Un groupe de parlementaires a déposé récemment une proposition de loi ayant pour objectif de rétablir une certaine équité fiscale entre les membres d’un couple et d’ajouter des cas de révocation des avantages matrimoniaux entre époux. Explications.

Une équité fiscale

Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, et les partenaires de pacte civil de solidarité (Pacs) forment un foyer fiscal et sont soumis au principe de solidarité fiscale. Ce principe les oblige au paiement solidaire des dettes fiscales communes. Toutefois, l’un des conjoints peut adresser à l’administration fiscale une demande de décharge de l’obligation de paiement solidaire. Pour instruire cette demande, l’administration évalue alors le patrimoine global du demandeur : le patrimoine commun, les biens acquis avant le mariage ainsi que ceux issus des successions ou des donations.

Les auteurs de cette proposition de loi ont souligné qu’en cas de dissolution du Pacs, de divorce ou de décès de l’un des conjoints, cette solidarité fiscale se transforme souvent en injustice et tend à léser l’un des ex-conjoints et ses héritiers. C’est la raison pour laquelle le texte propose d’assouplir les conditions d’appréciation de la situation patrimoniale du demandeur en excluant la résidence principale dont il est propriétaire ou sur laquelle il est titulaire d’un droit réel immobilier, les biens immobiliers qu’il détenait antérieurement à la date de son mariage ou de son Pacs, et le patrimoine qu’il a reçu par donation ou succession.

Des cas d’ingratitude

Par principe, une donation est irrévocable. En pratique, le donateur ne peut donc plus revenir sur sa décision et récupérer le bien donné. Toutefois, une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude dans trois situations :

– le donataire a attenté à la vie du donateur ;

– le donataire s’est rendu coupable envers le donateur de sévices, délits ou injures graves ;

– le donataire lui refuse des aliments.

Ce principe d’ingratitude se retrouve également dans le cadre successoral. Ainsi, est indigne de succéder et est donc exclu de la succession :

– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort au défunt ;

– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement porté des coups ou commis des violences ou voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner.

Toujours dans l’optique d’assurer une justice patrimoniale, la proposition de loi prévoit d’étendre les cas d’ingratitude qui s’appliquent en cas de donation au droit des régimes matrimoniaux, et ce afin d’empêcher la personne qui a commis un crime en tuant son conjoint d’hériter de ce dernier par le jeu des avantages matrimoniaux.

Précision : les avantages matrimoniaux sont les enrichissements qu’un époux retire du régime matrimonial conventionnellement adopté par rapport à la situation qui aurait été la sienne dans le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). Un enrichissement qui s’opère au jour de la dissolution du régime. Étant précisé que ces avantages échappent au régime juridique des libéralités : ils ne sont ni rapportables ni réductibles.

Proposition de loi n° 1961 visant à assurer une justice patrimoniale au sein de la famille, enregistrée à l’Assemblée nationale le 5 décembre 2023

La Cour des comptes vient de rendre public un rapport en matière de fiscalité immobilière. Elle y pointe notamment du doigt le manque d’efficacité de l’outil fiscal pour venir en soutien du secteur immobilier. Secteur qui traverse actuellement une forte zone de turbulences.

Pour favoriser la résidivce du marché, la Cour des comptes recommande notamment de réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines « niches fiscales » en dépenses budgétaires et en imposant fiscalement la détention de biens immobiliers, de préférence à l’acquisition. Concrètement, elle propose que les droits de mutation à titre onéreux (nommés de façon simpliste « frais de notaire »), appliqués lors de transactions immobilières, soient revus à la baisse.

En contrepartie, il serait question de revoir la méthodologie d’estimation de l’assiette de la taxe foncière (réforme des valeurs locatives) pour établir un div plus direct avec les loyers ou les prix de marché. Cette révision aurait pour effet de faire grimper les montants de cet impôt.

Autre recommandation émise par la Cour des comptes : revoir le système des abattements pour durée de détention. Selon elle, ce système, qui permet d’adoucir la facture fiscale au moment de la vente d’un bien immobilier, serait de nature à favoriser la conservation de biens immobiliers sous-utilisés et à empêcher la fluidité du marché. La solution proposée consiste à imposer la plus-value réelle en substituant aux abattements liés à la durée de détention une correction du prix d’achat de l’inflation, entre l’achat et la vente, et la prise en compte des travaux d’amélioration. À défaut, aligner le rythme des abattements sur une durée maximale de 22 ans pour limiter la rétention immobilière.

