Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

Les grosses réparations d’un local commercial peuvent-elles être mises à la charge du locataire ?

En principe, le locataire d’un local commercial n’est tenu que des réparations locatives et des travaux de menu entretien (c’est-à-dire ceux relatifs aux portes, fenêtres, vitres…), à l’exception de ceux causés par la vétusté ou la force majeure. Tous les autres travaux, en particulier ceux découlant de l’obligation de remettre au locataire des locaux en bon état avant son installation, les grosses réparations et les travaux prescrits par l’administration (ravalement de façade, travaux liés au respect de règles de sécurité…) étant, par conséquent, à la charge du propriétaire.Cependant, avant la loi du 18 juin 2014, cette répartition des charges n’était pas impérative et les parties pouvaient donc la modifier dans leur contrat de bail commercial. À condition toutefois de ne pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et notamment celles découlant de l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.Ainsi, une clause prévoyant que le locataire déclare connaître l’état de vétusté des lieux qu’il prend en location sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation d’exécuter les grosses réparations nécessaires à la remise en état du local.

Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des traces d’humidité sur les plafonds et les murs ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations, qui relevaient, selon les juges, de l’obligation mise à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré, dans le bail, connaître parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés, s’engageant en contrepartie à verser un loyer « correspondant à cet état ».


Précision : pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.


Cassation civile 3e, 2 mars 2017, n° 15-22056


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Retrait d’un groupement foncier agricole

Je souhaite sortir du groupement foncier agricole (GFA) dont je suis devenu membre à la suite d’un héritage. Or la faculté pour un associé de se retirer n’est pas prévue par les statuts du GFA. Dès lors, comment puis-je procéder pour sortir du groupement ?

Le Code rural prévoit que les conditions dans lesquelles les associés d’un GFA peuvent se retirer du groupement sont prévues par les statuts et qu’à défaut de dispositions statutaires, le retrait ne peut être autorisé que par une décision unanime des autres associés. Dans votre cas, en l’absence d’une telle décision, votre retrait n’est donc pas possible. Néanmoins, vous pouvez demander au juge l’autorisation de vous retirer. Sachant que ce dernier ne pourra vous donner gain de cause que s’il estime que la limitation du droit de retrait ainsi prévue par le Code rural porte une atteinte disproportionnée à votre droit de propriété.


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Domiciliation d’une association chez un particulier

Nous souhaitons installer le siège de notre association chez son président. Mais ce dernier n’est pas propriétaire de sa maison. Il en est uniquement l’usufruitier. Pouvons-nous quand même domicilier notre association chez lui ?

Selon le Code civil, l’usufruitier d’un bien doit en jouir « raisonnablement », l’abus de jouissance pouvant lui faire perdre ce droit. Or les tribunaux considèrent que le simple fait d’installer le siège d’une association dans un local en usufruit ne constitue pas un abus de jouissance dès lors que cette installation n’entraîne ni dégradation ni dépérissement de l’immeuble. Dans ces conditions, vous pouvez donc domicilier votre association chez son président.


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Droit de préemption du locataire commerçant

Les locaux dans lesquels notre société exerce son activité sont situés dans un immeuble que le propriétaire envisage de mettre en vente. Nous serions intéressés pour les acquérir. En tant que locataire, notre société bénéficie-t-elle d’un droit de priorité ?

En principe, l’exploitant titulaire d’un bail commercial sur le local dans lequel il exerce son activité bénéficie du droit d’acquérir en priorité ce local lorsqu’il est mis en vente. Toutefois, ce droit, dit « de préférence » ou « de préemption », est écarté notamment « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si plusieurs locaux commerciaux sont situés dans l’immeuble mis en vente, votre société n’a pas de droit de préférence pour acquérir le local dans lequel elle exerce son activité. Autrement dit, dans cette hypothèse, le propriétaire n’est pas tenu de vendre ce local indépendamment du reste de façon à pouvoir vous proposer de l’acheter.

