L’Association des responsables de copropriété a constaté une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété en 2016.
Pour la 8e année consécutive, l’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié son analyse de l’évolution des charges de copropriété. Basée sur les données comptables de 2 500 copropriétés, l’étude montre que ces charges ont augmenté de 3,9 % en moyenne en 2016. Une augmentation qui se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % sur l’exercice 2016. Pourtant, le niveau des charges avait bien diminué en 2014 (-4,9 %) et été contenu en 2015 (+0,7 %).
À noter : l’augmentation des charges de copropriété s’élève à plus de 30 % depuis 2007.
Principale cause de cette explosion des coûts : les cotisations d’assurance. Elles ont fait un bond (+82,2 % en l’espace de 10 ans) du fait d’une hausse de la sinistralité, cette dernière étant la résultante directe du vieillissement du parc immobilier. L’ARC souligne également que les dépenses de gestion courante ont flambé en raison notamment des pratiques abusives de certains syndics en matière de prestations particulières et de forfaits de base mis en place dans les nouveaux contrats-types imposés par la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Enfin, les dépenses de chauffage ont aussi contribué à faire grimper la note. Ces dépenses, représentant à elles seules près de 30 % des charges de copropriété, ont augmenté de 8,6 % entre 2015 et 2016 du fait d’un automne et d’un début d’hiver plus froid qu’en 2014.
Association des responsables de copropriété
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Dans une relation contractuelle, lorsque les conditions particulières et générales prévoient des dispositions contradictoires, les parties doivent en priorité appliquer les conditions particulières.
Entre professionnels, les conditions générales de vente (CGV) permettent d’informer l’acheteur, préalablement à toute transaction, du barème de prix et des conditions de vente du vendeur. Une fois la transaction conclue, elles régissent les relations contractuelles entre les partenaires (notamment en précisant les modalités de règlement, les délais de livraison du bien acheté, les délais de réclamation…). Toutefois, ces derniers peuvent également choisir de soumettre leurs engagements à des conditions particulières leur permettant de personnaliser le contrat en fonction des termes convenus lors de la négociation.
Or, il se produit parfois que les clauses des CGV et des conditions particulières entrent en contradiction. Dans ce cas, ce sont les conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales, comme l’ont récemment rappelé les juges dans une affaire où une société avait souscrit un contrat de crédit-bail pour la location d’un copieur. La machine n’ayant pas été livrée par le vendeur, la société n’avait pas payé les loyers du crédit-bail. Le crédit-bailleur avait alors demandé en justice la résolution du contrat de vente et le remboursement par le fournisseur du coût d’achat du copieur pour défaut de livraison à la date précise (29 novembre 2010) convenue dans les conditions particulières du contrat.Le vendeur, de son côté, avait contesté être en faute en précisant que les conditions générales de vente du contrat prévoyaient que les délais de livraison n’étaient donnés qu’à titre indicatif. Argument que les juges ont donc réfuté en se basant sur le principe selon lequel « en cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières ».
Cassation civile 1re, 24 mai 2017, n° 16-15931
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Les sociétés membres d’un groupe fiscal intégré n’ont pas à retenir le chiffre d’affaires consolidé pour calculer leur taux effectif d’imposition à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est assise, comme son nom l’indique, sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise. Elle est calculée, en principe, au taux de 1,5 %. Toutefois, les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas 50 M€ bénéficient d’un dégrèvement dont le montant varie en fonction du montant de leur chiffre d’affaires.
En pratique : grâce à ce dégrèvement, seules les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur ou égal à 500 000 € sont effectivement soumises à la CVAE.
À ce titre, la loi prévoit qu’une société membre d’un groupe fiscal intégré doit normalement retenir, pour le calcul de son taux effectif d’imposition à la CVAE, la somme des chiffres d’affaires de chacune des sociétés membres du groupe, et non son chiffre d’affaires individuel. Conséquence : les sociétés appartenant à un groupe dans lequel la condition de détention à 95 % du capital est remplie font l’objet d’une différence de traitement selon que ce groupe relève ou non de l’intégration fiscale.
