Comment racheter un crédit immobilier

Pourquoi ne pas profiter des taux actuellement bas pour alléger le coût de votre crédit immobilier.

Depuis plusieurs années, les taux des crédits immobiliers n’en finissent pas de « dégringoler », flirtant désormais avec les 2,60 % sur 15 ans et 2,90 % sur 20 ans (hors assurance emprunteur). Une occasion que vous avez peut-être saisie pour tenter, mais finalement sans succès, de renégocier avec votre banque les conditions de votre emprunt. Tout n’est pas perdu pour autant car vous pouvez essayer de faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.

En quoi consiste un rachat de crédit ?

Faire racheter son crédit immobilier revient à souscrire, auprès d’un nouvel établissement bancaire, un prêt qui viendra rembourser le précédent. Cette opération permettant de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas que celui pour lequel vous avez signé auparavant.

Concrètement, vous avez le choix entre différentes façons de procéder. Première solution : vous conservez la même durée de crédit mais vous abaissez les mensualités. Deuxième solution : vous conservez le même niveau de mensualité mais vous diminuez la durée de remboursement. Enfin, une troisième option peut consister en un mélange des deux formules précédentes.

Les frais engendrés par le rachat

Même si le rachat de crédit peut être une opération intéressante, il engendre néanmoins différents frais. En effet, vous devrez vous acquitter des pénalités dues en raison du remboursement anticipé du premier crédit. Cette indemnité étant le principal poste de dépense d’un rachat de crédit. Elle ne peut toutefois excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni dépasser 3 % du capital restant dû. S’y ajoutent des frais de garanties, tels que des frais de mainlevée et de constitution d’hypothèque, ainsi que les frais de dossier du nouvel emprunt. Car il faudra évidemment reconstituer un dossier de prêt complet. Opération relativement longue et contraignante, avec notamment la remise de nombreuses pièces, comme l’avis d’imposition ou l’acte de vente.

Sachez que généralement, un rachat de prêt immobilier n’est réellement avantageux que dans les premières années de remboursement (et si l’écart de taux est d’au moins deux points). Années pendant lesquelles la majorité des intérêts est remboursée. Cependant, racheter un crédit en fin d’échéancier permet de réaliser des gains sur l’assurance emprunteur. Car en souscrivant une nouvelle assurance sur un montant d’emprunt initial moins élevé, vos cotisations seront mécaniquement allégées !

Disposer d’un bon profil

La réussite d’une opération de rachat de crédit dépend principalement de la qualité de votre « dossier ». Avant de se prononcer, le conseiller financier analysera votre situation financière et vérifiera la régularité de vos revenus, l’absence ou non d’incidents bancaires, votre taux d’endettement, votre capacité d’épargne, etc.

Le nouveau taux qui vous sera alors proposé dépendra de l’intérêt manifesté par l’établissement bancaire envers votre profil.

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La tontine financière

Découvrez cette formule d’épargne à long terme, méconnue bien qu’ancienne, voisine de l’assurance-vie

La tontine financière, mode d’emploi La tontine financière a été imaginée au milieu du XVIIe siècle par un banquier itaa, Lorenzo Tonti. Bien qu’ancienne, cette formule d’épargne reste encore peu utilisée de nos jours. Pourtant, elle peut venir compléter utilement la gamme des placements des personnes désirant diversifier leurs actifs financiers.

La tontine financière est une association collective d’épargne qui regroupe des investisseurs mettant en commun des fonds. Créée le plus souvent pour une durée de 25 ans et par un minimum de 200 personnes, les futurs adhérents peuvent y entrer à n’importe quel moment, moyennant le versement d’une cotisation (prime unique ou primes périodiques) qui sera diminuée des frais d’entrée et de gestion (en général de 18,5 %).

Quant à la durée d’investissement, elle ne peut être inférieure à 10 ou 15 ans selon la tontine choisie.


Précision : sachant que l’assureur « ouvre et ferme » une tontine chaque année, l’épargnant peut choisir son horizon de placement en fonction de la date de création.

