que dans le cas d’une manifestation expresse de volonté de la caution de s’engager à garantir de telles dettes.
Autrement dit, lorsqu’une société est absorbée par une autre société, la personne (souvent le dirigeant) qui s’était portée caution pour garantir les dettes de la première n’est pas tenue de garantir les dettes de la seconde nées après la fusion, sauf si elle a expressément manifesté sa volonté de maintenir son engagement de caution envers cette dernière.
Attention : bien entendu, la caution reste tenue de garantir les dettes qui sont nées avant la fusion.
Cassation commerciale, 17 mai 2017, n° 15-15745
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Le Haut Conseil de stabilité financière ne peut pas empêcher le paiement des capitaux décès, des rentes viagères et des capitaux à terme des assurances-vie.
Les dispositions de la loi Sapin II du 9 décembre 2016 concernant l’assurance-vie ont été source de crispation pour de nombreux épargnants. Pourtant, cette législation a du bon puisqu’elle a vocation à protéger l’ensemble des Français contre les risques liés à une éventuelle crise financière majeure.
Rappelons que le Haut Conseil de stabilité financière a la faculté, dans certaines circonstances exceptionnelles, de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille des épargnants, le paiement des valeurs de rachat et de retarder ou de limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, la faculté de procéder à des arbitrages ou de verser des avances sur contrat.
Toutefois, compte tenu de la rédaction de la loi, quelques précisions sur l’étendue de ce dispositif de blocage des contrats d’assurance-vie étaient attendues. Et c’est à l’occasion d’une séance de questions au Sénat qu’un sénateur a demandé au gouvernement de bien vouloir confirmer que la suspension des opérations de paiement envisagée par ce dispositif ne concernerait absolument pas le paiement des capitaux en raison de la survenance du décès de l’assuré ou lors de l’arrivée du terme du contrat et pas davantage le versement des rentes viagères.
Réponse claire du gouvernement : le paiement des capitaux décès, des capitaux à terme ainsi que le service des rentes viagères ne sont pas concernés par les limitations que pourrait décider le HCSF dans le cadre de ce dispositif.
Rép. min. n° 00265, JO Sénat du 10 août 2017
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Les sociétés doivent désormais déposer au greffe du tribunal de commerce un document désignant les personnes qui sont leurs bénéficiaires effectifs.
Une nouvelle formalité incombe aux sociétés non cotées : elles ont désormais l’obligation de déposer au greffe du tribunal de commerce, pour être annexé au registre du commerce et des sociétés (RCS), un document relatif à leur(s) bénéficiaire(s) effectif(s).
Précision : le(s) bénéficiaire(s) effectif(s) d’une société s’entend(ent) de toute personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de celle-ci ou, à défaut, de la personne physique qui exerce un contrôle sur les organes de direction, d’administration ou de gestion de cette société.
En pratique, le document à déposer au greffe du tribunal de commerce doit mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité et adresse personnelle des bénéficiaires effectifs, les modalités du contrôle qu’ils exercent sur la société et la date à laquelle ils sont devenus bénéficiaire effectif de la société.
Cette obligation s’impose d’ores et déjà aux nouvelles sociétés créées à compter du 1er août 2017, qui doivent donc déposer le document relatif au bénéficiaire effectif au moment de leur demande d’immatriculation, ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création d’entreprise. Les sociétés existant avant cette date doivent y satisfaire avant le 1er avril 2018.
Précision : pour les nouvelles sociétés, le dépôt de ce document leur coûtera 19,76 €. Celles immatriculées avant le 1er août 2017 devront débourser 39,52 €.
Un nouveau document devra être déposé dans les 30 jours suivant tout fait ou acte rendant nécessaire la rectification ou le complément des informations qui y sont mentionnées.
Attention, le fait de ne pas déposer au registre du commerce et des sociétés le document relatif au bénéficiaire effectif ou de déposer un document comportant des informations inexactes ou incomplètes est passible de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.
Décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017, JO du 14
Arrêté du 1er août 2017, JO du 3
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L’indice national des fermages baisse de 3 % en 2017.
Bonne nouvelle pour les exploitants agricoles en faire-valoir indirect : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer d’un bail rural, est en baisse de 3,02 % en 2017 par rapport à 2016 (106,28 contre 109,59). Notons qu’il s’agit de la deuxième baisse consécutive (- 0,42 % l’an dernier) après cinq années de hausse.
Le montant du fermage pour la période de 2017 à 2018 sera donc égal à : loyer par hectare 2016 x 106,28/109,59.
Cette baisse s’explique par la diminution de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, dont l’évolution sur 5 ans (- 5,18 %) est prise en compte pour le calcul de l’indice des fermages à hauteur de 60 %.
