Un certain nombre de dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans des secteurs clés de l’économie tels que l’immobilier. Le dispositif Denormandie en fait partie. Explications.

En quoi consiste le dispositif ?

Le dispositif Denormandie permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur.

Le dispositif Denormandie est réservé aux investissements réalisés dans des logements anciens situés dans une commune :– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;– ou en zone labellisée Cœur de ville ;– ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter : un simulateur permet de savoir en quelques clics si la commune où se situe le bien visé relève du dispositif Denormandie. Vous pouvez y accéder

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Un bien à rénover

Autre condition à respecter, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation. Des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % au moins pour les logements faisant partie d’un habitat collectif). Sachant que les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le logement doit, après travaux, être classé au minimum dans la catégorie E du DPE.

Pour répondre à cette condition de réalisation de travaux, le bailleur peut préférer réaliser des actions d’amélioration de la performance énergétique relevant de deux catégories sur les cinq retenues : isolation des murs, des toitures et des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

Un bien destiné à la location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Étant précisé que cet engagement de location doit être pris pour une durée de 6 ou 9 ans.

À l’issue de ce délai, le bailleur peut proroger son engagement de 3 ans, renouvelables une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. Il peut ainsi s’étaler sur une durée de 12 ans.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit aussi s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond dont le montant est relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Outre ces plafonds de loyers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.

Quels avantages fiscaux ?

Si toutes les conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et par an.

Attention, le prix du logement servant de base de calcul doit prendre en compte tous les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire…).

À noter que le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (23 %, 29 % et 32 % en outre-mer).

L’assurance-vie poursuit sa bonne dynamique. Selon les derniers chiffres de France Assureurs, en août 2025, les Français ont alimenté leur contrat à hauteur de 3,7 milliards d’euros, soit une progression de 3,1 Md€ par rapport à août 2024. Cette forte hausse concerne à la fois les supports en euros (+1,5 Md€) et ceux en unités de compte (UC, +2,2 Md€).

Précision : les encours en assurance-vie atteignaient 2 068 Md€ à fin août 2025, en hausse de +4,7 % sur un an.

D’après le Cercle de l’épargne, le retour en grâce de l’assurance-vie, et plus particulièrement des fonds en euros, s’explique par la progression du rendement. En 2024, les fonds en euros ont rapporté en moyenne 2,6 %. Sachant que certains établissements ont pu proposer, à renfort de taux promotionnel, des rémunérations allant jusqu’à 4 %. Autre facteur qui a contribué à la promotion de l’assurance-vie : la baisse de la rémunération de l’épargne réglementée (Livret A, LDDS…) et des dépôts à terme. En début d’année, le taux du Livret A est passé de 3 à 1,7 % et celui des dépôts à terme de 3 à 2 % (hors fiscalité).

Les Français épargnent plus et ils « retirent » moins d’argent de leur contrat d’assurance-vie qu’auparavant. En effet, toujours selon France Assureurs, « les prestations » s’établissent à 8,4 Md€, en baisse de -0,6 Md€ en août 2025 par rapport à août 2024 (-7 %). Cette baisse concerne plus particulièrement les supports en euros (-8 %), tandis que les supports en UC enregistrent un recul moins marqué (-4 %). Depuis le début de l’année, les prestations sont en recul de -7 %, soit -7,4 Md€, s’établissant à 93 Md€.

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2025 pour les investissements de 2026. Cette année, ce sont 13 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 73,07 M€. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2025.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts dans la Sofica pendant au moins 5 ans.

À noter : ce type de placement est à envisager pour diversifier son patrimoine et surtout réduire son impôt sur le revenu. Il faut toutefois être conscient que les Sofica présentent certains inconvénients comme la liquidité réduite et le risque de pertes en capital.

Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2026

Les crédits et réductions d’impôt sur le revenu « récurrents » (dons, services à la personne, frais de garde des jeunes enfants, investissements locatifs…) donnent lieu au versement d’une avance de 60 % à la mi-janvier de chaque année. En pratique, l’avance de janvier 2026 sera calculée sur la base de la déclaration des revenus de 2024 effectuée au printemps 2025.

Précision : si vous avez bénéficié, en 2025, d’un versement immédiat par l’Urssaf du crédit d’impôt pour services à la personne (travaux ménagers, jardinage, soutien scolaire…), ce montant sera automatiquement déduit de l’avance de janvier prochain.

Lorsque vos dépenses ouvrant droit à ces avantages fiscaux ont diminué en 2025 par rapport à celles déclarées en 2024, vous pouvez réduire le montant de cette avance, voire y renoncer en totalité si vous ne supportez plus ce type de dépenses en 2025. Pourquoi ? Vous éviterez ainsi d’avoir à rembourser un trop-perçu l’été prochain !

Mais attention, vous avez jusqu’au 11 décembre 2025 pour revoir à la baisse ou annuler l’avance de janvier 2026. En pratique, rendez-vous dans votre espace particulier du site impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source », menu « Gérer vos avances de réductions et crédits d’impôt ».