Pendant la vie de l’association, les sommes investies sont totalement bloquées jusqu’à l’arrivée du terme. Il n’est donc pas possible pour l’épargnant de récupérer une partie de ses fonds. Néanmoins, les conditions du contrat l’autorisent à cesser ses versements périodiques à tout moment. Les primes versées au sein de l’association sont investies principalement en obligations, actions, immobilier et monétaire. Mais plus la tontine se rapproche du terme et plus les actifs risqués sont « soldés » au profit de supports au rendement garanti.

Au terme des 25 ans, la tontine financière est dissoute et le capital valorisé est réparti entre les sociétaires survivants. Pour les adhérents décédés avant le terme, les primes versées sont définitivement « perdues », sauf si une assurance temporaire décès a été souscrite.

Il faut également savoir que le rendement de la tontine offert à l’adhérent varie en fonction de son espérance de vie (calculée selon les tables de mortalité établies par l’Insee) et de la durée de souscription choisie. Ainsi, plus un assuré est âgé au moment de l’adhésion, plus le risque qu’il prend est important. Mais en contrepartie, il bénéficie d’un taux de rendement supérieur à celui des sociétaires moins âgés.

L’intérêt de la tontine

La tontine financière est un produit qui a vocation à répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux.

D’une part, elle permet de valoriser un capital en proposant des rendements attractifs et le plus souvent supérieurs à ceux d’autres produits d’épargne classiques.

D’autre part, elle permet de s’assurer un complément de revenus au moment de la retraite. Grâce à son échéance connue à l’avance, le tontinier souhaitant anticiper ce besoin futur pourra souscrire une tontine suffisamment tôt pour qu’à son échéance, le capital distribué coïncide avec la fin de son activité professionnelle.

Enfin, tout comme l’assurance-vie, la tontine financière sert également d’outil de transmission car elle offre à son souscripteur la possibilité de désigner un ou plusieurs bénéficiaires en cas de vie et en cas de décès.


À noter : la désignation de bénéficiaires en cas de décès présuppose la souscription, dès le départ, d’une contre-assurance décès qui leur garantit le versement d’un capital. Mais cette souscription supplémentaire a un coût et vient diminuer d’autant le rendement de la tontine financière.

Autre intérêt de la tontine, la même fiscalité avantageuse que celle de l’assurance-vie est appliquée au moment de la distribution du capital. À sa dissolution, les produits sont soit imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 4 600 € pour les personnes seules et de 9 200 € pour les couples soumis à une imposition commune, soit assujettis sur option au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 7,5 %. Dans ce dernier cas, l’abattement prend alors la forme d’un crédit d’impôt. Par ailleurs, les prélèvements sociaux, au taux de 15,5 %, trouvent également à s’appliquer.

La tontine financière permet également aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) d’alléger leur facture. En effet, à certaines conditions, les sommes investies n’intègrent pas l’assiette taxable du contribuable car elles sont considérées comme non rachetables.

Malgré tous ces atouts, on se gardera de perdre de vue que la tontine financière est un système d’épargne qui ne garantit ni le capital investi ni le rendement.

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Transmission d’un contrat de capitalisation

Je suis intéressé par la souscription d’un contrat de capitalisation. J’ai cru comprendre qu’il présentait de fortes similitudes avec le contrat d’assurance-vie. Est-il possible, comme pour ce dernier, de désigner un ou plusieurs bénéficiaires ?

Le contrat de capitalisation n’est pas un contrat d’assurance. Il ne se dénoue pas au décès de son titulaire et ne comporte pas de bénéficiaire. Il intègre donc la succession du souscripteur au même titre que n’importe quel autre de ses biens. Sachez qu’au moment du règlement de la succession, vos héritiers pourront soit racheter le contrat de capitalisation et se répartir les liquidités, soit le conserver et demeurer en indivision, soit encore attribuer le contrat à l’un d’entre eux.

Toutefois, si vous souhaitez faire du contrat de capitalisation un outil de transmission, une solution peut consister à le léguer par testament ou à en faire donation à une personne déterminée. Dans ce cas, la transmission du contrat pourra donner lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit après application d’un abattement dont le montant varie selon le a de parenté entre vous et cette personne.


