Les lois de finances ont été définitivement adoptées. Et cette année, les pouvoirs publics ont mis l’accent notamment sur l’immobilier. Deux nouvelles réductions d’impôt sont ainsi créées.

Une réduction d’impôt pour les résidences de tourisme

Pour le secteur particulier des résidences de tourisme, une nouvelle réduction d’impôt est créée. L’octroi de cet avantage est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation de logements achevés depuis au moins 15 ans et qui, soit font partie de résidences de tourisme classées, soit appartiennent à une copropriété comprenant une résidence de tourisme classée et sont eux-mêmes classés meublés de tourisme. Des travaux qui doivent, en outre, être votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Précision : les travaux doivent porter sur l’ensemble de la copropriété et être réalisés par une seule et même entreprise. Ils doivent, en outre, avoir été achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de leur adoption par l’assemblée générale.

L’investisseur (personne physique) doit également s’engager à affecter le logement à la location durant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Le taux de l’avantage fiscal est alors fixé à 20 % du montant des travaux éligibles (notamment les travaux de ravalement, d’amélioration des performances énergétiques et d’accueil des handicapés), retenus dans la limite de 22 000 € par logement et couvrant la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. La réduction d’impôt totale ne peut donc excéder 4 400 € par logement sur ces 3 ans.

Le dispositif Cosse ancien

Destiné à remplacer le « Borloo ancien » et le « Besson ancien », un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, qui porte le nom de « Cosse ancien », est introduit. Ce dispositif permet, sous certaines conditions, aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Étant précisé que la location doit notamment porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l’habitation principale du locataire. Sachant que le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention signée entre le contribuable et l’Anah.

À noter : le calcul de la déduction s’effectue sur le revenu brut tiré de la location du logement. Elle s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Le taux de la déduction varie de 15 à 70 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée avec l’Anah (loyer intermédiaire, social ou très social). Ce taux de déduction pouvant être porté à 85 % lorsque le logement, quelle que soit sa localisation, est donné en location à un organisme public ou privé agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue de l’hébergement des personnes défavorisées. Un dispositif qui prend donc effet à compter de l’imposition des revenus de 2017.

Mais attention, il manque encore les plafonds de loyer et de ressources du locataire devant être respectés pour que le dispositif soit pleinement opérationnel. Des éléments qui seront déterminés dans un décret à paraître prochainement.

Art. 69, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30


Art. 46, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30

Comme à son habitude, l’administration fiscale a mis à jour son simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu. Cet applicatif permet aux contribuables d’estimer le montant de leur impôt dû en 2017 sur les revenus perçus en 2016. Accessible depuis le site Internet www.impots.gouv.fr, il se décline en deux versions :– une version simplifiée qui s’adresse aux personnes déclarant des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des revenus de valeurs et capitaux mobiliers, et déduisant les charges les plus courantes (pensions alimentaires, frais de garde d’enfants…) ;– et une version complète qui s’adresse aux personnes déclarant, en plus des revenus et charges ci-dessus, des revenus d’activité autre que salariée (commerciale, libérale, agricole…), des revenus issus d’investissements locatifs, etc.

Précision : ce simulateur intègre les nouveautés fiscales de la loi de finances pour 2017 comme la réduction d’impôt qui profite aux ménages aux revenus modestes.

Attention, le résultat obtenu à l’aide de cet applicatif ne saurait engager l’administration fiscale sur le montant définitif de l’impôt à acquitter. Et cette simulation ne constitue en aucune façon une déclaration de revenus.

Autre nouveauté, si le revenu fiscal de référence 2015 est supérieur à 28 000 €, les revenus 2016 devront obligatoirement être déclarés en ligne cette année. Et si l’impôt à acquitter en 2017 excède 2 000 €, le paiement devra, lui aussi, être dématérialisé.

Depuis plusieurs années maintenant, les pouvoirs publics multipat les mesures afin de diminuer le nombre de comptes bancaires inactifs et d’assurances-vie en déshérence. Sachant qu’un compte est qualifié d’inactif lorsqu’il n’a enregistré aucun mouvement durant une période de 12 mois et que le titulaire, son représentant légal ou un ayant-droit ne s’est pas manifesté auprès de l’établissement bancaire. Pour l’assurance-vie, un contrat est considéré en déshérence lorsque, arrivé à échéance ou dénoué, les capitaux n’ont pas été réclamés par le bénéficiaire.

