Pour apprécier le risque d’endettement résultant d’un prêt souscrit par plusieurs emprunteurs, il faut prendre en compte l’ensemble des biens et des revenus de tous ces emprunteurs.
Lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif qui en découle doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.
Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation et qui signifie que la banque n’a pas l’obligation de mettre en garde les emprunteurs lorsque le prêt qu’elle leur accorde ne comporte pas de risque excessif d’endettement (c’est-à-dire une disproportion entre le financement octroyé et leurs facultés financières) compte tenu de l’ensemble des biens et des revenus dont ils disposent lors de son attribution.
Dans cette affaire, une femme, qui avait souscrit plusieurs prêts avec son mari pour financer la création d’une entreprise artisanale mise ensuite en liquidation judiciaire, avait reproché à la banque, lorsqu’elle lui a demandé de rembourser, de ne pas l’avoir mise en garde contre le risque d’endettement. En effet, elle faisait valoir que ce prêt était excessif car elle percevait un salaire mensuel de 1 500 € et que la charge du remboursement du prêt correspondait à plus de la moitié de ses revenus. Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné raison.
Cassation commerciale, 4 mai 2017, n° 16-12316
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Une société agricole, au profit de laquelle les terres louées ont été mises à disposition par leur locataire, est en droit de demander au bailleur le remboursement des sommes qu’elle a versées à ce dernier à titre de pas-de-porte.
Bien que cette pratique soit interdite, il arrive fréquemment que l’exploitant qui prend en location des terres agricoles verse au propriétaire, au moment de la conclusion du bail, une somme d’argent en contrepartie du droit d’entrer dans les lieux. Ce pas-de-porte étant « maquillé », le plus souvent, par des factures émises par le bailleur pour la vente de biens qui n’existent pas en réalité.
Outre des sanctions pénales à l’encontre du bailleur (2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende), la loi prévoit que le locataire peut agir en justice contre ce dernier en vue d’obtenir la restitution des sommes ainsi versées. Et les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que la société à laquelle les terres louées ont été mises à disposition par le locataire est en droit d’exercer cette action dès lors que c’est elle qui a payé le pas-de-porte pour le compte du locataire.
En effet, pour les juges, l’action en remboursement des sommes versées au titre d’un pas-de-porte n’est pas réservée au seul locataire, mais elle peut également être exercée par celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a, pour le compte du locataire, réglé la somme au bailleur.
Précision : l’action en remboursement peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur, pendant les 18 mois à compter de la date d’effet du congé délivré au locataire.
Cassation civile 3e, 26 janvier 2017, n° 15-12737
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Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier est responsable des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation avait réalisé des travaux d’abattage de cloisons. Par la suite, il avait vendu son appartement.
Bien que les cloisons abattues ne soient pas des murs porteurs, les travaux avaient provoqué l’affaissement du plancher de l’appartement situé au premier étage. Le voisin concerné avait alors assigné en justice le nouveau propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée afin d’obtenir la remise en état des lieux à ses frais et une indemnisation de son préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La cour d’appel avait toutefois rejeté cette demande. S’il résultait des expertises que la cause principale des désordres affectant l’appartement du premier étage résidait bien dans le décloisonnement de l’appartement du rez-de-chaussée, les juges ont considéré que l’action en justice ne devait pas être dirigée contre le nouveau propriétaire, mais contre l’ancien. Pour eux, seul ce dernier, à l’origine des désordres, devait répondre, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il avait entrepris.
Ce que vient de censurer la Cour de cassation ! Selon elle, c’est le propriétaire actuel d’un bien immobilier qui est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un appartement voisin, même si les dommages résultent de travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Précision : dans cette affaire, le nouveau propriétaire avait eu connaissance de l’affaissement du plafond au moment de l’achat de l’appartement puisqu’une mention en faisait état dans l’acte de vente.
Cassation civile 3e, 11 mai 2017, n° 16-14665
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31 % des encours de l’épargne salariale sont investis dans des fonds monétaires. Des fonds dont les performances sont souvent médiocres.
