Tout chef d’entreprise individuelle (un commerçant, un artisan, un professionnel libéral ou un agriculteur) a la faculté de mettre ses biens fonciers (un appartement, une maison secondaire, un terrain), bâtis ou non bâtis, qui ne sont pas affectés à l’exercice de son activité, à l’abri des poursuites de ses créanciers professionnels en les déclarant insaisissables chez un notaire. Ainsi, si son entreprise connaît des difficultés économiques, ses créanciers professionnels (ceux dont la créance est née après la déclaration) ne pourront pas agir sur les biens objet de la déclaration d’insaisissabilité.

À noter : depuis la loi « Macron » du 6 août 2015, la résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de plein droit.

Bien immobilier en indivision

À ce titre, les juges viennent de préciser que lorsque la déclaration d’insaisissabilité porte sur un bien indivis et qu’elle a été publiée avant la mise en liquidation judiciaire de l’entrepreneur, le liquidateur judiciaire n’a pas le droit de demander le partage de l’indivision et la mise en vente du bien.

Dans cette affaire, deux époux avaient déclaré insaisissable un bien immobilier qu’ils détenaient en indivision. Quelques années plus tard, quand le mari avait été placé en liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire avait assigné son épouse et demandé le partage de l’indivision et la vente du bien immobilier. Les premiers juges lui ont d’abord donné gain de cause. Pour eux, puisque l’époux en liquidation judiciaire était dessaisi de l’administration de son patrimoine, le liquidateur exerçait les droits et actions de celui-ci. Il était donc en droit de demander le partage de l’indivision, sans que la déclaration d’insaisissabilité pût l’en empêcher.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. Le bien immobilier ayant été déclaré insaisissable avant l’ouverture de la liquidation judiciaire de l’époux, les droits que ce dernier détenait sur ce bien n’avaient pas été appréhendés par la procédure de liquidation judiciaire. Le liquidateur n’était donc pas en droit de demander le partage de l’indivision.

Cassation commerciale, 14 mars 2018, n° 16-27302

La Cour des comptes vient de rendre publique une étude sur les dépenses fiscales consenties en faveur de l’investissement locatif des ménages. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que son état des lieux n’est pas très positif ! En effet, elle estime que ces aides à la construction de logements locatifs coûtent très cher à l’État. Le coût générationnel, c’est-à-dire le cumul des réductions d’impôts accordées aux investisseurs jusqu’au terme des dispositifs, devrait atteindre 3,9 milliards d’euros pour le dispositif Scellier d’ici 2024 et 7,4 milliards d’euros pour le dispositif Pinel à l’horizon 2035. Pire encore, la Cour a calculé que le coût (fiscal) annuel pour les pouvoirs publics d’un logement de 190 000 € sous le dispositif Pinel était trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable financé par un prêt locatif social. Elle relève d’ailleurs que ces avantages fiscaux bénéficient principalement aux ménages dont les revenus sont relativement élevés  : 45 % des investisseurs se situaient en 2013 dans la tranche d’imposition comprise entre 27 000 € et 71 000 € et 25 % dans la tranche comprise entre 71 000 € et 151 000 €.

À noter : le volume de logements aidés « produits » chaque année est relativement faible au regard du parc locatif existant : 30 000 à 50 000 logements produits sur un parc de plus de 5,8 millions d’unités.

La Cour des comptes a également abordé la question de l’effet de ces dispositifs sur la tension du marché locatif. Même si peu d’études sont disponibles sur cette thématique, les magistrats de la rue Cambon ont relevé que ces logements aidés étaient finalement peu présents dans les zones dites très « tendues », c’est-à-dire dans lesquelles l’offre de logements est bien inférieure à la demande. Principale raison évoquée, les ménages qui bénéficient de ces dispositifs investissent peu dans ces zones car la rentabilité locative y est plus faible qu’ailleurs en raison des coûts d’acquisition élevés et du plafonnement des loyers imposés en contrepartie de l’avantage fiscal.

Pour toutes ces raisons, la Cour des comptes recommande de supprimer progressivement les dispositifs d’investissement locatif et de mettre en place des mesures visant à renforcer la construction et la location de logements privés par des investisseurs institutionnels.

Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages – Cour des comptes, janvier 2018

Le calendrier 2018 de déclaration des revenus est connu. Une campagne déclarative qui est notamment axée sur l’instauration du prélèvement à la source à partir de 2019.

Les dates de déclaration

Les contribuables ont jusqu’au jeudi 17 mai 2018 pour déposer leur déclaration de revenus 2017 en version papier (formulaire n° 2042).