En outre, l’institution préconise une harmonisation des conditions fiscales applicables entre meublé et non-meublé, en réduisant l’abattement offert aux loueurs en meublé (de 50 à 30 %). Ce qui permettrait d’égaliser les situations et de générer des effets redistributifs pour les ménages les plus modestes : réduction du prix des loyers en l’absence d’incitation à louer en meublé et baisse du rendement de certains actifs immobiliers.

Conseil des prélèvements obligatoire – Pour une fiscalité du logement plus cohérente, décembre 2023

Les entrepreneurs individuels et les dirigeants de PME qui cèdent, respectivement, leur activité ou leurs titres de société à l’occasion de leur départ à la retraite peuvent bénéficier, pour les premiers, d’une exonération, et pour les seconds, d’un abattement de 500 000 € sur les plus-values réalisées. Pour y avoir droit, plusieurs conditions doivent être réunies. Notamment, le chef d’entreprise doit faire valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans suivant ou précédant la cession.

Une condition qui ne pourra plus être satisfaite par certains d’entre eux ayant déjà cédé leur entreprise au 14 avril 2023, date de la promulgation de la loi relevant l’âge légal de départ à la retraite et allongeant la durée de cotisation pour une retraite à taux plein. Mais bonne nouvelle, le gouvernement autorise le maintien des régimes de faveur à la double condition que le chef d’entreprise :– atteigne l’âge légal antérieur de départ à la retraite dans les 2 ans suivant la cession ;– et parte effectivement en retraite au nouvel âge légal.

Rép. min. n° 06476, JO Sénat du 28 septembre 2023

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) vient d’adopter à l’unanimité un avis faisant évoluer les garanties des contrats d’assurance-emprunteur. Ainsi, tous les assureurs devront proposer, au plus tard en juillet 2025, une garantie « Aide à la famille » dans au moins un de leurs contrats.

Précision : seules les nouvelles souscriptions pourront accéder à cette nouvelle garantie « Aide à la famille ».

Selon le CCSF, cette nouvelle garantie devra permettre une prise en charge temporaire de tout ou partie des échéances des crédits immobiliers souscrits pour financer l’achat de la résidence principale dans le cas d’un assuré qui serait contraint de cesser partiellement ou totalement son activité professionnelle pour assister son enfant mineur (atteint d’une maladie grave ou victime d’un accident grave de la vie), dans les limites et définitions qui seront prévues par le contrat de l’établissement. Cette garantie pourra être conditionnée à la souscription d’une couverture incapacité temporaire de travail.

À noter : un bilan sera réalisé par le CCSF un an après la date limite de mise en œuvre de cette nouvelle garantie.

Un bail d’habitation ne peut prendre fin que s’il a été dénoncé par le bailleur ou par le locataire. Avant le départ du locataire, le bailleur prendra soin de réaliser, en sa présence, l’état des lieux de sortie. Mais qu’en est-il lorsque le locataire n’est pas présent lors de cette formalité ? Une question à laquelle ont dû répondre les juges dans une affaire récente. En l’espèce, un locataire avait quitté son logement à l’issue d’un congé. Par la suite, le bailleur avait procédé à la réalisation de l’état des lieux de sortie mais de façon non contradictoire, c’est-à-dire en l’absence du locataire. Constatant un défaut d’entretien du jardin, le bailleur avait décidé de ne restituer que partiellement le dépôt de garantie. Mécontent, le locataire avait assigné le bailleur en justice afin d’obtenir la restitution complète du dépôt de garantie.

Saisis du litige, les juges de la cour d’appel avaient estimé que, bien qu’un défaut d’entretien du jardin ait pu être constaté, la facture produite par le bailleur ne permettait pas d’évaluer le coût exact de la remise en état. Insatisfait de cette réponse, le bailleur s’était pourvu en cassation. Et les juges de la Haute juridiction n’ont pas accueilli favorablement sa demande. Selon eux, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Le bailleur n’était donc pas en droit de retenir une partie du dépôt de garantie.

Moralité : en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, faites appel à un commissaire de justice !

Cassation civile 3e, 16 novembre 2023, n° 22-19422

Dans une affaire récente, une personne était décédée le 7 octobre 2015, laissant pour lui succéder ses deux frères. Au moment du règlement de la succession, l’un des frères s’était prévalu d’un testament olographe qui le désignait comme légataire universel. Testament qui avait été rédigé, signé mais non daté par le défunt au verso d’un relevé de compte bancaire arrêté au 31 mars 2014. Après la révélation de ce document, l’autre frère avait agi en justice pour faire reconnaître la nullité de ce testament.