Précision : que le contrat de capitalisation soit transmis par succession, donation ou legs, le « bénéficiaire » conservera l’antériorité fiscale, ce qui lui permettra d’être imposé en cas de rachat comme le titulaire initial.


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Location d’une partie de l’habitation principale

Je loue une des chambres de mon habitation principale. Dois-je déclarer les loyers perçus à l’impôt sur le revenu ?

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées totalement de l’impôt sur le revenu sur les produits retirés de cette location. Attention toutefois, cela impose que les pièces louées soient meublées et constituent la résidence principale de votre locataire. Autre condition, le loyer perçu doit également être fixé dans des limites raisonnables. Selon l’administration fiscale, le loyer annuel ne doit pas excéder un plafond, établi par mètre carré de surface habitable (charges non comprises). Pour 2014, elle a fixé ce plafond à 183 € pour l’Ile-de-France et à 134 € pour les autres régions.


Précision : la location d’une partie de son habitation principale comme chambres d’hôtes, à des personnes qui n’y élisent pas domicile, peut également ouvrir droit à une exonération d’impôt sur le revenu. Pour cela, les recettes brutes issues de cette location ne doivent toutefois pas excéder 760 € par an.


Article 35 bis CGI


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Parts ou actions de société et impôt de solidarité sur la fortune

Je détiens les titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés dont je suis le dirigeant. Puis-je bénéficier d’une exonération au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ?

Les titres de société que vous détenez peuvent être totalement exonérés d’ISF lorsque notamment ils sont qualifiés de biens professionnels. Pour cela, vous devez satisfaire à un certain nombre de conditions telle qu’exercer dans la société, à titre principal, des fonctions de direction et percevoir une rémunération représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels.

Dans ce cas, vous n’avez pas à mentionner vos titres si vous déclarez votre ISF en même temps que vos revenus. Par contre, si vous établissez une déclaration d’ISF spécifique, vous devez renseigner des informations relatives à la qualification de vos biens professionnels (fonctions exercées, pourcentage du capital détenu, dénomination de la société…).


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Sort du contrat d’assurance habitation en cas de vente d’un bien immobilier

J’ai décidé de mettre en vente ma résidence principale et je m’interroge sur le sort de mon contrat d’assurance habitation. Dois-je le résilier avant ou après que l’acte de vente ait été signé chez le notaire ?

Ni l’un ni l’autre ! Au jour de la signature de l’acte authentique de vente, votre contrat d’assurance habitation est transféré automatiquement à l’acquéreur afin d’éviter que le bien immobilier ne soit plus assuré. Ensuite, l’acquéreur peut soit choisir de le conserver et de le reprendre en son nom, soit décider de le résilier et de souscrire un nouveau contrat auprès de la compagnie d’assurance de son choix. Dans tous les cas, il doit se charger lui-même de l’accomplissement de ces démarches.

De votre côté, vous devez informer votre compagnie d’assurance de la vente du bien immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception. Et ce n’est qu’à partir de la réception de cette dernière que vous serez déchargé de l’obligation de payer les cotisations d’assurance.


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Le contrat retraite loi « Madelin »

De plus en plus de Français pensent que leur pension de retraite ne sera pas suffisante pour leur permettre de vivre correctement. Une inquiétude manifestée également par les travailleurs non salariés (TNS), dont les régimes sont les moins protecteurs. Présentation d’un dispositif leur permettant de se constituer un complément de retraite : le contrat dit « loi Madelin ».

Qu’est-ce que le contrat retraite Madelin ? Le contrat retraite Madelin permet aux travailleurs non salariés de se constituer un complément de retraite par capitalisation.

Le contrat créé en 1994 par la loi dite « Madelin » permet aux travailleurs non salariés (TNS) de se constituer un complément de retraite par capitalisation. Ce contrat, souscrit de façon individuelle et facultative, a vocation à compléter les prestations qu’ils perçoivent au titre des régimes obligatoires. En contrepartie, les cotisations versées à ce titre sont déductibles de leur bénéfice imposable.


