Les logements situés dans certaines communes de la zone C pourront ouvrir droit à la réduction d’impôt « Pinel ».
Le dispositif « Pinel » permet aux particuliers qui acquièrent ou font construire, jusqu’au 31 décembre 2017, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Cette réduction, répartie par parts égales sur cette durée d’engagement de location, est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.
Jusqu’à présent, ce dispositif était réservé aux biens immobiliers situés dans des communes où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs, c’est-à-dire les zones géographiques A bis, A, B1 ou, sur agrément, B2.
Désormais, il est également ouvert à certaines communes de la zone C en fonction de spécificités démographiques ou économiques, sous réserve qu’elles obtiennent un agrément des pouvoirs publics. Pour cela, les communes concernées devront notamment démontrer appartenir à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont la croissance en termes de population et d’emplois est supérieure à celle constatée pour les 25 % des EPCI les plus dynamiques de France.
En pratique, la réduction d’impôt ne bénéficiera qu’aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément.
Attention : seules les communes de plus de 5 000 habitants pourront déposer une demande d’agrément.
Décret n° 2017-761 du 4 mai 2017, JO du 5
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Une décision récente du Conseil d’État consacre le principe selon lequel un contribuable peut imputer les déficits fonciers générés par un immeuble cédé sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un couple possédait les parts d’une société civile immobilière (SCI). Cette dernière étant propriétaire de plusieurs biens immobiliers loués. En 2005, l’un des immeubles de la SCI avait été vendu. Lors de l’établissement de leur déclaration des revenus de 2008, le couple avait procédé à l’imputation des déficits fonciers générés par la location de l’immeuble vendu sur leurs revenus fonciers. Une imputation que l’administration fiscale a remise en cause sous prétexte que la condition d’affectation à la location n’était plus respectée. Face à cette opposition de l’administration, les époux ont décidé de saisir la justice.
Pour comprendre l’intérêt de cette affaire, rappelons que les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent en principe sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 €. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais attention, l’imputation des déficits sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation. Dans le cas contraire, la totalité du déficit foncier se rapportant à l’immeuble concerné est imputée exclusivement sur les revenus fonciers réalisés jusqu’à l’année où l’interruption de la location a eu lieu. Étant précisé que, selon l’administration fiscale, le déficit foncier non imputé à cette date est définitivement perdu. Une position que ne partage pas le Conseil d’État. En effet, la Haute juridiction a jugé, dans une décision récente, que ce déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes générés par les autres immeubles du contribuable.
Conseil d’État, 26 avril 2017, n° 400441
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Le fait qu’un contrat d’assurance-vie soit donné en garantie d’un prêt est sans incidence sur son imposition à l’ISF.
Un chef d’entreprise avait garanti deux emprunts souscrits par sa société en nantissant deux contrats d’assurance-vie au profit des établissements prêteurs. Concrètement, il avait transféré son droit de rachat (droit de retirer les sommes figurant sur le contrat) des assurances-vie aux banques jusqu’au complet remboursement des emprunts.
Redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le chef d’entreprise avait cru bon de ne pas déclarer ses assurances-vie au motif que leur valeur de rachat ne faisait temporairement plus partie de son patrimoine à concurrence du montant des créances nanties. Après vérification de la déclaration, l’administration fiscale lui avait adressé une proposition de rectification de son ISF en intégrant les différentes valeurs de rachat des contrats. Le chef d’entreprise, en désaccord avec cette proposition, avait alors assigné l’administration fiscale en justice.
Mais les juges ont relevé que la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables devait être, pour le calcul de l’assiette de l’ISF, ajoutée au patrimoine du chef d’entreprise, peu importe les restrictions apportées à l’exercice de la faculté de rachat. Et ce d’autant plus que le contrat conclu avec les banques prévoyait que le chef d’entreprise pouvait toujours procéder à des demandes d’avances ou de rachats sous réserve d’obtenir l’accord préalable et écrit des banques.
Cassation commerciale, 26 avril 2017, n° 15-27967
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L’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit notamment vérifier l’expérience du client en matière d’investissements.
La Cour de cassation vient de rappeler que l’établissement financier qui commercialise un contrat d’assurance-vie doit s’enquérir des objectifs, de l’expérience en matière d’investissements ainsi que de la situation financière de l’investisseur et lui proposer des placements adaptés à sa situation.
Dans une affaire récente, une femme de ménage à la retraite avait souscrit auprès d’une banque un contrat d’assurance-vie en unités de compte, composé à 100 % d’actions françaises. Elle avait procédé au rachat du contrat à un prix inférieur à celui de la souscription et avait donc subi une perte en capital. Elle avait alors assigné la banque en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et d’information sur les risques du placement.