À savoir : si vous avez droit pour la première fois à ces avantages fiscaux au titre de vos dépenses de 2025, et donc que vous n’aviez pas ce type de dépenses en 2024, vous ne bénéficierez pas de l’avance de janvier 2026. En revanche, elle vous sera versée en janvier 2027.

Quelques chiffres

En 2024, 63 725 modulations à la baisse de l’avance ont été effectuées ainsi que 271 785 renonciations, soit 335 510 actions au total. Un nombre en nette augmentation par rapport à l’an dernier (249 662 en 2023).

En janvier 2025, 9 millions de foyers fiscaux ont bénéficié de l’avance pour un montant total de 5,8 Md€, soit un montant moyen de 639 €. Le nombre de contribuables concernés et les montants versés sont, quant à eux, restés stables par rapport aux années précédentes.

Ne pas oublier : l’avance est versée sur le compte bancaire que vous avez renseigné dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Pensez à vérifier si vos coordonnées bancaires sont à jour et, le cas échéant, à les actualiser.

Après un décès, le patrimoine du défunt « entre en indivision ». Cela signifie que les biens successoraux appartiennent indistinctement à tous ses héritiers. À noter que cette indivision est temporaire et prend fin au moment où la succession est réglée et les biens partagés entre les héritiers acceptants. Mais jusqu’à ce que cette étape soit atteinte, les indivisaires (personnes faisant partie d’une indivision) doivent ensemble gérer ces biens. Une gestion qui peut être compliquée notamment lorsque les héritiers ont des difficultés à se mettre d’accord.

Précision : une situation d’indivision peut également naître à l’occasion de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire ou de l’acquisition de biens par plusieurs personnes (notamment des concubins, des partenaires de Pacs, des tiers).

Un facteur de blocage du foncier

Selon les pouvoirs publics, l’indivision est devenue un des facteurs structurels de blocage du marché immobilier, au même titre que la rareté du foncier ou encore le décrochage de la construction neuve. Aujourd’hui, un nombre croissant de biens (maisons, appartements, terrains) restent immobilisés pendant des années, parfois des décennies, faute d’accord entre les héritiers ou les indivisaires. Cette situation concerne en particulier les départementaux ruraux qui sont confrontés à une vacance durable de logements du fait de règles de succession imprécises, et donc, sources de conflits.

Afin d’éviter ces situations de blocage, certains députés ont déposé récemment une proposition de loi reposant sur trois piliers.

Le premier : l’obligation d’organiser l’indivision. En clair, dans les 3 mois suivant sa naissance, les indivisaires seraient dans l’obligation de conclure une convention écrite, fixant les règles de gestion, les conditions d’entretien du ou des biens immobiliers et la désignation éventuelle d’un gérant.

Deuxième pilier : verrouiller les abus. Dans ce cadre, le droit de provoquer le partage des biens entre les indivisaires serait suspendu tant qu’aucune convention n’aurait été conclue, sauf motif grave ou mise en péril manifeste du bien indivis.

Troisième pilier : une fiscalité responsabilisante. Ainsi, les indivisaires diligents seraient récompensés par une exonération des droits fixes d’enregistrement. À l’inverse, les retardataires seraient sanctionnés par une imposition forfaitaire progressive.

Si la proposition de loi va jusqu’au bout du processus législatif, son application devrait entrer en vigueur au 1er janvier suivant sa promulgation. Affaire à suivre, donc…

Proposition de loi n° 1814, enregistrée à l’Assemblée nationale le 16 septembre 2025

Les escrocs ne manquent pas d’imagination. À la suite de nombreux signalements de la part d’épargnants français, l’Autorité des marchés financiers (AMF) lance une alerte sur une nouvelle pratique frauduleuse appelée « technique de la bouilloire ». Selon certains témoignages, l’arnaque débute par une publicité publiée sur internet ou sur les réseaux sociaux. Cette publicité invite les internautes à intégrer un groupe de discussion sur des messageries privées comme WhatsApp. Les participants reçoivent ensuite « en exclusivité », par message, des conseils d’investissement portant sur des actions, souvent américaines, en leur faisant miroiter des gains importants en seulement quelques jours. Sans surprise, après une phase de hausse, la valeur des actions conseillées s’effondre. Résultat : les investisseurs perdent une part importante de leur mise de départ.

La technique de la bouilloire ?

L’AMF décrit la technique de la bouilloire (ou « pump and dump ») comme une pratique consistant à approcher des investisseurs et à leur faire miroiter un fort potentiel de hausse d’une action qu’il faut saisir rapidement. Les achats ainsi suscités font monter le cours et les volumes échangés et servent l’argumentaire de la personne qui engendre de nouveaux achats, entretenant de fait une pression acheteuse sur le titre. Étant précisé que les escrocs détiennent souvent des quantités importantes des actions en question et les vendent au fil de l’eau, réalisant ainsi des plus-values élevées. Une fois les actions revendues par les escrocs, le cours du titre baisse brutalement, laissant les investisseurs avec des positions importantes, acquises à un prix artificiellement élevé.