Et selon le ministre de l’Économie, il en est de même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial. Une interprétation qui devra toutefois être confirmée par les tribunaux…


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Usufruitiers et nus-propriétaires : répartition des droits de vote

Comme tous les autres biens, les parts sociales ou les actions peuvent être démembrées en usufruit d’un côté et nue-propriété de l’autre. Le phénomène est fréquent suite à une succession par exemple, ou à une donation consentie avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire, ont des droits différents sur les mêmes titres. Parmi ces droits, figure le droit de vote dont les règles de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier divergent selon la forme de la société et les stipulations des statuts.

Les règles prévues par la loi Les règles de répartition du droit de vote entre nu-propriétaire et usufruitier divergent selon la forme de la société.

La loi dispose que tout associé a le droit de participer aux décisions collectives. Elle prévoit aussi que dans les sociétés par actions (sociétés anonymes, sociétés par actions simplifiées, sociétés en commandite par actions), le droit de vote appartient à l’usufruitier dans les assemblées générales ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires. Ainsi, par exemple, l’usufruitier a qualité pour approuver les comptes annuels, tandis que le nu-propriétaire est compétent pour se prononcer sur la modification des statuts.

Dans les autres sociétés (SARL, sociétés en nom collectif, sociétés civiles…), le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.


À noter : lorsqu’il n’a pas le droit de voter, l’usufruitier doit-il néanmoins être convoqué aux assemblées générales ? La réponse à cette question a été apportée récemment par la Cour de cassation (Cassation civile 3e, 15 septembre 2016, n° 15-15172). En l’espèce, l’usufruitière de parts d’une société civile immobilière (SCI) n’avait pas été convoquée à une assemblée générale qui devait décider de la vente d’un bien immobilier de la SCI (en l’occurrence la maison familiale). L’un des nus-propriétaires (l’un des fils de l’usufruitière) avait alors demandé en justice l’annulation de cette assemblée générale. En vain. Car selon les juges, l’assemblée générale qui a pour objet des décisions collectives autres que celles concernant l’affectation des bénéfices ne saurait être annulée au motif que l’usufruitier des parts sociales n’a pas été convoqué pour y participer.Pour la Cour de cassation, l’usufruitier de parts sociales n’aurait donc pas la qualité d’associé puisque tout associé a le droit de participer aux décisions collectives… Rendue pour une société civile, cette décision a vocation à s’appliquer également aux sociétés commerciales.

Les aménagements pouvant être apportés par les statuts Dans certaines limites, les statuts peuvent prévoir une autre répartition du droit de vote que celle prévue par la loi.

Les règles légales de répartition du droit de vote peuvent être aménagées par les statuts, à condition toutefois :– de ne pas priver l’usufruitier de son droit de percevoir les fruits (c’est-à-dire les dividendes) ;– et de ne pas porter atteinte au droit du nu-propriétaire de participer, en sa qualité d’associé, aux décisions collectives.


Précision : l’usufruitier perçoit uniquement les bénéfices distribués, les réserves ainsi que les sommes assimilées (primes d’émission et de fusion) revenant au nu-propriétaire dans la mesure où il s’agit de valeurs en capital et non de fruits.

Ainsi, à l’instar des règles applicables aux sociétés par actions, les statuts de sociétés dont le capital est divisé en parts sociales peuvent prévoir que le nu-propriétaire aura le droit de voter dans les assemblées extraordinaires et l’usufruitier dans les assemblées ordinaires. Ce schéma de répartition ne pose pas de difficultés particulières puisque les droits respectifs des deux intéressés sont alors respectés.

De même, les statuts peuvent prévoir que certaines décisions (par exemple, autoriser le gérant à accomplir des actes dépassant les pouvoirs qui lui ont été conférés par les statuts) relèveront du nu-propriétaire, tandis que d’autres (par exemple, l’agrément de nouveaux associés) seront votées par l’usufruitier.

Priver entièrement l’usufruitier de son droit de vote ?

Une question se pose : les statuts peuvent-ils entièrement priver l’usufruitier de son droit de vote au profit du nu-propriétaire ?

