Assurez votre protection avec un contrat Madelin

Ce n’est pas un mythe, les travailleurs non salariés ne disposent pas d’une couverture sociale aussi protectrice que celle des autres régimes, et notamment celui des salariés. Mais afin d’améliorer leur situation, les indépendants peuvent faire appel au contrat Madelin qui leur apporte des garanties complémentaires adaptées à leur statut professionnel. Explications.

Présentation du contrat Madelin En souscrivant un contrat Madelin, les travailleurs non salariés peuvent améliorer leur couverture sociale dans les domaines de la retraite, de la prévoyance, de la santé et du risque de perte d’emploi.

Ce contrat, créé en 1994 par la loi dite « Madelin », permet aux travailleurs non salariés de se constituer un complément de retraite par capitalisation et de prévoir des garanties complémentaires santé, prévoyance (invalidité, incapacité de travail et décès) ou encore perte d’emploi. Souscrit de façon individuelle et facultative, ce contrat a vocation à compléter les prestations que les indépendants perçoivent au titre des régimes obligatoires. En contrepartie, les cotisations versées à ce titre sont déductibles de leur bénéfice imposable.

Peuvent souscrire un contrat Madelin tous les travailleurs non salariés, les fameux TNS, c’est-à-dire à la fois les exploitants individuels (artisans, commerçants et industriels), les membres des professions libérales (architectes, avocats, médecins…), les gérants non salariés d’une société de personnes (EURL, SNC, SCS, société en participation ou de fait), les gérants majoritaires non salariés d’une SARL ou d’une Selarl, les gérants d’une SCA, les associés uniques d’une EURL non soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi que les conjoints collaborateurs prenant part à l’activité de leur époux sans percevoir de rémunération et sans bénéficier d’un régime obligatoire d’assurance vieillesse.

Mais attention, pour prétendre au Madelin, il est nécessaire que les TNS soient à jour de leurs cotisations (et qu’ils puissent le justifier) aux régimes obligatoires d’assurance-maladie et d’assurance vieillesse. À défaut, ils seraient passibles d’une amende fiscale et leur contrat d’adhésion serait annulé.

L’alimentation du contrat Madelin Le titulaire d’un contrat Madelin s’engage à verser régulièrement des cotisations dont le montant dépend essentiellement du niveau de garantie choisi.

Dès sa souscription, le contrat Madelin doit faire l’objet d’une alimentation régulière, et ce jusqu’à sa liquidation.

Pour le volet retraite, l’adhérent fixe le montant qu’il s’engage à verser annuellement, montant dépendant de la classe de cotisation qu’il choisit. Cette classe, indexée sur le plafond annuel de la Sécurité sociale, comprend une limite basse et une limite haute. En outre, le TNS a la possibilité d’effectuer des versements libres en complément de sa cotisation annuelle. Cependant, le montant cumulé des cotisations obligatoires et libres ne peut dépasser 15 fois la cotisation plancher de la classe choisie. Par ailleurs, il lui est possible de racheter les années de cotisations retraite perdues, c’est-à-dire les trimestres séparant la première année d’affiliation au régime des TNS de la première souscription au contrat Madelin. Au final, l’ensemble des cotisations ainsi versées deviennent, en principe, totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite.

Précision : l’assuré peut choisir les supports sur lesquels seront investies ses cotisations retraite. Comme pour l’assurance-vie, deux formules principales se dégagent : le contrat monosupport en euros qui permet une garantie du capital et le contrat multisupport en unités de compte, associant un fonds en euros et un fonds accueillant différents supports d’investissement (actions, obligations, parts de SCPI…).

Pour ce qui est du volet prévoyance, santé, dépendance et perte d’emploi, le montant des cotisations varie en fonction de plusieurs critères : l’âge du TNS, son activité professionnelle et son statut, les options souscrites et les montants garantis, la catégorie et la durée de la franchise, la durée d’indemnisation…

La déductibilité des cotisations Le contrat Madelin autorise les travailleurs non salariés à déduire de leur revenu professionnel imposable les cotisations versées.

L’intérêt majeur du contrat Madelin réside dans la possibilité de déduire du revenu professionnel imposable les cotisations versées. Cependant, des limites à cette déductibilité ont été posées (cf. tableau ci-dessous).

