Des époux avaient constitué ensemble une société civile immobilière (SCI). Le mari s’étant octroyé, sur un capital social de 100 parts, 99 parts et son épouse 1 part. Près de 4 mois après sa constitution, la SCI avait acquis un appartement qui a été occupé par les époux et leurs enfants. Par la suite, l’épouse avait cédé sa part sociale à un tiers. Quelques années plus tard, le mari, autorisé par l’assemblée générale des associés, avait vendu l’appartement sans avoir recueilli le consentement de son épouse. Après avoir engagé une procédure de divorce, cette dernière avait porté l’affaire en justice afin de faire annuler la vente de l’appartement.

Précision : l’article 215 du Code civil prévoit une protection particulière pour le logement de la famille. En effet, les actes de disposition (comme la vente) portant sur le bien ne peuvent pas être accomplis sans le consentement des deux époux. À défaut, celui qui ne l’a pas donné peut demander l’annulation de l’acte en justice.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a rejeté la demande de l’épouse. Pour les juges, lorsque le logement familial appartient à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, la protection prévue par le Code civil fonctionne à condition que cet époux soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque l’épouse ne pouvait ni produire un bail d’habitation ou une convention de mise à disposition de l’appartement, ni justifier d’un droit d’habitation qui avait été consenti au profit de son mari.

Cassation civile 1re, 14 mars 2018, n° 17-16482

Après avoir été censuré par les Tribunaux administratif de Paris et de Lille, l’encadrement des loyers, dispositif mis en place par Cécile Duflot à l’époque où elle occupait le poste de ministre du logement, devrait faire son grand retour. En effet, le projet de loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui devrait être voté durant le mois d’avril, réintroduit cette mesure. Un retour qui suscite l’interrogation notamment des professionnels de l’immobilier, puisque certaines études estiment que le dispositif (pendant la période où il a été appliqué) ne s’est pas révélé d’une grande efficacité. Ainsi, selon un rapport du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, en 2017, 38 % des annonces de logement locatif à Paris ne respectaient pas les plafonds.

Toujours est-il que la mesure, telle que réintroduite dans le projet de loi Elan, prévoit que les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, pourront expérimenter le dispositif pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi. Concrètement, dans les zones concernées, les bailleurs devront fixer leur loyer dans une fourchette (loyers de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Précision : la fixation des loyers de référence se basera sur le travail de collecte d’informations réalisé par les observatoires locaux des loyers. D’ailleurs, les pouvoirs publics souhaitent faciliter l’implantation et les procédures d’agrément de ces structures publiques sur l’ensemble du territoire.

En somme, rien de bien nouveau comparé au dispositif antérieur. Hormis peut-être le volet des sanctions qui a été alourdi. En effet, le bailleur qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers en pratiquant des loyers trop élevés encourrait 2 sanctions. La première, lorsque le juge des baux aura été saisi par le locataire et qu’il aura diminué le loyer, le bailleur sera tenu de rembourser au locataire le trop-perçu. La seconde, le préfet de département, systématiquement informé par le juge, prononcera une amende administrative pouvant atteindre au maximum 25 % du trop-perçu lorsque le bailleur est une personne physique et 75 % en présence d’une personne morale.

Au 1er avril 2018, la garantie Visale va connaître quelques changements. Rappelons que Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et de rassurer le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable.

Première nouveauté, la garantie va couvrir les loyers impayés durant toute la durée du bail d’habitation. Jusqu’à présent, cette couverture n’était prévue que pour les 3 premières années du contrat de location. Attention toutefois, la prise en charge des loyers impayés reste en principe limitée à 36 mensualités.

Précision : le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intra-muros et 1 300 € sur le reste du territoire.

Deuxième nouveauté, Visale va être étendue à l’ensemble des étudiants de 30 ans au plus sans distinction. Étaient exclus du dispositif les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

À noter : Visale s’adresse également aux jeunes de 30 ans au plus en situation d’emploi, en formation alternée, en contrat de qualification, en stage en entreprise, en recherche d’emploi ou auto-entrepreneurs. Ainsi qu’aux salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé en recherche de logement dans le parc privé, embauché ou détenteur d’une promesse d’embauche datée de moins de 6 mois.