Rappel : l’option pour l’intégration fiscale est notamment subordonnée à la condition que la société mère détienne au moins 95 % du capital des filiales.
Une consolidation du chiffre d’affaires que le Conseil constitutionnel vient de censurer ! Il admet d’abord que des modalités spécifiques de calcul du dégrèvement puissent être prévues par la loi pour les sociétés appartenant à un groupe afin de faire obstacle à des opérations de restructuration visant à réduire la CVAE. Mais il relève ensuite que la loi ne peut pas, lorsque la condition de détention à 95 % du capital est remplie, distinguer entre les groupes selon qu’ils aient opté ou non pour l’intégration fiscale dans la mesure où tous ces groupes peuvent réaliser les opérations de restructuration susvisées.
Précision : cette déclaration d’inconstitutionnalité peut être invoquée depuis le 20 mai dernier et s’applique à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date. Les groupes intégrés peuvent encore déposer une réclamation pour la CVAE payée au titre de 2015 et 2016.
Décision n° 2017-629 QPC du 19 mai 2017, JO du 20
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Pour apprécier le risque d’endettement résultant d’un prêt souscrit par plusieurs emprunteurs, il faut prendre en compte l’ensemble des biens et des revenus de tous ces emprunteurs.
Lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif qui en découle doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.
Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation et qui signifie que la banque n’a pas l’obligation de mettre en garde les emprunteurs lorsque le prêt qu’elle leur accorde ne comporte pas de risque excessif d’endettement (c’est-à-dire une disproportion entre le financement octroyé et leurs facultés financières) compte tenu de l’ensemble des biens et des revenus dont ils disposent lors de son attribution.
Dans cette affaire, une femme, qui avait souscrit plusieurs prêts avec son mari pour financer la création d’une entreprise artisanale mise ensuite en liquidation judiciaire, avait reproché à la banque, lorsqu’elle lui a demandé de rembourser, de ne pas l’avoir mise en garde contre le risque d’endettement. En effet, elle faisait valoir que ce prêt était excessif car elle percevait un salaire mensuel de 1 500 € et que la charge du remboursement du prêt correspondait à plus de la moitié de ses revenus. Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné raison.
Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 16-12316
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Dans son dernier rapport d’activité, le réseau associatif Initiative France dresse un bilan précis du soutien apporté, en 2016, aux créateurs et aux repreneurs d’entreprise.
Pour Initiative France, l’année 2016 rime avec croissance. Et pour cause, puisque le réseau associatif de financement des créateurs et des repreneurs d’entreprise n’a pas manqué d’enregistrer une hausse sensible de son activité par rapport à l’année précédente !
Dans le détail, Initiative France a ainsi accompagné la création ou la reprise de 16 700 entreprises (620 de plus qu’en 2015), ces dernières étant à l’origine de 44 155 emplois créés ou sauvegardés (+13 %). Côté financement, pas moins de 186 millions d’euros de prêts d’honneur – d’un montant de 9 400 € en moyenne – ont été mobilisés en 2016, complétés par 1 150 millions d’euros de prêts accordés par les banques.
Quant aux entrepreneurs soutenus, force est de constater que le réseau associatif s’adresse à des profils plutôt variés : ainsi, pas moins de 61 % des porteurs de projets accompagnés par Initiative France en 2016 étaient des demandeurs d’emploi, 39 % des créateurs étaient des créatrices (contre 28 % au niveau national), 26 % étaient des seniors et 24 % des jeunes de moins de 30 ans. Enfin, 15 % des entrepreneurs ayant bénéficié du soutien de la fédération étaient issus de territoires urbains et ruraux dits « fragiles ».
Selon Louis Schweitzer, président d’Initiative France, ces chiffres témoignent non seulement du dynamisme des 224 plates-formes constituant le réseau associatif, mais confirment également son impact certain sur le développement économique des territoires et sur la création d’emplois durables.