Limites de déduction fiscale 2015 des cotisations Madelin
Cotisations de retraite	10 % du plafond annuel de la Sécurité sociale ou Pass (38 040 € x 10 %, soit 3 804 € pour 2015) ou 10 % du bénéfice imposable pris dans la limite de 8 fois ce plafond, auxquels s’ajoutent 15 % de la fraction du bénéfice supérieure à 38 040 € pris dans la limite de 7 fois ce plafond (soit une déduction maximale de 70 374 € pour 2015).
Cotisations de prévoyance complémentaire (incapacité, invalidité, dépendance, décès, frais de santé)	7 % du Pass (soit 2 663 € pour 2015), auxquels s’ajoutent 3,75 % du bénéfice imposable, dans la limite globale de 3 % d’une somme égale à 8 fois le plafond (soit une déduction maximale de 9 129 € pour 2015).
Cotisations de perte d’emploi	2,5 % du Pass (soit 951 € pour 2015) ou, s’il est plus élevé, un montant égal à 1,875 % du bénéfice imposable retenu dans la limite d’une somme égale à 8 fois le plafond (soit une déduction maximale de 5 706 € pour 2015).

Le versement des prestations Selon le type de garantie, le contrat Madelin autorise le versement d’un capital ou d’une rente. Mais attention, la déductibilité des cotisations n’est acquise que pour les prestations versées sous forme de rente.

Selon les prestations garanties, les modalités de versement diffèrent.

Pour la couverture prévoyance, le contrat Madelin peut prévoir le versement d’un capital ou d’une rente en cas de décès ou de perte irréversible d’autonomie, d’indemnités journalières en cas de maladie ou d’accident, d’un capital ou d’une rente en cas d’invalidité. Mais attention, lorsque l’assuré opte pour une prestation en capital au lieu d’une rente, la déduction fiscale des cotisations versées n’est alors plus possible.

Pour la couverture santé, le contrat Madelin permet de compléter les remboursements de l’assurance-maladie en fonction du niveau de couverture retenu.

Pour la garantie perte d’emploi, l’assuré peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un revenu fixe dont le montant est exprimé en pourcentage du revenu déclaré à l’administration fiscale. Le déclenchement de cette garantie intervient lorsque l’entreprise est sous le coup d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.

Enfin, pour le volet retraite, les revenus complémentaires sont versés sous la forme d’une rente viagère à compter du départ à la retraite, à l’âge légal, du souscripteur. Par exception, celui-ci peut toutefois opérer un retrait anticipé des sommes, mais seulement en cas :– d’invalidité ;– de cessation d’activité constatée par un jugement de liquidation judiciaire ;– de décès du conjoint ou du partenaire pacsé ;– de situation de surendettement ;– de circonstances justifiant un déblocage selon le président du tribunal de commerce ;– d’expiration des droits aux allocations chômage en cas de licenciement ;– d’absence de contrat de travail ou de mandat social depuis 2 ans au moins à compter du non-renouvellement du mandat social ou de la révocation pour les assurés qui ont exercé des fonctions d’administrateur, de membre du directoire ou de membre du conseil de surveillance et n’ont pas liquidé leur pension dans un régime obligatoire d’assurance vieillesse.

Précision : bien que le contrat Madelin octroie des avantages fiscaux non négligeables, les prestations versées sous forme de revenus de remplacement (comme les indemnités journalières) ou de rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois, lorsque la prestation prend la forme d’une rente viagère, elle est diminuée, avant imposition, d’un abattement de 10 %.

Si vous n’êtes pas encore titulaire d’un contrat Madelin et relevez du statut des TNS, profitez de cette rentrée pour faire le point sur l’opportunité d’en souscrire un, ne serait-ce que pour couvrir les grands risques de la vie que sont la maladie grave ou l’accident, l’incapacité ou l’invalidité, et le décès. Si vous êtes déjà titulaire d’un tel contrat, vérifiez que les garanties qu’il prévoit couvrent bien les besoins d’aujourd’hui. Les besoins évoluent dans le temps, votre contrat doit donc faire de même !

Le TEG de votre crédit immobilier a-t-il été bien calculé ?

Les établissements bancaires commettent parfois des erreurs dans le calcul du TEG d’un prêt immobilier. Des erreurs qui peuvent vous donner droit à un « dédommagement ».

