Contrôle des droits de donation et obligations de l’administration fiscale

7 novembre 2012

J’ai donné à mon fils la nue-propriété de parts d’une société en nom collectif (SNC). Or l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification de la valeur unitaire de ces parts avec un rappel des droits de donation et des intérêts de retard. Au cours de la procédure, seul mon fils a été convoqué devant la commission départementale de conciliation chargée d’émettre un avis sur la valeur de ces parts. Est-ce normal ?

Pour recouvrer plus facilement les droits d’enregistrement dus lors d’une donation, l’administration fiscale peut adresser une proposition de rectification à une seule des parties intéressées. Elle demeure toutefois dans l’obligation de notifier tous les actes de la procédure à l’ensemble des débiteurs solidaires (ceux auxquels l’administration peut exiger le paiement de l’intégralité des droits) des droits de donation. À défaut, la procédure fiscale serait irrégulière et l’avis de mise en recouvrement des droits de donation susceptible d’être annulé par un tribunal.

L’encadrement des loyers d’habitation

4 octobre 2012

Concrétisant l’une des principales promesses électorales du nouveau président de la République, un récent décret vient limiter la hausse des loyers pouvant intervenir lors de la relocation d’un logement après le départ de son occupant ou lors du renouvellement du bail d’un locataire en place.

Une augmentation plafonnée

Depuis le 1er août 2012, la hausse des loyers des logements vacants reloués est désormais limitée à celle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Il en est de même pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2012 et le 1er août 2013. Il ne peut en effet y avoir, dans ce cas, de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision prévue au contrat dans la limite de la variation de l’IRL.

Précision : ce dispositif ne vise que les logements loués nus et utilisés à titre de résidence principale par les locataires. Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont donc pas concernées.

Étant précisé qu’en cas de vente d’un logement destiné à la location mais vendu libre d’occupation, le nouveau propriétaire n’est, semble-t-il, pas tenu de se référer au dernier loyer pratiqué par le précédent propriétaire avant la vente. En revanche, en cas d’achat d’un logement occupé, il y aura transfert du bail au profit du nouveau propriétaire qui sera alors soumis au plafonnement.

Les baux concernés

L’encadrement des loyers concerne les baux d’habitation, ainsi que les baux « mixtes », c’est-à-dire ceux qui servent à la fois à l’habitation des locataires et à l’exercice de leur profession.

Les agglomérations visées par le dispositif

Ce dispositif concerne 38 agglomérations (et leurs communes avoisinantes), dont 27 situées en métropole, dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif sont constatées, à savoir :

– en métropole (Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse) ;

– en outre-mer (Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre).

Les dérogations prévues en faveur du propriétaire

Lorsque le bailleur réalise, avant de conclure une nouvelle location, des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes, il est en droit de réclamer au nouveau locataire un loyer plus important. Pour cela, le montant des travaux doit au moins être égal à la moitié de la dernière année de loyer. Étant précisé que cette hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Une dérogation est également prévue pour les logements dont le loyer était manifestement sous-évalué. Le bailleur peut, dans ce cas, en réévaluer le montant sans que la hausse puisse toutefois dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage (pour des logements comparables) et le loyer sous-évalué ;

Exemple : lorsque le loyer du voisinage est en moyenne de 700 € et que le loyer du logement concerné est de 550 € (l’écart constaté est de 150 €), le relèvement du loyer sera de 75 € maximum.

– une majoration annuelle de loyer équivalant à 15 % de la valeur des travaux TTC, dans le cas où, depuis le dernier renouvellement, le bailleur a réalisé des travaux d’un montant au moins équivalant à la dernière année de loyer.

Exemple : un propriétaire qui loue un appartement pour un montant de 950 € par mois a réalisé des travaux pour une somme de 13 500 €. Étant donné que cette somme est supérieure à la dernière année de loyer (11 400 €), ce propriétaire sera en droit de majorer le loyer d’un montant de 168,75 € par mois (soit 15 % du montant des travaux).

Les informations à la disposition du public

Le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement met à la disposition des particuliers, sur son site Internet www.territoires.gouv.fr, un logiciel de simulation leur permettant de calculer l’augmentation maximale des loyers dans les communes visées.

Une mesure temporaire ?

Le dispositif d’encadrement des loyers ne concerne, dans un premier temps, que les logements dont les baux ont été signés entre le 1er août 2012 et le 1er août 2013. La ministre du Logement, Cécile Duflot, a toutefois annoncé qu’une loi visant à pérenniser ce dispositif pourrait être votée en 2013.

Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, JO du 21

S’assurer contre les loyers impayés

4 octobre 2012

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend principalement des revenus que percevra le propriétaire lors de la mise en location de son bien. Et si le choix du locataire est essentiel, il ne constitue pas à lui seul une garantie contre les impayés. Pour se prémunir de ce type de risques, les propriétaires peuvent souscrire une « assurance loyers impayés » ou préférer la « garantie des risques locatifs ».

L’assurance loyers impayés

Les propriétaires-bailleurs peuvent contracter, moyennant paiement d’une prime dont le montant annuel est fixé à un pourcentage du loyer charges comprises (généralement entre 2 % et 5 %), une assurance dite de « loyers impayés ». Cette assurance leur garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

Précision : le propriétaire qui a souscrit une « assurance loyers impayés » ne peut pas demander un cautionnement au locataire sauf si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Attention, si les risques couverts varient selon les contrats, la plupart ne prennent en charge le paiement des loyers qu’après 3 mois d’impayés et pour une durée comprise entre 18 et 36 mois seulement.

