L’influence du diagnostic de performance énergétique sur la valeur d’un bien immobilier

L’effet lié à une mauvaise étiquette énergétique (classes F-G) est toujours plus important que celui d’une bonne étiquette (classes A-B).

Lorsqu’un bien immobilier est mis en location ou en vente, son propriétaire est dans l’obligation de faire réaliser, par un professionnel, un diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, ce DPE est un indicateur de la quantité d’énergie consommée par un bien immobilier. Un indicateur qui a un impact direct sur le prix de vente du logement. C’est ce que nous apprend une récente étude publiée par l’association Dinamic, une structure dédiée au traitement des statistiques immobilières notariales.

Précision : un DPE est divisé en 7 classes portant chacune une lettre allant de A à G. Sachant que A correspond à la meilleure performance énergétique et G à la plus mauvaise.

En parcourant cette étude, on s’aperçoit que, pour les maisons, l’effet lié à une mauvaise étiquette (F-G) est plus important que celui d’une bonne étiquette (A-B). Par exemple, en région Occitanie, une maison dont l’étiquette énergie est C s’est vendue 6 % plus cher qu’une maison dont l’étiquette est D. À l’autre extrême, un bien, situé dans le même secteur, classé F ou G, se vend 17 % moins cher qu’un bien affichant une classe D. L’étude note toutefois que la décote (de -6 % à -17 % selon les régions) a légèrement diminué entre 2014 et 2016 alors que la plus-value (de +6 % à +13 % selon les régions) a augmenté depuis 2014.

En ce qui concerne les appartements, l’association Dinamic se montre plus mesurée sur l’impact du DPE. Généralement, seules les étiquettes les plus performantes ont des effets sur la valeur d’un bien : de +3 % à +19 % pour un bien placé sous l’étiquette A ou B par rapport à un bien affichant une classe D. À de rares exceptions près, les logements énergivores ne voient pas leur valeur chuter de façon significative.

À noter : l’effet de la classe énergétique d’un logement se fait surtout ressentir lorsque le marché immobilier est peu tendu. En effet, dans ce contexte, les acquéreurs peuvent se permettre d’être plus sélectifs et de viser les logements les moins énergivores.

Enfin, Dinamic souligne que la performance énergétique des maisons s’est améliorée dans certaines régions en 2016. Celles qui font figures de bons élèves, à savoir le Grand Est, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Nouvelle-Aquitaine, la Normandie et l’Île-de-France, ont vu leur proportion d’étiquettes F-G baisser d’environ 5 points. Ce qui n’est pas le cas pour les appartements où la performance énergétique est restée globalement au même niveau.

Dinamic – La valeur verte des logements en 2016

Un devis sinon rien !

En matière de prestation de services, le professionnel a tout intérêt à établir un devis et à le faire signer par son client. À défaut, il risque de ne pas être payé pour les travaux effectués.

Lorsqu’un cat vous commande la réalisation d’une prestation, il est essentiel que vous vous mettiez d’accord avec lui sur le prix de celle-ci et que vous puissiez en apporter la preuve ultérieurement en cas de litige. Cette preuve peut prendre plusieurs formes selon la prestation à fournir : ordre de réparation, devis ou bon de commande. L’important étant de faire signer ce document par le cat.

Précisions : dès lors que le montant d’une prestation de services dépasse 1 500 €, celle-ci doit faire l’objet d’un écrit. Par ailleurs, pour certains types de prestations (travaux et dépannage, services à la personne…) et, parfois sous certaines conditions de montant, l’établissement d’un devis est obligatoire.

C’est ce qu’un garagiste a appris à ses dépens ! Il avait réalisé, à la demande d’un agriculteur, des travaux de réparation sur des engins agricoles. Mais une fois les travaux effectués, l’agriculteur refusa de lui régler certaines factures. L’affaire ayant été portée devant la justice, il prétexta qu’il n’avait jamais donné son accord sur le montant des réparations et qu’il n’aurait pas accepté la réalisation des travaux s’il avait été informé de leur coût. Argument retenu par les juges qui ont relevé qu’aucun ordre de réparation, bon de commande ou devis n’avait été signé de sorte que le garagiste n’est pas parvenu à établir que les travaux facturés avaient été effectués sur la commande ou l’accord de l’agriculteur.

