Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, le locataire est généralement invité par le bailleur à lui verser un dépôt de garantie. Ce dernier, correspondant à un mois de loyer hors charges, permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, réparations locatives nécessaires…). Mais ce dépôt de garantie fait l’objet de nombreux conflits locatifs. Aussi, afin de mieux équilibrer la relation bailleur-locataire, un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable préconise la création d’un « fonds unique de centralisation des dépôts de garantie ». Géré par une institution publique (la Caisse des dépôts et consignations ?), ce fonds, qui pourrait représenter 4 milliards d’euros, assurerait la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement du locataire, moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie. Toutefois, au regard de la lourdeur du dispositif et du coût de mise en place, il ne serait véritablement profitable que si ses ressources intervenaient dans le financement des politiques publiques du secteur locatif privé : transition énergétique, actions en faveur de la décence des logements, etc. Affaire à suivre donc…

Étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable, avril 2017

Vous le savez, il est désormais possible de changer d’assurance-emprunteur d’un prêt immobilier (on parle de « délégation d’assurance-emprunteur ») chaque année à la date anniversaire du contrat, et non plus seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt comme le prévoyait la loi Hamon du 17 mars 2014.

Après plusieurs années d’application du dispositif, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souhaité dresser un nouveau bilan (le précédent datant de 2016). Globalement, il a constaté une nette amélioration des garanties proposées par les établissements financiers ainsi qu’une baisse significative du prix de l’assurance. En revanche, le CCSF a relevé l’existence notamment :– d’écarts significatifs en matière de formation des personnels des établissements bancaires en la matière ;– de motivations insuffisamment explicites dans certaines décisions des banques de refus de délégation d’assurance ;– de motifs de refus illégaux ;– de difficultés des banques à respecter le délai légal de 10 jours ouvrés prévu pour informer l’emprunteur de leur décision d’acceptation ou de refus de délégation.

Afin d’améliorer le système actuel, le Comité consultatif du secteur financier a formulé plusieurs recommandations. D’une part, il a demandé aux banques notamment que soient remises à l’emprunteur en même temps que la fiche personnalisée, les coordonnées précises de l’interlocuteur à même de répondre aux interrogations des cats en matière d’assurance-emprunteur.

Précision : la fiche personnalisée détaille les garanties d’assurance exigées par l’établissement bancaire pour accorder un prêt.

D’autre part, il a insisté sur l’importance du respect par la banque du délai légal de 10 jours ouvrés imparti pour répondre à une demande de délégation formulée par un emprunteur. Autre recommandation, le CCSF a rappelé que les refus de délégation d’assurance-emprunteur doivent être clairement motivés, écrits et datés. En outre, il a demandé à ce que les emprunteurs soient informés par les banques des voies de recours et des modalités de dépôt d’une réclamation dans le cadre d’un refus de délégation. Enfin, le Comité a annoncé que le prochain bilan assurant le suivi de la mise en œuvre de ces recommandations sera lancé début 2018.

Avis du Comité consultatif du secteur financier sur l’assurance-emprunteur du 18 avril 2017

Pris en application de la fameuse loi Alur du 24 mars 2014, un arrêté vient modifier les modalités d’affichage des annonces immobilières relatives à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnières. Des dispositions applicables depuis le 1er avril 2017.

Affichage des prix des prestations proposées

Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix (TTC) effectivement pratiqués pour les prestations qu’ils accomplissent dans le cadre d’une vente, d’une location ou de la gestion immobilière. Sachant que lorsque le prix de ces prestations est déterminé en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer notamment tous les éléments permettant de calculer ce prix. En outre, ces différentes informations doivent être affichées de façon visible et lisible dans la vitrine et à l’entrée de l’établissement ainsi que sur tout support publicitaire (vitrine située hors de l’établissement, foires, salons…). Nouveauté, ces dispositions s’appliquent également aux annonces publiées sur Internet.

Des exigences en termes de publicité

Dans le cadre d’une vente immobilière, le professionnel doit, quel que soit le support de communication utilisé (Internet inclus), indiquer sur l’annonce le prix de vente du bien, honoraires inclus et exclus. Étant précisé que la taille des caractères du prix honoraires inclus doit être supérieure à celle des caractères du prix honoraires exclus. Doit également être indiquée la partie (vendeur ou acquéreur) qui devra prendre en charge le paiement des honoraires (TTC) du professionnel à l’issue de la transaction.

À noter : le prix de vente ne peut inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Dans le cadre d’une location ou sous-location d’un logement, l’annonce doit mentionner le montant du loyer mensuel, augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables. Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé, le caractère meublé ou non du logement et le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire doivent également figurer sur le support de communication. Enfin, l’annonce doit préciser la commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se situe le bien immobilier ainsi que sa surface exprimée en mètres carrés. Ces derniers éléments devant notamment permettre au locataire de vérifier la bonne application du dispositif d’encadrement des loyers introduit par la loi Alur.

Arrêté du 10 janvier 2017, JO du 18

Des épargnants avaient souscrit, par l’intermédiaire de leur établissement bancaire, plusieurs contrats d’assurance-vie en unités de compte. Sur les conseils de leur banque, ils avaient modifié l’allocation de leurs contrats pour acquérir des parts d’un fonds commun de placement (FCP) commercialisé par celle-ci. Quelques années plus tard, à l’arrivée de la crise économique de 2008, la banque leur avait recommandé de procéder rapidement à des arbitrages dans le but de sortir totalement de ce fonds commun de placement. Constatant avoir subi des pertes en capital à la suite des investissements, puis des désinvestissements dans le fonds, les épargnants avaient alors assigné la banque en responsabilité pour défaut d’information et de conseil.

Saisie du litige, la cour d’appel a accueilli favorablement les prétentions des demandeurs et condamné la banque à les indemniser (près de 1,2 million d’euros). Pour fonder sa décision, elle a relevé que la banque avait commis une faute en leur délivrant une information erronée sur l’exposition au risque du FCP. Un argumentaire que la Cour de cassation n’a pas hésité à mettre de côté, cette dernière ayant estimé que la cour d’appel aurait dû constater, au jour où elle s’était prononcée, que les pertes invoquées avaient été effectivement réalisées par le rachat des contrats. En clair, sans un rachat total mettant fin au contrat d’assurance-vie, le préjudice ne pouvait être qu’éventuel.

Cassation commerciale, 22 février 2017, n° 15-18371