Cette prise en charge étant, le plus souvent, plafonnée à 2 500 € par mois. Certains contrats proposent, en option, d’autres garanties. Une garantie « vacances locatives », qui permet de percevoir une indemnisation pour la période comprise entre la date de départ de l’ancien locataire et la date d’arrivée du nouveau, peut ainsi être ajoutée au contrat. Le propriétaire-bailleur peut, en outre, avoir la faculté de souscrire à une extension de garantie couvrant les détériorations commises par le locataire et les frais de contentieux.

Dans le cadre de ces contrats, les assureurs imposent généralement au bailleur une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. En pratique, il est exigé de ces derniers qu’ils disposent d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.

En outre, pour être couvert contre les risques locatifs, le bailleur devra adresser à l’assureur un certain nombre de justificatifs et démontrer, en cas de loyers impayés, qu’il a tout tenté pour les recouvrer (courriers de relance, mise en demeure de payer…).

À noter : les propriétaires peuvent contracter une assurance de loyers impayés en cours de bail à condition toutefois qu’ils n’aient pas subi d’incidents de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois, selon les assureurs.

La garantie des risques locatifs

La garantie des risques locatifs (GRL) est une assurance, proposée par un nombre restreint d’assureurs, destinée également à protéger les propriétaires-bailleurs contre les loyers impayés. Mise en place en 2007, cette garantie a pour but d’inciter les bailleurs privés à louer leur logement à des locataires qui, tout en étant solvables, ne présentent pas toutes les garanties traditionnellement requises (niveau de ressources insuffisant, absence de contrat de travail à durée indéterminée…). Mais attention, cette garantie ne s’applique que pour les locataires dont le loyer représente au maximum 50 % des revenus et n’excède pas 2 000 € par mois.

Avantage important par rapport à l’assurance des loyers impayés, la GRL s’applique dès le premier mois et sans aucune limite de temps. Seul un double plafond d’impayés de 2 000 € par mois et de 70 000 € pour toute la durée du bail s’applique.

Autre intérêt, la remise en l’état du logement, en cas de détériorations causées par le locataire, est également incluse dans le contrat, dans la limite d’un plafond de 7 700 € par logement (3 500 € pour un meublé) après le versement d’une franchise égale au montant du dépôt de garantie.

Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est en pratique librement fixé par les assureurs (en moyenne, il se situe entre 2,5 % et 3,5 % du loyer mensuel charges comprises).

Attention : en cas de souscription à une garantie des risques locatifs, aucune caution ne peut être demandée, y compris si le candidat locataire est un étudiant ou un apprenti.

À noter : contrairement à l’assurance des loyers impayés, la garantie des risques locatifs prend automatiquement en charge les frais de procédure et de recouvrement des loyers.

La nouvelle réforme fiscale

4 octobre 2012

Le texte définitif de la 2 loi de finances rectificative pour 2012, adopté le 31 juillet dernier, valide en grande partie les mesures présentées au début de l’été par le nouveau gouvernement. Visant à réduire le déficit public de la France, celles-ci se traduisent principalement par des hausses d’impôt, pesant aussi bien sur les entreprises que sur les particuliers. Présentation des principales mesures fiscales issues de cette nouvelle réforme.

Mesures touchant les particuliers :Contribution exceptionnelle sur la fortune pour 2012 Les personnes assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de 2012 sont redevables d’une contribution exceptionnelle sur la fortune.

Une contribution exceptionnelle d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est mise à la charge des personnes assujetties à cet impôt au titre de 2012, c’est-à-dire de celles disposant au 1er janvier 2012 d’un patrimoine net taxable au moins égal à 1,3 M€.

À noter : la contribution est assise sur la valeur nette imposable du patrimoine retenue pour le calcul de l’ISF 2012 .

Cette contribution exceptionnelle, non plafonnée, sera calculée selon l’ancien barème progressif appliqué pour le calcul de l’ISF dû au titre de 2011.

Point important, l’ISF dû au titre de 2012, avant imputation des réductions d’impôt (pour charge de famille, investissement dans les PME, versement de dons), est imputable sur le montant de cette contribution. Néanmoins, la contribution n’ouvre pas droit à ces réductions d’ISF pour la part qui excède l’ISF dû au titre de 2012.

Les modalités de déclaration et de règlement de la contribution dépendent, quant à elles, du montant de l’actif patrimonial imposable du contribuable.

Les personnes dont le patrimoine net imposable est égal ou supérieur à 1,3 M€ et inférieur à 3 M€, qui ont déclaré leur patrimoine sur leur déclaration de revenus, vont recevoir, début octobre, deux avis d’imposition. Le premier sera relatif à l’impôt sur le revenu ; le second sera relatif à l’ISF et comportera également le montant de la contribution exceptionnelle sur la fortune. Ces trois impôts devront être payer pour le 15 novembre 2012 au plus tard.

En pratique : ces contribuables ne recevront donc pas leur avis d’impôt sur le revenu en août comme la plupart des autres contribuables mais en octobre. Pour les contribuables mensualisés à l’impôt sur le revenu, le solde de leur impôt sera automatiquement prélevé en décembre s’il augmente sensiblement entre 2011 et 2012.

Ces contribuables n’ont pas de nouvelle déclaration à déposer, l’administration fiscale se chargeant de calculer la contribution exceptionnelle à partir des éléments déjà déclarés.