Cassation commerciale, 20 septembre 2017, n° 16-19632

Cumuler un contrat de travail et un mandat social dans une société

Dans une société familiale, un salarié nommé président du conseil d’administration ne peut pas cumuler son mandat social avec son contrat de travail lorsqu’il n’est pas dans un lien de subordination vis-à-vis de la société.

À certaines conditions, il est possible, dans une société, de cumuler des fonctions de dirigeant avec un contrat de travail. Ainsi, le cumul est possible si l’emploi salarié est réel, c’est-à-dire si :– le salarié exerce des fonctions techniques distinctes de celles exercées au titre du mandat de dirigeant ;– l’emploi salarié donne lieu à une rémunération distincte de celle perçue au titre des fonctions de dirigeant ;– le salarié est placé sous un a de subordination vis-à-vis de la société.

Ainsi, dans une société anonyme (SA) familiale, l’un des actionnaires, qui détenait avec son frère la majorité du capital, était également salarié en tant que manutentionnaire. Il avait ensuite été nommé président du conseil d’administration (PDG) tout en conservant son emploi salarié. Après la cessation de son mandat de PDG, il était resté salarié. Puis, suite à un accident du travail, il avait été licencié. Il avait alors réclamé un rappel de salaire pour la période pendant laquelle il cumulait les fonctions de PDG et son contrat de travail comme manutentionnaire. Mais il n’a pas obtenu satisfaction. En effet, les juges ont constaté qu’à l’époque où il était PDG, il n’exerçait pas ses fonctions de salarié sous un a de subordination à l’égard de la société car il assurait la direction de la société avec les pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances et œuvrait dans une structure familiale où lui et son frère détenaient la majorité des actions. Le cumul n’étant donc pas possible, l’intéressé ne pouvait pas valablement réclamer à la société un rappel de salaire.

Cassation sociale, 29 juin 2017, n° 16-15814

Secteur agricole : quand le silence gardé par l’administration vaut parfois rejet

Les cas dans lesquels le silence gardé par le préfet vaut décision de rejet en matière agricole ont été précisés.

En principe, en vertu de la règle selon laquelle le silence vaut acceptation, lorsque l’administration ne répond pas à une demande pendant le délai qui lui est imparti, cette demande est considérée comme étant acceptée.

Toutefois, par exception, dans certains cas expressément définis, le silence de l’administration vaut décision de rejet. Un récent décret est venu préciser ces cas pour le secteur agricole. Ainsi, notamment, vaut décision de rejet :– le silence gardé par le préfet pendant 2 mois concernant une demande de validation d’un plan de professionnalisation présentée par un agriculteur qui sollicite le bénéfice des aides à l’installation ;– le silence gardé par le préfet pendant 2 mois concernant une demande d’autorisation de transfert d’un plan d’investissement présentée par le titulaire d’un prêt bonifié qui cède le bien objet de ce prêt ;– le silence gardé par le préfet pendant 2 mois concernant une demande d’agrément de stage présentée par un agriculteur en difficulté qui sollicite le bénéfice de l’aide à la reconversion professionnelle ;– le silence gardé par le préfet pendant 4 mois concernant une demande d’autorisation de résiliation d’un bail rural présentée par un bailleur qui souhaite changer la destination agricole des parcelles louées.

Art. 2, décret n° 2017-1411 du 27 septembre 2017, JO du 28

Réduction du fermage en cas de perte de récolte

Comme beaucoup de viticulteurs, j’ai subi une perte importante de récolte en raison du gel du printemps dernier. Puis-je demander à mon bailleur une remise du fermage ?

