Exercice de l’option pour l’impôt sur les sociétés

4 juin 2013

Lors de la création de ma société civile immobilière, j’ai coché sur le formulaire d’immatriculation remis au centre de formalités des entreprises (CFE) la case « assujettissement à l’IS ». Cette démarche est-elle suffisante pour que ma société soit effectivement soumise à l’impôt sur les sociétés ?

L’option d’une société civile pour l’impôt sur les sociétés doit, en principe, être notifiée au service des impôts du lieu de son principal établissement.

Toutefois, prenant acte de la position du Conseil d’État, l’administration fiscale vient d’admettre une nouvelle modalité d’exercice de l’option. Ainsi, désormais, l’option peut également être exercée, comme dans votre cas, via le formulaire d’immatriculation souscrit par la société lors de la déclaration de sa création (ou de sa modification) et déposé au centre de formalités des entreprises (CFE).

À savoir : l’option doit être exercée sans ambiguïté. Tel est le cas lorsque la case prévue sur le formulaire remis au CFE est cochée. En revanche, la seule mention de l’option de la société au sein de ses statuts n’est pas suffisante, même si cet acte est adressé au CFE dans le cadre du dossier d’immatriculation.

Assurance-vie en euros : le bilan de l’année 2012

2 mai 2013

2012 fut de nouveau une année difficile pour l’assurance-vie ! Alors que le taux de rendement moyen des fonds en euros est passé sous le seuil des 3 %, les épargnants ont pour la première fois retiré plus d’argent de leurs contrats qu’ils n’en n’ont investi.

Une épargne sécurisée et disponible

Les fonds en euros sont avant tout des supports dits « sécurisés », puisque l’organisme financier ou la compagnie d’assurance gérant le contrat est tenu d’offrir aux épargnants une garantie en capital. Les rachats ainsi effectués doivent au moins correspondre aux primes nettes augmentées des intérêts capitalisés et diminuées des frais de gestion et des éventuels frais d’entrée. Et grâce à l’effet dit « de cliquet », les intérêts versés chaque année restent définitivement acquis par le souscripteur.

Autre avantage et non des moindres, cette garantie en capital opère à tout instant. L’épargnant peut ainsi, à n’importe quel moment de la vie du contrat, disposer du capital investi ainsi que des intérêts capitalisés.

Précision : les fonds en euros sont principalement investis sur des produits sécurisés tels que les placements monétaires et les obligations d’État.

Un rendement en berne

Une rémunération désormais inférieure à 3 % !

Comme chaque début d’année, les compagnies d’assurances, les banques et les autres gestionnaires de contrats d’assurance-vie ont dévoilé les performances de leurs fonds en euros. Et sans surprise, la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA) vient d’annoncer une rémunération moyenne des fonds en euros de nouveau en baisse, à 2,9 % pour l’année 2012 (contre 3 % en 2011).

En prenant en compte les prélèvements sociaux (15,5 %), le taux de rémunération est même légèrement inférieur à 2,5 %.

Précision : les prélèvements sociaux sont imputables chaque année sur les gains réalisés sur les contrats « monosupports » et les fonds en euros présents dans les contrats « multisupports ». Les produits des autres unités de compte composant les contrats multisupports ne sont, quant à eux, soumis à ces prélèvements sociaux que lors d’un rachat partiel ou total du contrat et au décès de l’assuré.

Ce taux historiquement bas s’explique principalement par la baisse des rendements obligataires qui composent la majeure partie des fonds en euros. Les rendements des obligations d’États français sur 10 ans étant actuellement de seulement 2,09 %.

Une disparité des rendements entre les différents acteurs

Parmi les assureurs présentant les meilleurs résultats, on retrouve une nouvelle fois les groupes mutualistes. Leurs fonds, de taille souvent plus modeste que celle de leurs concurrents, présentent un avantage certain lorsque les marchés, notamment obligataires, sont agités. En effet, ces fonds, plus flexibles, permettent aux gérants de réaliser des arbitrages ou des changements de stratégie bien plus facilement.