À noter : ce délai de 12 mois est porté à 5 ans pour les comptes à terme, les comptes sur livret, les comptes-titres, et plus généralement les produits d’épargne réglementée.

Étant précisé que les sommes présentes sur les comptes bancaires déclarés inactifs depuis au moins 3 ans suite au décès de leur titulaire, et depuis au moins 10 ans s’il est vivant, sont transférées de l’établissement teneur du compte à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Il en va de même des contrats d’assurance-vie non réglés. Sont concernés, dans ce cas, les capitaux non réclamés depuis au moins 10 ans, que le souscripteur soit vivant ou décédé.

Conformément à la loi « Eckert » du 13 juin 2014, un site Internet (ciclade.caissedesdepots.fr) vient d’être mis en service et permet à toute personne de rechercher ces sommes d’argent « oubliées ». Concrètement, la procédure de recherche, gratuite, se déroule en 3 étapes. D’abord, l’internaute doit indiquer les éléments d’identification du titulaire du contrat (nom, prénom, date de naissance ou de décès, dernière adresse connue…). Ensuite, si un résultat est trouvé, il crée son espace personnel et émet sa demande de restitution en joignant un certain nombre de pièces justificatives (copie d’une pièce d’identité, d’un acte de décès, d’un document justificatif de succession…). Enfin, la CDC étudie la demande, puis transfère par virement au demandeur les sommes concernées. Sachant que le délai moyen de traitement de la demande est d’environ 90 jours.

Attention : après 30 ans d’inactivité et sans manifestation de la part du bénéficiaire, les sommes d’argent sont définitivement reversées à l’État. Il n’est alors plus possible d’en demander la restitution.

Ciclade, Caisse des dépôts et consignations

Compte tenu du succès rencontré par les dispositifs de défiscalisation immobilière, les pouvoirs publics ont décidé de proroger les réductions d’impôts « Pinel », « Censi-Bouvard » et « Malraux ». Ces différents dispositifs faisant également l’objet de modifications.

Un dispositif Pinel quasi-inchangé

Hormis sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2017, la réduction d’impôt Pinel ne connaît pas de changements notables quant à ses conditions d’application. Seule nouveauté, le dispositif est étendu, à titre expérimental, à certaines communes de la zone C (communes où la tension du marché du logement est la plus faible). Les communes concernées seront agréées par les pouvoirs publics en fonction de spécificités démographiques ou économiques.

Rappelons que le Pinel permet aux particuliers qui acquièrent des logements neufs afin de les louer nus à usage d’habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie en fonction de la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur (6 ans : 12 %, 9 ans : 18 % et 12 ans : 21 %). Cette réduction étant calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans les limites de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €, et répartie, par parts égales, sur la durée de l’engagement de location.

Un dispositif Censi-Bouvard aménagé

Le dispositif Censi-Bouvard, prorogé également jusqu’au 31 décembre 2017, permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) devaient, jusqu’à présent, investir dans des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants ou encore des résidences de tourisme classées. Mais attention, la loi de finances exclut du champ d’application de la réduction les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2017 dans les résidences de tourisme. Ce type d’investissement faisant dorénavant l’objet d’une nouvelle réduction d’impôt « autonome ». À titre transitoire, les acquisitions de logements en résidence de tourisme réalisées entre le 1er janvier 2017 et le 31 mars 2017 peuvent encore bénéficier de la réduction Censi-Bouvard, à condition qu’un engagement d’acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016.

Un dispositif Malraux assoupli

Différents points de la réduction Malraux sont modifiés à compter des demandes de permis de construire et des déclarations préalables déposées en 2017. D’une part, le champ d’application du dispositif est revu pour tenir compte des nouveaux sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ces derniers viennent en remplacement des secteurs sauvegardés, des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine dans lesquels s’appliquait le dispositif. Étant précisé que le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019 pour la restauration d’immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés et dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. D’autre part, les modalités d’application de la réduction d’impôt évoluent. En effet, la limite annuelle de dépenses éligibles de 100 000 € est désormais remplacée par un plafond global pluriannuel de 400 000 € réparti sur 4 ans. Par ailleurs, le contribuable peut dorénavant reporter la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes. Enfin, tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine (bureaux transformés en logements), ouvrent désormais droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Articles 68 et 69, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30


Article 40, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30

La loi de finances pour 2017 prévoit notamment la revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’une réduction d’impôt pour les ménages modestes.

