En 2025, de nouvelles réglementations vont durcir le régime de la location meublée touristique de courte durée. En effet, la loi du 19 novembre 2024, communément appelée « loi Le Meur », a été adoptée par le Parlement pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ce texte transpartisan vise à mieux encadrer les locations saisonnières et à limiter leur essor. Tour d’horizon des nouveautés qui s’imposent aux propriétaires.

Une obligation de déclaration

Jusqu’à présent, les communes pouvaient décider de mettre en place ou non une déclaration des meublés de tourisme. Dans celles qui l’avaient décidé, un formulaire papier ou en ligne devait être rempli par tout propriétaire qui souhaitait louer son logement pour de courtes durées. Avec la nouvelle loi, cette faculté devient désormais une obligation. Ainsi, au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques sur le territoire national devront faire l’objet d’une déclaration à la mairie. Étant précisé que, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant un avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. Une fois la déclaration effectuée, un numéro d’enregistrement sera communiqué au propriétaire qui devra le faire figurer sur chaque annonce de mise en location.

Précision : pour les communes qui l’ont prévu, il peut être nécessaire, avant de pouvoir louer, d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage du logement. Une demande qui devra être formulée également auprès de la mairie.

Consommation énergétique

Les questions relatives à la consommation énergétique des logements ne se posaient pas pour les meublés de tourisme loués pour de courtes durées. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ! En effet, les locations meublées touristiques sont désormais soumises aux mêmes contraintes que les locations nues s’agissant du diagnostic de performance énergétique. Ainsi, désormais, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme (excepté les résidences principales) en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins E.

Et à compter du 1er janvier 2034, toutes les locations meublées touristiques (y compris les résidences principales) présentes et futures devront être classées au moins D. Sur demande de la mairie, les bailleurs pourront être sommés de transmettre le DPE de leurs logements.

Précision : les locations en meublé de tourisme classées F et G actuellement sur le marché peuvent continuer d’être louées comme telles jusqu’en 2034.

Un contrôle des flux

La loi du 19 novembre 2024 offre également aux communes la possibilité de fixer des quotas de meublés de tourisme et de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Une interdiction de location peut donc être prévue dans certaines zones. Autre apport de cette loi, les communes peuvent, depuis le 1er janvier 2025, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an. En cas de dépassement du quota annuel, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 €. Les communes pourront également, sur délibération, soumettre à autorisation tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation. Une mesure destinée à réguler les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés touristiques.

Un durcissement de la fiscalité

Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé soient désormais déduits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.

Autre nouveauté, pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, le taux d’abattement pratiqué dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé touristique non classé est passé de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (188 700 € auparavant).

Une fraction du patrimoine du défunt, la réserve héréditaire, doit en principe revenir à ses plus proches héritiers (ses enfants). Si ces derniers ne peuvent pas percevoir cette fraction en totalité, cela signifie notamment que des libéralités (dons, legs) trop importantes ont été réalisées. Pour défendre leurs droits, les enfants peuvent, selon les circonstances, engager une action en justice. Explications.

La reconstitution de l’actif successoral

Au décès d’une personne, le notaire chargé de la succession va répertorier la qualité et le nombre des héritiers, mesurer l’importance du patrimoine du défunt et lister les différentes libéralités qu’il a pu consentir. C’est seulement après avoir dressé cet état des lieux que le notaire sera en mesure de déterminer le montant de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Précision : la quotité disponible est la part du patrimoine qui peut être librement attribuée par une personne à un héritier (réservataire ou non) ou à un tiers.

Puis, le notaire procédera à l’imputation de ces libéralités sur les différentes masses de biens composant la succession en fonction de leur nature et de la qualité des bénéficiaires. Ainsi, par exemple :

– si le défunt a gratifié un héritier réservataire, la donation est présumée constituer une avance sur sa future part successorale (on parle de donation en avancement de part successorale). Elle s’impute logiquement sur la réserve héréditaire. Étant précisé que lorsque la donation excède la part de réserve de l’héritier, le reliquat s’impute sur la quotité disponible ;

– si le défunt a souhaité avantager un héritier réservataire au-delà de ses droits, la donation est considérée comme faite hors part successorale. Cette donation s’impute alors directement sur la quotité disponible ;

– si le défunt a consenti une libéralité au profit d’un tiers, cette dernière s’impute sur la quotité disponible.

Après imputation, lorsque le montant de ces libéralités dépasse celui de la quotité disponible, cela signifie que la réserve héréditaire est entamée. Conséquence : les libéralités excessives devront être réduites.

L’exercice de l’action en réduction

Si un compromis entre les héritiers sur les « efforts » à consentir pour assurer à chacun ses droits successoraux ne peut être trouvé, une action dite « en réduction » pourra être mise en œuvre par les héritiers réservataires (acceptant la succession).

L’action en réduction doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans les 5 ans qui suivent l’ouverture de la succession, ou dans les 2 ans à compter de la connaissance de l’atteinte à la réserve, sans jamais pouvoir excéder 10 ans à compter du décès. À l’issue de la procédure judiciaire, et si le caractère excessif de la libéralité est constaté, la personne excessivement gratifiée devra, en principe, indemniser les héritiers en leur versant une somme d’argent ou en restituant le bien objet de la libéralité.

L’ordre des réductions

En pratique, ce sont d’abord les legs qui font l’objet d’une réduction avant les donations, quand bien même ils auraient été prévus antérieurement. La raison est simple : un legs ne produit ses effets qu’au décès du testateur alors qu’une donation s’exécute immédiatement (par exemple, dès la remise d’une somme d’argent ou d’un bien).