Les personnes dont le patrimoine net imposable est égal ou supérieur à 3 M€ (ainsi que les non-résidents détenant un patrimoine net supérieur à 1,3 M€), qui ont déclaré et payé leur ISF le 15 juin dernier, vont recevoir, début octobre, une déclaration spécifique pour leur contribution exceptionnelle sur la fortune. Elle devra être déposée, accompagnée du paiement, auprès de leur service des impôts le 15 novembre 2012 au plus tard.

Important : une nouvelle réforme de l’ISF devrait prendre place dans le projet de loi de finances pour 2013.

Durcissement des droits de mutation à titre gratuit La fiscalité des droits de mutation à titre gratuit applicables aux successions et aux donations vient d’être sensiblement alourdie.

L’abattement personnel applicable en ligne directe sur les successions et les donations est abaissé de 159 325 € à 100 000 €. En revanche, l’abattement spécifique aux personnes handicapées, qui se cumule le cas échéant avec l’abattement de droit commun, est maintenu à 159 325 € et l’exonération des transmissions applicable en faveur du conjoint survivant n’est pas remise en cause.

Par ailleurs, le délai de rappel fiscal, aussi appelé rapport fiscal, des donations antérieures consenties entre les mêmes personnes est porté de 10 à 15 ans.

Précision : lors de la mise en place du dispositif du rappel fiscal, le délai était fixé à 10 ans. Il a ensuite été diminué à 6 ans à compter de 2006 avant d’être de nouveau porté à 10 ans à compter du 31 juillet 2011. Un mécanisme de lissage destiné à atténuer les effets de cette dernière augmentation avait alors été instauré. Ce lissage vient d’être supprimé.

Par cohérence, le délai de rappel fiscal des donations-partages transgénérationnelles est également revu à la hausse, passant de 6 à 15 ans. De même, le délai applicable au renouvellement de la limite d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent est augmenté de 10 à 15 ans.

Enfin, l’actualisation annuelle et automatique des tarifs, abattements et limites applicables en matière de droits de mutation à titre gratuit en fonction de la revalorisation de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu est supprimée.

En pratique : compte tenu du gel du barème de l’impôt sur le revenu en 2012, les montants qui s’appliqueront en 2013 sont ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2011 (excepté l’abattement en ligne directe qui vient d’être abaissé à 100 000 €).

Ces mesures s’appliquent aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de la date de publication de la loi, soit à compter du 17 août 2012. Quant à la suppression de l’actualisation des tarifs, abattements et limites, elle sera effective au 1er janvier 2013 seulement.

Les autres mesures fiscales touchant la fiscalité des particuliers Découvrez plus en détails les autres mesures fiscales concernant les particuliers.

Fiscalisation des heures supplémentaires

Les rémunérations perçues à raison des heures supplémentaires et complémentaires de travail effectuées depuis le 1er août 2012 ne bénéficient plus de l’exonération d’impôt sur le revenu, quelle que soit la taille de l’entreprise.

Revenus immobiliers des non-résidents

Par dérogation, les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values immobilières) de source française perçus par les non-résidents sont désormais assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital, au taux de droit commun de 15,5 %.

La mesure s’applique aux plus-values réalisées à compter de la date de publication de la loi (17 août 2012) et aux loyers perçus depuis le 1er janvier 2012.

Taxe sur les transactions financières

Le taux de la taxe applicable aux acquisitions d’actions d’entreprises cotées, situées en France et dont la capitalisation boursière est supérieure à 1 milliard d’euros, est porté de 0,1 à 0,2 % pour les transactions effectuées à compter du 1er août 2012.

Précision : la date d’appréciation de la capitalisation boursière des sociétés dont les titres font l’objet de transactions réalisées à compter du 1er janvier 2013 est modifiée et fixée au 1er décembre de l’année précédent celle de l’imposition.

Dividendes distribués à des OPCVM étrangers

Les dividendes de source française distribués à des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), à des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou à des sociétés d’investissement à capital fixe (Sicaf) étrangers ne sont plus, sous certaines conditions, soumis à une retenue à la source.

Précision : ces organismes doivent d’une part lever des capitaux auprès d’investisseurs pour les placer conformément à une politique définie et dans l’intérêt de ces investisseurs et d’autre part présenter des caractéristiques similaires à celles des OPCVM, OPCI et Sicaf français.

La retenue à la source est toutefois maintenue lorsque les dividendes sont payés dans un État ou territoire non coopératif (ETNC) ou prélevés sur les bénéfices exonérés de sociétés d’investissement immobiliers cotées (SIIC), de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) ou de leurs filiales.

Cette mesure s’applique aux distributions versées à compter du 17 août 2012.

Majoration de la taxe sur les logements vacants

Les logements vacants depuis au moins 2 années consécutives au 1er janvier de l’année d’imposition, situés dans certaines agglomérations de plus de 200 000 habitants, peuvent être soumis à une taxe annuelle dont le taux varie en fonction de la durée de vacance. Pour les impositions établies à compter de 2013, le taux, qui s’applique sur la valeur locative foncière brute du logement et de ses dépendances (loyer annuel théorique), est porté :

– de 10 à 12,5 % la 1re année d’imposition ;

– de 12,5 à 15 % la 2e année ;

– de 15 à 20 % à compter de la 3e année.