On sait que la loi, dans les sociétés par actions, réserve à l’usufruitier le droit de voter les décisions ordinaires et, dans les autres sociétés, les seules décisions concernant l’affectation des bénéfices. Mais elle permet aux statuts d’y déroger. Une clause pourrait donc a priori attribuer au nu-propriétaire le droit de vote dans son ensemble, y compris celui de voter les décisions relatives à l’affectation des bénéfices.

Toutefois, la validité d’une telle clause est loin d’être garantie. En effet, la jurisprudence a considéré que, dans ce cas, l’usufruitier est privé de ses prérogatives essentielles, à savoir le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits, et qu’en conséquence la clause litigieuse doit être annulée.

La prudence commande donc de laisser au moins à l’usufruitier le droit de voter les distributions de dividendes.

Priver entièrement le nu-propriétaire de son droit de vote ?

À l’inverse, les statuts peuvent-ils entièrement priver le nu-propriétaire de son droit de vote au profit de l’usufruitier ?

Là encore, les statuts peuvent aménager la répartition du droit de vote en faveur de l’usufruitier, voire supprimer purement et simplement le droit de vote du nu-propriétaire.

Mais attention, la suppression du droit de vote du nu-propriétaire au profit de l’usufruitier ne doit pas le priver du droit de participer aux décisions collectives. En effet, ce droit étant reconnu à tout associé, le nu-propriétaire, qui a cette qualité, ne peut être exclu des assemblées. Il en résulte que, même lorsqu’il est statutairement dépossédé du droit de vote, il doit être convoqué aux assemblées générales dans lesquelles il ne vote pas et peut s’y faire entendre, avec voix consultative. Et les mêmes documents d’information que ceux fournis à l’usufruitier doivent lui être remis.


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Tenue d’une buvette lors d’une manifestation publique

Notre association organise prochainement un vide-greniers pendant lequel nous voudrions tenir une buvette. Devons-nous obtenir une autorisation pour vendre des boissons alcoolisées ?

Oui ! Vous ne pouvez servir de l’alcool dans le cadre de la buvette que si vous demandez, et obtenez, une autorisation auprès de votre mairie. Et, outre des boissons sans alcool, vous ne pourrez y vendre que des boissons fermentées non distillées et des vins doux naturels (vin, bière, cidre, poiré, hydromel, crèmes de cassis, vins de liqueur, apéritifs à base de vin…). Autrement dit, aucun alcool fort ne doit être proposé. Enfin, n’oubliez pas d’informer les salariés et les bénévoles qu’il est interdit de vendre ou d’offrir des boissons alcooliques à une personne manifestement ivre ainsi qu’aux mineurs !


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Recours devant le Tass au nom d’un adhérent d’une association

Notre association, qui agit pour la défense des droits des citoyens, souhaite représenter un de ses membres, qui est en litige avec l’Urssaf, devant le tribunal des affaires de Sécurité sociale (Tass). Or il nous a été dit que c’était impossible. Est-ce exact ?

C’est exact, en effet. Les personnes pouvant assister ou représenter une partie à un litige devant le Tass sont limitativement énumérées par le code de la Sécurité sociale. Il s’agit notamment des avocats, du conjoint, concubin ou partenaire de Pacs d’une partie ou encore d’un travailleur indépendant exerçant la même profession. Les associations n’étant pas mentionnées dans cette liste, elles ne peuvent ni former un recours devant cette juridiction à la place de leur adhérent, ni l’assister ou le représenter lors de l’audience.


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Location de chambres d’hôtes par un exploitant agricole

J’ai l’intention de me lancer prochainement dans la location de quelques chambres d’hôtes sur mon exploitation agricole. Or, je me suis laissé dire que pour exercer cette activité, je devrai m’immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Est-ce vrai ?

Les personnes qui donnent en location des chambres d’hôtes de façon régulière (soit pour une saison, soit tout au long de l’année) en vue de réaliser des profits et de subvenir aux besoins de leur existence sont, en effet, tenues d’être immatriculées au registre du commerce et des sociétés (RCS), car elles accomplissent ainsi des actes de commerce.