Enfin, la garantie Visale pourra être proposée dans le cadre d’un bail mobilité professionnelle. Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, conclu pour la location d’un logement meublé et à destination des locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, serait prochainement instauré.

Convention quinquennale 2018-2022 entre l’État et Action logement

Depuis quelques mois, une nouvelle formalité incombe aux sociétés non cotées, quelle que soit leur forme (SARL, SAS, SASU, EURL, SA, sociétés civiles) : elles ont l’obligation de déposer au greffe du tribunal de commerce, pour être annexé au registre du commerce et des sociétés (RCS), un document relatif à leur(s) bénéficiaire(s) effectif(s).

Précision : le(s) bénéficiaire(s) effectif(s) d’une société s’entend(ent) de toute personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de celle-ci ou qui exerce un contrôle sur les organes de direction, d’administration ou de gestion de cette société. C’est (ce sont) donc cette (ces) personne(s) qui doit(vent) être déclarée(s) dans le registre des bénéficiaires effectifs déposé au RCS.

En pratique, ce document doit mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité et adresse personnelle des bénéficiaires effectifs, les modalités du contrôle qu’ils exercent sur la société et la date à laquelle ils sont devenus bénéficiaire effectif de la société.

Et attention, les sociétés immatriculées avant le 1er août 2017 doivent satisfaire à cette obligation avant le 1er avril 2018. Cette formalité leur coûtera 54,42 € TTC (55,54 € TTC pour un dépôt par voie électronique).

Rappel : cette obligation s’impose également aux nouvelles sociétés créées à compter du 1er août 2017, qui doivent déposer le document relatif au bénéficiaire effectif au moment de leur demande d’immatriculation, ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création d’entreprise. Pour elles, le coût de la formalité est de 24,80 € TTC (25,93 € TTC pour un dépôt par voie électronique).

Et en cas de changement relatif au bénéficiaire effectif, un nouveau document doit être déposé dans les 30 jours suivant ce changement. Le coût d’un dépôt modifiant et remplaçant un dépôt précédent sera de 48,49 € TTC (49,62 € TTC pour un dépôt par voie électronique).

Attention : le fait de ne pas déposer au registre du commerce et des sociétés le document relatif au bénéficiaire effectif ou de déposer un document comportant des informations inexactes ou incomplètes est passible de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.

Décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017, JO du 14


Arrêté du 1er août 2017, JO du 3

À en croire une étude publiée par le comparateur Panorabanques, depuis 2013, les frais de tenue de compte, c’est-à-dire ceux que nous facturent les banques pour gérer notre compte courant, sont passés de 6,60 € à 18,50 € par an en moyenne. Sur les 125 banques étudiées, précise Panorabanques, seules 19 ne facturent pas de frais de tenue de compte à leurs cats. Il ressort également de l’étude que la période 2015-2016 a été celle où l’augmentation a été la plus forte : 77 % ! Pour rappel, entre 2017 et 2018, les frais de tenue de compte n’ont progressé que de 2,2 %.

L’observatoire des tarifs bancaires

Les chiffres publiés par l’Observatoire des tarifs bancaires (OTB), organisme créé en 2010 par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), sont assez proches de ceux avancés par Panorabanques. Ainsi, dans son rapport 2017, l’OTB rappelle que les frais de tenue de compte ont, en moyenne, été multipliés par 2,4 entre 2011 et 2017. Facturés 7,77 € par an en 2011, ils sont ainsi passés à 18,74 € en 2017. Une augmentation dont les impacts doivent, néanmoins, être relativisés, selon les auteurs du rapport. En effet, selon ces derniers, « seulement 20 à 30 % des consommateurs payent effectivement des frais de tenue de compte ».

L’assurance-vie démarre l’année 2018 sous les meilleurs auspices. En effet, selon les derniers chiffres publiés par la Fédération française de l’assurance (FFA), les versements effectués par les épargnants sur leurs contrats ont atteint, fin janvier, 13,3 milliards d’euros. Sur la même période, l’année dernière, ce montant s’était établi à 11,3 milliards d’euros. Un léger mieux donc qui marque la poursuite d’une bonne dynamique du produit.

Fait marquant, les versements sur les supports en unités de compte ont représenté, à eux seuls, 4 milliards d’euros en janvier 2018, soit 30 % des cotisations collectées par les compagnies d’assurance (25 % en janvier 2017). Au final, la collecte nette de janvier 2018 avoisine les 2,5 milliards d’euros. Comparativement, en janvier 2017, la collecte nette n’était que de 0,4 milliard d’euros.