Quelques règles de vigilance

Ainsi, l’AMF appelle les épargnants à la plus grande vigilance lorsqu’ils sont contactés par internet. Elle les invite à ne pas suivre les conseils d’investissements d’inconnus lus sur des groupes de messageries privées. Elle les invite également à vérifier systématiquement, via le site internet de l’AMF, que la personne qui émet des conseils en investissement travaille bien pour une société autorisée à proposer ses services d’investissement en France.

Autorité des marchés financiers

La loi protège les consommateurs et les non-professionnels contre les pratiques abusives auxquelles peuvent parfois s’adonner certains professionnels. Sachant qu’est considérée comme un consommateur, au sens du Code de la consommation, toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Et qu’est un non-professionnel toute personne morale n’agissant pas à des fins professionnelles.

À ce titre, dans une affaire récente, les juges ont affirmé qu’une société civile immobilière (SCI) qui souscrit des prêts immobiliers en vue de financer l’achat de biens immobiliers conformément à son objet social agit en qualité de professionnel.

Dans cette affaire, une SCI avait souscrit trois prêts immobiliers, libellés en francs suisses et remboursables dans cette devise, pour financer l’acquisition d’une maison d’habitation située en France et la réalisation de travaux dans cette maison. Par la suite, elle avait demandé en justice l’annulation des clauses de remboursement en devises suisses, considérées comme abusives.

Rappel : sont abusives, dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné gain de cause. Car pour les juges, ayant agi à des fins professionnelles, la SCI ne pouvait pas se prévaloir des dispositions du Code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt.

Cassation civile 1re, 9 juillet 2025, n° 23-23066

La plupart des époux sont mariés sous le régime de la communauté légale. Au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant recueille alors la moitié des biens communs, l’autre moitié tombant dans la succession du défunt. Sur cette seconde moitié, le conjoint survivant est alors en concurrence avec d’éventuels autres héritiers (enfants…), ce qui peut sérieusement compromettre son bien-être matériel. Pour éviter cette situation, les époux peuvent se consentir des avantages matrimoniaux leur permettant de récupérer une part plus importante du patrimoine du conjoint décédé. Parmi ces avantages figure la clause de préciput.

Intérêt de la clause de préciput

La clause de préciput offre la possibilité au conjoint survivant de prélever, sans indemnité, sur la communauté, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait eu normalement droit. Les époux peuvent ainsi prévoir que sera transmis un logement ou un contrat d’assurance-vie au conjoint survivant, ce dernier demeurant toutefois libre d’exercer ou non cet avantage.

Introduire une telle clause permet, en outre, d’éviter une situation d’indivision successorale sur certains biens. L’indivision pouvant, en effet, être source de conflit entre les héritiers dont les intérêts sont souvent divergents.

Un avantage matrimonial encadré

Le préciput s’adresse aux seuls époux mariés sous le régime légal de la communauté de biens et sous le régime de participation aux acquêts. En revanche, il ne peut pas, en principe, être stipulé dans un régime de séparation de biens. Et attention, il conviendra d’être vigilant lorsqu’une clause de préciput est mise en place en présence d’enfants qui ne sont pas communs aux deux époux. En effet, l’avantage est alors susceptible d’être réduit si son application va à l’encontre des intérêts de ces enfants.

Quand doit-on établir une clause de préciput ?
Cet avantage matrimonial peut être prévu dans un contrat établi au moment du mariage ou dans un acte souscrit ultérieurement et devant un notaire.

Le zonage des communes, dit zonage « ABC », se définit comme étant un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ainsi, le territoire est réparti en 5 zones géographiques, par ordre décroissant de tension :– zones tendues : A, A bis et B1– zones en déséquilibre : B2– zones non tendues : C

Par un arrêté du 5 septembre 2025, les pouvoirs publics ont révisé ce zonage. Ce nouveau « découpage » conduit à un reclassement de 468 communes : 147 vers la zone B2, 247 vers la zone B1, 64 vers la zone A et 10 vers la zone A bis. Par ailleurs, 19 communes ont été déclassées. La liste des communes concernées est disponible en

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L’utilité du zonage ABC

Ce zonage ABC n’est pas sans importance car le classement d’une commune dans l’une ou l’autre de ces zones peut avoir des répercussions directes pour les investisseurs, les bailleurs et les locataires. D’ailleurs, les pouvoirs publics utilisent ce zonage pour adapter leur politique du logement à chaque zone. Il permet ainsi de déterminer l’éligibilité à certains dispositifs d’aides ou d’ajuster leurs paramètres, tels que les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Sont notamment directement concernés par ce zonage les dispositifs Loc’Avantages ou encore Denormandie.

Le dispositif Denormandie
Ce dispositif permet aux contribuables qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer (location nue), et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (respectivement 23 %, 29 % et 32 % outre-mer).

Cette révision devrait ainsi permettre à certaines communes reclassées de voir naître de nouveaux projets immobiliers et aux investisseurs de pouvoir accéder à certains dispositifs d’investissement locatifs.