Toutefois, l’agriculteur qui exerce cette activité sur son exploitation n’est pas astreint à cette obligation d’immatriculation car il s’agit, cette fois, d’une activité à caractère civil.


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Focus sur la réduction du capital social

La réduction du capital n’est pas seulement une mesure d’apurement des pertes. Elle peut aussi être envisagée pour bien d’autres motifs et notamment pour permettre le départ d’un associé, gérer des excédents d’actifs ou encore faciliter certaines opérations de restructuration (fusion, scission…). Dans tous les cas, le motif pour lequel la réduction de capital a été décidée détermine son régime juridique et fiscal. Schématiquement, on distingue les opérations de réduction du capital motivées par des pertes de celles qui ne sont pas motivées par des pertes.

Réduction du capital motivée par des pertes La réduction du capital peut constituer une mesure d’assainissement de la situation financière d’une société lorsqu’elle a subi des pertes.

La mise en œuvre d’une opération de réduction du capital est souvent motivée par le souci d’assainir la situation financière d’une société ayant subi des pertes. La réduction du capital permet d’aligner celui-ci sur le niveau de l’actif net.


À noter : la réduction du capital pourra s’opérer par réduction du nombre de titres ou de la valeur nominale de ceux-ci.

La réduction du capital motivée par des pertes est parfois le préalable nécessaire à l’entrée au capital de nouveaux investisseurs. C’est l’hypothèse du « coup d’accordéon ». En pratique, avant d’apporter des capitaux frais à une société en difficulté financière, les investisseurs vont exiger un apurement des pertes par la voie d’une opération de réduction du capital (qui peut aboutir à ramener le capital à zéro). Cette réduction est alors suivie d’une augmentation du capital réservée aux investisseurs.

Réduction du capital non motivée par des pertes La réduction du capital peut également être motivée par la volonté de distribuer des actifs aux associés/actionnaires ou encore destinée à permettre le départ d’un associé de la société.

À l’inverse du cas où elle est engagée en raison des pertes subies par la société, la réduction du capital peut être motivée par la volonté de distribuer des actifs aux associés/actionnaires. Ce peut être le cas lorsque le capital social apparaît surdimensionné par rapport à la taille de la société ou à son niveau d’activité.

En pratique, la réduction du capital par distribution d’actifs est assez peu recommandée, car cette distribution sera taxable au régime des distributions de dividendes.

La réduction du capital peut également intervenir par voie de rachat par la société de ses propres titres. Les titres ainsi rachetés sont par suite immédiatement annulés.


À noter : ce cas de réduction du capital bénéficie aujourd’hui d’un régime fiscal plus favorable que celui applicable aux distributions d’actifs (voir plus loin).

Dans les sociétés civiles et les SARL, ce rachat peut résulter d’une contrainte légale. Les associés de sociétés civiles bénéficient d’un droit de retrait, qui peut amener la société – si la reprise des parts de l’associé retrayant par un autre associé ou par un tiers n’est pas envisagée ou refusée – à devoir racheter elle-même ses parts, qu’elle annulera ensuite.

Dans les SARL, la loi soumet à agrément toute cession de parts sociales à un tiers et prévoit qu’en cas de refus d’agrément, les autres associés doivent acquérir ou faire acquérir les parts ou que la société peut procéder par voie de réduction du capital pour racheter les titres (qu’elle annulera ensuite).

Outre ces situations, la réduction du capital par rachat de titres peut être décidée dans le cas de l’exclusion d’un associé/actionnaire et, plus généralement, pour gérer des situations de sortie du capital d’associés/d’actionnaires lorsque la cession des titres du sortant à un associé/actionnaire en place ou à un tiers n’est pas envisagée ou pas possible.