Précision : sont redevables de cette taxe les personnes, physiques ou morales, ayant la qualité de propriétaire, d’usufruitier ou de preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique, et qui disposent du logement depuis le début de la période de vacance.

Mesures touchant les entreprises :Contribution additionnelle à l’IS sur les dividendes Les entreprises passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) en France sont redevables d’une nouvelle contribution additionnelle à cet impôt sur les revenus distribués.

Les sociétés et les organismes passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) en France sont, sauf exceptions, redevables d’une nouvelle contribution additionnelle à cet impôt, égale à 3 % du montant des revenus distribués, dont la mise en paiement intervient à compter du 17 août 2012.

La contribution ne frappe ni les distributions des organismes de placements collectifs, ni celles des PME communautaires (entreprises employant moins de 250 salariés et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 M€ ou dont le total du bilan est inférieur à 43 M€), ni, en principe, les distributions payées en actions et celles effectuées au sein de groupes intégrés fiscalement. Toutefois, contrairement à ce que prévoyait le texte initial, cette contribution vise les distributions réalisées au profit d’une société mère.

Le paiement de la contribution intervient lors du premier versement d’acompte d’IS suivant le mois de la mise en paiement des distributions. L’entreprise doit effectuer spontanément ce paiement auprès du service des impôts compétent.

Attention : à titre transitoire, la contribution relative aux distributions mises en paiement avant le 1er septembre 2012 devra être payée lors du versement d’acompte d’IS du 15 décembre 2012.

Point important, la contribution n’est pas déductible du résultat imposable.

Versement anticipé de la contribution exceptionnelle sur l’IS Les entreprises redevables de la contribution exceptionnelle sur l’IS devront verser une fraction de cette contribution par anticipation.

Les entreprises redevables de la contribution exceptionnelle d’IS, qui ont réalisé un chiffre d’affaires supérieur à 250 M€ au cours de l’exercice précédent, sont tenues d’effectuer un versement anticipé d’une partie de cette contribution au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2012.

Selon le chiffre d’affaires de l’entreprise, cet acompte s’élève à 75 % ou 95 % du montant de la contribution estimée. Le versement anticipé doit être effectué spontanément auprès du service des impôts compétent et au plus tard à la date prévue pour le paiement du dernier acompte d’IS de l’exercice.

À noter : l’entreprise qui clôture son exercice avant le 31 décembre 2012 ne sera tenue à un versement anticipé de la contribution qu’à compter de 2013 même si la date de paiement de son dernier acompte d’IS est le 15 décembre 2012. Tel est le cas des entreprises clôturant leur exercice entre le 20 novembre et le 30 décembre.

La déclaration et le paiement de la contribution doivent être réalisés à l’aide du relevé d’acompte n° 2571, déjà utilisé pour le paiement des acomptes d’IS et de la contribution sociale.

Précision : l’entreprise peut se voir appliquer des pénalités (intérêt de 0,40 % par mois de retard et majoration de 5 %) si le versement anticipé a été minoré au-delà d’une certaine marge d’erreur, qui varie en fonction du montant de chiffre d’affaires de l’entreprise.

Transfert et report des déficits Les transferts de déficits sur agrément dans le cadre d’opérations de restructuration et les reports de déficits en cas de changement d’activité sont davantage encadrés.

En cas d’opération de restructuration (fusion et opérations assimilées), le transfert des déficits de l’entreprise apporteuse sur les résultats de l’entreprise bénéficiaire des apports est subordonné à la délivrance d’un agrément dont les conditions d’octroi viennent d’être durcies.

Ainsi désormais, l’activité à l’origine des déficits ne doit pas avoir subi de changements significatifs, notamment en termes de catèle, d’emploi, de moyens d’exploitation, de nature et de volume d’activité :

– pendant la période de constatation des déficits, par la société apporteuse ;

– et au moins pendant les 3 ans suivant l’opération de restructuration, période au cours de laquelle l’activité doit être poursuivie par la société bénéficiaire des apports.

Ces nouvelles conditions de délivrance de l’agrément s’appliquent également aux opérations de restructuration dans les groupes fiscalement intégrés.

À noter : il est expressément prévu que les déficits des sociétés holdings financières et des sociétés à prépondérance immobilière ne peuvent pas être transférés.

Par ailleurs, s’il était acquis que le changement d’activité entraînait en principe la cessation de l’entreprise et la perte du droit au report des déficits, aucune définition légale du changement d’activité n’existait.

C’est désormais chose faite, ce qui permet d’augmenter les cas de péremption des déficits. Dorénavant, la disparition des moyens de production nécessaires à la poursuite de l’exploitation pendant une période de plus de 12 mois emporte cessation d’activité, excepté en cas de force majeure ou lorsqu’un agrément a été délivré.

Attention : aucune dérogation (force majeure ou agrément) n’est admise lorsque la disparition des moyens de production est suivie de la cession de la majorité des droits sociaux.

De même, le changement d’activité s’entend désormais notamment en cas :

– d’adjonction d’une activité entraînant, au titre de l’exercice N ou N+1, une augmentation de plus de 50 % par rapport à l’exercice N-1 soit du chiffre d’affaires, soit de l’effectif moyen des salariés et du montant brut de l’actif immobilisé ;

– d’abandon ou de transfert, même partiel, d’une ou de plusieurs activités entraînant, au titre de l’exercice N ou N+1, une diminution de plus de 50 % par rapport à l’exercice N-1 soit du chiffre d’affaires, soit de l’effectif moyen des salariés et du montant brut de l’actif immobilisé.