Précision : le contrat Madelin ne se borne pas à compléter les régimes obligatoires de retraite mais peut aussi prévoir des garanties complémentaires santé, prévoyance (invalidité, incapacité de travail et décès) ou encore perte d’emploi.

Peuvent souscrire un contrat Madelin les TNS non agricoles :– relevant fiscalement de la catégorie des BIC : les artisans, commerçants et industriels ;– relevant fiscalement de la catégorie des BNC : les professions libérales (architecte, avocat, médecin…) ;– les dirigeants visés à l’article 62 du Code général des impôts, notamment les gérants d’une EURL, SARL, SELARL, SNC, SCS, SCA, société en participation ou de fait ;– et les conjoints collaborateurs prenant part à l’activité de leur époux sans percevoir de rémunération et sans bénéficier d’un régime obligatoire d’assurance vieillesse.


À noter : pour bénéficier du Madelin, il est nécessaire que les TNS soient à jour de leurs cotisations aux régimes obligatoires d’assurance-maladie et d’assurance vieillesse.

Comment fonctionne-t-il ? Les principales modalités de fonctionnement du contrat retraite « Madelin ».

L’alimentation du contrat

Le contrat Madelin, dès sa souscription, doit faire l’objet d’une alimentation régulière, et ce jusqu’à sa liquidation. Pour cela, l’adhérent fixe le montant qu’il s’engage à verser, montant pouvant varier selon la classe de cotisation qu’il choisit. Cette classe, indexée sur le plafond annuel de la Sécurité sociale, comprend une limite basse et une limite haute. Et, le montant de cette cotisation ne peut pas être réduit par la suite. En revanche, l’épargnant peut augmenter jusqu’à quinze fois le montant de la cotisation plancher définie.


À noter : une « session de rattrapage » permet de racheter les années perdues, c’est-à-dire celles séparant la première année d’affiliation au régime des TNS de la première souscription au contrat Madelin.

Les cotisations ainsi versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite. Le capital accumulé sera ensuite restitué au souscripteur sous la forme d’une rente viagère à compter de son départ à la retraite (s’il part à l’âge légal). Par exception, il peut toutefois opérer un retrait anticipé des sommes, mais seulement dans certains cas :– d’invalidité ;– de cessation d’activité constatée par un jugement de liquidation judiciaire ;– de décès du conjoint ou du partenaire pacsé ;– de situation de surendettement ;– de circonstances justifiant un déblocage selon le président du tribunal de commerce ;– d’expiration des droits aux allocations chômage en cas de licenciement ;– d’absence de contrat de travail ou de mandat social depuis deux ans au moins à compter du non-renouvellement du mandat social ou de la révocation pour les assurés qui ont exercé des fonctions d’administrateur, de membre du directoire ou de membre du conseil de surveillance et n’ont pas liquidé leur pension dans un régime obligatoire d’assurance vieillesse.

Les différentes formules

Le travailleur indépendant peut choisir la formule de son contrat, c’est-à-dire déterminer les supports investis sur lesquels seront ses cotisations. On distingue principalement trois formules :– le contrat monosupport en euros comprenant un seul support d’investissement, le fonds en euros, qui permet une garantie du capital ;– le contrat multisupport en unités de compte, associant un fonds en euros et un fond recueillant différents supports d’investissement (comprenant par exemple des actions, des obligations, des parts de SCPI…), des unités de compte ;– le contrat en points, sur lequel les versements sont convertis en points, points représentant une certaine valeur. Lors de la liquidation du Madelin, ces points sont convertis en euros puis en rente.