Lorsque le bailleur se montre réticent à satisfaire spontanément à une telle demande, le fermier peut invoquer une loi (article 1769 du Code civil) qui l’autorise à demander une remise du prix de sa location si, en cours de bail, la récolte a été détruite, au moins pour moitié, par cas fortuit (foudre, grêle, gel, sécheresse exceptionnelle, inondation, etc.). Mais, selon cette loi, pour bénéficier d’une remise, le fermier ne doit pas avoir été indemnisé par les récoltes précédentes. En outre, pour estimer le montant de la remise, il faut attendre la fin du bail et procéder à une compensation de toutes les années de jouissance. Du coup, cette disposition n’est pas très utile pour le fermier.

En revanche, plus intéressant, ce dernier peut demander au juge qu’il le dispense provisoirement de payer une partie du fermage en raison de la perte subie. Pour obtenir satisfaction, il doit démontrer que la perte de récolte est due à un événement irrésistible auquel il n’a pas pu faire face.

Mais attention, si le contrat de bail prévoit que le fermier sera chargé des cas fortuits, ce dernier ne pourra pas demander à bénéficier de ces dispositifs.

Les différentes formes de société pour les libéraux

Beaucoup de professionnels libéraux exercent leur activité sous la forme d’une entreprise individuelle. Très simple et peu formaliste, ce statut présente néanmoins des inconvénients (risques sur le patrimoine privé, frein au développement du cabinet, transmission difficile…) qui conduisent un certain nombre d’entre eux à vouloir passer en société. Mais quelle forme de société choisir ? En fait, le choix dépend de la façon dont le professionnel souhaite travailler (seul ou à plusieurs, partage des seuls moyens ou aussi des bénéfices, ouverture du capital à des personnes extérieures à la société…), mais également et surtout selon que la profession qu’il exerce est réglementée ou non.

Les sociétés de droit commun Les professionnels libéraux qui exercent une profession non réglementée peuvent constituer toute forme traditionnelle de sociétés. Christophe Pitaud

Les professionnels libéraux qui exercent une profession non réglementée peuvent constituer toute forme traditionnelle de sociétés, y compris unipersonnelle. Ainsi, celui qui souhaite exercer seul peut opter pour l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou pour la Sasu (société par actions simplifiée unipersonnelle). Ces deux formes présentent en particulier l’avantage de protéger le patrimoine personnel de l’intéressé des convoitises de ses créanciers professionnels. Le choix en faveur de la Sasu permettant de surcroît à son dirigeant d’être soumis au régime social des salariés.

Les professionnels qui souhaitent s’associer peuvent, quant à eux, choisir la SARL, la SAS ou encore la société anonyme. La SA et la SAS permettant souvent une plus importante mobilisation de capitaux, ce qui est rarement nécessaire pour les activités libérales. Aucune particularité n’est à signaler en la matière, les sociétés ainsi constituées relevant des règles relatives à la forme choisie.

Sauf autorisation par la réglementation propre à chaque profession, ces formes classiques de société ne sont pas ouvertes aux professions libérales réglementées. Rappelons si besoin, que les professions réglementées sont celles qui sont régies par des conditions de diplôme et d’inscription et qui sont assujetties à des règles déontologiques et d’exercice. Il s’agit des professions de santé (chirurgiens-dentistes, infirmiers, masseurs-kinésithérapeutes, médecins, vétérinaires…), des professions du droit (avocats, commissaires-priseurs judiciaires, greffiers de tribunal de commerce, huissiers de justice, notaires…) et du chiffre (experts-comptables, commissaires aux comptes) ainsi que de certaines professions techniques (architectes, géomètres-experts…).