Pour en savoir plus et consulter le rapport d’activité 2016 dans son intégralité, rendez-vous sur : www.initiative-france.fr
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Une société agricole, au profit de laquelle les terres louées ont été mises à disposition par leur locataire, est en droit de demander au bailleur le remboursement des sommes qu’elle a versées à ce dernier à titre de pas-de-porte.
Bien que cette pratique soit interdite, il arrive fréquemment que l’exploitant qui prend en location des terres agricoles verse au propriétaire, au moment de la conclusion du bail, une somme d’argent en contrepartie du droit d’entrer dans les lieux. Ce pas-de-porte étant « maquillé », le plus souvent, par des factures émises par le bailleur pour la vente de biens qui n’existent pas en réalité.
Outre des sanctions pénales à l’encontre du bailleur (2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende), la loi prévoit que le locataire peut agir en justice contre ce dernier en vue d’obtenir la restitution des sommes ainsi versées. Et les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que la société à laquelle les terres louées ont été mises à disposition par le locataire est en droit d’exercer cette action dès lors que c’est elle qui a payé le pas-de-porte pour le compte du locataire.
En effet, pour les juges, l’action en remboursement des sommes versées au titre d’un pas-de-porte n’est pas réservée au seul locataire, mais elle peut également être exercée par celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a, pour le compte du locataire, réglé la somme au bailleur.
Précision : l’action en remboursement peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur, pendant les 18 mois à compter de la date d’effet du congé délivré au locataire.
Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-12737
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Rappel des obligations incombant aux employeurs en cas de fortes chaleurs.
Le Plan National Canicule 2017 a été mis en place le 1er juin. Ce plan rappelle aux employeurs qu’ils doivent prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité des travailleurs et protéger leur santé en tenant compte des conditions climatiques.
Ils doivent ainsi intégrer le risque de fortes chaleurs dans leur démarche d’évaluation des risques professionnels, dans l’élaboration du document unique d’évaluation des risques et dans la mise en œuvre d’un plan d’action prévoyant des mesures correctives.
Rappel : les employeurs doivent notamment mettre à la disposition des travailleurs de l’eau potable fraîche pour la boisson (à proximité des postes de travail si possible) et veiller à ce que, dans les locaux fermés où le personnel est appelé à séjourner, l’air soit renouvelé de façon à éviter les élévations exagérées de température.
Par ailleurs, le Haut conseil de la santé publique diffuse des recommandations sanitaires afin d’aider les employeurs à limiter les risques liés à l’exposition des salariés à de fortes chaleurs. Il leur est, en particulier, conseillé :– de demander au médecin du travail d’élaborer un document, à afficher sur le lieu de travail en cas d’alerte météorologique, rappelant les risques liés à la chaleur, les moyens de les prévenir et les premiers gestes à accomplir si un salarié est victime d’un coup de chaleur ;– de mettre à la disposition des salariés des moyens utiles de protection (ventilateurs d’appoint, brumisateurs d’eau minérale, stores extérieurs, etc.) ;– d’adapter les horaires de travail dans la mesure du possible, par exemple, avec un début d’activité plus matinal ;– d’organiser des pauses supplémentaires aux heures les plus chaudes, si possible dans un lieu plus frais.
Enfin, l’INRS rappelle, dans une brochure destinée aux employeurs, la marche à suivre lorsqu’un salarié est victime d’un coup de chaleur (alerter les secours, transporter le salarié dans un endroit frais et bien aéré, le déshabiller ou desserrer ses vêtements…).
En pratique : les employeurs peuvent obtenir des renseignements supplémentaires en appelant la plate-forme Canicule Info Service au 0 800 06 66 66 (appel gratuit depuis un poste fixe), joignable tous les jours de 9 heures à 19 heures.
Plan National Canicule 2017
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Les entreprises françaises qui ont recours à des travailleurs étrangers détachés voient leur obligation de vigilance s’accroître au 1 juillet.