Les frais du contrat

La souscription et l’administration du contrat par l’établissement génèrent des frais qui sont supportés par l’adhérent. Il faut donc prendre en considération leur montant pour calculer plus justement la rentabilité du placement. Cinq catégories de frais peuvent être identifiées :– des frais d’adhésion, prélevés lors de l’ouverture du contrat ;– des frais sur les versements, qui viennent donc diminuer le montant des sommes placées (de 4 % à 5 %) ;– des frais de gestion, exprimés en pourcentage de l’épargne gérée (de 0,5 % à 1 %) ;– des frais d’arbitrage, prélevés dès qu’une modification intervient dans la répartition du capital placé sur les différents supports. Ils sont exprimés en pourcentage du montant arbitré (et parfois accompagnés d’un montant plancher ou d’un plafond de frais) ou forfaitaires à l’acte (de 0,5 % à 1 %) ;– des frais de transfert, prélevés lors du transfert du contrat vers un autre établissement (de 1 % à 5 %).

La déductibilité des cotisations

Un des avantages du Madelin réside dans la possibilité de déduire du revenu professionnel les cotisations versées sur le contrat. Grâce à cela, le souscripteur va effectuer un effort d’épargne allégé. Cependant, des limites à cette déductibilité ont été posées.

Limites de déduction 2014
Cotisations de retraite 10 % du plafond annuel moyen retenu pour les cotisations de Sécurité sociale (37 548 x 10 % pour 2014) ou 10 % du bénéfice imposable pris dans la limite de huit fois ce plafond auquel s’ajoute 15 % de la fraction du bénéfice supérieure à 37 548 € prise dans la limite de sept fois ce plafond (soit une déduction maximale de 69 464 € pour 2014)
Cotisations de prévoyance complémentaire (invalidité, décès, dépendance, frais de soins, indemnités journalières) 7 % du plafond annuel moyen retenu pour les cotisations de Sécurité sociale (soit 2 628 € pour 2014) auquel s’ajoute 3,75 % du bénéfice imposable dans la limite global de 3 % d’une somme égale à huit fois le plafond (soit une déduction maximale de 9 012 € pour 2014).
Cotisations de perte d’emploi 2,5 % du plafond annuel moyen retenu pour les cotisations de Sécurité sociale (soit 939 € pour 2014) ou, s’il est plus élevé, un montant égal à 1,875 % du bénéfice imposable retenu dans la limite d’une somme égale à huit fois le plafond (soit une déduction maximale de 5 632 € pour 2014).


À noter : le plafond de déduction est commun à tous les régimes complémentaires d’assurance vieillesse et s’applique autant pour le contrat Madelin que pour le PERP ou encore le PERCO.

La sortie du contrat

Le contrat retraite Madelin n’autorise la sortie que par le biais d’une rente viagère, à compter du départ à la retraite, à l’âge légal, du souscripteur.

Des options supplémentaires pouvant être ajoutées au contrat, comme la rente avec réversion (au profit du conjoint survivant le plus souvent).


Précision : la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions après l’application d’un abattement de 10 %. Précisons que la valeur de capitalisation du contrat n’entre pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Contrat retraite Madelin ou PERP ? Le « Madelin » et le PERP sont les deux contrats qui peuvent être souscrits par les TNS pour préparer leur retraite. Comparons leurs principales caractéristiques.

Les TNS qui veulent se constituer un complément de revenus lors de la retraite peuvent adhérer soit au contrat Madelin soit au plan d’épargne retraite populaire (PERP). Pour faire ce choix, il est indispensable de bien connaître les principales différences entre ces deux contrats.

Différences entre les deux contrats
Contrat loi Madelin PERP
Bénéficiaires TNS et conjoints collaborateurs Tout public
Souscription Individuelle et facultative
Alimentation Minimum de cotisation à verser annuellement Libre
Limites de déduction des cotisations Pour 2014Minimum : 3 754 €Maximum : 69 464 € Pour 2014Minimum : 3 754 €Maximum : 30 038 €
Durée du contrat Jusqu’au départ à la retraite
Sortie En rente viagère En rente viagère, possibilité d’une sortie en capital (à hauteur 20 % de la valeur de rachat du contrat, en totalité pour une primo-accession, ou versement unique en cas de faibles rentes)
Cas de déblocage anticipé Exceptionnels : expiration allocations chômage, invalidité, décès du conjoint ou partenaire pacsé, situation de surendettement, liquidation judiciaire, déblocage autorisé par le tribunal de commerce, révocation poste d’administrateur et sans retour à l’emploi depuis plus de 2 ans Exceptionnels : expiration allocations chômage, invalidité, décès du conjoint ou partenaire pacsé, situation de surendettement, liquidation judiciaire, révocation poste d’administrateur et sans retour à l’emploi depuis plus de 2 ans