Précision : la collecte nette correspond à la différence entre le montant des cotisations collectées par les compagnies d’assurance et des prestations (rachats, par exemple) qu’elles ont versées aux épargnants.

Fédération française de l’assurance – Chiffres de l’assurance-vie, janvier 2018

La Banque de France a fait savoir, par le biais d’un rapport publié début mars, qu’elle souhaiterait un encadrement plus strict des crypto-actifs (elle refuse volontairement le terme de crypto-monnaie) comme le Bitcoin. Une communication qui n’est pas anodine puisque le sujet des crypto-actifs sera abordé à l’occasion du prochain G20. En attendant, la Banque de France avance plusieurs arguments pour inciter les pouvoirs publics à se saisir de ce dossier.

Les risques identifiés

Tout d’abord, le régulateur bancaire invoque le problème de la protection des investisseurs. Les crypto-actifs, qui n’ont pas de cours légal, sont sujets à de fortes valorisations mais aussi à de fortes corrections. Ce qui peut conduire les possesseurs de Bitcoin et autres Ether à subir des pertes importantes en capital.

Ensuite, la Banque de France fait état du caractère anonyme de ces actifs. Un caractère qui favorise le financement du terrorisme et d’activités criminelles ainsi que le contournement des règles relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux.

Enfin, elle souligne le problème environnemental qu’engendre cette technologie : le système informatique (la blockchain) qui assure le fonctionnement du Bitcoin consomme au total plus de 2  térawattheures d’électricité par an. Rien que la validation d’une seule opération en Bitcoin représente en moyenne 215 kilowattheures. Une consommation en constante augmentation.

Les recommandations préconisées

Au sein de son rapport, la Banque de France propose plusieurs pistes pour maîtriser les risques identifiés.

En premier lieu, elle préconise que les plates-formes, qui jouent le rôle d’intermédiaire entre acheteur et vendeur, soient agréés comme prestataire de service de paiement. Plus largement, elle demande même qu’un statut de prestataire de services en crypto-actifs soit créé. Un statut qui permettrait de soumettre ces plates-formes à des règles portant notamment sur la sécurité des opérations et sur la protection de la catèle.

Deuxième recommandation : interdire à certaines entreprises agréées, comme les banques, les assurances et les sociétés de gestion, d’exercer des activités de dépôts et de prêts en crypto-actifs. Cette interdiction pourrait même être étendue à la commercialisation de produits d’épargne collectifs à destination du grand public. Pour la Banque de France, seuls les investisseurs les plus avertis devraient pouvoir accéder à ces offres.

Banque de France – Focus sur l’émergence du bitcoin et autres crypto-actifs, mars 2018

Selon une enquête réalisée par le Crédoc pour France Stratégie, les Français sont favorables à une diminution de la taxation des héritages. Une position partagée par l’ensemble des personnes interrogées, et ce quel que soit leur niveau de revenu et de richesse. Même celles qui sont à la tête d’un patrimoine modeste et estimant avoir peu de chances d’hériter sont très majoritairement hostiles à cette taxation.

Pourtant, la fiscalité qui s’applique à l’occasion d’une transmission se révèle mal connue et largement surestimée. Ainsi, par exemple, sur un échantillon de 2 004 personnes âgées de 18 ans et plus, 22 % d’entre elles estiment que les transmissions entre personnes mariées ou pacsées sont imposées à un taux compris entre 20 % et 40 %. Et 15 % des sondés estiment que le taux de taxation est inférieur à 5 %. En réalité, ces transmissions sont exonérées depuis la loi Tepa du 21 août 2007. Une impression de surtaxation également ressentie pour les transmissions en ligne directe (parents-enfants).

Malgré cette impopularité de la fiscalité des transmissions, les personnes qui ont participé à ce sondage adhèrent globalement aux modalités actuelles de taxation. Elles acceptent le principe du barème établi en fonction du a de parenté entre le défunt et l’héritier. En revanche, elles émettent une réserve : elles jugent que les transmissions entre conjoints et celles entre parents-enfants devraient être taxées au même niveau.

France stratégie – Fiscalité des héritages, janvier 2018