Toutefois, sur agrément, certaines opérations ne sont pas considérées comme entraînant la cessation de l’entreprise lorsque l’adjonction, l’abandon ou le transfert est indispensable à la poursuite de l’activité à l’origine des déficits et à la pérennité des emplois.

L’ensemble de ces mesures s’appliquent aux exercices clos à compter du 4 juillet 2012.

Les autres mesures fiscales touchant la fiscalité des entreprises Découvrez plus en détails les autres mesures fiscales concernant les entreprises.

Abrogation de la TVA « sociale »

La hausse du taux normal de la TVA de 19,6 à 21,2 %, qui devait s’appliquer au 1er octobre 2012, est annulée. En revanche, l’augmentation de 2 points des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, déjà entrée en vigueur pour les revenus du patrimoine perçus depuis le 1er janvier et les revenus de placement payés depuis le 1er juillet, et qui devait compenser la baisse de la cotisation d’allocations familiales au même titre que l’augmentation de TVA, est maintenue.

Non déductibilité des aides entre entreprises

Les aides (abandons de créances, subventions…) consenties par une entreprise à une autre, membres d’un même groupe ou non, n’ayant pas un caractère commercial, ne sont plus déductibles des résultats des exercices clos à compter du 4 juillet 2012, à l’exception de celles accordées aux entreprises dans le cadre d’une procédure de conciliation en application d’un accord homologué ou d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). Quant aux aides à caractère commercial, pour être déductibles, elles doivent, comme auparavant, relever d’une gestion normale et répondre à l’intérêt propre de l’entreprise versante.

Précision : par cohérence, les abandons de créance à caractère financier ne sont plus pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée soumise à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Provision pour investissement

Les entreprises, à l’exception des sociétés coopératives ouvrières de production (Scop), ne peuvent plus déduire de leurs résultats imposables constatés au titre des exercices clos à compter du 17 août 2012 la provision pour investissement constituée dans le cadre de certains régimes d’épargne salariale. Sont notamment visées les entreprises adoptant une formule de calcul de la participation dérogatoire ou appliquant volontairement la participation.

À noter : les provisions déjà constituées à la date d’entrée en vigueur de la loi ne sont rapportées aux résultats imposables de l’entreprise que si elles ne sont pas utilisées, dans les 2 ans de leur constitution, à l’acquisition ou à la création d’immobilisations.

Valeur locative des locaux professionnels

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels retenues pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) devait prendre effet pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2014. Finalement, la révision est reportée à 2015 et un mécanisme de lissage est mis en place pour, de 2015 à 2018, adapter les écarts de cotisation des impôts résultant de cette révision.

Taux réduit de TVA de 5,5 %

À compter du 1er janvier 2013, le taux réduit de TVA sur les livres, quel que soit leur support, est ramené de 7 % à 5,5 %. Une réduction de taux qui s’applique également aux billetteries des spectacles vivants (théâtres, cirques, concerts…).

Lutte contre l’optimisation fiscale abusive

Outre la non-déductibilité des aides entre entreprises et l’encadrement des transferts et reports de déficits, d’autres mesures de lutte contre les optimisations abusives en matière d’impôt sur les sociétés (IS) ont été adoptées. Ainsi, notamment, les sociétés françaises qui réalisent des bénéfices dans des paradis fiscaux hors de l’Union européenne devront, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2012, démontrer à l’administration fiscale que leurs filiales y exercent une activité économique réelle. Par ailleurs, dans certains cas, les sociétés mères qui perçoivent de leurs filiales des dividendes en franchise d’impôt ne peuvent plus cumuler le régime d’exonération lié au régime mère-fille et déduire de leur résultat, pour les exercices clos depuis le 4 juillet 2012, la provision, la perte ou la moins-value résultant de la dévalorisation des titres de ces mêmes filiales.

À noter : une réforme de l’IS devrait venir compléter ces dispositions dans le cadre de la loi de finances pour 2013.

Loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-958 du 16 août 2012, JO du 17

Déduction d’une pension alimentaire

3 septembre 2012

Notre fille, âgée de 20 ans, est actuellement étudiante. Afin de l’aider à financer une partie de ses études, nous lui versons une pension alimentaire de 9 200 € par an. J’ai entendu dire que cette somme était déductible de notre revenu global. Est-ce vrai ?

Effectivement, les sommes versées à un enfant sous la forme d’une pension alimentaire sont, en principe, déductibles du revenu global des parents dès lors que l’enfant est imposé séparément. Cette déduction est toutefois limitée par la loi à un montant égal à 5 698 € par enfant. En contrepartie, l’enfant bénéficiaire de la pension alimentaire est tenu de déclarer le montant déduit par ses parents, soit au maximum 5 698 €, sur sa déclaration personnelle de revenus. Étant précisé que les parents doivent déclarer la somme restante, soit en l’espèce 3 502 €.

La déclaration d’emploi de biens propres

1 août 2012

Pourquoi souscrire une déclaration d’emploi de fonds propres ?

Dans le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, il existe des biens propres à chacun des époux et des biens qu’ils détiennent en commun. À ce titre, le législateur a posé une présomption de communauté pour tout bien, meuble ou immeuble, acquis durant le mariage. Une présomption qui pose parfois des difficultés lorsque, à l’occasion de la dissolution de la communauté (divorce, décès d’un conjoint), l’un des époux doit démontrer qu’un bien, acheté pendant le mariage, lui appartient personnellement. Une situation délicate qu’il est possible d’éviter en souscrivant une déclaration d’emploi ou de remploi de biens propres.