Ces derniers disposent également de capitaux propres plus importants, et s’autorisent ainsi des allocations d’actif plus diversifiées. Diversification qui est, à ce jour, l’une des clefs pour augmenter le rendement d’un fonds en euros.

A contrario, les établissements bancaires traditionnels, dont les fonds sont souvent plus anciens, sont à la traîne et peinent à atteindre les 3 % de rendement.

À noter : les assureurs sont autorisés à mettre de côté une partie de leurs produits pour faire face à des années moins favorables et à utiliser, le cas échéant, cette « réserve » (appelée provision pour participation aux excédents ou PPE) afin de lisser dans le temps les bonnes et les mauvaises années.

Alors que les assureurs avaient, en 2011, pioché dans leur PPE pour continuer à servir des taux de rémunération attractifs, certains assureurs ont, cette année, choisi de servir des rendements stables ou en recul afin de doter la provision pour participation des excédents.

Une collecte au point mort ?

La collecte nette (montant des fonds récoltés duquel on déduit les rachats réalisés par les souscripteurs) a également connu une année très difficile en 2012. Celle-ci fut, en effet, négative pour la première fois de 3,4 milliards d’euros (selon les estimations de la FFSA). Parmi les nombreuses raisons évoquées pour expliquer cette hémorragie, figurent le relèvement du plafond des livrets réglementés, qui a notamment profité au livret A, ainsi que la baisse des rendements des fonds en euros.

L’année 2013 s’annonce toutefois sous de meilleurs auspices puisque, pour le mois de janvier, la collecte nette est redevenue positive, à 3,8 milliards d’euros, portant ainsi l’encours total des contrats d’assurance- vie à 1 400,3 milliards d’euros.

Les fonds en euros nouvelle génération

Face à la baisse des rendements des fonds en euros « classiques », les assureurs ont développé de nouveaux produits devant permettre aux épargnants de percevoir, sur une période plus ou moins longue, une rémunération plus importante.

Pour aller chercher cette performance supplémentaire, une partie du contrat est investie sur des supports plus dynamiques tels que les actions ou l’immobilier.

Et si ces placements conservent une garantie en capital, l’épargnant doit toutefois accepter de prendre un risque sur la rémunération qu’il percevra. En 2011, les résultats annoncés par les assureurs furent ainsi bien inférieurs à ceux d’un fonds en euros classique. En revanche, en 2012, ces nouveaux fonds ont profité du rebond des marchés financiers pour offrir une rémunération en forte hausse.

Les fonds en euros investis dans le secteur de l’immobilier

Les assureurs proposent désormais des fonds en euros en partie investis dans le secteur de l’immobilier. Pour permettre aux épargnants de bénéficier de la rentabilité de ce marché, les assureurs optent le plus souvent pour des immeubles de bureaux.

Précision : ces investissements peuvent être réalisés en direct ou via l’acquisition de « pierre papier », en l’occurrence des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou d’organisme de placement collectif en immobilier (OCPI).

Deux principaux inconvénients sont toutefois à noter : d’une part, le marché immobilier peut, à l’instar du marché des actions, connaître de fortes perturbations entraînant ainsi une baisse du rendement du fonds. Et d’autre part, le secteur de l’immobilier se révèle être un marché très peu liquide, ce qui, dans l’éventualité où l’assureur subirait d’importants rachats de la part des épargnants, aura nécessairement une incidence sur les rendements.

Les fonds en euros-diversifiés

Les fonds en euros diversifiés sont composés de deux parties : l’une est investie principalement en titres obligataires, comme le serait un fonds en euros classique, tandis que l’autre partie est investie sur des supports plus dynamiques tels que des actions ou des OPCVM positionnés sur des actifs immobiliers.

