L’administration fiscale vient de faire savoir que la date limite pour déposer les formulaires n° 2042-IFI (papier et dématérialisées) d’impôt sur la fortune immobilière est repoussée au 15 juin 2018. Normalement, les redevables de ce nouvel impôt, qui remplace l’impôt de solidarité sur la fortune, devaient faire connaître l’état de leur patrimoine immobilier dans le même délai que celui de la déclaration des revenus 2017, à savoir le 17 mai pour les déclarations papier et du 22 mai au 5 juin pour les déclarations effectuées en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

Précision : sont redevables de l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 M€ au 1er janvier 2018.

Ce report de la date butoir a été motivé par le fait que le bulletin officiel des finances publiques qui commente les dispositions relatives à ce nouvel impôt ne sera disponible qu’à compter du 8 juin 2018. Sans ces commentaires, difficile de lever les zones d’ombre qui ont pu apparaître sur certaines modalités de déclaration (étendue des dettes déductibles, régime de la location meublée…).

En outre, l’administration a précisé que les redevables qui n’ont toujours pas déposé leur formulaire IFI n’encouraient pas de pénalités de retard et que ceux qui le souhaitent pouvaient déposer une déclaration rectificative sans pénalités jusqu’à ce nouveau délai.

À noter : selon le fisc, remplir la case 9GI du formulaire 2042-IFI, relative aux biens exonérés en raison de leur affectation à une activité professionnelle, n’est pas obligatoire.

Le Conseil d’État a été saisi récemment par plusieurs contribuables contestant les modalités d’imposition des gains tirés de la cession de bitcoins. Jusqu’à présent, les plus-values générées par ce crypto-actif, dans le cadre de cessions réalisées à titre occasionnel, étaient imposées selon le régime des bénéfices non commerciaux (BNC). En revanche, l’achat-revente de bitcoins exercé à titre habituel et pour son propre compte constituait une activité commerciale par nature dont les revenus étaient à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Appelés à se prononcer sur cette question, les juges du Conseil d’État ont souligné que les bitcoins ont le caractère de biens meubles incorporels et que les profits tirés de leur cession par des particuliers relèvent non pas du régime des BNC, mais des plus-values de cessions de biens meubles.

Précision : ces plus-values sont donc taxables à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

Les juges ont précisé, en outre, que le régime des bénéfices non commerciaux n’a vocation à s’appliquer aux gains tirés de la cession de bitcoins que lorsque ces derniers ont été attribués en contrepartie de la participation du contribuable à la création ou au fonctionnement de ce système d’unité de compte virtuelle (minage).

Enfin, pour les cessions de bitcoins opérées dans des conditions caractérisant l’exercice d’une profession commerciale, pas de changement ! Les gains restent imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Conseil d’État, 26 avril 2018, n° 417809, 418030,418031,418032 et 418033

Un professionnel libéral, marié sous le régime de la communauté, était associé au sein d’une société civile professionnelle (SCP), les parts sociales qu’il détenait dans cette SCP ayant été acquises durant le mariage. Après son divorce, pendant l’indivision post-communautaire, seul l’époux associé avait perçu les dividendes provenant de ces parts sociales. Son épouse avait alors fait valoir que ces dividendes auraient dû être intégrés dans la masse des biens composant l’indivision post-communautaire.

Précision : l’indivision post-communautaire est la période qui sépare le prononcé du divorce de la liquidation de la communauté.

Les juges ont donné raison à l’épouse du professionnel associé de la SCP. Pour eux, dans la mesure où les parts sociales avaient été acquises au cours du mariage, les dividendes issus de ces parts et encaissés par son mari pendant l’indivision post-communautaire constituaient des « fruits » qui devaient tomber dans l’indivision. Ainsi, ce dernier, bien qu’ayant la qualité d’associé de la SCP, ne pouvait pas prétendre être seul bénéficiaire de ces dividendes.

À noter : la solution aurait été la même s’il s’était agi de parts de SARL.

Cassation civile 1re, 28 mars 2018, n° 17-16198

Dans le cadre de son projet de loi Pacte, qui devrait être présenté en conseil des ministres début juin 2018, le gouvernement va réouvrir un chantier longtemps laissé à l’abandon, celui de l’épargne-retraite. L’idée est simple : créer un seul et même dispositif qui viendrait absorber (sans les supprimer) les différents produits d’épargne retraite, individuels et collectifs, déjà commercialisés comme, par exemple, le Perp, le Madelin ou encore le Perco. Sachant que cette enveloppe retraite pourrait être conservée tout au long de la carrière professionnelle de l’épargnant, peu importe qu’il ait changé une ou plusieurs fois de statut (salarié, entrepreneur…) et d’entreprise.

Précision : les épargnants qui possèdent déjà des produits retraite pourraient les transférer dans ce nouveau produit unique. Des frais de transfert de 3 % seraient dus, sauf si le produit retraite à transférer a plus de 5 ans d’existence.

Concrètement, cette nouvelle formule comporterait 3 compartiments. Le premier serait dédié à l’épargne salariale issue de la participation et de l’intéressement. Le deuxième serait consacré aux versements volontaires de l’épargnant. Et le troisième serait affecté aux versements obligatoires de l’entreprise.

Autre nouveauté, le projet de loi Pacte prévoirait la possibilité de « sortir » son épargne en capital au moment du départ en retraite. Actuellement, seule la sortie en rente viagère est, en principe, possible. Attention toutefois, la sortie en capital ne pourrait s’opérer que sur les versements volontaires de l’épargnant et sur les sommes issues de l’intéressement et de la participation.

Enfin, pour promouvoir ce nouveau dispositif et encourager les Français à épargner, l’intégralité des versements volontaires effectués par l’épargnant serait déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu. En revanche, ces mêmes sommes, retirées en capital à la sortie, seraient fiscalisées.