La déclaration d’emploi et de remploi

Cette déclaration permet à un époux d’apporter la preuve qu’un bien acquis avec des ressources personnelles, même au cours du mariage, lui appartient en propre. Cette déclaration est dite « d’emploi » si le bien est directement acheté avec de l’argent personnel et « de remploi » s’il est financé avec le produit de la vente d’un bien propre. En pratique, la déclaration d’emploi (ou de remploi) est établie par le notaire en marge de l’acte d’acquisition. L’officier ministériel doit y faire figurer l’affirmation par l’acquéreur que les fonds apportés lui sont propres et indiquer sa volonté de faire du bien ainsi acheté un bien propre. Cette déclaration est un acte unilatéral dont la validité n’est ainsi pas subordonnée au consentement du conjoint. Ce dernier peut toutefois la contester en démontrant, par exemple, que les fonds employés appartenaient en réalité à la communauté.

La déclaration d’emploi ou de remploi par anticipation ou a posteriori

La loi permet à un époux d’établir une déclaration d’emploi (ou de remploi) de bien propre par anticipation, lorsqu’il n’a pas encore vendu le bien propre qui lui permettra de financer celui qu’il a acquis. Mais attention, il devra dans ce cas rembourser la communauté des sommes avancées, et ce dans un délai maximal de 5 ans à compter de l’acquisition du bien. Un époux a également la possibilité d’effectuer une déclaration d’emploi (ou de remploi) alors même que le bien a déjà été acheté. Dans cette hypothèse, il devra toutefois obtenir l’accord de son conjoint.

Les conséquences en cas de divorce

La qualification de bien propre permet notamment à l’époux propriétaire de récupérer l’intégralité du bien en cas de divorce sans qu’aucune indemnité soit versée à la communauté.

Anticipez une vente immobilière avec le prêt relais

1 août 2012

Souvent mis au banc des accusés depuis la crise immobilière de 2008, le prêt relais n’en reste pas moins un outil intéressant. Il a en effet pour objet de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’acheter un nouveau logement sans attendre d’avoir revendu l’ancien. Présentation des avantages mais également des risques de ce prêt à court terme.

L’objet du prêt relais

Le crédit relais peut être défini comme une avance d’une banque à l’un de ses cats sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance. Concrètement, ce prêt permet au vendeur de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant que sa propriété soit vendue et que les fonds correspondant à cette vente soient encaissés. Mais attention, l’emprunteur dispose d’un délai, fixé de manière contractuelle, pour réaliser la vente. Il lui est ainsi laissé entre 12 et 24 mois pour la concrétiser. À cette échéance, le crédit relais est remboursé grâce au produit de cette vente.

Les conditions d’obtention du prêt

Il faut savoir que le montant du prêt accordé est toujours inférieur à la valeur estimée du bien qui servira à le rembourser (60 à 80 %). Cette précaution permet aux banques de ne pas avoir à subir les conséquences d’une éventuelle surévaluation du bien. D’une manière générale, l’allongement des délais de vente a conduit les banques à durcir les conditions d’octroi des prêts relais.

Le paiement des intérêts

Les intérêts sont le plus souvent payables tout au long du crédit, en général chaque mois. Néanmoins, dans certains cas, ils constituent une charge trop lourde pour le budget de l’emprunteur. Aussi, afin de lui permettre de faire face à ses engagements, l’établissement prêteur peut lui laisser la possibilité de verser les intérêts non plus mensuellement mais en une seule fois en même temps que le capital lors de la revente du bien. Si cette option permet à l’intéressé de ne payer aucune charge durant le prêt, elle n’est pas avantageuse sur le plan financier. En effet, les intérêts étant capitalisés, la somme à rembourser à l’échéance sera plus importante.

Les risques du prêt relais

Lorsque le crédit relais arrive à échéance, le souscripteur est tenu de le rembourser. Or, s’il n’a pas réussi à vendre son bien immobilier, il risque de se retrouver dans une situation délicate et de devoir renégocier avec son banquier. Position d’autant plus inconfortable qu’aucune reconduction automatique du prêt relais ne peut être prévue lors de sa souscription. Ce n’est qu’à l’occasion d’une renégociation que le banquier pourra notamment, et au cas par cas, proposer un allongement de la durée du prêt relais ou sa transformation en un prêt à long terme. Pour limiter ce risque de mévente, il est conseillé de faire estimer son bien par un professionnel.

Entre prêt relais et prêt classique

Les crédits relais sont traditionnellement proposés par les banques en complément d’un crédit « classique » à long terme lorsque le prix du nouveau logement est supérieur à celui de l’ancien. Une fois la vente réalisée, le produit de cette vente servira à rembourser le crédit relais. Certains établissements bancaires offrent également la possibilité de ne souscrire qu’un seul et même crédit global (crédit amortissable) correspondant au montant nécessaire à l’emprunteur pour acheter son nouveau logement. Ce crédit regroupant ainsi le prêt relais et le prêt à long terme. Une fois la vente du premier bien réalisée, le souscripteur remboursera une partie du prêt par anticipation, sans qu’aucune pénalité lui soit infligée. Cette formule est plus souple qu’un crédit relais adossé à un crédit classique, aucune date butoir n’étant imposée pour la revente du logement ancien. Mais encore faut-il pouvoir supporter la charge du remboursement des deux emprunts avant la vente de son logement !