Ces fonds disposent, en outre, d’une garantie de capital mais seulement à leur terme, le plus souvent au bout de 8 ans. Ainsi, lorsque l’assuré souhaite procéder au rachat de son contrat d’assurance-vie avant l’échéance du terme initialement fixé, il court le risque de ne recouvrer qu’une partie des fonds placés.

Les fonds en euros-dynamiques

Les fonds en euros dynamiques sont des contrats qui associent un fonds en euros à une poche composée d’investissements en actions. Celle-ci pouvant en pratique représenter près de 30 % des sommes versées.

Avec la méthode de gestion dite « du coussin », les actifs risqués seront progressivement renforcés en cas de hausse des marchés ou désinvestis dans le cas contraire.

Ainsi, en cas de perte trop importante, l’épargnant est assuré que le rendement de son contrat en euros ne soit pas négatif. En outre, grâce à un effet cliquet, les intérêts engrangés seront définitivement acquis.

Et contrairement aux fonds en euros diversifiés, ces fonds offrent aux souscripteurs une garantie en capital à tout instant et une disponibilité permanente.

Les performances des principaux contrats et fonds en euros sur l’année 2012

LES PERFORMANCES DES PRINCIPAUX CONTRATS ET FONDS EN EUROS SUR L’ANNEE 2012
Compagnie	Contrat	Taux de rendement
Compagnie	Contrat	2012	2011
Afer	Compte Afer	3,45 %	3,42 %
Agipi/Axa	Cler	3,2 %	3,5 %
Ag2r La Mondiale	Vivépargne 2	3 %	3,2 %
Areas	Multisupport 3	3,1 %	3 %
Asac Fapes Diffusion	Epargne Retraite 2 et 2 plus	3,25 %	3,56 %
Allianz Vie	GaipareSelectissimo	3,45 %3,45 %	3,51 %3,51 %
Apicil	Frontière efficiente	3,32 %	3,61 %
Aviva Vie	Sélection International 3	3,26 %	3,36 %
Axa	ArpègesFigures libresOptial PatrimoineCoralis	2,9 %2,9 à 3,5 %2,9 à 3,5 %3,05 %	3 %3 à 3,7 %3 à 3,7 %3,15 %
BforBank	BforBank Vie	3,4 %	3,6 %
BNP Paribas	Multiplacements 2Multiplacements Privilège	2,91 %3,27 %	3,03 %3,35 %
Boursorama.com	Boursorama Vie	3,62 %	3,72 %
Caisse d’épargne/Ecureuil Vie	Nuances Grenadine et 3DNuances plusNuances Privilège	2,5 %2,8 %3,05 %	2,75 %3 %3,2 %
Capma & Capmi (Groupe Monceau)	Dynavie	3,37 %	3,1 %
Carac	Compte EpargneEntraid’Epargne	3,7 %3,75 %	3,9 %4 %
Cardif (BNP Paribas)	Cardif MultiPlus 3	3,2 %	3,3 %
Crédit Agricole-Predica	Espace LibertéFlorianePrédissime 9	3,1 à 3,4 %3 à 3,2 %2,8 %	3,1 à 3,3 %3 à 3,3 %2,7 %
Crédit Mutuel	Horizon Patrimoine	3 %	3,2 %
Fidelity Vie	Fonds en euros Suravenir	3,6 %	3,75 %
Fortuneo	Symphonis-Vie	3,6 %	3,75 %
Gaipare (Allianz)	Gaipare Sélection	3,47 %	3,51 %
Gan	LibreganChromatys	2,25 %2,5 à 3,1 %	2,8 %3 %
Generali	E-xaélidia (euro épargne)Himalia (euro innovalia)Generali Epargne	2,85 %3,62 %3,42 %	3 %3,8 %3,72 %
GMF	AltinéoMultéoCompte libre croissance	3,05 %3,05 %3,05 %	3,2 %3,2 %3,2 %
Groupama	Groupama PremiumGroupama Modulation	2,6 à 3,2 %2,5 à 3,1 %	3,1 %3 %
HSBC	Evolution Patrimoine	2,7 à 3,01 %	3 à 3,26 %
ING Direct	ING Direct Vie	3,2 %	3,72 %
La Banque postale / CNP	CachemireToscane VieVivaccio Euros	3,1 %3,15 %2,65 %	3,25 %3,45 %2,9 %
La France Mutualiste	Acte Epargne 2	3,36 %	3,33 %
La Mondiale/Aprep	Fonds Général	2,94 %	3,04 %
LCL	Lionvie Rouge CorintheLionvie Vert Equateur	3 à 3,2 %2,8 %	3 à 3,2 %2,9 %
Le Conservateur	Arep	3,5 %	3,5 %
Legal & General	Concordances 4	2,9 %	3,16 %
MAAF Vie	Winalto	3,2 %	3,2 %
MACIF	Actiplus	3,15 %	3,45 %
MACSF	Retraite Epargne Santé	3,5 %	3,65 %
MATMUT	Matmut vie épargne	3,4 %	3,2 %
MMA	MMA CroissanceMMA Multisupports	2,75 %2,9 %	3 %3,05 %
Maif	Assurance-vie responsable et solidaire	3,4 %	3,35 %
MIF (Mutuelle d’Ivry La-Fraternelle)	Compte Epargne Libre-Avenir	3,9 %	4,15 %
Mutex (Mutualité française)	Mutex Patrimoine	3,3 %	3,66 %
SMAvie BTP (pro BTP Finance)	Bati retraite 2	3,33 %	2,9 %
Société Générale-Sogecap	SéquoiaÉbène	3,03 %3,3 %	3,19 %3,5 %
Spirica/LifeSide patrimoine	Arborescence	3,51 à 3,56 %	3,62 %
UAF Patrimoine	Alyss	3,1 %	3,45 %
UNOFI	Unofi Avenir	3 %	3 %

