La loi de finances encourage les particuliers à investir dans l’immobilier, notamment en soutenant la défiscalisation.

Réductions et crédits d’impôt

Plusieurs dispositifs en faveur de l’immobilier sont prorogés, même si la plupart font l’objet d’un recentrage.

Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés destinés à la location de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est prorogé de 4 ans et s’applique donc aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021.

En revanche, cette réduction d’impôt est recentrée sur les immeubles situés dans les zones géographiques où le manque de logements est le plus important (zones A, A bis et B1). Ce nouveau zonage concerne les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2018 et les constructions de logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter de cette date. En revanche, ne sont pas visées par ce nouveau zonage les demandes déposées avant le 1er janvier 2018 lorsque l’acquisition est réalisée au plus tard le 31 décembre 2018. Par ailleurs, le dispositif Pinel est étendu, à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de 2017, aux territoires couverts par un contrat de redynamisation de sites de défense, quelle que soit la zone géographique (A, A bis, B1, B2 ou C).

Dispositif Censi-Bouvard

Les personnes qui acquièrent un logement neuf ou assimilé afin de le louer meublé dans certaines structures (établissements pour personnes âgées, dépendantes ou handicapées, résidences avec services pour étudiants…) peuvent profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif, qui devait s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2017, est prolongé d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2018.

Crédit d’impôt transition énergétique

Le crédit d’impôt transition énergétique (Cite) est également reconduit pour une année et s’applique ainsi jusqu’au 31 décembre 2018. Rappelons qu’il permet aux contribuables de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pour les dépenses d’amélioration de la qualité énergétique de leur résidence principale.

Néanmoins, à partir du 1er janvier 2018, certains équipements n’ouvrent plus droit à cet avantage fiscal. Tel est le cas des chaudières à haute performance énergétique au fioul. Les chaudières à très haute performance énergétique au fioul acquises entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 continueront, quant à elles, d’être éligibles au crédit d’impôt, mais au taux réduit de 15 % (au lieu de 30 %). Sont également exclus du dispositif les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée. Un taux réduit de 15 % s’applique toutefois aux matériaux d’isolation des parois vitrées s’ils viennent en remplacement de simples vitrages sur la période allant du 1er janvier au 30 juin 2018.

Précision : les équipements exclus du crédit d’impôt continuent à bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5 %.
Prêt à taux zéro

Le dispositif du prêt à taux zéro est prorogé de 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, cet avantage fiscal est également recentré. Pour les offres de prêt émises à partir de 2018, les logements anciens doivent être localisés dans les zones B2 et C. Et pour les offres de prêt émises à compter de 2020, les logements neufs devront être situés en zones A et B1.

Abattement sur les plus-values

Afin de favoriser la construction de logements, un abattement est introduit pour les plus-values de cession de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis localisés dans les zones géographiques caractérisées par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zones A et A bis).

Cet avantage fiscal est octroyé sous réserve que l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. Des travaux qui doivent, en outre, être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.

Le taux de l’abattement est de 70 % (ou 85 % en cas de construction de logements sociaux ou intermédiaires), applicable à l’assiette nette imposable, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention et, le cas échéant, compensation entre plus et moins-values.

Attention toutefois, le dispositif ne concerne pas les cessions intra-familiales, notamment lorsque l’acquéreur est le conjoint du cédant, son partenaire de Pacs, son concubin notoire ou bien un ascendant ou un descendant du cédant ou de l’une de ces personnes.

En pratique, l’abattement s’applique aux cessions précédées d’une promesse de vente, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la date de la promesse.

Dégrèvement de taxe d’habitation

À compter de l’imposition de 2018, un dégrèvement de taxe d’habitation sur la résidence principale bénéficie aux contribuables dont le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition à cette taxe est établie n’excède pas 28 000 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 500 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaire. Par exemple, un couple marié soumis à une imposition commune ayant 3 enfants mineurs à charge bénéficie du dégrèvement si le RFR de son foyer fiscal n’excède pas 69 000 € (soit 4 parts de quotient familial).

En principe, le taux du dégrèvement est égal à 30 % en 2018, à 65 % en 2019 et à 100 % à partir de 2020, applicable à la cotisation de taxe d’habitation de l’année d’imposition.

Mais attention, ce taux devient dégressif pour les contribuables dont le RFR excède 27 000 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 000 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Selon le gouvernement, le nouveau dégrèvement, associé aux autres mesures existantes, doit permettre à environ 80 % des foyers fiscaux d’être exonérés de la taxe d’habitation d’ici 3 ans.

Loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, JO du 29


Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, JO du 31

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est abrogé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à compter de 2018. Fonctionnant quasiment selon les règles de l’ISF, l’IFI cible toutefois les seuls actifs immobiliers.

Personnes imposables

Les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. Étant précisé que les biens détenus par l’ensemble des personnes composant le foyer fiscal sont pris en compte : époux, partenaire de Pacs, concubin notoire et enfants mineurs.

