Avec le développement des plates-formes Internet comme Airbnb, la tentation de s’adonner à la location meublée touristique est de plus en plus forte chez les particuliers.

Une bonne occasion de faire un tour d’horizon des principales règles qui encadrent cette activité très surveillée par les pouvoirs publics.

Des obligations déclaratives

Si vous décidez de louer votre résidence principale, vous n’aurez, en principe, pas de démarches particulières à réaliser. Attention toutefois de ne pas louer votre logement plus de 120 jours par an. Au-delà, il serait considéré comme votre résidence secondaire. Ce qui vous obligerait à accomplir les formalités attachées à ce régime.

En revanche, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devrez le déclarer à la mairie au moyen du formulaire n° 14004*03.

En complément, dans certaines villes (plus de 200 000 habitants), il pourra également être nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage de votre logement. Une demande qui devra aussi être formulée à la mairie.

Autre formalité, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du conseil municipal, vous devrez demander auprès de la mairie un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toutes vos annonces de location.

Des obligations fiscales

Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, que cette activité soit exercée de façon occasionnelle ou habituelle. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, vous devrez indiquer leur montant directement sur votre déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO). Au-delà de ce montant, une déclaration professionnelle n° 2031 devra être remplie.

Et sachez que, selon les villes, vous devrez collecter auprès de vos locataires une taxe de séjour que vous devrez reverser à la commune. Renseignez-vous donc auprès de votre mairie !

À noter : la location de logements meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Toutefois, peuvent être exonérées de CFE les personnes qui louent occasionnellement une partie de leur résidence principale ou secondaire ; ou régulièrement, à un prix raisonnable (plafond annuel de 185 € par m² de surface habitable en Île-de France et 136 € dans les autres régions), à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Des obligations sociales

Si les recettes tirées de la location de votre meublé touristique sont supérieures à 23 000 € par an, vous serez redevable de cotisations sociales. Selon le montant de vos recettes, vous relèverez du régime de la micro-entreprise, du régime général de la Sécurité sociale ou de la Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI).

En investissant dans une Sofica, il est possible de bénéficier d’un avantage fiscal attrayant. En revanche, le rendement reste assez faible.Coup de projecteur sur ce produit, vieux de plus de 30 ans, qui concourt au financement des œuvres cinématographiques et télévisuelles.

Une réduction d’impôt attractive…

Les personnes qui investissent en numéraire dans une Sofica agréée bénéficient, en principe, d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des souscriptions effectivement versées au cours de l’année d’imposition. L’assiette de l’avantage fiscal est toutefois plafonnée à 25 % du revenu net global et à 18 000 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans. Un délai qui n’a visiblement pas été choisi au hasard puisqu’il correspond au cycle moyen de production et d’exploitation d’une œuvre cinématographique.

… mais des rendements limités

Les performances des Sofica sont très variables. Concrètement, en intégrant l’avantage fiscal de 6 480 € (taux de 36 %), la performance moyenne constatée par certaines études oscille entre 2,5 % et 5,5 %. Un résultat obtenu en considérant que les Sofica restituent aux investisseurs entre 75 % et 90 % du capital collecté au bout de 6 ans. Ce qui est loin d’être le cas le plus courant puisque, sur un échantillon de 50 Sofica (commercialisées entre 2002 et 2016), 60 % d’entre elles remboursent en dessous de 70 %. Et même en considérant qu’une Sofica a aidé à financer un film à gros succès, les espoirs de gains ne seront peut-être pas au rendez-vous puisque son investissement n’aura représenté qu’un pourcentage très limité de l’investissement total. Vous l’aurez compris, le rendement des Sofica est avant tout produit par la réduction d’impôt.