Ceux qui déclarent leurs revenus par Internet bénéficient d’un délai supplémentaire, variable selon leur lieu de résidence. Pour eux, la date limite de déclaration est ainsi fixée au :– mardi 22 mai pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;– mardi 29 mai pour les départements n° 20 à 49 (y compris les deux départements de la Corse) ;– mardi 5 juin pour les départements n° 50 à 974 et 976.

La dématérialisation

Les contribuables dont le domicile est équipé d’un accès à Internet et dont le revenu fiscal de référence de 2016 excède 15 000 € ont désormais l’obligation de télédéclarer leurs revenus.

Précision : à compter de 2019, cette obligation sera généralisée à tous les contribuables.

Le service de déclaration en ligne est ouvert depuis le 11 avril sur le site www.impots.gouv.fr. Sachez que ceux qui télédéclarent leurs revenus peuvent corriger en ligne une erreur dans leur déclaration autant de fois qu’ils le souhaitent. Mais des intérêts de retard pourront être appliqués sur les sommes non déclarées dans le délai fixé pour leur zone de résidence.

Une fois l’avis d’imposition reçu, un service de télécorrection sera ouvert sur www.impots.gouv.fr de début août à mi-décembre.

Le prélèvement à la source

Cette année, la déclaration de revenus va permettre aux contribuables de connaître le taux de prélèvement qui s’appliquera à leurs revenus à partir de 2019 et, le cas échéant, le montant de leurs acomptes pour certains types de revenus (bénéfices professionnels, revenus fonciers…).

Ce taux s’affichera dès la fin de la déclaration en ligne. Les télédéclarants pourront alors, selon leur situation, demander des modifications de leur taux via le service « Gérer mon prélèvement à la source » (individualisation du taux pour les couples, par exemple). Les déclarants papier devront, quant à eux, attendre de recevoir leur avis d’imposition au cours de l’été.

Le paiement de l’impôt

Sauf option pour la mensualisation, le solde de l’impôt sur le revenu devra être réglé au plus tard le 17 septembre 2018. Et vous serez tenu de payer par voie dématérialisée si son montant excède 1 000 €. Il en est de même s’agissant de l’acompte provisionnel à verser au 15 mai 2018. Le seuil de paiement dématérialisé sera abaissé à 300 € à partir de 2019.

L’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 M€ au 1er janvier 2018 devront le déclarer en même temps que leur déclaration de revenus.

Avec la loi de finances pour 2018, la fiscalité du patrimoine a connu des changements majeurs avec notamment la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puis la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou encore l’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Mais finalement quel regard portent les Français sur ces nouvelles modalités d’imposition ? Une question que le Cercle de l’Épargne/Amphitéa a récemment posé à un échantillon de 1 002 personnes âgées de 18 ans et plus. Et les résultats sont sans appel : 73 % des personnes interrogées estiment que le PFU est une mauvaise mesure. Sachant que ceux qui possèdent un compte-titres, donc concernés au premier chef par le PFU, sont 64 % à adopter la même position. Le sondage va plus loin et indique que 18 % seulement des sondés estiment que le PFU est utile pour l’économie. Ils sont 34 % à penser au contraire qu’il est néfaste. Lorsque les participants au sondage sont consultés sur le remplacement de l’ISF par l’IFI, 61 % pensent qu’il s’agit encore une fois d’une mauvaise mesure. 29 % d’entre eux sont d’ailleurs pour la suppression de ce nouvel impôt. Et 37 % souhaitent qu’il soit maintenu.

Globalement, on observe que les Français interrogés rejettent ces nouvelles mesures mises en place par les pouvoirs publics. La faute sûrement à un déficit de communication et/ou de pédagogie sur les tenants et les aboutissants de la réforme qui, sous certains aspects, peut apparaître comme technique pour le commun des mortels.

Le Cercle de l’Épargne/Amphitéa – Les Français, la retraite et l’épargne, avril 2018

L’ESMA, l’autorité de régulation des marchés financiers européens, va prendre des mesures drastiques concernant certains produits financiers. D’une part, le superviseur européen compte interdire la commercialisation, la distribution ou la vente d’options binaires à destination des particuliers. Et, d’autre part, il va encadrer davantage les contrats sur la différence (CFD) en limitant notamment leurs effets de levier. Des mesures qui devraient entrer en vigueur dans les prochains mois.

Précision : une option binaire est un instrument financier qui permet de miser sur la réalisation d’un scénario à une échéance donnée. Le fonctionnement de ce produit spéculatif est assez simple puisque seulement deux issues sont possibles : la réalisation ou la non-réalisation du scénario anticipé. Quant au CFD, il s’agit d’un instrument financier qui permet, en faisant l’acquisition d’un actif sous-jacent, de réaliser des profits indexés sur la variation du cours d’une action, d’un indice ou de tout autre actif.