Le nouveau dispositif « Duflot »

12 avril 2013

Si la réduction d’impôt « Scellier » n’a pas été renouvelée, un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif, appelé « dispositif Duflot », est venu prendre le relais.

Les contours du nouveau dispositif

Le dispositif « Duflot » s’adresse notamment aux contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui le font construire. L’investisseur, qui s’engage à louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans, bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt fixée à 18 % et calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement. Ce taux étant porté à 29 % en cas d’investissement outre-mer. Une réduction d’impôt qui peut également bénéficier aux contribuables faisant l’acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Attention : l’assiette de la réduction d’impôt est doublement plafonnée, d’abord à un prix par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €, puis à un plafond global de 300 000 € (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an en métropole).

L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans sans possibilité de report de la quote-part de la réduction annuelle qui excède l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Important : la réduction d’impôt « Duflot » est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux dont le seuil est fixé à 10 000 € à compter de l’imposition des revenus de 2013.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans des zones du territoire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Le législateur a donc limité le nombre de communes éligibles au dispositif « Duflot » à celles situées dans les zones A, A bis et B1. La zone B2 n’étant éligible de façon automatique que jusqu’au 30 juin 2013 (et sous condition d’agrément au-delà). Les logements situés en zone C sont, quant à eux, exclus du nouveau dispositif.

À noter enfin que le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas limité à un seul logement par an mais à deux.

Des contraintes supplémentaires pour le bailleur

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable est soumis à des contraintes plus fortes que celles qui existaient dans le cadre général du dispositif Scellier. En effet, il doit s’engager à louer le logement dans la limite d’un plafond de loyer plus bas (environ inférieur de 20 % au prix du marché). Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2013 à :

– 16,52 € en zone A bis ;

– 12,27 € dans le reste de la zone A ;

– 9,88 € en zone B1 ;

– 8,59 € en zone B2.

Et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds précisés par décret, qui diffèrent en fonction de la localisation et du type de logement. Ainsi, par exemple, les ressources annuelles d’un couple de locataires ayant un enfant à charge et habitant à Paris (Zone A bis) ne devront pas excéder 71 515 €. Enfin, le respect de certaines normes de performances énergétiques, fixées par décret, est exigé.

La remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt obtenue en vertu du dispositif « Duflot » est remise en cause si le propriétaire ne respecte pas l’un de ses engagements. Les cas de reprise de la réduction d’impôt sont principalement les suivants :

– le non-respect des conditions de mise en location (notamment celles relatives au délai de mise en location, au niveau de loyer ou de ressources des locataires) ;

– la cession du logement pendant la période d’engagement de la location ;

– le démembrement du droit de propriété des logements concernés.

Par exception, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si le contribuable (ou son conjoint ou partenaire de Pacs soumis à imposition commune) est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède.

L’acquisition d’un logement occupé

15 février 2013

Si la plupart des transactions immobilières concernent des logements « libres », d’autres portent sur des logements dits « occupés », c’est-à-dire dans lesquels des locataires continuent d’habiter malgré la vente. Un mode d’acquisition qui, ces dernières années, a séduit nombre d’investisseurs soucieux de rentabiliser leur opération dans les meilleurs délais.

L’intérêt d’acquérir un logement occupé

Acquérir un logement loué peut se révéler être une opération particulièrement intéressante pour les investisseurs en raison de la décote pratiquée sur le prix d’achat et de la perception immédiate d’un loyer.

Une décote sur le prix d’achat

Principal avantage et non des moindres, l’acquéreur bénéficie le plus souvent d’une décote sur le prix d’achat du logement. Cette dernière s’explique par le fait que le logement, étant occupé, est plus difficile à vendre qu’un logement libre dans la mesure où l’acquéreur ne pourra, en principe, y habiter qu’à la fin du bail signé par le locataire en place.

Mais attention, la décote n’est pas identique pour chaque logement. Elle est, en effet, déterminée selon plusieurs facteurs : la durée du bail restant à courir, le niveau de loyer par rapport au marché (si le loyer est au prix du marché, la décote sera moins importante que si le loyer est plus faible) ainsi que les caractéristiques du locataire (âge, ressources) et du contrat de bail (loi de 1989 ou loi de 1948).

En pratique, si la décote moyenne s’établit autour de 10 %, elle peut toutefois aller jusqu’à 20 % dans certains cas (location soumise à la loi de 1948 par exemple).

À noter : la décote opérée sur le prix d’achat permettra à l’acquéreur de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente du logement à condition toutefois qu’il ait donné congé au locataire afin de revendre le bien immobilier « libre ». Ce congé est, en principe, assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire permettant à ce dernier d’acquérir le logement en priorité. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’offre de vente au profit du locataire étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Un investissement locatif clés en main

La présence d’un locataire déjà en place offre au propriétaire une sécurité financière plus importante en lui assurant de percevoir immédiatement des loyers. Une situation particulièrement appréciable lorsque l’achat a été réalisé à l’aide d’un emprunt immobilier. Et par définition, l’investisseur n’aura pas non plus à se soucier de trouver un locataire.

Enfin, bon à savoir, en cas de vente du logement donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire. Par conséquent, la personne qui s’est portée caution pour le locataire ne peut pas se « désengager » malgré le changement de propriétaire.

Les inconvénients

Ce mode d’acquisition présente toutefois certains écueils. Ainsi, lorsqu’un investisseur acquiert un logement loué, il ne peut pas modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer notamment). À ce titre, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de tous les éléments susceptibles d’affecter le bail, tels que l’existence d’un contentieux avec le locataire.

Autre inconvénient, lorsqu’un investisseur acquiert un logement occupé, il s’expose davantage aux risques de dégradations, les propriétaires rénovant rarement un appartement mis en location. C’est pourquoi il est conseillé d’être particulièrement vigilant lors de la visite du logement et de se faire accompagner, le cas échéant, par un professionnel de l’immobilier.

Enfin, le nouveau propriétaire doit savoir que c’est à lui, et non plus au bailleur initial, qu’il incombera de reverser le dépôt de garantie au locataire lorsque le bail prendra fin.