Le constat est le même chaque année : les Français qui bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne pour la retraite collective…) plébiscitent assez largement les investissements en fonds monétaires. Selon l’édition 2017 de l’étude « Argus des FCPE » de la société de gestion Eres, ces fonds, même si leur poids baisse régulièrement depuis 2014, représentent encore aujourd’hui 31 % des encours (34,6 % en 2014 et 32,8 % en 2015). Les fonds en actions, pourtant plus adaptés à l’épargne salariale, ne captent que 17,9 % des encours. Jugés peu risqués, les actifs monétaires ne sont pourtant pas toujours une bonne solution d’investissement : en 2016, leur performance a été nulle ou négative pour 93 % des fonds. Résultat, leur performance moyenne continue à se dégrader et est même tombée à -0,14 % (-0,01 % en 2015).
Eres – Argus des FCPE, mai 2017
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De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire.Zoom sur les principaux points à connaître lorsque vous envisagez de souscrire un bail commercial ou que vous êtes déjà titulaire d’un tel bail.
La durée du bail commercial
Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Première prérogative, et non des moindres, conférée par le statut des baux commerciaux au locataire exploitant : un bail commercial ne peut pas être conclu, en principe, pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui vous offre donc la garantie de pouvoir pérenniser votre activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.
Attention : pour bénéficier du statut du bail commercial, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas de ce statut. En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bail n’est pas un bail commercial, sauf si les parties en décident autrement.
À l’inverse, il est toutefois possible de s’engager pour une durée plus courte en optant, clairement et expressément dans le contrat, pour un bail dit « dérogatoire » ou « précaire ». Conclu pour une durée maximale de 3 ans, ce type de bail échappe au statut des baux commerciaux, le locataire ayant donc, dans ce cas, peu de stabilité sur le local loué (pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de son départ).
La destination du bail
Le commerçant doit exercer dans le local loué l’activité prévue par le bail.
Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, vous ne pouvez pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.
Étant précisé que vous avez la possibilité de passer outre le refus du bailleur lorsque vous souhaitez soit changer totalement d’activité, soit simplement adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue, en demandant l’autorisation au tribunal de grande instance. La procédure à suivre étant plus lourde lorsque le changement d’activité est total.
Un conseil : vous avez intérêt à prévoir dans le contrat une destination large, voire à conclure un bail « tous commerces », ce qui vous évitera d’avoir à demander, en cours de bail, l’autorisation du bailleur.
La fixation et la révision du loyer
Fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail, le loyer peut ensuite faire l’objet de révisions.
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état…), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.
Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires s’il s’agit d’une activité de bureaux.
En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.
À noter : souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.
La répartition des charges et des travaux
La répartition des charges et travaux entre les parties doit être contractuellement prévue.
Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et impôts liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. De même, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années qui suivent la signature du bail. Seuls les dépenses et les travaux expressément visés dans cet inventaire et dans cet état prévisionnel pouvant être mis à la charge du locataire.
Sachant que les dépenses relatives aux grosses réparations (celles des gros murs ou des couvertures, par exemple) ou celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent, en aucun cas, être imputées au locataire. Pas plus que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes dont le propriétaire est le redevable en vertu de la loi. Une exception : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.
Résiliation et droit au renouvellement du bail
Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. Il peut aussi y mettre fin tous les 3 ans.
Le droit au renouvellement
Lorsque le bail arrive à son terme, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit vous adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme. Si vous acceptez, la location se renouvellera alors pour 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent. Sans surprise, le renouvellement est souvent l’occasion pour le bailleur de demander une augmentation du loyer. En cas de désaccord sur le montant proposé par ce dernier, vous pourrez saisir le juge pour qu’il règle ce différend.
Et attention, si vous ne recevez pas de congé de la part de votre propriétaire, vous avez intérêt à demander vous-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit vous notifier son refus par acte d’huissier. Et dans ce cas, il devra vous verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que vous cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime tel que des défauts de paiement du loyer).
À noter : lorsqu’il décide de mettre en vente le local dans lequel vous exercez votre activité, le propriétaire est tenu de vous proposer de l’acheter. Sauf exceptions, vous bénéficiez, en effet, d’un droit de priorité en la matière par rapport à un éventuel autre acquéreur. Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous décider à acheter. Et vous aurez ensuite 2 mois (4 mois en cas de prêt) à compter de l’acceptation de l’offre de vente pour procéder à l’acquisition.