Toutefois, et c’est une nouveauté introduite par la fameuse loi « Macron » du 6 août 2015, les professionnels exerçant une profession juridique ou judiciaire sont désormais autorisés à constituer des sociétés commerciales de droit commun (SARL, SAS, SA), à l’exception de celles conférant la qualité de commerçant aux associés (sociétés en nom collectif, sociétés en commandite). Leur capital étant ouvert à toute personne exerçant une profession juridique ou judiciaire. Une contrainte à respecter : la société ainsi créée doit comprendre, parmi les associés, au moins un professionnel remplissant les conditions requises pour exercer l’activité. Ainsi, par exemple, une SARL d’avocats doit comprendre au moins un avocat parmi ses associés. Le régime juridique, fiscal et social de ces sociétés correspond à celui de la forme sociale choisie tout en obéissant également aux règles spécifiques de la profession considérée.

Les sociétés propres aux professions réglementées Les professionnels libéraux qui exercent une profession réglementée doivent opter pour l’une des formes de société qui leur sont dédiées. Christophe Pitaud

Lorsqu’ils exercent une profession réglementée, les professionnels libéraux disposent d’un choix de forme de sociétés limité. En effet, exception faite des formes classiques qui, on l’a dit, peuvent parfois être adoptées par certaines professions réglementées, ils doivent opter pour l’une des formes qui leur sont spécifiques.

La société civile professionnelle

La société civile professionnelle, plus connue sous le sigle de SCP, est une formule très répandue chez les libéraux. Spécialement prévue pour l’exercice en commun d’une profession libérale réglementée, elle doit comprendre au moins deux associés. Tous doivent être des personnes physiques qui réunissent les conditions requises (diplôme) pour exercer la profession concernée et qui sont tenues de l’exercer au sein de la société.

Dans une SCP, les associés partagent leurs honoraires. Toutefois, les statuts peuvent prévoir une répartition différente, par exemple en fonction de la participation détenue par chacun dans le capital.

Fiscalement, le résultat d’une SCP est imposé à l’impôt sur le revenu, les associés étant imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfice dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Sachant que les associés peuvent décider d’opter pour une imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés.

Au niveau social, les associés d’une SCP sont affiliés au régime des travailleurs non salariés.

Principal inconvénient de cette structure, la responsabilité financière des associés est lourde puisqu’ils répondent indéfiniment des dettes de la société. Ils répondent également, avec la société, sur l’ensemble de leur patrimoine, des conséquences dommageables des actes professionnels qu’ils accomplissent.

La société d’exercice libéral

Les professionnels libéraux qui souhaitent exercer une profession réglementée à plusieurs au sein d’une même structure peuvent également opter pour la société d’exercice libéral (Sel). Il s’agit cette fois d’une société à forme commerciale qui peut revêtir celle d’une SARL (on parle alors de Selarl), d’une SAS (Selas), d’une société anonyme (Selafa) ou d’une société en commandite par actions (Selca).

Contrairement à la SCP, la Sel est une société de capitaux dans laquelle la responsabilité financière des associés est limitée au montant de leurs apports. Autre différence majeure, la Sel est une société ouverte pouvant accueillir des professionnels qui n’exercent pas dans la société et qui peuvent même, tout au moins pour certaines professions, en détenir la majorité du capital. Mais attention, les dirigeants sont obligatoirement des professionnels qui exercent au sein de la société.

La Sel est assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés (sauf option, parfois possible, pour le régime fiscal des sociétés de personnes). Son résultat fiscal étant déterminé et imposé selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme dans la SCP, les associés d’une Sel relèvent du régime social des travailleurs indépendants. Quant aux dirigeants, ils relèvent soit du régime des salariés soit de celui des indépendants selon la forme de la société.

À noter : il existe aussi des sociétés de participations financières de professions libérales (SPFPL), mais qui ne sont pas des sociétés d’exercice. Il s’agit de sociétés holding des professions libérales réglementées qui ont pour objet principal la détention de parts ou d’actions de sociétés d’exercice libéral exerçant une même profession ou des professions différentes.