Finalement, on observe que ces contrats sont tout de même assez proches au niveau de leur fonctionnement. Le PERP permet une plus grande souplesse en ce qui concerne les versements que le contrat Madelin, qui, lui, autorise une déduction fiscale des cotisations plus importante. La limite de déductibilité étant supérieure, le Madelin avantagera plus facilement les hauts revenus. En termes de rendement, les performances du Madelin et du PERP sont quasiment identiques. Ce qui n’est pas forcément le cas des frais pratiqués. Autre avantage du Madelin, il permet de régler d’un seul coup les volets santé, prévoyance et retraite. C’est ce qui explique peut-être son succès par rapport au PERP.

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SCI et loi Duflot

Arrivant bientôt à l’âge de la retraite, je compte investir dans l’immobilier locatif pour me constituer un complément de revenus. La loi Duflot permet une réduction d’impôt pour ce type d’investissement. Mais est-ce également le cas lorsque l’achat immobilier est réalisé via une société civile immobilière (SCI) ?

La réduction d’impôt « Duflot » s’applique, dans les mêmes conditions, que le bien immobilier appartienne à un particulier ou à une société civile immobilière. Attention, pour en bénéficier, la SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Et chaque associé doit s’engager à conserver la totalité de ses parts jusqu’à la fin de l’engagement de location souscrit par la société (9 années). La réduction d’impôt dont il bénéficie se limitant à la quote-part de ses droits dans la société.

Par ailleurs, ce dispositif impose que le logement en question soit donné en location nue, affecté à l’usage d’habitation principale du locataire, dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition. Mais attention, lorsque le bien immobilier est la propriété d’une société civile immobilière, la location ne peut pas être conclue avec l’un des associés de la société, ni avec un membre du foyer fiscal ou un des ascendants ou descendants de l’un des associés.


Article 199 novovicies CGI


BOI-IR-RICI-360, 30 juin 2013


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Souscrire un crédit lombard

Relativement méconnu, le crédit lombard constitue pourtant une solution de financement alternative, intéressante et flexible. Depuis quelques années, on constate un retour en force du crédit lombard. Une solution de financement qui permet d’investir dans des conditions avantageuses. Présentation.

Le mode d’emploi

S’adressant tant aux particuliers qu’aux sociétés, le crédit lombard est un prêt octroyé par une banque contre la mise en gage, par le cat, d’une partie ou de la totalité de son épargne.


À noter : la banque a vocation à devenir propriétaire des actifs gagés en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le gage porte sur des produits d’épargne tels que des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation, des actions, des obligations, des Sicav… Le montant du prêt dépendant de la valeur de ces actifs, de leur niveau de risque et de leur liquidité. Sachant que la banque n’accorde le financement que si les actifs gagés sont placés au sein de sa structure.

Les points forts de ce crédit

Cette forme de financement brille par sa facilité de mise en place et par les avantages qu’elle procure. En effet, les banques sont parfois réticentes à financer certains projets en raison des risques qu’ils présentent (personnes âgées, investissements atypiques). Elles proposent alors des conditions de prêt tellement lourdes que le projet perd de son intérêt. Avec le crédit lombard, seule la qualité de la garantie compte, peu importe le profil de l’emprunteur.

Par ailleurs, ce prêt est souscrit à des taux avantageux (moins de 3 % en taux fixe), sans frais de garantie, sans frais d’acte et sans assurance obligatoire ! Il permet aussi à l’investisseur de financer ses projets sans céder une partie de son patrimoine ou sans investir une part de son épargne. Ce dernier garde la propriété de ses placements et peut donc les gérer comme bon lui semble.