La résiliation du bail
On l’a dit : le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans minimum. Il ne peut résilier le bail en cours que pour des motifs précisément prévus par la loi (reconstruction de l’immeuble, réalisation de certains travaux) ou en cas de défaut de paiement des loyers ou de non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire.
De votre côté, vous disposez de la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.
À noter : vous avez également le droit de céder votre bail à votre successeur dans votre fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer. En revanche, le bail peut contenir une clause interdisant de céder votre bail à une personne autre que l’acquéreur de votre fonds.
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L’obligation d’information qui pèse sur le vendeur professionnel est moins lourde envers certains clients professionnels.
Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses cats. Cette obligation lui impose notamment de se renseigner sur les besoins de l’acheteur de façon à pouvoir informer ce dernier de l’aptitude ou de l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.En cas de non-respect de son devoir de conseil, le vendeur est susceptible d’être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans certains cas graves, les juges peuvent même annuler la vente.
Toutefois, cette obligation d’information connaît des limites ! Elle ne pèse, effectivement, sur le vendeur que lorsque l’acheteur est un profane (un particulier ou un professionnel qui n’est pas dans son secteur d’activité), c’est-à-dire qui ne dispose pas de la compétence lui permettant de juger par lui-même de la portée exacte des caractéristiques techniques du bien et de son adaptation à l’usage auquel il est destiné.
C’est ainsi que, dans une affaire récente, les juges n’ont pas donné gain de cause à une société spécialisée dans les travaux publics et l’exploitation de carrières qui avait engagé une action en justice contre un vendeur professionnel auquel elle avait acheté une machine de chantier. En effet, suite aux modifications importantes qu’elle avait effectuées sur cette machine et qui avaient endommagé celle-ci, la société reprochait au vendeur de ne pas l’avoir informée des conséquences que pourraient avoir certaines interventions sur la machine (adjonction d’un godet plus lourd que le godet d’origine et d’un contrepoids supplémentaire).
Les juges n’ont toutefois pas considéré que le vendeur professionnel avait manqué à son obligation d’information. Outre le fait qu’elle employait sa propre équipe de mécaniciens et avait connaissance du manuel du fabricant de la machine litigieuse, cette société, relevant pourtant d’une autre spécialité que le vendeur, disposait, selon les juges, des moyens nécessaires pour apprécier « la portée exacte des caractéristiques techniques du dispositif en cause » et donc les répercussions, dues aux modifications qu’elle avait réalisées, sur les pièces de la machine.
Cassation commerciale, 22 mars 2017, n° 15-16315
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Les Safer sont dotées de nouveaux pouvoirs visant à contrôler les investissements fonciers.
Pour lutter contre « l’accaparement des terres agricoles » par des investisseurs fonciers, les pouvoirs publics ont fait voter une loi qui donne aux Safer un certain nombre de moyens d’action supplémentaires. Ces nouvelles prérogatives entrent en vigueur à compter du 20 juin 2017.
Apport en société de biens agricoles
Une première disposition a été prise, dont l’objet est d’éviter les opérations de contournement du droit de préemption des Safer en cas d’apport en société. Ainsi, lorsqu’une personne apportera des terres agricoles à une société sous la condition suspensive de non-exercice par la Safer de son droit de préemption et que cette condition sera satisfaite (c’est-à-dire lorsque la Safer ne préemptera pas), elle sera désormais tenue de s’engager à conserver la totalité des parts ou des actions reçus en contrepartie de cet apport pendant 5 ans. Et si cet engagement de conservation n’est pas respecté, la Safer pourra demander au président du tribunal de grande instance (TGI), dans un délai de 6 mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, qu’il prononce l’annulation de l’apport ainsi réalisé.
Acquisition de terres agricoles par une société n’ayant pas un objet agricole
Autre nouveauté : lorsque, après avoir reçu ou acquis des terres agricoles sur lesquelles la Safer peut exercer son droit de préemption, une société viendra à détenir un patrimoine foncier dont la superficie excédera le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, elle sera dans l’obligation de rétrocéder ces terres, par voie d’apport, à une société ayant pour objet principal la propriété agricole.