La réduction du capital par rachat des titres peut, par ailleurs, être motivée par le souci de gérer des excédents d’actifs – notamment parce que ceux-ci pourraient décourager de potentiels repreneurs de la société – ou de faciliter une opération d’augmentation de capital, une fusion, une scission (le rachat des titres permet de calculer le rapport d’échange des actions) ou une émission de valeurs mobilières donnant droit à des actions nouvelles (le rachat des titres permet ici de déterminer les conditions d’attribution ou de souscription des actions nouvelles avec plus d’exactitude et en limitant les rompus).


Important : lorsqu’elle n’est pas liée au départ d’un associé/actionnaire en particulier, la réduction du capital par rachat des titres doit être mise en œuvre dans le respect du principe d’égalité entre les associés/actionnaires. La société doit donc faire une offre de rachat à tous ses associés/actionnaires.

Conditions de mise en œuvre d’une opération de réduction du capital Les conditions de mise en œuvre d’une réduction de capital varient selon la forme de la société, mais dans tous les cas, la décision appartient à la collectivité des associés.

La décision de réduire le capital appartient à la collectivité des associés.

Dans les SARL et SA, cette décision doit être prise dans les conditions de quorum et de majorité des décisions extraordinaires. Dans les SAS, les conditions de vote de la décision sont celles fixées par les statuts. Dans les sociétés civiles, la décision est prise par la collectivité des associés statuant aux conditions de majorité prévues par les statuts et, à défaut, à l’unanimité. L’assemblée ayant voté la réduction du capital peut ensuite déléguer au dirigeant (uniquement le conseil d’administration ou le directoire pour les SA) la mise en œuvre de la réduction du capital.

Dans les SA, SAS et SARL dotées d’un commissaire aux comptes, la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la réduction du capital doit être précédée d’un rapport du commissaire aux comptes sur les causes et les conditions de la réduction du capital envisagée. Ce rapport devra être communiqué aux associés au moins 15 jours avant l’assemblée.

Pour permettre au commissaire aux comptes d’établir son rapport, les dirigeants devront lui adresser le projet de réduction suffisamment tôt. Dans les SARL, un délai est même imposé : le projet de réduction du capital doit être communiqué au commissaire aux comptes au moins 45 jours avant la date de l’assemblée générale devant statuer sur la réduction du capital.

Par ailleurs, dans les SA, SAS et SARL, la réduction du capital, lorsqu’elle n’est pas motivée par des pertes, doit être mise en œuvre dans le respect du droit d’opposition que la loi réserve aux créanciers de la société. La réduction du capital s’opère alors en deux temps. Dans un premier temps, la collectivité des associés/actionnaires décide la réduction du capital sous la condition suspensive de l’absence d’opposition des créanciers. Le procès-verbal de cette assemblée est déposé au greffe du tribunal de commerce. Ce dépôt fait courir le délai d’opposition des créanciers, qui est de :– 1 mois pour les SARL ;– 20 jours pour les SA, SAS.

À l’issue de ce délai, si aucune opposition n’a été signifiée, le dirigeant, à qui l’assemblée générale a délégué le pouvoir de mettre en œuvre la réduction du capital, dresse un procès-verbal aux fins de constater la levée de la condition suspensive et le caractère définitif de la réduction du capital.

La réduction du capital ne peut intervenir qu’après le délai d’opposition et sous réserve qu’à l’expiration de celui-ci, aucune opposition ne soit à signaler, ou après que les oppositions signifiées durant le délai ont été purgées.


À noter : les oppositions doivent être signifiées à la société par acte extrajudiciaire et portées devant le tribunal de commerce, lequel peut décider soit le rejet de l’opposition, soit la constitution de garanties si la société en offre et que celles-ci sont jugées suffisantes, soit le remboursement des créances.

Dans le cas d’une réduction de capital par voie de rachat des parts, le rachat doit être réalisé au plus tard dans les trois mois de l’expiration du délai d’opposition des créanciers.


Important : la réalisation de la réduction du capital doit, dans tous les cas, être suivie de l’accomplissement de formalités (enregistrement, publicité et inscription modificative au greffe).