En conclusion, ce type de placement est à envisager pour diversifier son patrimoine et surtout réduire son impôt sur le revenu. Il faut toutefois être conscient que les Sofica présentent certains inconvénients. D’une part, il n’existe aucune place de marché organisé, ce qui veut dire que les investisseurs ne peuvent ni achter ni vendre des parts de Sofica. D’autre part,les délais pour récupérer ses fonds peuvent être longs. Généralement, une Sofica procède à sa liquidation et à la restitution des sommes aux épargnants à parir de la 6e année d’existence, sauf si elle décide de prolonger sa durée de vie jusqu’à 10 ans.

La liste des Sofica

Chaque année, le Centre national du cinéma et de l’image animée dévoile la liste des Sofica agréées par les pouvoirs publics pour collecter des fonds.

Généralement, cette liste contient une dizaine de noms et autorise une collecte d’un peu plus de 60 millions d’euros.

Un taux personnalisé

Si ce n’est déjà fait, vos salariés vont prochainement déclarer leurs revenus de 2017. À cette occasion, l’administration fiscale va calculer le taux de prélèvement qui s’appliquera à leurs salaires à partir de 2019. Ce taux, dit « personnalisé », est déterminé par foyer fiscal et tient compte de la situation familiale, des revenus et des charges du salarié, mais pas de ses réductions et crédits d’impôt. Il se calcule à partir de la formule savante suivante :[IR x (RNI PAS / RNI)] / R.

– IR correspondant à l’impôt avant réductions et crédits d’impôt ;– RNI PAS au revenu net imposable entrant dans le champ d’application du prélèvement ;– RNI au revenu net global imposable ;– et R aux revenus soumis au prélèvement (avant déduction des frais professionnels).

Exemple : un couple marié a déclaré, pour 2017, des salaires de 20 000 € et 25 000 €, des revenus mobiliers (sans abattement) de 2 500 € et une réduction d’impôt de 1 250 €. Étant précisé que les revenus mobiliers n’entrent pas dans le champ d’application du PAS.– Salaires après déduction des frais professionnels (10 %) : 40 500 € ;– Impôt sur le revenu avant réduction d’impôt = 3 274 € ;– Taux du PAS : [3 274 x 40 500 / (40 500 + 2 500)] / (20 000 + 25 000) = 6,85 %.

Et attention, ce taux de 6,85 % ne tient pas compte des réductions et crédits d’impôt. Il générera donc un prélèvement plus élevé que celui que vos salariés auraient connu si le régime actuel de la mensualisation avait été conservé. Les réductions et crédits d’impôt ne seront régularisés qu’en septembre de l’année suivante. Un effet négatif sur la trésorerie de vos salariés qui ne sera que partiellement corrigé par le versement, en mars de chaque année, d’un acompte de 30 % des crédits d’impôt relatifs aux frais de services à la personne et de garde de jeunes enfants obtenus l’année précédente.

L’année blanche : en 2018, vos salariés vont payer l’impôt sur leurs salaires de 2017. En 2019, ils s’acquitteront de l’impôt sur les salaires de 2019. Pour éviter un double prélèvement, l’impôt sur les salaires de 2018, normalement dû en 2019, sera, en principe, neutralisé par un crédit d’impôt.

Des options possibles

Le taux ressortant de la formule de calcul ne sera pas forcément appliqué. En effet, les couples mariés ou pacsés, soumis à imposition commune, pourront opter pour des taux différenciés afin de prendre en compte d’éventuelles disparités de revenus.

Quant aux salariés qui ne souhaiteront pas que leur taux personnalisé soit connu de leur employeur, ils auront aussi la possibilité de choisir un taux « non personnalisé ». Celui-ci sera déterminé sur la base de la seule rémunération versée par l’entreprise, en fonction d’une grille de taux, correspondant au revenu d’un célibataire sans enfant, publiée par l’administration. Étant précisé que si ce taux conduit à un prélèvement moins important que le taux personnalisé, le salarié devra régler la différence directement auprès de l’administration fiscale.

Point important, les salariés devront demander ces changements de taux auprès de l’administration fiscale, au plus tard le 15 septembre 2018, et non de l’employeur.