La société pluri-professionnelle d’exercice

Depuis peu, les professionnels du droit et du chiffre (et seulement eux) peuvent se regrouper au sein de sociétés pluri-professionnelles d’exercice (SPE). Instaurée, là encore, par la loi « Macron » du 6 août 2015, cette nouvelle forme de société offre ainsi aux avocats (y compris les avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation), commissaires-priseurs judiciaires, huissiers de justice, notaires, administrateurs et mandataires judiciaires, conseils en propriété industrielle et experts-comptables la faculté d’exercer en commun leur activité dans une même structure. Ce qui leur permet de proposer à leurs cats une gamme complète de prestations.

La SPE peut revêtir la forme d’une Sel, d’une société civile ou même d’une société commerciale (SARL, SAS, SA), mais pas celle d’une société conférant à ses membres la qualité de commerçant (société en nom collectif, société en commandite). Elle doit comprendre, parmi les associés, au moins un membre de chacune des professions qu’elle exerce. Et la totalité de son capital et des droits de vote doit être détenu par des professionnels exerçant l’une des professions exercées en commun.

La société civile de moyens

La société civile de moyens (SCM) a pour objet, comme son nom l’indique, de mettre en commun, non pas l’activité, mais des moyens utiles à l’exercice de la profession (locaux, matériel, secrétariat, documentation…). Elle permet donc de partager les frais de fonctionnement entre les associés. Mais il n’y a ici ni partage des bénéfices (ou des pertes) ni catèle commune, les associés restant juridiquement indépendants. En principe, elle peut être constituée librement par tout professionnel libéral, quelle que soit sa profession.

La société interprofessionnelle de soins ambulatoires

Les professions médicales, les auxiliaires médicaux et les pharmaciens peuvent créer des sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires (Sisa) qui leur permettent de mettre en commun leurs moyens en vue d’exercer ensemble certaines activités.

À noter : plutôt qu’une société, l’exercice en commun d’une profession libérale peut prendre la forme d’une simple « association » dans laquelle, par exemple, les moyens, les dépenses et les honoraires individuellement perçus sont mis en commun, mais où chacun exerce sous sa propre responsabilité.

Une délégation de pouvoirs doit-elle être limitée géographiquement ?

La délégation du pouvoir de représenter une société en justice est valable même si elle n’est pas limitée à une certaine zone géographique.

Il arrive fréquemment que le dirigeant d’une société délègue une partie de ses pouvoirs à un salarié de l’entreprise (un directeur administratif, un directeur du personnel, un chef de chantier…), à un associé voire à une personne extérieure.

Mais attention, pour être efficace, une délégation de pouvoirs doit satisfaire à certaines conditions. Elle doit être établie par écrit (vivement recommandé même ce n’est pas une obligation) et doit être certaine et dépourvue d’ambiguïté. À ce titre, il est vivement conseillé de mentionner le domaine et la portée de la délégation (objet, étendue des pouvoirs conférés au délégataire, réglementation qu’il lui revient de faire appliquer…) ainsi que sa date de prise d’effet et sa durée.

En revanche, pour qu’elle soit valable, une délégation de pouvoirs n’a pas à être limitée géographiquement. C’est ce que les juges viennent d’affirmer dans une affaire où une banque avait conféré au directeur du pôle services cats d’une certaine agence (en l’occurrence celle de Saint-Quentin-en-Yvelines) le pouvoir de la représenter « devant toutes autorités ou toutes juridictions ». Pour eux, cette délégation de pouvoirs conférait à ce directeur le pouvoir de représenter la banque pour tout litige concernant l’une quelconque de ses agences, et donc pour un litige relatif à un compte ouvert dans une agence de Paris.

À noter : bien entendu, rien n’empêche de limiter le champ d’application géographique d’une délégation de pouvoirs.

Cassation commerciale, 13 septembre 2017, n° 15-26666

Clap de fin pour l’encadrement des loyers à Lille ?

Suite à un recours porté devant la justice par des associations de professionnels de l’immobilier, le Tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté du préfet du département du Nord fixant les loyers de référence. Des loyers de référence essentiels pour rendre l’encadrement des loyers effectif.