Exemple : le crédit lombard peut s’appliquer à une opération d’investissement locatif. Il s’agira ici de bénéficier d’un coût du crédit peu élevé et de profiter par la même occasion de l’effet d’aubaine des schémas de défiscalisation, tels que le dispositif Duflot. Cette combinaison permettant de jouir d’une réduction d’impôt sur le revenu et de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés par le bien immobilier. Ces « remises fiscales » pourront même contribuer à créer un déficit foncier imputable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Le souscripteur aura alors développé son patrimoine en investissant dans du foncier tout en laissant le reste de sa trésorerie placé dans des produits financiers. Et aura ainsi diversifié ses actifs et augmenté ses sources de revenus.

Attention toutefois à la valeur du gage. Car lorsque celui-ci diminue (par exemple, baisse de la valeur d’un portefeuille d’actions), l’établissement bancaire peut exiger de la part de l’emprunteur une garantie supplémentaire ou même le remboursement du prêt. Et faute pour ce dernier de fournir une autre garantie, la banque peut s’approprier l’ensemble du gage.

Afin d’éviter la réduction de l’assiette du gage, l’établissement financier peut éventuellement prévoir des clauses spécifiques limitant les pouvoirs de l’emprunteur. Ces dernières vont alors le contraindre à ne pas investir dans des supports qu’elle juge risqués, par exemple certains fonds en actions ou certains produits portant sur le marché des pays émergents.

Dans tous les cas, pour rassurer la banque, il peut être opportun de capitaliser, au lieu de consommer, les gains et plus-values générés par les produits d’épargne mis en garantie.

Les formules proposées

Le crédit lombard peut prendre deux formes : soit un crédit en compte courant, soit une avance à terme fixe. Le crédit en compte courant est une réserve de liquidités mise à la disposition du cat. Les intérêts du prêt sont calculés sur le montant finalement utilisé. Souscrit pour un minimum de 20 000 €, son taux d’intérêt est variable et indexé sur les indices boursiers.

L’avance à terme fixe permet, quant à elle, le versement total des liquidités accordées. Les intérêts sont, dans ce cas, calculés sur la somme débloquée, quel que soit le montant investi. Cette avance est souscrite pour une durée fixe et son minimum est de 80 000 €. Le taux d’intérêt peut, au choix, être fixe ou variable.


Attention : en période faste, le taux variable du crédit lombard peut être avantageux. Mais l’emprunteur doit être conscient du risque qu’il présente lorsque la hausse de l’indice de référence (Eonia et Euribor 3 mois) fait augmenter le coût du crédit. Le choix entre un taux fixe et un taux variable doit donc être mûrement réfléchi !

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Fonctionnement du plan d’épargne entreprise

J’ai l’intention de proposer à mes salariés la mise en place d’un plan d’épargne entreprise (PEE). Pouvez-vous me décrire le fonctionnement de ce contrat ?

Le plan d’épargne entreprise (PEE) est un système d’épargne collectif permettant aux salariés de se constituer un portefeuille de valeurs mobilières (Sicav, FCPE, actions) avec l’aide de leur employeur. Les salariés peuvent effectuer des versements sur leur contrat selon des montants et des périodicités déterminés à l’avance (sans pouvoir excéder un quart de leur rémunération annuelle). De son côté, l’employeur peut abonder le plan des salariés sans dépasser un maximum fixé à 3 003,84 € en 2014.

Les sommes versées sur un PEE doivent être immobilisées pendant une période minimale de 5 ans. Toutefois, il est possible, avant l’expiration de cette période de 5 ans, de débloquer tout ou partie de ces sommes, mais uniquement dans certaines situations précisément définies par la loi, telles que notamment le mariage ou la conclusion d’un Pacs, la naissance ou l’adoption d’un enfant, un divorce ou une séparation, le décès, la cessation du contrat de travail, ou encore la création ou la reprise d’une entreprise.

La demande de déblocage anticipé devant être formulée dans les 6 mois qui suivent la survenance de l’événement (7 mois en cas de décès).


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