La vente d’un bien en viager

1 août 2012

Le départ en retraite est souvent synonyme d’une baisse de revenus. Aussi, pour s’assurer des ressources complémentaires jusqu’à la fin de ses jours, une formule, bien qu’ancienne, connaît actuellement un regain d’intérêt : la vente en viager.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste pour une personne appelée le « crédirentier » (le vendeur) à céder un bien à un acquéreur appelé le « débirentier ». Dans ce type de vente, le prix est payé sous la forme d’une rente dite « viagère » versée par le débirentier au crédirentier pendant le restant de ses jours. Étant précisé que le prix de vente peut être partiellement réglé au comptant à la signature du contrat. Le versement de ce capital, appelé « le bouquet », n’est toutefois pas obligatoire et demeure librement déterminé par les intéressés. Bien entendu, plus le montant du bouquet est élevé, moins la rente est importante.

À noter : on distingue deux types de viager. Le viager dit « occupé », qui porte sur un logement dans lequel peut demeurer le vendeur, et le viager « libre », qui permet à l’acquéreur de prendre possession du bien afin de l’occuper lui-même ou de le donner en location.

Comment est calculé le montant de la rente ?

Versée mensuellement ou trimestriellement, la rente est calculée en fonction de plusieurs paramètres parmi lesquels se trouvent :

– le taux de rendement du logement ;

– l’existence d’un bouquet ;

– l’occupation, ou non, du bien par le vendeur ;

– la réversibilité de la rente ou la réduction de celle-ci au premier décès (ce critère concerne en particulier les personnes mariées) ;

– le nombre de bénéficiaires ;

– la valeur du bien.

Bien entendu, tous les éléments tels que l’âge ou encore le sexe du ou des cédants, qui permettent d’estimer leur espérance de vie et donc la durée de versement de la rente, sont également pris en compte. Dès lors, plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente est important.

À noter : la loi prévoit que la rente viagère est réévaluée annuellement en fonction d’un indice de référence librement choisi par les parties. En pratique, l’indice des prix à la consommation hors tabac est le plus utilisé.

Quels intérêts pour les parties ?

Grâce au viager, l’acheteur se constitue un patrimoine immobilier sans nécessairement disposer d’un apport. La vente reposant sur un aléa (la durée de vie du vendeur), l’acheteur peut également espérer acquérir le bien à un prix moindre que s’il l’avait acheté de manière traditionnelle. Quant au vendeur, généralement âgé et confronté à une stagnation de ses pensions de retraite ainsi qu’à une baisse des revenus de ses placements (tels que les fonds en euros, par exemple), le viager permet de lui assurer un revenu jusqu’à son décès. Mais attention, certaines garanties sont tout de même à prévoir, en dépit de l’existence du privilège que possède tout vendeur d’un bien immobilier, pour se prémunir contre le défaut de paiement du débirentier. La plupart des notaires prévoient ainsi dans leurs actes une clause dite « résolutoire » permettant au cédant, en cas de non-paiement, de faire annuler la vente et de récupérer la propriété du bien vendu.

Le conjoint survivant est-il protégé ?

Les parties peuvent insérer dans le contrat de vente une clause dite de « réversibilité ». Cette clause permet de protéger l’un ou l’autre des époux au décès de son conjoint, la rente continuant, en effet, d’être intégralement ou partiellement versée au conjoint survivant jusqu’à son propre décès. En l’absence d’une telle clause, le conjoint survivant ne perçoit que la moitié de la rente à condition toutefois qu’il soit covendeur.

Quelles conséquences pour les héritiers ?

Les conséquences sont importantes pour les héritiers du vendeur car en réalisant la cession de son bien en viager, ce dernier les prive, sans recours possible, d’un actif qu’ils auraient dû recevoir lors de la succession. Quant aux héritiers de l’acquéreur, ils devront continuer à payer la rente si ce dernier décède avant le vendeur, à la condition toutefois qu’ils acceptent la succession du défunt.

L’assurance dépendance

1 août 2012

Depuis des décennies, notre espérance de vie ne cesse de progresser. Une bonne nouvelle qui fait néanmoins naître de nombreuses questions dont une des plus importantes n’est autre que la perte d’autonomie tant elle produit des situations humaines et financières difficiles. Aussi, pour ne pas dépendre de nos enfants, les priver d’un héritage ou compter sur la seule collectivité, convient-il de s’y préparer, en contractant, par exemple, une assurance dépendance.

Pourquoi souscrire une assurance dépendance ?

Également appelée « assurance perte d’autonomie », l’assurance dépendance permet de couvrir, en tout ou partie, le coût, souvent important, des services rendus aux personnes ayant perdu leur autonomie. En effet, il faut compter en moyenne 1 800 € par mois pour les personnes souhaitant rester à leur domicile et 2 300 € pour celles qui sont accueillies dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées. Des montants non négligeables que l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), versée par les conseils généraux et dont peuvent bénéficier les personnes âgées en situation de dépendance, ne permet pas de couvrir seule. Une allocation, plafonnée à 1 288,09 € par mois en 2012, variant en fonction des ressources et de l’état de santé du bénéficiaire et dont la valeur moyenne s’établit autour de 450 €.