À noter : la somme de l’impôt sur la fortune immobilière et de l’impôt sur les revenus ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente.

Les contribuables résidant en France, quelle que soit leur nationalité, sont ainsi imposés sur leurs biens immobiliers situés en France ainsi qu’à l’étranger tandis que les contribuables qui résident à l’étranger ne sont imposables que sur leurs biens situés en France, sauf conventions fiscales plus favorables.

Patrimoine imposable

L’ensemble des biens et des droits immobiliers composant le patrimoine du redevable entre, en principe, dans l’assiette de l’IFI. Sont visés les immeubles bâtis (habitation ou professionnel), les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts…), les biens immobiliers en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable.

Sont également visés par l’IFI les titres de sociétés détenus par le redevable à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société. Mais pour éviter d’être trop pénalisant, l’immobilier professionnel des sociétés et l’immobilier inclus dans les participations de moins de 10 % dans des sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus de la fraction imposable à l’IFI.

Exonérations et déductions

Comme pour l’ISF, les biens, les droits immobiliers et les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité professionnelle du redevable sont donc exonérés d’IFI. En revanche, est mis fin à l’exonération partielle des titres de sociétés faisant l’objet d’un pacte Dutreil.

Précision : l’abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale du redevable est toujours d’actualité.

Par ailleurs, les dettes contractées par le redevable et affectées aux actifs imposables à l’IFI demeurent déductibles. Mais une liste des dettes déductibles est désormais fixée. Y figurent notamment celles relatives aux dépenses d’acquisition des biens ou des droits immobiliers imposables, aux dépenses de réparation et d’entretien des biens, de construction ou d’agrandissement et aux impositions dues à raison de la propriété des biens (taxes foncières…).

Enfin, le dispositif ISF-dons est conservé tandis que la réduction ISF-PME est supprimée. Les versements éligibles à cette réduction ISF-PME, effectués entre la date limite de la déclaration d’ISF 2017 et le 31 décembre 2017, sont toutefois imputables sur l’IFI dû au titre de 2018.

Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, JO du 31

Fin décembre 2017, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a reçu pas moins de 980 propositions dans le cadre de l’élaboration du projet de loi « Pacte » (Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises). Un projet de loi destiné à « faire grandir » les PME françaises face à la concurrence internationale. Si certaines de ces pistes de réflexion étaient suivies d’effets, plusieurs produits d’épargne pourraient subir un sérieux toilettage.

La relance de l’euro-croissance ?

Le duo Jean-Noël Barrot et Alice Zagury, respectivement député des Yvelines et présidente de The Family, a proposé différentes mesures pour encourager le financement des entreprises. L’une d’entre elles consisterait à réorienter l’épargne des Français, qui se concentre essentiellement dans des produits liquides, peu risqués et peu rémunérateurs, vers des supports contribuant au financement de l’économie réelle.

Concrètement, il s’agirait d’améliorer l’actuel contrat euro-croissance (qui n’a pas rencontré le succès escompté) ou de créer un nouveau contrat d’assurance-vie nommé « fonds euro bonifié ». Des contrats investis dans des supports ciblés (actions, actifs non cotés…), offrant une garantie du capital après plusieurs années de détention et non plus à tout moment comme pour l’assurance-vie en fonds euros.

La création du Compte Avenir

Une autre de leurs propositions tendrait à unifier les différents produits d’épargne retraite supplémentaire existants en un « Compte Avenir ». Ce dernier, pouvant être souscrit de façon individuelle ou collective, se baserait sur les caractéristiques communes des produits retraite actuels : blocage des capitaux en phase de constitution, sortie en rente lors du départ à la retraite, sortie partielle en capital sous conditions, déblocages anticipés très limités, etc.

Par ailleurs, les capitaux placés dans un contrat d’assurance-vie pourraient être transférés sur un Compte Avenir, et ce sans incidence fiscale.

À noter : sur la base des propositions qui seront retenues, les pouvoirs publics organiseront une consultation publique en ligne du 15 janvier au 5 février 2018. Puis, un projet de loi devrait être présenté en Conseil des ministres en avril 2018. À suivre…

Un couple avait décidé au bout de 17 ans de mariage de changer de régime matrimonial pour adopter celui de la séparation de biens avec société d’acquêts. Étant précisé qu’une clause d’attribution intégrale des biens de cette société au conjoint survivant avait été prévue. Rappelons que ce régime matrimonial permet à chacun des époux de conserver la gestion de ses biens personnels et crée une « bulle de communauté » comprenant des biens leur appartenant en commun.

Parmi ces biens communs figurait un fonds de commerce d’auto-école qu’ils exploitaient ensemble. Quelques années plus tard, le mari décède et laisse pour lui succéder son épouse et leur fils ainsi que deux enfants issus d’une précédente union.