Appelés à se prononcer, les juges de la Cour d’appel de Paris, puis de la Cour de cassation, ont validé ce testament olographe. En effet, selon eux, en dépit de son absence de date, un testament olographe n’encourt pas la nullité dès lors que des éléments intrinsèques à l’acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu’il a été rédigé au cours d’une période déterminée et qu’il n’est pas démontré qu’au cours de cette période, le testateur ait été frappé d’une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. Ainsi, la date du 31 mars 2014, pré-imprimée sur le relevé de compte utilisé par le testateur pour rédiger son testament olographe, pouvait constituer un élément intrinsèque à celui-ci. Étant précisé que le défunt avait été hospitalisé à compter du 27 mai 2014. Tous ces éléments suffisaient donc à démontrer que le testament avait été écrit entre ces deux dates.

Cassation civile 1re, 22 novembre 2022, n° 21-17524

Bien que les taux des crédits immobiliers se stabilisent (autour de 4 %) et que les prix des biens immobiliers commencent à amorcer un recul, l’accès au crédit immobilier reste toujours problématique pour certains ménages.

Afin de fluidifier la distribution des crédits immobiliers, les pouvoirs publics ont pris plusieurs mesures. Tout d’abord, lorsque des projets de rénovation (énergétique notamment) ont un coût représentant plus de 10 % du prix d’achat global du bien immobilier, la durée du prêt peut désormais courir jusqu’à 27 ans. Deuxième mesure, pour apprécier le taux d’effort des emprunteurs qui font appel à un crédit relais, les établissements de crédit ont dorénavant la possibilité d’exclure la charge d’intérêt associée à ce type de prêt. À condition toutefois que la quotité de financement soit suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente.

Précision : un crédit relais est une avance de trésorerie consentie par une banque qui permet à un propriétaire de financer l’achat de son bien immobilier sans attendre d’avoir vendu son bien précédent. Un crédit de courte durée (généralement de 2 ans maximum) qui est le plus souvent accompagné d’un taux d’intérêt élevé.

Troisième mesure, les pouvoirs publics ont souhaité accorder davantage de souplesse aux banques en leur permettant d’utiliser plus facilement les dérogations auxquelles elles ont droit pour financer les projets des ménages. Concrètement, aujourd’hui, les banques ont l’autorisation d’aller au-delà de la règle des 35 % du taux d’effort maximum des ménages. Une « marge de flexibilité » leur permet de déroger à cette règle à hauteur de 20 % des crédits octroyés. Cette marge étant calculée et surveillée par les autorités sur un trimestre. Nouveauté, le respect de la marge de flexibilité se fera sur 3 trimestres glissants et non plus trimestre par trimestre.

Enfin, les ménages (solvables) qui auraient essuyé un refus de la part d’une banque pour le financement de leur projet ont la possibilité de demander un réexamen de leur situation.

À noter : ces différentes mesures devraient être effectives dès le début de l’année 2024.

La loi du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte apporte son lot de nouveautés pour les dispositifs d’épargne. Le Plan d’épargne retraite (PER) et l’assurance-vie sont concernés par ces changements.

Dans le détail, à compter du 24 octobre 2024, le PER pourra accueillir des actifs non cotés et des actifs finançant les PME et les ETI. Des actifs accessibles via la gestion pilotée à horizon. Autre apport de ce texte, la liste des titres éligibles au PER sera élargie aux parts de fonds d’investissement ouverts à des investisseurs professionnels et à des organismes de financement.

Précision : dans le cadre de la gestion pilotée, au début de la phase d’épargne, lorsque la retraite est lointaine, l’épargne est orientée vers des actifs à meilleure espérance de rendement, comme des actions d’entreprise. Par la suite, plus l’assuré s’approche de l’âge de la retraite, plus l’épargne est progressivement sécurisée.

À compter du 1er janvier 2024, les assureurs devront également recueillir et prendre en compte les objectifs d’investissements (y compris ceux concernant les attentes en matière de durabilité) des souscripteurs de PER individuel.

Quant à l’assurance-vie, une gestion pilotée profilée devra, à compter du 24 octobre 2024, être proposée dans les contrats. Étant précisé que les profils d’investissement devront comprendre, comme pour le PER, un minimum d’actifs non cotés et d’actifs finançant les PME et les ETI.

Loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, JO du 24