La définition de la dépendance

La dépendance est définie comme la perte d’autonomie d’une personne âgée qui se trouve dans l’incapacité physique et/ou mentale d’exécuter seule un certain nombre d’actes de la vie courante. Une définition qui, bien qu’acceptée par tous, laisse aux assureurs une certaine latitude quant aux critères d’incapacité retenus pour la mesurer. Certains d’entre eux évaluent ainsi la dépendance en fonction de l’incapacité d’une personne à réaliser des actes de la vie quotidienne tandis que d’autres s’appuient sur la grille d’évaluation nationale Aggir (autonomie gérontologie groupes iso-ressources), composée de 6 niveaux, utilisée pour les demandeurs de l’APA. Dès lors, une personne peut être reconnue dépendante au titre de l’APA mais être suffisamment autonome au yeux de l’assureur !

L’étendue de la garantie

On discerne deux types de dépendances : la dépendance totale et la dépendance partielle. Cette distinction est importante car elle conditionne le montant de la rente qui sera versée par l’assureur au souscripteur du contrat. Dans le cas, par exemple, d’un assureur utilisant les critères des actes de la vie quotidienne, la dépendance totale est retenue lorsque l’assuré est dans l’impossibilité d’accomplir sans aide extérieure au moins trois des quatre actes prévus dans cette grille d’analyse (s’alimenter, se laver, se déplacer, s’habiller). Lorsque la dépendance est reconnue, l’assuré perçoit une rente à hauteur de 100 % du montant prévu au contrat. La dépendance partielle est, elle aussi, évaluée différemment selon les contrats. Elle concerne des personnes dont la dépendance est moins lourde mais qui ont tout de même besoin d’être aidées au moins une fois par jour. Mais attention, une fois reconnue, le bénéficiaire ne perçoit qu’une partie de la rente prévue en cas de dépendance totale. L’indemnité étant fixée selon le degré de dépendance de l’assuré, elle demeure en général limitée à 50 % ou 60 % du montant total garanti. Concrètement, si vous êtes couvert à hauteur de 1 000 € par mois, vous ne recevrez que 500 € ou 600 €.

Le montant des primes

Le montant de la rente varie, quant à lui, en fonction des dispositions contractuelles et du montant des primes qui ont été versées par l’assuré. Pour fixer le montant de ces primes, l’assureur prend principalement en compte l’âge de l’assuré au moment de la souscription du contrat mais également son état de santé. À ce titre, il lui sera demandé de remplir un questionnaire médical. En pratique, la souscription de ce type de contrat est de préférence envisagée à partir de 50 ans. À cet âge, il faut compter en moyenne entre 40 € et 60 € par mois, selon l’étendue de la couverture, pour la souscription d’une assurance dépendance permettant de percevoir une rente mensuelle de près de 1 000 €. Étant précisé que plus l’assuré est âgé, plus la cotisation est élevée. Enfin, après 75 ans, il n’est généralement plus possible d’y souscrire.

Rente ou capital ?

Lorsque l’assuré devient dépendant, il perçoit la prestation prévue au contrat sous la forme d’une rente mensuelle ou, beaucoup plus rarement, sous la forme d’un capital. Ces prestations pouvant librement être utilisées par le souscripteur pour financer une aide à domicile ou un hébergement en maison spécialisée. L’assurance dépendance est par nature un contrat « à fonds perdus » fonctionnant, comme de nombreuses assurances, selon le principe de la mutualisation des risques. Si l’assuré conserve son autonomie jusqu’à son décès, il ne perçoit alors aucune prestation et les cotisations versées bénéficient à l’ensemble des assurés.

Le maintien des droits

La majorité des contrats maintient des droits en faveur de l’assuré même si celui-ci cesse de payer ses cotisations lorsqu’il a cotisé un minimum d’années (8 ans en général). Les garanties étant néanmoins réduites par rapport à celles initialement prévues.

La réévaluation de la rente

La majorité des contrats prévoit une revalorisation des rentes afin de suivre l’évolution du coût de la vie. Elle est, dans la plupart des cas, basée sur l’évolution du point Agirc, qui est lui-même utilisé pour la revalorisation des retraites.

Demande de congé parental d’éducation

18 juillet 2012

L’une de mes salariées, qui devait reprendre le travail la semaine prochaine après son congé de maternité, vient de m’informer qu’elle souhaitait bénéficier d’un congé parental d’éducation à l’issue de ce congé de maternité. Sa demande ayant été formulée tardivement, puis-je m’y opposer ?

Le Code du travail prévoit que lorsqu’une salariée souhaite bénéficier d’un congé parental d’éducation, elle doit informer son employeur du point de départ du congé au moins un mois avant le terme du congé de maternité par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge. Délai que votre salariée n’a effectivement pas respecté en l’espèce.

Précision : le congé parental d’éducation peut ne pas suivre immédiatement le congé de maternité. Dans ce cas, l’employeur doit alors être prévenu 2 mois à l’avance, sachant que le congé doit, en tout état de cause, être pris avant le troisième anniversaire de l’enfant.

Toutefois, le non-respect de cette formalité ne rend pas pour autant irrecevable la demande de l’intéressée. Les magistrats considèrent en effet que le congé parental d’éducation est un congé de droit auquel l’employeur ne peut pas s’opposer dès lors que la salariée remplit les conditions pour y avoir droit (notamment totaliser au moins 1 an d’ancienneté dans l’entreprise), et ce même si sa demande est tardive.