Dans le cas de figure où plusieurs legs empiètent sur la réserve, ils sont alors réduits en même temps et proportionnellement à leur montant. Sont ensuite réduites les donations en procédant de la plus récente à la plus ancienne. Et si plusieurs donations ont été consenties au même moment, elles sont réduites proportionnellement à leur montant.

Et l’assurance-vie ?

Bien qu’il y ait de nombreux débats (jurisprudentiels et doctrinaux) autour de cette question, l’assurance-vie ne doit pas être utilisée pour priver les héritiers réservataires de la part minimale de patrimoine à laquelle la loi leur donne droit. Si tel est le cas, ces derniers peuvent mettre en œuvre une action en justice spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer au sein de la succession du défunt soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. Cette action en justice façonnée par la jurisprudence s’appuie sur un certain nombre de critères qui permettent de juger du caractère excessif ou non des primes versées. Les juges appréciant cette notion, au cas par cas, en tenant compte notamment de l’âge du souscripteur, de sa situation patrimoniale (importance des primes versées par rapport à son épargne globale) et de l’utilité du contrat.

Autre voie judiciaire que peuvent emprunter les héritiers : une requalification des versements sur le contrat d’assurance-vie en donation indirecte. Dans ce cadre, l’action vise à faire requalifier le contrat par le tribunal pour défaut d’aléa. Ainsi, par exemple, du fait du risque d’un décès très proche, l’intention libérale l’emporte sur toute autre considération. Le souscripteur n’ayant pas l’intention d’utiliser son contrat et démontrant ainsi sa volonté de se dépouiller de ses actifs.

Ces deux dernières années ont été particulièrement chahutées pour les SCPI. Dans un contexte de remontée des taux, certaines d’entre elles (principalement les SCPI de bureaux) ont dû revoir à la baisse la valorisation de leurs actifs. En parallèle, de nombreuses autres SCPI ont continué à progresser. D’ailleurs, le rendement moyen des SCPI devrait augmenter cette année. Mais dans un marché hétérogène, il convient d’être particulièrement sélectif. Tour d’horizon de quelques critères à analyser avant de s’engager.

Les performances

La vocation première d’une SCPI est de distribuer des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe est donc d’étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil ? constant ? en augmentation ?) et l’historique de performance.

La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe sont aussi des points déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le patrimoine

Deuxième critère, le patrimoine de la SCPI. Il faut privilégier celles dont le patrimoine est mutualisé sur un nombre suffisant d’immeubles. Des biens immobiliers qui doivent être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » régulier), bien placés et répondre aux demandes du marché. Globalement, mieux vaut se diriger vers les SCPI qui ont opté pour une stratégie de diversification. Par exemple, certaines d’entre elles investissent dans des actifs à bon prix situés hors des frontières françaises (Allemagne, Espagne, Belgique…), tandis que d’autres proposent d’opérer une diversification sectorielle (santé, éducation, hôtellerie). Au-delà de l’aspect sélectif, il est également conseillé de diversifier son portefeuille en choisissant des SCPI différentes. Cette diversification permettant de diluer le risque.

Les reports à nouveau

Autre indicateur, les reports à nouveau. Il s’agit de réserves que les SCPI constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables, pour pouvoir lisser la distribution aux investisseurs au fil du temps. Plus le report à nouveau est élevé, plus la régularité des sommes versées sera assurée.

On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, il conviendra de se tourner vers une autre SCPI.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Cet indicateur permet de s’assurer de l’attractivité du patrimoine de la SCPI pour les locataires.

Un taux d’occupation élevé signifie que la grande majorité des immeubles sont loués et rapportent des revenus à la SCPI. La stabilité dans le temps du taux d’occupation doit aussi être analysée. Elle indique une gestion équilibrée et sécurisante. Généralement, un taux bas, inférieur à 90 %, peut signifier qu’il existe un potentiel d’amélioration en cas de vacance temporaire ou, au contraire, révéler une vacance structurelle qui n’est pas un bon signe.

La liquidité

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Le niveau d’endettement

Avant d’investir dans le patrimoine d’une SCPI, un comparatif du Loan-To-Value ratio (LTV) peut être instructif. Ce dernier est un indicateur financier utilisé pour évaluer le niveau d’endettement d’un investissement immobilier par rapport à la valeur de l’actif immobilier financé (montant du prêt / la valeur de l’actif financé x 100). Plus ce ratio est élevé, plus le risque lié à l’emprunt est important.

La variation du prix moyen (VPM)

Parmi les indicateurs de performance incontournables d’une SCPI, la VPM ou variation du prix moyen d’une part mesure l’évolution du prix de la SCPI.

Elle prend en compte l’écart entre le prix moyen d’acquisition de l’année N et le prix moyen d’acquisition de l’année N-1.

Ce taux de croissance annuel du prix moyen de la part est généralement compris entre 0 et 5 %. Une SCPI qui parvient à maintenir une VPM positive sur une longue période fait preuve d’une bonne gestion.

Les documents d’information
Pour juger de la qualité d’une SCPI, il est nécessaire de se munir au minimum de deux documents. Le rapport annuel de la société de gestion et les bulletins d’informations trimestriels : le premier reprend les principaux évènements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d’évolution. Le second recouvre les informations relatives à la SCPI durant le trimestre écoulé (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation, etc.).

En définitive, vous l’avez compris, pour juger de la qualité ou de l’intérêt d’une SCPI, il existe un nombre important de critères à vérifier avant d’investir. Un « travail » qui peut être fastidieux. C’est la raison pour laquelle le Cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche de véhicules de placement. N’hésitez pas à nous contacter !