Rappel : l’autre composante de l’indice national des fermages est l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.
Arrêté du 19 juillet 2017, JO du 22
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Je compte bientôt passer quelques semaines de vacances à l’étranger. Mais avant de partir, je souhaiterais savoir si je suis bien assuré en cas de maladie. Pouvez-vous m’en dire plus ?
Tout dépend de votre pays de destination. Si vous voyagez dans un pays faisant partie de l’Espace économique européen (EEE) ou en Suisse, vous pouvez utiliser la carte européenne d’assurance maladie. Cette carte permet une prise en charge de vos éventuels soins médicaux. En pratique, elle atteste de vos droits à l’assurance maladie française. Pensez à en faire la demande auprès de votre organisme d’assurance maladie au moins 15 jours avant votre départ. Sachant qu’elle est délivrée gratuitement et qu’elle est valable pendant 2 ans.
Si vous voyagez hors de l’EEE, les soins médicaux, que vous devez régler sur place, peuvent vous être remboursés mais sous certaines conditions. Pour cela, vous devez, à votre retour, adresser les justificatifs de dépenses de santé à votre caisse d’assurance maladie, accompagnés du formulaire cerfa n° 12267*04. Selon votre situation et les grilles de remboursement appliqués en France, le remboursement de vos soins vous sera ou non accordé.
Mieux vaut donc être prudent et souscrire un contrat spécifique d’assurance ou d’assistance.
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Le propriétaire de deux terrains agricoles que je loue souhaite résilier le bail pour pouvoir les vendre ensuite car ces deux terrains sont désormais situés en zone constructible en vertu du nouveau plan local d’urbanisme. N’est-il pas dans l’obligation d’attendre la fin du bail pour mettre son projet à exécution ?
Non. Dans l’hypothèse où le changement de destination des parcelles devient possible en raison de leur localisation en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu), la résiliation du bail rural peut intervenir à tout moment. Attention toutefois, votre bailleur doit vous envoyer un congé par acte d’huissier au moins un an à l’avance. Et il devra vous indemniser du préjudice subi comme vous le seriez s’il s’agissait d’une expropriation.
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Les apports de trésorerie remboursables versés aux exploitants agricoles devront être remboursés le 30 juin 2018 au plus tard.
En raison des retards de paiement des aides dues au titre des mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et des aides à l’agriculture biologique pour les années 2015 et 2016, les pouvoirs publics ont accordé aux agriculteurs concernés un délai supplémentaire, soit jusqu’au 30 juin 2018, pour procéder au remboursement des apports de trésorerie remboursables, dont ils ont bénéficié en leur temps.
Ainsi, ils pourront attendre d’avoir réellement reçu ces aides (en principe en novembre 2017 pour les aides 2015 et en mars 2018 pour les aides 2016, selon les affirmations du ministre de l’Agriculture) avant de rembourser les avances perçues.
Décret n° 2017-1114 du 28 juin 2017, JO du 29
Décret n° 2017-1115 du 28 juin 2017, JO du 29
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Nous ne sommes pas très enclins à publier les comptes annuels de notre société au titre de l’exercice écoulé. Quels sont les risques encourus si nous ne satisfaisons pas à cette obligation ?
Les sociétés commerciales (SARL, SAS, SA…) sont en effet tenues de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dont elles relèvent dans le mois qui suit leur approbation par les associés. Cette obligation ayant pour but de permettre à tout un chacun de les consulter et de mesurer ainsi la situation financière de la société considérée. Raison pour laquelle de nombreuses entreprises, comme la vôtre vraisemblablement, hésitent à déposer leurs comptes. Si vous ne le faites pas, le président du tribunal de commerce pourra, de sa propre initiative ou à la demande de tout intéressé ou du ministère public, vous y enjoindre sous astreinte. En outre, vous encourez une amende de 1 500 €.
Si, finalement, vous décidez de déposer vos comptes, n’oubliez pas que vous pouvez demander au greffe, à condition que votre entreprise relève de la catégorie des micro-entreprises, c’est-à-dire si elle ne dépasse pas deux des trois seuils suivants, à savoir 350 000 € de total de bilan, 700 000 € de chiffre d’affaires net et 10 salariés, qu’ils ne soient pas rendus publics. Et si votre entreprise est une « petite entreprise », c’est-à-dire si elle ne dépasse pas deux des trois seuils suivants : 4 M€ de total de bilan, 8 M€ de chiffre d’affaires net et 50 salariés, vous pouvez demander que le compte de résultat (et seulement lui) ne soit pas publié. En pratique, il vous suffit, au moment du dépôt des comptes, de joindre une déclaration dite de confidentialité.
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