Pour financer vos projets, vous recourez généralement à l’emprunt. Formalisé par le biais d’un contrat, l’établissement de crédit vous calcule son coût et vous communique le TEG (taux effectif global). Mais parfois, ce TEG peut être erroné. Ce qui peut donner lieu à un « dédommagement ». Explications.

Cartographie du TEG

La détermination du TEG et sa communication à l’emprunteur sont des obligations de l’établissement prêteur. Son calcul s’opère en intégrant les intérêts payés par l’emprunteur, les frais de dossier, les commissions ou rémunérations de toute nature, les frais d’assurance obligatoire, les frais de garantie, les frais d’acte notarié, les frais fiscaux et les souscriptions de parts sociales dans les banques mutualistes. Cet indicateur permet au particulier de comprendre le coût global du crédit et de comparer plus facilement les différentes offres du marché. Ainsi, l’oubli d’un de ces éléments par l’établissement de crédit caractérise un taux effectif global erroné. Dans ce cas de figure, l’emprunteur est en droit de demander la substitution du TEG erroné par le taux d’intérêt légal (0,04 % en 2014) et la restitution des intérêts d’emprunt trop versés qui en résulte. Une sacrée économie pour l’emprunteur et une sévère sanction pour la banque !

À noter : selon l’Association française des usagers des banques, 50 % à 75 % des TEG des prêts immobiliers souscrits comporteraient des erreurs ! Des erreurs liées notamment à la mise en œuvre d’une méthode de calcul complexe.

Comment agir ?

Notion construite essentiellement par la jurisprudence, le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur correspond à une différence d’au moins une décimale par rapport au taux réel. Peu importe d’ailleurs le sens de l’erreur (TEG erroné inférieur ou supérieur au taux réel). Afin de faire constater cette erreur, une action en justice devant le tribunal de grande instance doit être engagée. Mais attention, cette action se prescrit par 5 ans. Un délai commençant « à courir » à la date de conclusion du contrat. Toutefois, avant d’en arriver à une phase contentieuse, mieux vaut entamer des pourparlers avec votre établissement bancaire. Ce dernier peut volontairement vous rembourser une partie des intérêts versés et/ou diminuer le taux de votre crédit en cours.

Louer son logement via internet

Cette formule de location est de plus en plus pratiquée par les propriétaires.

Grâce aux nouvelles technologies, de nouveaux modes de consommation se développent dans tous les secteurs de l’économie. Et l’hôtellerie n’est pas en reste ! Des plates-formes Internet permettent de mettre en relation des propriétaires de logements et des voyageurs à la recherche d’un toit. Une solution innovante qui n’est pas dénuée d’intérêt. Présentation.

Une formule rentable ?

« Faire de la location meublée » via Internet, à la nuitée, à la semaine ou encore au mois est un marché en pleine expansion qui représente aujourd’hui, rien qu’à Paris, 15 % de l’offre locative globale. Un engouement qui tient certainement à la rentabilité de la formule. En effet, selon certains professionnels, les loyers d’un meublé loué en courte durée par ce biais sont supérieurs de 50 % à ceux d’un logement comparable loué à l’année.

Précision : si l’espoir de rentabilité est alléchant, il ne faut pas oublier que le service d’intermédiation qu’offre la plate-forme n’est pas gratuit. Cette dernière vous prélèvera des commissions variant en moyenne de 3 % à 9 % du montant total des loyers perçus.

Mais encore faut-il que le bien suscite l’intérêt des internautes pour parvenir à de tels taux. La rédaction de l’annonce, la situation géographique et l’état du logement sont ici des critères de rentabilité déterminants. Par ailleurs, il faut être conscient que ce type de location demande un certain investissement personnel et financier. Personnel, car le propriétaire se doit d’organiser a minima la gestion du planning, la sélection et l’accueil des locataires ainsi que l’entretien du logement (le ménage, notamment). Financier, car il va devoir « investir » régulièrement dans les lieux (réparations, changements de meubles…).

Quelques contraintes

Lorsqu’il s’agit de louer une résidence principale, pas de contraintes particulières, hormis le fait de ne pas pouvoir louer au-delà de 4 mois par an. En effet, un minimum de 8 mois de résidence dans un logement est nécessaire pour conserver sa qualité de résidence principale. Lorsque la location porte sur une résidence secondaire, quelques règles sont également à respecter. Le propriétaire doit déclarer, auprès de sa mairie, le changement d’usage du logement. Et si ce dernier est situé dans des agglomérations importantes (Paris, Marseille…), il doit en plus obtenir une autorisation de la municipalité.