Une demande qui a été rejetée par la cour d’appel au motif que la banque avait remis à l’assurée une note d’information détaillée comportant les conditions générales du contrat souscrit, ainsi que les caractéristiques financières et la composition des 7 supports d’investissement proposés. Les juges ont également retenu qu’un bulletin de souscription avait été remis à l’assurée mentionnant son adhésion à un investissement « nuances dynamiques ». Et la banque lui avait indiqué, par lettre du 25 janvier 2000, qu’elle pouvait revenir à tout moment sur ce choix en investissant dans le fonds « nuance sécurité ». Selon les juges, la souscriptrice avait donc valablement été informée sur la nature de son engagement.
Faux, vient de juger la Cour de cassation, ces éléments ne suffisent pas à établir que la banque avait exécuté son obligation de vérification de l’expérience de sa cate en matière d’investissements, ni du caractère approprié du produit financier souscrit aux objectifs de cette dernière.
Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-21817
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Pour la 6 année consécutive, Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com présentent leur palmarès des 10 villes où investir en France. Rennes, Bordeaux et Montpellier se placent en tête du classement.
Pour sa 6e édition, le palmarès des 10 villes où investir en France a placé Rennes en haut du classement, devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite les villes de Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Réalisé par Explorimmo.com et Explorimmoneuf.com, ce palmarès a été établi sur la base de plusieurs critères économiques conjugués à des indicateurs de l’immobilier dans les 30 villes françaises les plus peuplées : évolution de la démographie et de l’emploi, prix au m² dans le neuf et l’ancien, montant de la taxe foncière ou encore niveau des loyers.
L’attractivité de la capitale bretonne
La ville de Rennes se hisse à la première place du classement en raison de son attractivité. Il faut dire que la capitale bretonne a plusieurs atouts à faire valoir. Tout d’abord, elle séduit entreprises et salariés, ce qui conduit à une forte demande locative. Une demande locative d’autant plus importante que la population rennaise comprend de nombreux étudiants. Conséquence, ces derniers occupent près de 70 % des studios disponibles. Aussi, son marché immobilier offre une certaine résistance des prix : 2 500 €/m² en moyenne, contre 8 500 €/m² à Paris. Ensuite, des projets et des aménagements d’ampleur y ont été entrepris : la construction de 4 000 logements, 181 000 m² de bureaux, 300 000 m² de commerces et de services, ainsi que 34 000 m² d’équipements universitaires. Sans oublier la construction d’une deuxième ligne de métro de 14 km reliant le nord et le sud de la ville. Toujours dans le domaine des transports, en juillet 2017, une ligne à grande vitesse permettra de relier Rennes à Paris en à peine plus d’une heure et demie (contre deux heures actuellement). Enfin, Rennes est la ville où les impôts locaux ont le moins progressé (+4,65 % pour la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères entre 2010 et 2015). À titre de comparaison, la ville de Toulouse a enregistré une progression de la fiscalité de l’ordre de 17,76 % sur la même période.
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Les pouvoirs publics ont communiqué les éléments permettant de mettre en œuvre le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable ».
Créé par la loi de finances rectificative pour 2016, le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable » vient d’être précisé par les pouvoirs publics. Destiné à remplacer le « Borloo ancien » et le « Besson ancien », ce dispositif permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent.
À noter : la location doit notamment porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l’habitation principale du locataire.
Étant précisé que le taux de la déduction varie de 15 % à 85 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée. Comme dans la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, le propriétaire doit s’engager à louer son bien à des niveaux de loyers raisonnables et à des personnes dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.
Concrètement, deux textes, publiés le 7 mai dernier, confirment les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les communes éligibles au dispositif (zones A bis, A, B1, B2 et C). En outre, la convention devant être conclue entre les bailleurs et l’Anah a été révisée afin de tenir compte des spécificités du dispositif « Louer abordable ».
Précision : se trouve en annexe du décret un modèle type de la fameuse convention Anah.
| Plafonds de loyers 2017 (en €/m²) |
|
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
| Plafond intermédiaire |
16,83 |
12,50 |
10,07 |
8,75 |
8,75 |
| Plafond social |
11,77 |
9,06 |
7,80 |
7,49 |
6,95 |
| Plafond très social |
9,16 |
7,05 |
6,07 |
5,82 |
5,40 |
À noter : les plafonds de loyers par m² habitables sont révisés chaque année au 1er janvier.
Décret n° 2017-839 du 5 mai 2017, JO du 7
Arrêté du 5 mai 2017, JO du 7
Louer Abordable
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L’Assurance retraite met à disposition des assurés un simulateur permettant d’obtenir le coût d’une opération de rachat de trimestres.
Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite à taux plein, il est nécessaire d’avoir atteint l’âge légal requis et surtout de justifier d’un certain nombre de trimestres de cotisations. S’il en manque, les salariés et autres actifs peuvent racheter jusqu’à 12 trimestres de retraite au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de 4 trimestres. Pour juger de l’opportunité de l’opération, l’Assurance retraite propose sur son site Internet un simulateur de rachat de trimestres. Accessible après identification (compte FranceConnect), cet outil impose à l’assuré de renseigner les périodes qu’il souhaite racheter ainsi que ses revenus annuels bruts des 3 dernières années. Puis, l’assuré sélectionne l’option de rachat : au titre du taux seul ou du taux et de la durée d’assurance. Le simulateur affichant instantanément le coût du trimestre. Léger bémol, il ne communique pas (encore ?) l’incidence de ce rachat sur le montant de la future pension de l’assuré. Un calcul de rentabilité s’impose alors car racheter des trimestres est généralement une opération assez onéreuse.
Précision : avec la première option, les trimestres rachetés sont retenus uniquement pour le calcul du taux de la retraite. Avec la seconde option, ils sont pris en compte à la fois pour le calcul du taux et de la durée d’assurance.
À l’issue de la simulation, le site Internet fournit également des informations sur les modalités de paiement des trimestres rachetés et offre la possibilité de télécharger un formulaire de demande de rachat.
L’Assurance retraite
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Le dispositif de lutte contre l’habitat indigne est désormais pleinement opérationnel avec l’arrivée des formulaires de déclaration et de demande d’autorisation.
Selon les pouvoirs publics, près de 500 000 logements en France métropolitaine et en outre-mer seraient indignes. Aussi, grâce à la loi Alur du 24 mars 2014, les communes (et les établissements de coopération intercommunale) ont désormais la possibilité de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensemble immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.
Rappelons que le régime de la déclaration oblige les propriétaires concernés à déclarer à la collectivité publique la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau bail d’habitation. Le régime d’autorisation préalable de mise en location est, quant à lui, plus contraignant puisqu’il subordonne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation délivrée (dans un délai d’un mois) par la mairie. Une autorisation valable pendant 2 ans à compter de sa délivrance, si le logement n’a pas été mis en location.
Pour que ce dispositif soit pleinement opérationnel, il manquait les formulaires de déclaration ou de demande d’autorisation. Un manque qui vient d’être comblé puisque ces derniers (et leurs notices explicatives) sont désormais disponibles sur www.service-public.fr.
Arrêtés du 27 mars 2017, JO du 4 avril
Formulaire relatif à la déclaration de mise en location
Formulaire relatif à la demande d’autorisation préalable de mise en location
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L’administration peut désormais indemniser les personnes qui lui fournissent des renseignements conduisant à la découverte de certaines fraudes fiscales.
Depuis le 24 avril dernier, l’administration fiscale peut indemniser toute personne, étrangère aux administrations publiques, qui lui fournit des renseignements conduisant à la découverte d’un manquement à certaines obligations fiscales. Mais attention, seules les fraudes les plus importantes donnent lieu à rémunération. Sont en particulier visées les infractions aux règles relatives à la domiciliation en France et à la répression de l’évasion fiscale internationale (prix de transfert artificiels, paradis fiscaux…) ainsi qu’à l’obligation de déclarer les comptes bancaires, contrats de capitalisation et trusts détenus à l’étranger. Les informations fournies doivent ainsi porter sur des faits graves, décrits avec précision et justifiant un début d’enquête. Le dénonciateur devant, en outre, délivrer ces renseignements de façon spontanée et non anonyme à l’administration.
À noter : cette faculté d’indemnisation est mise en place à titre expérimental pendant 2 ans.
L’indemnisation est attribuée par le directeur général des finances publiques, qui en fixe le montant, sur proposition du directeur de la direction nationale d’enquêtes fiscales (DNEF). Une somme qui est calculée en fonction du montant estimé de l’impôt éludé. Aucun barème n’est donc défini. Deux critères sont toutefois pris en compte avant l’attribution de l’indemnité : l’intérêt fiscal pour l’État des informations transmises et le rôle précis du dénonciateur.
Précision : seuls les renseignements fournis à l’administration depuis le 1er janvier 2017 peuvent donner lieu à indemnisation.
Décret n° 2017-601 du 21 avril 2017, JO du 23
Arrêté du 21 avril 2017, JO du 23
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Actuellement en instance de divorce, j’occupe seule le logement familial. En contrepartie, je verse à mon futur ex-époux une indemnité d’occupation de ce logement. J’aimerais savoir si je peux déduire le montant de cette indemnité de mes impôts.
Durant une procédure de divorce, il arrive très souvent que les futurs ex-époux soient soumis à un régime d’indivision en attendant le règlement définitif du divorce et du partage des biens. Ainsi, l’époux qui a été autorisé à demeurer dans le logement familial doit verser à l’autre une indemnité d’occupation. Dans cette situation, l’administration fiscale considère que le versement d’une telle indemnité au profit de l’ex-conjoint ne résulte pas de l’exécution d’une obligation alimentaire mais de la contrepartie de la jouissance privative du logement. De ce fait, les sommes que vous versez à votre conjoint au titre de l’indemnité d’occupation ne sont pas admises en déduction de votre revenu global.
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