Comme tout le monde, les seniors sont confrontés à des besoins de financement (dépendance, hospitalisation, aménagement du lieu de vie). Or, très souvent, l’accès à l’emprunt leur est fermé. Le prêt viager hypothécaire, qui consiste à tirer profit de la valeur de leur bien immobilier, est pour eux une solution. Explications.

Comment fonctionne ce prêt ?

Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement financier à un particulier, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant à ce dernier. Un des avantages de ce prêt est que l’emprunteur n’a pas à souscrire d’assurance emprunteur. Lors de la conclusion du contrat, la banque détermine le montant du prêt accordé (de 15 à 65 % de la valeur du bien) en fonction de plusieurs critères, comme la valeur du bien mis en garantie, l’âge et le sexe de l’emprunteur au moment de la demande.

Attention toutefois, les taux d’intérêts pratiqués pour ce genre de prêts sont supérieurs (8 à 9 % en moyenne) à ceux des emprunts classiques. Et s’y ajoutent les frais de dossier et d’inscription hypothécaire ainsi que le coût de l’acte notarié.

Les modalités de remboursement

Sans surprise, le remboursement du prêt viager hypothécaire intervient, en principe, au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur. À l’ouverture de sa succession, les héritiers disposent d’un choix : rembourser intégralement la dette et conserver le bien ou laisser la banque le vendre pour se rembourser. Et si la valeur du bien est supérieure au montant de la dette, l’excédent reviendra aux héritiers. Le remboursement du prêt peut également intervenir en raison de la vente du bien immobilier par l’emprunteur ou encore en cas de transmission (donation, legs).

Précision : le montant total des sommes dues à l’établissement de crédit n’est connu qu’au décès de l’emprunteur car plus le prêt s’étale dans le temps, plus son coût est élevé. Cependant, la dette ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble hypothéqué.

Lorsqu’une personne décède, il convient de procéder au règlement de sa succession. Ce processus, plus ou moins long, commence par la prise d’un rendez-vous chez le notaire pour se terminer par le partage des biens laissés par le défunt entre ses héritiers.

L’identification des héritiers

Chargé par les proches du défunt de régler la succession de ce dernier, le notaire dresse d’abord la liste des personnes appelées à hériter. Pour ce faire, il se fonde sur divers documents tels que le livret de famille, un contrat de mariage ou un jugement de divorce. Une fois les héritiers identifiés, il rédige un acte de notoriété qui atteste de cette qualité. Il recherche également l’existence d’un éventuel testament en interrogeant les héritiers et le fichier central des dispositions des dernières volontés.

L’évaluation du patrimoine

Le notaire reconstitue ensuite le patrimoine du défunt (immeubles, valeurs mobilières, comptes bancaires, mobilier, etc.). Là encore, il s’appuie sur les documents fournis par sa famille (titres de propriété, relevés bancaires, livrets d’épargne, contrats d’assurance-vie…), mais aussi notamment par le Service de publicité foncière et les établissements bancaires. Il évalue ainsi l’actif de la succession sans oublier de recenser le passif, autrement dit les dettes qui restent à honorer. Le notaire rédige alors, selon les cas, un simple état du patrimoine ou un inventaire détaillé.

La dévolution successorale

À ce stade, le notaire procède à la dévolution successorale, c’est-à-dire constate la quote-part de biens qui revient à chaque héritier. Ces derniers devant ensuite choisir d’accepter ou de renoncer à la succession. Il souscrit également aux formalités de publicité au bureau des hypothèques s’agissant des biens immobiliers.

La déclaration de succession

La succession doit être déclarée à l’administration fiscale dans un délai de 6 mois à compter du décès. En règle générale, cette déclaration est établie par le notaire. C’est au vu de ce document que les éventuels droits de succession seront calculés et payés.

Le partage des biens

Dernière étape, le partage des biens successoraux s’opère généralement à l’amiable entre les héritiers. Il consiste, pour ces derniers, à composer, avec l’aide du notaire, des lots correspondant aux parts qui doivent revenir à chacun et à les répartir entre eux. À noter que le partage n’est pas obligatoire puisque les héritiers peuvent choisir de rester en indivision. Quel que soit le moment où il s’opère, le partage des biens donne généralement lieu au paiement, par les héritiers, d’un droit de partage. Ce droit, au taux de 2,5 %, est calculé sur la valeur nette de l’actif partagé.