Fiscalité de l’opération de réduction de capital La réduction du capital dans une société est soumise au droit d’enregistrement et si elle donne lieu à une répartition au profit des associés/actionnaires, les sommes versées sont, en principe, taxées en tant que revenus distribués.

Pour les sociétés

Le procès-verbal actant la réduction du capital est assujetti à la formalité d’enregistrement. Le coût fiscal, pour une réduction par annulation ou réduction du nominal ou du nombre de titres avec remboursement aux associés/actionnaires, est celui du droit fixe de 375 €, qui est porté à 500 € pour les sociétés dont le capital est supérieur ou égal à 225 000 €.


Attention : dans le cas d’une réduction du capital par rachat des titres, si l’opération a donné lieu à deux actes (un acte constatant la réduction et un acte de cession pour le rachat), l’opération sera assujettie à deux séries de droits d’enregistrement : le droit fixe de 375 € (ou 500 €) et le droit proportionnel applicable au prix de cession.

Lorsque la réduction du capital ne donne pas lieu à remboursement aux associés/actionnaires, elle est soumise au droit fixe de 125 €.

Pour les associés/actionnaires

Si la réduction du capital n’a donné lieu à aucune répartition au profit des associés/actionnaires (répartition motivée par des pertes, en particulier), il n’y a pas d’imposition.

Dans le cas contraire, les sommes versées aux associés/actionnaires dans le cadre d’une opération de réduction du capital sont en principe taxées en tant que revenus distribués (sauf les sommes présentant le caractère de remboursement d’apport ou de prime d’émission, à condition que tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale aient été auparavant répartis).

Toutefois, depuis le 1er janvier 2015, dans le cas d’une réduction du capital par rachat de droits sociaux, les sommes ou valeurs versées aux associés/actionnaires à ce titre relèvent du seul régime des plus-values. Il s’agira précisément :– du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux pour les associés/actionnaires personnes physiques détenant les titres dans le cadre de leur patrimoine privé ;– du régime des plus-values professionnelles pour les entreprises.


À noter : ces règles s’appliquent également aux sociétés civiles à l’impôt sur les sociétés. En revanche, dans les sociétés civiles relevant de l’impôt sur le revenu, lorsque la réduction du capital est motivée par le retrait d’un associé et donne lieu à l’attribution à ce dernier d’éléments d’actifs sociaux, l’opération peut être assimilée à une dissolution partielle de la société. De ce fait, l’éventuelle plus-value sera imposée de la même façon que s’il y avait eu cession à titre onéreux des éléments d’actifs attribués. Et par principe, l’imposition correspondante est supportée, non par l’associé sortant, mais par les associés présents à la clôture de l’exercice au cours duquel l’opération a été mise en œuvre (au prorata de leurs droits sur le résultat). Il est possible de déroger à cette règle par une convention. Toutefois, cette convention n’aura d’effet qu’entre les parties et ne sera pas opposable à l’administration fiscale, qui considère que seuls les associés présents à la clôture sont redevables de l’impôt.


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Vérification du montant des charges locatives

Je suis propriétaire d’un appartement que je loue. Dernièrement, avant la régularisation annuelle des charges locatives, j’ai fait parvenir à mon locataire un document de décompte par poste de dépenses. Ce dernier me demande maintenant de lui adresser un certain nombre de pièces justificatives. Dois-je m’exécuter ?

Oui. Pour permettre au locataire de vérifier l’étendue et le montant de ses charges locatives (entretien de l’ascenseur, des espaces verts, service de ménage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple), le bailleur doit tenir les justificatifs correspondants à sa disposition, et ce pendant une durée de 6 mois à compter de l’envoi du décompte des charges locatives. Afin de faciliter les rapports avec votre locataire, vous pouvez jouer la carte de la transparence et lui adresser, par voie dématérialisée ou postale, une copie de tous les justificatifs nécessaires comme les factures, les contrats de fournitures et d’entretien, les quantités globales consommées et le prix unitaire de ces consommations (eau, électricité, chauffage…).


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