Le barème de l’impôt sur le revenu modifié

Chaque limite des tranches du barème de l’impôt sur le revenu est revalorisée de 0,1 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible de l’indice des prix hors tabac pour 2016.

Le barème applicable aux revenus 2016 est donc le suivant :

Revalorisation des limites et seuils

L’ensemble des seuils et limites associés au barème de l’impôt sur le revenu font, en principe, l’objet d’une réévaluation dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition des revenus 2016, la revalorisation de ces seuils et limites est donc de 0,1 %.

Baisse de l’impôt sur le revenu pour les ménages modestes

Dès l’imposition des revenus de 2016, les ménages aux revenus modestes vont pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Une réduction qui profite aux contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 20 500 € pour une personne seule (célibataire, divorcée, séparée, veuve) et à 41 000 € pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune. Sachant que ces plafonds sont majorés de 3 700 € pour chaque demi-part supplémentaire et de 1 850 € pour chaque quart de part supplémentaire.

Attention : le revenu fiscal de référence pris en considération est ajusté de certaines charges déductibles, abattements, revenus exonérés et plus-values afin que la réduction d’impôt reste ciblée sur les ménages à revenus modestes.

Et bonne nouvelle, la réduction d’impôt sera, en principe, applicable dès le début de l’année 2017 grâce à un ajustement automatique opéré sur les prélèvements mensuels réalisés à partir du mois de janvier et sur les acomptes provisionnels de février et/ou mai prochain. Aucun ajustement n’est, en revanche, pratiqué si le montant annuel total de la réduction des prélèvements mensuels ou des acomptes provisionnels est inférieur à 75 €.

À noter : la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’impôt brut après application, le cas échéant, de la décote.

Destinée potentiellement à 7 millions de contribuables, cette faveur fiscale permet de réduire, en principe, le montant de leur impôt de 20 %. Mais attention, le taux de la réduction est dégressif pour ceux dont le revenu fiscal de référence excède 18 500 € pour une personne seule et 37 000 € pour un couple.

Loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Selon les derniers chiffres, environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location sont considérés comme indignes, c’est-à-dire présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Pour renforcer la lutte contre « les marchands de sommeil », la loi Alur du 24 mars 2014 permet aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes qui le souhaitent de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de certains secteurs géographiques, dans lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration voire à une autorisation préalable. Les conditions de mise en œuvre de ces deux régimes viennent d’être précisées par un décret récent.

Le régime de la déclaration de mise en location

Concrètement, pour le régime de la déclaration de mise en location, les propriétaires concernés devront déclarer à la collectivité la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cette déclaration devra préciser :– l’identité, l’adresse et les coordonnées du bailleur (personne physique) ;– sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration (personne morale) ;– la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Le dépôt de la déclaration donnera lieu à la délivrance d’un récépissé dans un délai d’un mois.

Précision : lorsqu’une personne mettra en location un logement sans avoir remplir les obligations de déclaration, le préfet en sera informé. Le bailleur sera alors invité à présenter à ce dernier ses observations dans un délai d’un mois. Et il pourra, dans ce délai, procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il devra joindre aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Le régime de l’autorisation préalable

Le régime d’autorisation préalable de mise en location est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Bien évidemment, l’autorisation ne pourra pas être délivrée pour un logement situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Précision : cette autorisation, délivrée dans un délai d’un mois, sera valable pendant deux ans suivant sa délivrance.

Pour obtenir cette autorisation, le bailleur devra, comme pour la déclaration de mise en location, indiquer les mêmes éléments d’identification. Là encore, le bailleur qui n’aura pas sollicité l’autorisation requise avant la mise en location pourra régulariser sa situation auprès du préfet.

Et attention, le bailleur qui ne respectera pas l’une ou l’autre de ces procédures sera passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € (dans le cadre de l’autorisation préalable) en cas de location d’un logement malgré un avis défavorable délivré par l’EPCI ou la commune.

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, JO du 21