Si négocier les taux d’intérêt et les frais annexes est de tradition lorsque l’on emprunte pour acheter un bien immobilier, ce n’est pas la seule solution qui existe pour obtenir des conditions de prêt plus favorables. Une autre, baptisée « prêt gigogne », consiste à opter pour une formule composée de plusieurs emprunts.

Qu’est-ce que le prêt gigogne ?

Le prêt gigogne n’est pas un type de prêt en tant que tel mais correspond à une combinaison raisonnée de plusieurs lignes de crédit. Appelé encore « prêt à paliers » ou « prêt emboîté », il associe le plus souvent deux prêts de durées différentes : un prêt court et un prêt long. Sans surprise, plus un crédit s’étale dans le temps, plus le taux d’intérêt qui lui est associé est important. Pour avoir un coût de financement bas, l’idéal serait de rembourser un emprunt sur la plus petite durée possible. La conséquence étant toutefois d’avoir des mensualités élevées qui ne sont pas forcément adaptées aux revenus de l’emprunteur. Dans cet esprit, le prêt gigogne permet d’emboîter dans une seule mensualité, constante pendant toute la durée de l’emprunt, plusieurs lignes de crédit, de montants et de durées différents, au sein d’un même plan de financement. Cette combinaison allégeant le poids des intérêts dus et permettant d’amortir plus vite le capital.

À noter : le prêt gigogne autorise l’intégration, dans le plan de financement, des différents prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt CEL-PEL, le prêt 1 % patronal, etc. Pour juger de l’opportunité d’utiliser ces dispositifs au sein d’un prêt gigogne, il convient d’effectuer des simulations avec le concours d’un conseiller financier.

Le coût d’un prêt gigogne

Bien qu’il présente de nombreux avantages et notamment en termes d’économies d’intérêts, le prêt gigogne a un certain coût. Après avoir passé le barrage de son obtention (car toutes les banques n’acceptent pas de réaliser de tels montages), l’emprunteur doit prévoir dans son budget le coût des frais annexes.

Les frais de dossier

Ces frais rémunèrent le temps passé à la constitution du prêt. Ils peuvent être établis soit forfaitairement, soit en fonction d’un pourcentage, de l’ordre de 1 %, appliqué sur le montant total emprunté. Il ne faut pas hésiter à demander au banquier s’il s’agit de frais HT ou TTC.

L’assurance emprunteur

Sachant que le prêt englobe deux lignes de crédit, il est souvent nécessaire de souscrire deux assurances emprunteurs. Généralement, cela ne va pas avoir pour conséquence d’effacer l’économie réalisée grâce au montage. Car le paiement d’une cotisation portant sur un prêt court et d’une autre sur un prêt long va générer une nouvelle économie dans le plan de financement.

La garantie du prêt

Tout comme l’assurance emprunteur, le souscripteur doit fournir deux garanties à l’organisme prêteur. Selon le type de garantie imposée par l’établissement bancaire (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, contrat de cautionnement, Crédit logement), le coût est susceptible de varier.

Exemple

Imaginons un projet d’achat d’un bien immobilier. L’acheteur potentiel souhaite emprunter la somme de 250 000 € sur 25 ans pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Par souci de simplification, il convient d’écarter la prise en compte d’un apport personnel et le coût engendré par l’assurance emprunteur dans le tableau d’amortissement du prêt immobilier.

L’un des établissements bancaires contactés lui propose un taux d’intérêt de 3,40 % avec des mensualités de 1 238,19 €. Dans ce cas de figure, le coût total du financement s’établit à 371 457 €, dont 121 457 € d’intérêts.

Un autre établissement l’invite à contracter un prêt gigogne en bénéficiant également de conditions privilégiées. Le montage est le suivant, le prêt principal de 250 000 € étant scindé en deux :– un prêt court sur 15 ans de 127 672 € au taux de 2,60 % ;– un prêt long sur 25 ans de 122 328 € au taux de 3,40 %.

Le coût total du crédit est ici de 361 177,80 €, dont 111 177,80 € correspondent aux intérêts. Et les mensualités du prêt gigogne sont fixées à 1 203,93 €. Ainsi, l’emprunteur économise chaque mois 34,26 € par rapport à la première proposition. Rapporté sur la durée du prêt, cela fait une économie non négligeable de 10 279 €.