Coup dur pour l’encadrement des loyers ! Le tribunal administratif vient d’annuler le dispositif à Lille, seule ville à s’être placée volontairement sous cette nouvelle réglementation.

Saisie en la matière par l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) Nord de France, l’Union des syndicats de l’immobilier et la Fédération nationale de l’immobilier, le tribunal a motivé sa décision par le fait que le dispositif, mis en œuvre par un arrêté du préfet du département du Nord, ne pouvait pas être appliqué à la seule commune de Lille, mais devait l’être à l’ensemble de l’agglomération lilloise, qui comprend 59 communes. Cet ensemble devant être regardé comme une seule et même zone tendue.

Rappel : l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les zones dans lesquelles le manque de logements est le plus important. Pour que le dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement différents loyers de référence (par quartier et type de logement) que les propriétaires doivent respecter pour fixer le montant du loyer de leur logement.

Reste à savoir maintenant si la décision du tribunal administratif signe l’arrêt de mort du dispositif à Lille ou si les pouvoirs publics vont tout faire pour appliquer l’encadrement des loyers à l’agglomération lilloise.

Mise en location-gérance : obligation d’avoir exploité le fonds de commerce pendant deux ans

La dispense d’exploitation pendant deux ans, accordée par le juge au propriétaire d’un fonds de commerce qui le donne en location-gérance, ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance.

Plutôt que l’exploiter lui-même, le propriétaire d’un fonds de commerce peut choisir de le mettre en location-gérance. Il confie alors l’exploitation du fonds à une personne, le locataire-gérant, qui va le mettre en valeur pour son propre compte et à ses risques et périls. En contrepartie, le locataire-gérant lui verse un loyer appelé redevance.

Pour pouvoir donner son fonds de commerce en location-gérance, son propriétaire est, sauf exceptions (fonds de commerce de cinémas ou de théâtres, héritiers d’un commerçant décédé…), tenu de l’avoir exploité lui-même pendant au moins deux ans. Toutefois, lorsque le propriétaire justifie de son impossibilité d’exploiter le fonds personnellement (ou par l’intermédiaire de préposés), ce délai de deux ans peut être réduit voire supprimé par une ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple demande de l’intéressé. Tel peut être le cas notamment lorsque l’état de santé de ce dernier l’empêche de poursuivre l’exploitation.

Et attention, lorsqu’une telle dispense est accordée, elle ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance, sauf si les juges décident qu’elle sera définitive. Ainsi, le propriétaire du fonds doit réitérer sa demande de dispense avant la conclusion de tout autre contrat de location-gérance. Ce que n’avait pas fait le gérant d’un fonds de commerce dans une récente affaire, les juges ayant accordé la dispense en raison de l’état de santé de ce dernier « pour cette location », donc pour un contrat de location-gérance particulier. En conséquence, ils ont annulé les contrats de location-gérance conclus ultérieurement.

Cassation commerciale, 13 septembre 2017, n° 16-15049

Cessation d’un engagement de caution

Il y a quelques années, j’ai aidé un ami à « décrocher » un bail d’habitation en me portant caution pour lui. Aujourd’hui, je souhaite mettre fin à cet engagement. Comment puis-je faire ?

Tout dépend de la durée pour laquelle vous vous êtes engagé. Si l’acte de cautionnement ne fixe aucune durée d’engagement ou prévoit un engagement pour une durée indéterminée, vous pourrez y mettre fin, à tout moment, en informant le bailleur par une lettre recommandée avec avis de réception. La résiliation ne prendra toutefois effet qu’à l’expiration du bail.

En revanche, si l’acte de cautionnement précise une durée, vous ne pourrez pas « rompre » votre engagement en cours de contrat. Vous serez donc tenu des éventuelles dettes locatives de votre ami jusqu’à la date prévue par l’acte de cautionnement. Mais à cette date, vous serez automatiquement libéré de votre engagement, sans avoir de formalité particulière à accomplir.