Malheureusement, un conflit avait éclaté entre les différents héritiers lors du règlement de la succession. En cause, la qualification de bien propre ou de bien commun du fonds de commerce. Une qualification qui présente des enjeux importants puisque la qualification choisie pouvait donner ou non des droits successoraux supplémentaires aux héritiers nés de la précédente union du défunt.

Saisie du litige, la Cour de cassation a déclaré que le fonds de commerce était un bien propre car il avait été créé avant le mariage du défunt. Elle a précisé également que l’apport de ce fonds de commerce à la société d’acquêts constitue un avantage matrimonial à prendre en compte lors du règlement de la succession. En clair, les héritiers nés de la précédente union pourront exercer une action dite « en retranchement » pour réduire les droits du conjoint survivant sur le fonds de commerce.

Cassation civile 1re, 29 novembre 2017, n° 16-29056

Le bras de fer entre la ville de Paris et les plates-formes Internet de location de meublés touristiques continue. Afin de lutter contre la prolifération d’offres illégales dans la capitale, tous les loueurs de ce type de logement doivent, depuis le 1er décembre 2017, se faire enregistrer auprès de la mairie de Paris. Pour faciliter cette démarche, la déclaration s’effectue directement en ligne sur https://teleservices.paris.fr/meubles-tourisme. Pour la mener à bien, le propriétaire-bailleur doit se munir de son dernier avis de taxe d’habitation sur lequel figure l’identifiant du local. À l’issue de la procédure, il reçoit un numéro d’enregistrement qu’il devra faire figurer sur ses futures annonces. La mairie de Paris profite de cette occasion pour rappeler que la location de logement pour de courtes durées n’est possible que s’il s’agit de la résidence principale du loueur ou d’un local commercial.

À noter qu’en cas de contrôle, les bailleurs qui n’auraient pas réalisé cette démarche s’exposent à une amende de 50 000 €.

Moins de 10 ans après avoir vu le jour, le bitcoin, la première monnaie virtuelle, est pour la première fois cotée sur une place boursière. Ainsi, depuis le dimanche 10 décembre, il est possible de miser sur la célèbre cryptomonnaie grâce à des contrats à terme (XBT) proposés par le Chicago board options exchange (CBOE). Et, compte tenu de la hausse sans précédent que le bitcoin connaît depuis quelques mois, les investisseurs étaient présents dès l’ouverture de la Bourse de Chicago. Près de 1 000 transactions ont ainsi eu lieu au cours des 2 seules premières heures de cotation, faisant ainsi passer la valeur des contrats de 15 460 $ à plus de 18 000 $.

Monnaie ou placement spéculatif ?

Monnaie virtuelle autorégulée par une série d’algorithmes (Blockchain), le bitcoin, à défaut de remplir sa fonction initiale de monnaie d’échange, est en passe de devenir une valeur de placement hautement spéculative. En tout juste une année, son prix est ainsi passé de 734 $ à plus de 14 200 $. De quoi attirer la convoitise de nombreux investisseurs et l’intérêt des places boursières. Après le CBOE, le CME (Chicago Mercantile Exchange) devrait, dès le 18 décembre, accueillir le bitcoin dans ses grilles de cotation. En 2018, le Nasdaq, premier marché américain des valeurs technologiques, pourrait à son tour ouvrir ses portes à la cryptomonnaie. Une situation qui fait craindre à de nombreux économistes qu’elle favorise l’apparition d’une nouvelle bulle financière dont l’explosion pourrait avoir des conséquences économiques graves. Pour rappel, selon Les Echos, « le bitcoin représente aujourd’hui plus de 500 000 transactions quotidiennes et une capitalisation globale supérieure à 250 milliards de dollars ».

Actuellement, certains produits d’épargne, comme le plan d’épargne entreprise (PEE) ou encore le plan d’épargne en actions (PEA), bénéficient du mécanisme « des taux historiques des prélèvements sociaux ». En clair, les gains issus de ces placements sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de l’année où ils ont été générés. Un mécanisme avantageux dans la mesure où ces prélèvements n’ont cessé d’augmenter depuis leur mise en place par les pouvoirs publics.

À noter : les prélèvements sociaux devraient passer de 15,5 % à 17,2 % au 1er janvier 2018.

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2018, les parlementaires souhaitent mettre fin à ce mécanisme des taux historiques. Ainsi, les gains versés, à compter du 1er janvier 2018, se verraient appliquer des prélèvements sociaux au taux en vigueur au moment de leur perception effective par l’épargnant. Toutefois, le texte prévoirait que les plans d’épargne en actions, ouverts avant le 1er janvier 2018 et détenus depuis moins de 5 ans, pourraient encore bénéficier de la règle des taux historiques pour les gains générés au cours des 5 premières années suivant leur date d’ouverture. Autre exception, l’épargne salariale (plan d’épargne entreprise notamment) pourrait bénéficier du même « privilège » pour les gains générés par des versements réalisés avant le 1er janvier 2018 ou au cours des 5 premières années suivant des versements réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2018