À noter : chaque année, vos salariés continueront de souscrire une déclaration de revenus. L’administration fiscale calculera l’impôt définitif sur leurs revenus de l’année précédente et percevra le paiement du solde de l’impôt ou procédera à la restitution d’un éventuel trop versé. Elle actualisera également le taux du PAS, applicable à partir de septembre de l’année en cours jusqu’en août N+1. Point important : à aucun moment, l’employeur n’a de rôle à jouer dans ces régularisations.

Vos salariés auront bientôt connaissance de leur taux de prélèvement et des options possibles lors de leur déclaration de revenus en ligne ou au moment de la réception de leur avis d’imposition. Une communication qui suscitera par la suite de nombreuses questions. Afin d’éviter la multiplication des sollicitations, il est fortement recommandé d’informer sans attendre vos salariés sur l’instauration du PAS et ses conséquences pratiques, même si vous n’avez aucune obligation légale en la matière. Vous pourrez ainsi leur rappeler que leur interlocuteur pour toute question fiscale reste la DGFiP !

Attention : le prélèvement devra apparaître sur le bulletin de paie de vos salariés. En pratique, devront figurer la rémunération nette avant et après prélèvement, le taux et le montant du prélèvement ainsi que la nature du taux (personnalisé ou non).

Le taux de prélèvement applicable à chaque salarié vous sera transmis par l’administration fiscale via la déclaration sociale nominative (DSN). Plusieurs modifications doivent donc être apportées à votre logiciel de paie. Vous devez en conséquence vous assurer dès à présent que votre éditeur est engagé dans ce chantier afin d’être opérationnel dans les délais. Anticiper l’adaptation de votre logiciel de paie vous permettra également de réaliser une préfiguration du PAS, c’est-à-dire une simulation du montant du prélèvement sur les bulletins de paie de vos salariés.

Concrètement, si votre logiciel est adapté au PAS à l’été 2018, vous pourrez recevoir, dès septembre 2018, les taux de prélèvement de vos salariés et simuler le PAS sur les bulletins de paie des mois d’octobre, novembre et décembre 2018. Une anticipation conseillée afin, d’une part, de vérifier l’efficacité de votre logiciel de paie et, d’autre part, de sensibiliser vos salariés à la réforme.

Prélever la retenue à la source en appliquant le taux de prélèvement du salarié et la reverser au fisc relèvera de votre responsabilité. En pratique, vous recevrez le taux de prélèvement de chacun de vos salariés via le « compte rendu métier » (CRM) qui vous sera retourné suite au dépôt de votre DSN. Si aucun taux n’est transmis, vous devrez utiliser la grille de taux par défaut. Le taux de chaque salarié devra ensuite être appliqué à son salaire net imposable. Puis, vous devrez reverser le prélèvement à l’administration quelques jours après le paiement du salaire. Ce délai sera variable selon la taille de votre entreprise. Ainsi, les reversements devront intervenir :– le 8 du mois suivant pour les entreprises de plus de 50 salariés dont la date limite de dépôt de la DSN est fixée au 5 du mois ;– le 18 du mois suivant pour les entreprises de moins de 50 salariés dont la date limite de dépôt de la DSN est fixée au 15 du mois.

Par exception, les entreprises de moins de 11 salariés pourront, sur option, procéder à un reversement trimestriel.

Dans cette optique, vérifiez, avant la fin de l’année, que vous avez déclaré sur le site www.impots.gouv.fr, dans votre espace professionnel, les coordonnées bancaires du compte que vous utiliserez pour le reversement du prélèvement. Et pensez aussi à adresser à votre banque le mandat Sepa correspondant, complété et signé.

Comme vous pouvez le constater, votre nouveau rôle de collecteur de l’impôt nécessite de bien se préparer en amont.

Attention : différentes majorations et amendes sont prévues pour sanctionner les retards, les insuffisances et le défaut de versement de la retenue à la source. Par exemple, en cas d’erreur dans la collecte du prélèvement, une amende de 5 % du prélèvement omis sera encourue, et qui ne pourra être inférieure à 250 €.