Pour lutter contre « l’accaparement des terres agricoles » par des investisseurs fonciers, les pouvoirs publics ont fait voter une loi qui donne aux Safer un certain nombre de moyens d’action supplémentaires. Ces nouvelles prérogatives entrent en vigueur à compter du 20 juin 2017.

Apport en société de biens agricoles

Une première disposition a été prise, dont l’objet est d’éviter les opérations de contournement du droit de préemption des Safer en cas d’apport en société. Ainsi, lorsqu’une personne apportera des terres agricoles à une société sous la condition suspensive de non-exercice par la Safer de son droit de préemption et que cette condition sera satisfaite (c’est-à-dire lorsque la Safer ne préemptera pas), elle sera désormais tenue de s’engager à conserver la totalité des parts ou des actions reçus en contrepartie de cet apport pendant 5 ans. Et si cet engagement de conservation n’est pas respecté, la Safer pourra demander au président du tribunal de grande instance (TGI), dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, qu’il prononce l’annulation de l’apport ainsi réalisé.

Acquisition de terres agricoles par une société n’ayant pas un objet agricole

Autre nouveauté : lorsque, après avoir reçu ou acquis des terres agricoles sur lesquelles la Safer peut exercer son droit de préemption, une société viendra à détenir un patrimoine foncier dont la superficie excédera le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, elle sera dans l’obligation de rétrocéder ces terres, par voie d’apport, à une société ayant pour objet principal la propriété agricole.

Précision : cette obligation de rétrocession ne s’imposera qu’aux sociétés n’ayant pas un objet agricole. Autrement dit, les GAEC, les EARL ou encore les groupements fonciers agricoles ou ruraux ne sont pas concernés. De même, cette obligation ne s’appliquera pas aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d’un bail conclu avant le 1er janvier 2016.

Là encore, si cette obligation n’est pas respectée, la Safer pourra, dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de l’opération lui sera connue, demander au TGI d’annuler cette opération ou même de déclarer la Safer acquéreur en lieu et place de la société.

Cessions partielles de parts ou d’actions de sociétés

La loi prévoyait également d’étendre le droit de préemption de la Safer en cas de cession partielle de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne s’appliquera pas, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle portait au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21

Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer, par acte d’huissier de justice, un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

À noter : le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire.

Mais attention, les manquements reprochés au locataire et auxquels il est tenu de remédier doivent être précisément indiqués dans le commandement. À défaut, le commandement ne serait pas valable.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, à effectuer toutes les réparations d’entretien lui incombant, à réparer les dégradations constatées par huissier et à remettre les lieux en état. Or, ce commandement, bien que faisant référence à un constat d’huissier énumérant, étage par étage et appartement par appartement (il s’agissait d’une résidence de tourisme), les désordres que le bailleur imputait au locataire, ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne faisait pas la distinction entre ceux qui relevaient de l’entretien et ceux qui relevaient de la remise en état. Les juges ont estimé que cette imprécision était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis. Ils ont donc annulé ce commandement.

Cassation commerciale, 30 mars 2017, n° 16-11970

Une association peut demander à la mairie d’utiliser des locaux communaux pour son activité. La municipalité peut refuser cette utilisation en raison des nécessités de l’administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l’ordre public.

Appliquant ces principes, le Conseil d’État a confirmé qu’une association de karaté qui connaît de « sérieuses difficultés de gestion » peut perdre le droit d’accéder au dojo municipal.

Dans cette affaire, les juges ont constaté que ces difficultés avaient perturbé le calendrier des cours de karaté dispensés par l’association dans le dojo communal et donné lieu à des dissensions publiques entre ses membres susceptibles d’altérer durablement son activité d’enseignement. Et ils ont considéré que ces éléments pouvaient être regardés comme un motif tiré des nécessités de l’administration des biens communaux justifiant la décision de la mairie de refuser à l’association l’occupation de ce local.

Conseil d’état, 13 avril 2017, n° 387314