Pourquoi une telle décision ? Ces produits financiers sont considérés comme hautement risqués pour les non-initiés. Leur complexité et leur opacité ont conduit nombre d’épargnants à subir des pertes assez conséquentes. Selon l’ESMA, 74 % à 89 % des investisseurs européens qui se sont essayés au trading de CFD ont essuyé des pertes. Des pertes moyennes par investisseur allant de 1 600 € à 29 000 €.

European securities and markets authority

Des époux avaient constitué ensemble une société civile immobilière (SCI). Le mari s’étant octroyé, sur un capital social de 100 parts, 99 parts et son épouse 1 part. Près de 4 mois après sa constitution, la SCI avait acquis un appartement qui a été occupé par les époux et leurs enfants. Par la suite, l’épouse avait cédé sa part sociale à un tiers. Quelques années plus tard, le mari, autorisé par l’assemblée générale des associés, avait vendu l’appartement sans avoir recueilli le consentement de son épouse. Après avoir engagé une procédure de divorce, cette dernière avait porté l’affaire en justice afin de faire annuler la vente de l’appartement.

Précision : l’article 215 du Code civil prévoit une protection particulière pour le logement de la famille. En effet, les actes de disposition (comme la vente) portant sur le bien ne peuvent pas être accomplis sans le consentement des deux époux. À défaut, celui qui ne l’a pas donné peut demander l’annulation de l’acte en justice.

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a rejeté la demande de l’épouse. Pour les juges, lorsque le logement familial appartient à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, la protection prévue par le Code civil fonctionne à condition que cet époux soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque l’épouse ne pouvait ni produire un bail d’habitation ou une convention de mise à disposition de l’appartement, ni justifier d’un droit d’habitation qui avait été consenti au profit de son mari.

Cassation civile 1re, 14 mars 2018, n° 17-16482

Après avoir été censuré par les Tribunaux administratif de Paris et de Lille, l’encadrement des loyers, dispositif mis en place par Cécile Duflot à l’époque où elle occupait le poste de ministre du logement, devrait faire son grand retour. En effet, le projet de loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui devrait être voté durant le mois d’avril, réintroduit cette mesure. Un retour qui suscite l’interrogation notamment des professionnels de l’immobilier, puisque certaines études estiment que le dispositif (pendant la période où il a été appliqué) ne s’est pas révélé d’une grande efficacité. Ainsi, selon un rapport du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, en 2017, 38 % des annonces de logement locatif à Paris ne respectaient pas les plafonds.

Toujours est-il que la mesure, telle que réintroduite dans le projet de loi Elan, prévoit que les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, pourront expérimenter le dispositif pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi. Concrètement, dans les zones concernées, les bailleurs devront fixer leur loyer dans une fourchette (loyers de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Précision : la fixation des loyers de référence se basera sur le travail de collecte d’informations réalisé par les observatoires locaux des loyers. D’ailleurs, les pouvoirs publics souhaitent faciliter l’implantation et les procédures d’agrément de ces structures publiques sur l’ensemble du territoire.

En somme, rien de bien nouveau comparé au dispositif antérieur. Hormis peut-être le volet des sanctions qui a été alourdi. En effet, le bailleur qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers en pratiquant des loyers trop élevés encourrait 2 sanctions. La première, lorsque le juge des baux aura été saisi par le locataire et qu’il aura diminué le loyer, le bailleur sera tenu de rembourser au locataire le trop-perçu. La seconde, le préfet de département, systématiquement informé par le juge, prononcera une amende administrative pouvant atteindre au maximum 25 % du trop-perçu lorsque le bailleur est une personne physique et 75 % en présence d’une personne morale.

Au 1er avril 2018, la garantie Visale va connaître quelques changements. Rappelons que Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et de rassurer le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable.

Première nouveauté, la garantie va couvrir les loyers impayés durant toute la durée du bail d’habitation. Jusqu’à présent, cette couverture n’était prévue que pour les 3 premières années du contrat de location. Attention toutefois, la prise en charge des loyers impayés reste en principe limitée à 36 mensualités.

Précision : le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intra-muros et 1 300 € sur le reste du territoire.

Deuxième nouveauté, Visale va être étendue à l’ensemble des étudiants de 30 ans au plus sans distinction. Étaient exclus du dispositif les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

À noter : Visale s’adresse également aux jeunes de 30 ans au plus en situation d’emploi, en formation alternée, en contrat de qualification, en stage en entreprise, en recherche d’emploi ou auto-entrepreneurs. Ainsi qu’aux salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé en recherche de logement dans le parc privé, embauché ou détenteur d’une promesse d’embauche datée de moins de 6 mois.

Enfin, la garantie Visale pourra être proposée dans le cadre d’un bail mobilité professionnelle. Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, conclu pour la location d’un logement meublé et à destination des locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, serait prochainement instauré.

Convention quinquennale 2018-2022 entre l’État et Action logement