Après avoir acheté un appartement, l’acquéreur s’était plaint des nuisances sonores provenant du bar situé au-dessous de son logement. Il avait assigné en justice les vendeurs pour demander l’annulation de la vente et le paiement de dommages-intérêts au motif qu’il aurait été victime de « manœuvres dolosives ». En effet, selon lui, durant les visites de l’appartement, les filles des vendeurs avaient demandé de façon volontaire et systématique au responsable du bar de réduire le volume sonore de la musique.

Précision : le dol n’est établi que lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties au contrat ont été de nature à vicier le consentement de l’autre partie.

Appelés à se prononcer sur cette affaire, les juges n’ont pas fait droit à la demande de l’acquéreur. En effet, ils ont relevé que l’appartement était situé dans un quartier vivant de Paris, au-dessus d’un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores. Des nuisances qui avaient d’ailleurs été signalées, notamment dans le compte-rendu d’assemblée générale remis à l’acquéreur. En outre, pour les juges, il n’était pas démontré que les demandes faites par les filles du vendeur au gérant du bar de réduire le volume sonore de la musique durant les visites avaient joué un rôle déterminant dans le consentement de l’acquéreur pour l’achat de l’appartement. En conséquence, le dol n’était pas établi. La demande d’annulation de la vente pour ce motif ne pouvait donc pas aboutir.

Cassation civile 3e, 21 décembre 2017, n° 16-27821

Tout chef d’entreprise individuelle (un commerçant, un artisan, un professionnel libéral ou un agriculteur) a la faculté de mettre ses biens fonciers (un appartement, une maison secondaire, un terrain), bâtis ou non bâtis, qui ne sont pas affectés à l’exercice de son activité, à l’abri des poursuites de ses créanciers professionnels en les déclarant insaisissables chez un notaire. Ainsi, si son entreprise connaît des difficultés économiques, ses créanciers professionnels (ceux dont la créance est née après la déclaration) ne pourront pas agir sur les biens objet de la déclaration d’insaisissabilité.

À noter : depuis la loi « Macron » du 6 août 2015, la résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de plein droit.

Bien immobilier en indivision

À ce titre, les juges viennent de préciser que lorsque la déclaration d’insaisissabilité porte sur un bien indivis et qu’elle a été publiée avant la mise en liquidation judiciaire de l’entrepreneur, le liquidateur judiciaire n’a pas le droit de demander le partage de l’indivision et la mise en vente du bien.

Dans cette affaire, deux époux avaient déclaré insaisissable un bien immobilier qu’ils détenaient en indivision. Quelques années plus tard, quand le mari avait été placé en liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire avait assigné son épouse et demandé le partage de l’indivision et la vente du bien immobilier. Les premiers juges lui ont d’abord donné gain de cause. Pour eux, puisque l’époux en liquidation judiciaire était dessaisi de l’administration de son patrimoine, le liquidateur exerçait les droits et actions de celui-ci. Il était donc en droit de demander le partage de l’indivision, sans que la déclaration d’insaisissabilité pût l’en empêcher.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. Le bien immobilier ayant été déclaré insaisissable avant l’ouverture de la liquidation judiciaire de l’époux, les droits que ce dernier détenait sur ce bien n’avaient pas été appréhendés par la procédure de liquidation judiciaire. Le liquidateur n’était donc pas en droit de demander le partage de l’indivision.

Cassation commerciale, 14 mars 2018, n° 16-27302

La Cour des comptes vient de rendre publique une étude sur les dépenses fiscales consenties en faveur de l’investissement locatif des ménages. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que son état des lieux n’est pas très positif ! En effet, elle estime que ces aides à la construction de logements locatifs coûtent très cher à l’État. Le coût générationnel, c’est-à-dire le cumul des réductions d’impôts accordées aux investisseurs jusqu’au terme des dispositifs, devrait atteindre 3,9 milliards d’euros pour le dispositif Scellier d’ici 2024 et 7,4 milliards d’euros pour le dispositif Pinel à l’horizon 2035. Pire encore, la Cour a calculé que le coût (fiscal) annuel pour les pouvoirs publics d’un logement de 190 000 € sous le dispositif Pinel était trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable financé par un prêt locatif social. Elle relève d’ailleurs que ces avantages fiscaux bénéficient principalement aux ménages dont les revenus sont relativement élevés  : 45 % des investisseurs se situaient en 2013 dans la tranche d’imposition comprise entre 27 000 € et 71 000 € et 25 % dans la tranche comprise entre 71 000 € et 151 000 €.

À noter : le volume de logements aidés « produits » chaque année est relativement faible au regard du parc locatif existant : 30 000 à 50 000 logements produits sur un parc de plus de 5,8 millions d’unités.

La Cour des comptes a également abordé la question de l’effet de ces dispositifs sur la tension du marché locatif. Même si peu d’études sont disponibles sur cette thématique, les magistrats de la rue Cambon ont relevé que ces logements aidés étaient finalement peu présents dans les zones dites très « tendues », c’est-à-dire dans lesquelles l’offre de logements est bien inférieure à la demande. Principale raison évoquée, les ménages qui bénéficient de ces dispositifs investissent peu dans ces zones car la rentabilité locative y est plus faible qu’ailleurs en raison des coûts d’acquisition élevés et du plafonnement des loyers imposés en contrepartie de l’avantage fiscal.

Pour toutes ces raisons, la Cour des comptes recommande de supprimer progressivement les dispositifs d’investissement locatif et de mettre en place des mesures visant à renforcer la construction et la location de logements privés par des investisseurs institutionnels.

Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages – Cour des comptes, janvier 2018