Précision : cette obligation de rétrocession ne s’imposera qu’aux sociétés n’ayant pas un objet agricole. Autrement dit, les GAEC, les EARL ou encore les groupements fonciers agricoles ou ruraux ne sont pas concernés. De même, cette obligation ne s’appliquera pas aux acquisitions, par des sociétés, de terres agricoles sur lesquelles ces sociétés sont titulaires d’un bail conclu avant le 1er janvier 2016.
Là encore, si cette obligation n’est pas respectée, la Safer pourra, dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de l’opération lui sera connue, demander au TGI d’annuler cette opération ou même de déclarer la Safer acquéreur en lieu et place de la société.
Cessions partielles de parts ou d’actions de sociétés
La loi prévoyait également d’étendre le droit de préemption de la Safer en cas de cession partielle de parts ou d’actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole. Mais cette disposition ne s’appliquera pas, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle portait au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
Loi n° 2017-348 du 20 mars 2017, JO du 21
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À compter du 1 janvier 2018, les banques ne pourront exiger une domiciliation des revenus de l’emprunteur au-delà d’une période de 10 ans.
Nouveau coup dur pour les établissements bancaires. Après un renforcement des dispositifs de délégation d’assurance-emprunteur et de mobilité bancaire, les pouvoirs publics ont, par le biais d’une récente ordonnance, mis en place de nouvelles règles en ce qui concerne l’octroi d’un crédit. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, les banques ne pourront pas exiger de l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus chez elles au-delà d’une certaine durée (probablement 10 ans) suivant la conclusion du contrat. En outre, si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle devra consentir à son cat un avantage particulier qui pourrait consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur, etc.
À noter : l’établissement bancaire devra, dans l’offre de prêt, indiquer s’il entend imposer ou non la domiciliation, la nature de l’avantage accordé ainsi que les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus seront domiciliés.
Étant précisé qu’à l’issue de la période de 10 ans, l’avantage octroyé au cat perdurera jusqu’au terme du contrat de crédit. En revanche, si l’emprunteur cesse de percevoir ses revenus dans l’établissement prêteur avant le terme des 10 ans, ce dernier pourra mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, aux différents avantages qu’il aura pu lui accorder jusqu’alors.
Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO du 3
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Pour qu’une clause résolutoire mentionnée dans un bail commercial puisse produire ses effets, le commandement délivré au locataire doit indiquer précisément les manquements auxquels il doit être remédié.
Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).
En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer, par acte d’huissier de justice, un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.
À noter : le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire.
Mais attention, les manquements reprochés au locataire et auxquels il est tenu de remédier doivent être précisément indiqués dans le commandement. À défaut, le commandement ne serait pas valable.
C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, à effectuer toutes les réparations d’entretien lui incombant, à réparer les dégradations constatées par huissier et à remettre les lieux en état. Or, ce commandement, bien que faisant référence à un constat d’huissier énumérant, étage par étage et appartement par appartement (il s’agissait d’une résidence de tourisme), les désordres que le bailleur imputait au locataire, ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne faisait pas la distinction entre ceux qui relevaient de l’entretien et ceux qui relevaient de la remise en état. Les juges ont estimé que cette imprécision était de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis. Ils ont donc annulé ce commandement.
Cassation commerciale, 30 mars 2017, n° 16-11970
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Un maire peut refuser à une association ayant de sérieuses difficultés de gestion l’utilisation de locaux communaux.
Une association peut demander à la mairie d’utiliser des locaux communaux pour son activité. La municipalité peut refuser cette utilisation en raison des nécessités de l’administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l’ordre public.
Appliquant ces principes, le Conseil d’État a confirmé qu’une association de karaté qui connaît de « sérieuses difficultés de gestion » peut perdre le droit d’accéder au dojo municipal.
Dans cette affaire, les juges ont constaté que ces difficultés avaient perturbé le calendrier des cours de karaté dispensés par l’association dans le dojo communal et donné lieu à des dissensions publiques entre ses membres susceptibles d’altérer durablement son activité d’enseignement. Et ils ont considéré que ces éléments pouvaient être regardés comme un motif tiré des nécessités de l’administration des biens communaux justifiant la décision de la mairie de refuser à l’association l’occupation de ce local.
Conseil d’état, 13 avril 2017, n° 387314
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