Transfert des sommes placées sur un plan d’épargne entreprise

Je viens tout récemment de décrocher un nouvel emploi. Dès ma prise de fonction, mon employeur m’a proposé l’ouverture d’un plan d’épargne entreprise (PEE). Cependant, je dispose déjà d’une telle enveloppe d’épargne dans mon ancienne société. Est-il possible d’opérer un transfert des sommes placées sur un ancien PEE vers un nouveau ?

Oui. Rien ne vous empêche d’effectuer un tel transfert. Toutefois, votre nouveau PEE doit comporter dans son règlement une durée de blocage des sommes d’une durée minimale équivalente à celle figurant dans le règlement du plan d’épargne d’origine.

À noter : la durée d’indisponibilité déjà écoulée dans l’ancien PEE s’imputera sur la durée de blocage prévue par le nouveau PEE.

Si vous désirez effectuer ce transfert, il convient de demander à l’établissement détenteur du nouveau PEE d’organiser cette opération. Opération susceptible d’être facturée par les deux établissements.

Autre précision importante, ce transfert ne vous donnera pas droit, l’année de votre arrivée, à l’abondement de votre nouvel employeur. Sauf si le délai d’indisponibilité des sommes est d’ores et déjà expiré dans le PEE d’origine.

Réaliser une opération de vente à soi-même

Un outil pour réorganiser la répartition de son patrimoine et optimiser sa situation fiscale.

Investir dans « la pierre » est considéré comme une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les « hauts revenus ». La vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et constitue un outil à effet de levier efficace.

L’objet de la vente à soi-même

La vente à soi-même, appelée également owner buy out (OBO), consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société (le plus souvent une SCI) qu’il a préalablement constituée pour l’occasion. L’associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour financer l’opération, la société nouvellement créée souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

Un schéma d’optimisation patrimoniale

Véritable schéma d’optimisation fiscale, l’OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d’immobilier. Les liquidités obtenues pourront être réutilisées pour financer d’autres projets (« défiscalisants », par exemple).

De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l’impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s’ils viennent s’ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d’imposition élevé. Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33,33 %, amortissement de l’immeuble…). Mais attention, l’option à l’IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI, car la plus-value réalisée sera alors imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

Par ailleurs, l’OBO est intéressant du point de vue de l’ISF. En effet, le bien ayant fait l’objet d’un transfert vers la structure sociétaire va sortir du patrimoine personnel pour laisser place à des parts sociales d’une valeur nulle en raison de l’endettement de la SCI. Ce qui va permettre à l’investisseur de contenir son ISF et de gérer ses revenus, notamment en capitalisant les loyers au sein de la société.

Cependant, il est bon de souligner que la vente à soi-même génère divers coûts, comme l’impôt sur la plus-value dégagée sur le transfert du bien à la société, les frais de constitution de la société, les frais de vente, etc. Des coûts qu’il conviendra de prendre en compte pour juger de l’opportunité de l’opération.

Un risque fiscal ?

Quelques précautions sont à prendre pour mettre ce montage à l’abri d’une procédure fiscale (abus de droit). Ainsi faut-il démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Par exemple, les associés ont tout intérêt à tenir une comptabilité et des assemblées générales montrant le fonctionnement normal des organes de gestion de la société.

Comment bien choisir sa société civile de placement immobilier ?

Tour d’horizon des éléments à vérifier avant d’investir dans une SCPI.

Cette année encore, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent de bons résultats, que ce soit en termes de collecte ou de rendement.

Investir dans ce type d’actif peut donc se révéler judicieux. Mais encore faut-il le faire dans une SCPI performante et sécurisée.

Voici quelques conseils qui vous aideront à faire le bon choix.

Définir son projet d’investissement

Avant d’entamer toute démarche, il est impératif que vous ayez défini vos objectifs patrimoniaux. Car il existe pour chaque objectif une SCPI adaptée.