En 2015, plus de 286 000 salariés étrangers, venant principalement de Pologne et du Portugal, et travaillant surtout dans le BTP, ont fait l’objet d’une déclaration de détachement en France. Un chiffre qui, toutefois, ne révélerait pas l’ampleur du phénomène. Aussi, à partir du 1er juillet 2017, l’arsenal législatif visant à lutter contre le détachement illégal est renforcé.
L’entreprise établie en France doit s’assurer, avant le détachement de salariés étrangers effectués pour son compte, que son cocontractant a bien effectué la déclaration préalable de détachement. En pratique, elle doit demander à l’employeur étranger de lui communiquer une copie de ce document.
À compter du 1er juillet, l’entreprise française devra également vérifier que tous les sous-traitants directs et indirects auxquels son cocontractant étranger fait appel, ainsi que les entreprises de travail temporaire impliquées ont bien effectué leur déclaration préalable de détachement. Elle devra donc obtenir une copie de ces déclarations. Ne pas respecter cette nouvelle obligation pourra être sanctionné par une amende administrative de 2 000 € maximum par salarié détaché, dans une limite globale de 500 000 €.
Par ailleurs, l’entreprise française qui ne parvient pas à se faire remettre par son cocontractant étranger une copie de la déclaration préalable de détachement doit lui-même effectuer une telle déclaration auprès de l’inspecteur du travail dans les 48 heures du début du détachement.
Jusqu’alors, l’entreprise française qui ne remplissait pas cette déclaration pouvait être sanctionnée uniquement par une amende (2 000 € maximum par salarié détaché dans la limite de 500 000 €). Au 1er juillet, une autre sanction pourra s’appliquer, à savoir la suspension, pour une durée maximale d’un mois, de la réalisation de la prestation de services.
Enfin, lorsqu’un salarié étranger détaché dans le cadre d’une prestation de services est victime d’un accident du travail, l’entreprise française doit effectuer une déclaration d’accident auprès de l’inspection du travail dans les 2 jours ouvrables.
À savoir : à partir du 1er janvier 2018, l’employeur étranger qui détache des salariés en France devra verser une contribution de 40 € par salarié détaché. Une contribution qui devra être payée par le donneur d’ordre ou le maître d’ouvrage si ces derniers effectuent la déclaration de détachement en lieu et place de l’entreprise étrangère.
Articles 105 à 112, loi n° 2016-1088 du 8 août 2016, JO du 9
Décret n° 2017-825 du 5 mai 2017, JO du 7
Décret n° 2017-751 du 3 mai 2017, JO du 5
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Les dons consentis aux associations ayant leur siège en Europe peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt mécénat même lorsqu’elles exercent des activités à l’international.
Certaines associations d’intérêt général peuvent recevoir des dons de la part de particuliers comme d’entreprises, faisant bénéficier ces derniers, sous conditions, d’une réduction d’impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés ou impôt de solidarité sur la fortune).
Pour cela, l’association doit notamment avoir son siège en France (y compris dans les départements et collectivités d’outre-mer), dans un État membre de l’Union européenne, en Norvège, en Islande ou au Liechtenstein et, en principe, exercer son activité dans cet espace européen.
À ce titre, l’administration fiscale a officiellement confirmé que, par exception, les dons effectués à des associations ayant leur siège dans l’espace européen peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt même lorsqu’elles réalisent certaines activités hors des frontières de l’Europe. Sont visées les actions humanitaires, les actions concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises, les actions en faveur de la protection de l’environnement naturel et les actions scientifiques.
Précision : les actions d’autre nature, exercées hors de l’Europe, ne sont pas éligibles à l’avantage fiscal sauf si elles constituent l’accessoire indispensable des actions menées en France ou dans l’espace européen.
Mais attention, l’association doit néanmoins définir et maîtriser ces actions à partir de son siège européen. Et si elle a recours à des structures locales pour les réaliser, elle doit, en outre, pouvoir justifier auprès de l’administration de l’affectation et de l’utilisation des sommes transférées sur les comptes de ces partenaires, conformément au programme qu’elle a préétabli et qu’elle entend développer.
BOI-BIC-RICI-20-30-10-10 du 10 mai 2017
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Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.
Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.
Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.
Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
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