Si vous êtes à la recherche de revenus périodiques (par exemple, pour vous assurer un complément de revenus pendant votre retraite), orientez-vous vers des SCPI dites de « rendement ». Ces SCPI investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou des commerces, qui sont ensuite loués à des professionnels, et vous reversent, généralement tous les trimestres, une partie des loyers perçus. Sachez toutefois que ces versements sont susceptibles de varier d’une échéance à l’autre. En effet, si une partie des biens immobiliers faisant partie du « portefeuille » n’est pas entièrement louée, les revenus sont amenés à baisser mécaniquement.

Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI pour profiter d’une réduction d’impôt, dirigez-vous plutôt vers les SCPI « fiscales ». Des SCPI investies dans des locaux d’habitation (neufs ou à réhabiliter) éligibles, par exemple, au dispositif « Pinel » ou « Malraux » et qui nécessitent de conserver leurs parts pendant une durée minimale (15 ans le plus souvent).

Enfin, si vous comptez valoriser un capital, tournez-vous vers les SCPI de « plus-value ». Ces dernières sont investies dans des biens immobiliers à rénover qui présentent un fort potentiel de valorisation à terme. Étant précisé que ces SCPI ne versent pas de revenus.

Les critères importants

La vocation première d’une SCPI est de verser des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe consiste donc à étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil, constant, en augmentation ?) et l’historique de performance. La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe constituent aussi des éléments de choix déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autre critère à considérer, le patrimoine de la SCPI. À ce titre, il est important de privilégier celles dont le patrimoine est réparti sur un nombre suffisant d’immeubles. Un portefeuille qui doit couvrir différents secteurs (bureaux, commerces, locatif) et lieux géographiques. Les biens immobiliers doivent également être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » réguliers), bien placés et répondre aux demandes du marché. Ainsi, lorsqu’ils sont remplis, ces critères doivent se traduire par un bon taux d’occupation (90 % minimum).

Documents d’informations

Pour juger de la qualité d’une SCPI, il est nécessaire de se munir du rapport annuel et des bulletins d’informations trimestriels. Ces documents reprennent les principaux événements qui sont intervenus dans la gestion de la SCPI (capitalisation, nombre d’associés, etc.).

Les points de vigilance

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Autre point à contrôler, la facturation des frais prélevés par les sociétés de gestion (frais d’entrée, de gestion et de sortie). Comptez entre 10 % et 15 % rien qu’en frais d’entrée. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de privilégier une SCPI qui pratique une tarification attractive. Et ce pour préserver le rendement attendu ! Ces niveaux de frais doivent également vous pousser à envisager une détention longue pour pouvoir les amortir progressivement.

Évaluer les reports à nouveau

Avant d’acquérir des parts de SCPI, vérifiez bien que les reports à nouveau sont suffisants. Il s’agit de réserves que ces sociétés constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables de façon à lisser, au fil du temps, la distribution des revenus aux investisseurs. On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, passez votre chemin !

Assujettissement à la taxe sur les logements vacants

J’ai cru comprendre que les communes situées dans certaines zones étaient autorisées, depuis cette année, à mettre en place une taxe sur les logements vacants (TLV). Je possède justement une résidence secondaire dans l’une de ces zones. Suis-je redevable de cette taxe alors même que j’ai effectué des démarches de mise en location ?

À certaines conditions, cette taxe frappe toute personne propriétaire d’un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition et situé dans certaines communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Précision : le contribuable, usufruitier ou preneur à bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique, est également concerné par la taxe sur les logements vacants.

La taxe est calculée sur la base de la valeur locative du logement. Et son taux varie en fonction de la durée de vacance du logement (12,5 % la 1re année puis 25 % à compter de la 2e).

Toutefois, dans votre situation (pas de locataire), il vous est possible de bénéficier d’un dégrèvement dans la mesure où cette vacance est due à une cause étrangère à votre volonté. Si vous recevez en fin d’année un avis d’imposition à la TLV, n’hésitez donc pas à formuler auprès de l’administration fiscale une réclamation en joignant des pièces attestant de vos démarches de mise en location (annonce, contrat avec une agence immobilière, etc.).

Le prêt viager hypothécaire

Comment obtenir des liquidités tout en conservant son logement ?

Comme tout le monde, les seniors sont confrontés à des besoins de financement (dépendance, hospitalisation, aménagement du lieu de vie). Or, très souvent, l’accès à l’emprunt leur est fermé. Le prêt viager hypothécaire, qui consiste à tirer profit de la valeur de leur bien immobilier, est pour eux une solution. Explications.

Comment fonctionne ce prêt ?

Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement financier à un particulier, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant à ce dernier. Un des avantages de ce prêt est que l’emprunteur n’a pas à souscrire d’assurance emprunteur. Lors de la conclusion du contrat, la banque détermine le montant du prêt accordé (de 15 à 65 % de la valeur du bien) en fonction de plusieurs critères, comme la valeur du bien mis en garantie, l’âge et le sexe de l’emprunteur au moment de la demande.

Attention toutefois, les taux d’intérêts pratiqués pour ce genre de prêts sont supérieurs (8 à 9 % en moyenne) à ceux des emprunts classiques. Et s’y ajoutent les frais de dossier et d’inscription hypothécaire ainsi que le coût de l’acte notarié.

Les modalités de remboursement

Sans surprise, le remboursement du prêt viager hypothécaire intervient, en principe, au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur. À l’ouverture de sa succession, les héritiers disposent d’un choix : rembourser intégralement la dette et conserver le bien ou laisser la banque le vendre pour se rembourser. Et si la valeur du bien est supérieure au montant de la dette, l’excédent reviendra aux héritiers. Le remboursement du prêt peut également intervenir en raison de la vente du bien immobilier par l’emprunteur ou encore en cas de transmission (donation, legs).

Précision : le montant total des sommes dues à l’établissement de crédit n’est connu qu’au décès de l’emprunteur car plus le prêt s’étale dans le temps, plus son coût est élevé. Cependant, la dette ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble hypothéqué.

Vente d’une résidence principale sans l’accord du conjoint

Dans les prochaines semaines, mon mari et moi-même devons passer devant notaire pour signer l’acte de vente de notre résidence principale. Or, je constate qu’il est aujourd’hui hors d’état de manifester sa volonté (maladie d’Alzheimer). Que puis-je faire pour que cette vente se réalise ?

Par principe, les époux ne peuvent l’un sans l’autre vendre le bien immobilier dans lequel est établi le logement de la famille même s’il appartient en propre à celui qui souhaite le vendre. Il s’agit d’une règle d’ordre public qui s’applique quel que soit le régime matrimonial du couple.

Cependant, lorsqu’un époux ne peut manifester sa volonté, l’autre époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire. Concrètement, il faut que vous adressiez une requête au juge des tutelles, un magistrat du tribunal d’instance spécialisé dans la surveillance des administrations légales et des tutelles relatives aux personnes majeures protégées résidant dans son ressort.

Mais attention, cette autorisation judiciaire ne peut être donnée que pour un acte déterminé, en l’occurrence la vente du logement. Si l’état de santé de votre mari venait à s’aggraver, il serait peut-être prudent d’envisager une mesure de protection judiciaire plus étendue telle qu’une curatelle ou une tutelle.

Application de la garantie universelle des loyers

Étant propriétaire de plusieurs appartements que je loue, je suis particulièrement attentif aux évolutions législatives en matière immobilière. Je me rappelle que le gouvernement souhaitait mettre en place la garantie universelle des loyers (Gul), mesure issue de la fameuse loi « Alur ». Est-ce toujours d’actualité ?

La garantie universelle des loyers, qui devait s’appliquer à compter du 1er janvier 2016, et qui devait consister à indemniser le propriétaire en cas d’impayés de loyers, semble bel et bien enterrée ! En effet, le gouvernement a indiqué vouloir « réajuster » les différents dispositifs d’aide au logement. Une volonté qui a été entérinée avec la signature en décembre dernier d’un accord entre l’État et Action logement. Cet accord donne naissance à un nouveau dispositif de sécurisation locative en remplacement de la garantie universelle des loyers et de la garantie des risques locatifs.

Sans avoir encore officiellement de nom, cette nouvelle garantie permettrait de sécuriser en priorité les salariés entrant dans un emploi ou en emploi précaire et accédant à un logement du parc locatif privé. Un dispositif, qui serait également ouvert aux jeunes salariés de moins de 30 ans et aux ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, dont la finalité serait d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés. Mais attention, seuls les logements, dont le total « loyer plus charges » serait inférieur ou égal à un plafond mensuel (à définir), entreraient dans le champ de la garantie.

Sans autres précisions, il ne vous reste plus qu’à suivre cette affaire avec attention !