Précision : le dépôt de garantie est une somme destinée à garantir l’exécution des diverses obligations du locataire telles que le paiement du loyer ou la réalisation des réparations locatives. Versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux, il peut être détenu pendant toute la durée du bail par le propriétaire-bailleur. Ce dépôt devra toutefois être restitué à la fin du bail à moins que le locataire n’ait manqué à ses obligations.

Précautions à prendre

Il convient d’effectuer, avant la signature de l’acte de vente, toutes les vérifications nécessaires sur le locataire (paiement des loyers, dégradation de l’appartement…), mais également de s’assurer que le contrat contient bien les clauses autorisant à résilier le bail de plein droit en cas de non-respect des obligations locatives.

Prestation compensatoire et plus-value immobilière

19 décembre 2012

Dans le cadre du règlement de mon divorce, une décision de justice m’ordonne de verser une prestation compensatoire à mon ex-épouse. Mais plutôt que de verser cette prestation sous la forme d’une somme d’argent, j’ai décidé de la régler par l’attribution d’un bien immobilier m’appartenant en propre. Or l’administration fiscale estime que cette opération correspond à une cession et que je suis, à ce titre, imposable sur la plus-value latente. Est-ce possible ?

En principe, les plus-values immobilières ne sont imposables que si elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier. Mais l’administration fiscale considère, en effet, comme telle les attributions susvisées, lorsqu’elles sont effectuées en exécution d’une décision de justice. Vous devrez donc effectivement acquitter un impôt sur la base du différentiel existant entre le prix d’acquisition du bien attribué et la valeur retenue pour ce dernier dans le cadre du règlement de la prestation compensatoire.

Le charme des livrets défiscalisés

15 novembre 2012

Les inquiétudes qui entourent certains pays de l’Union européenne ne sont pas de nature à inciter les épargnants à revenir sur les marchés actions, mais au contraire à continuer plutôt de privilégier les placements sans risques, et au premier chef le livret A ou le livret de développement durable.

Le livret A

Le livret A ressort, sans aucun doute, comme le grand gagnant de la crise boursière. Pour preuve, plus de 60 millions de Français détiennent aujourd’hui ce produit d’épargne réglementée, ce qui représente près de 94 % de la population. Et en 2011, la collecte nette du livret A a été très forte, atteignant 20 milliards d’euros (contre 10 milliards d’euros en 2010). Cette collecte, bien qu’importante, demeure toutefois inférieure à la collecte record réalisée en 2008 (24 milliards d’euros). Au 31 décembre 2011, l’encours des livrets A atteignait ainsi près de 215 milliards d’euros.

Précision : en moyenne, chaque titulaire d’un livret A y détenait à cette date 3 473 €.

Le succès du livret A repose notamment sur sa grande souplesse d’utilisation. Il permet en effet à son détenteur de disposer de son épargne à tout moment et d’y déposer, depuis le 1er octobre 2012, jusqu’à 19 125 € hors intérêts capitalisés (contre 15 300 € précédemment). Plafond qui pourrait même, aux dires du ministre de l’Économie et des Finances, faire l’objet d’un nouveau relèvement de 25 % d’ici la fin de l’année.

À noter : grâce au relèvement du plafond du livret A, le gouvernement souhaite financer la construction de 40 000 logements sociaux supplémentaires.

Autre avantage, les intérêts ne subissent ni impôts ni prélèvements sociaux.

Quant au taux d’intérêt du livret A, il est actuellement de 2,25 %. Il convient toutefois de préciser qu’il peut être révisé chaque trimestre selon une règle de calcul prédéfinie. Le taux devant ainsi être égal à la moyenne de l’inflation et des taux à court terme avec pour plancher l’inflation majorée de 0,25 point.

Le livret de développement durable (ex-CODEVI)

Le livret de développement durable (LDD) offre la même rémunération que le livret A (2,25 % actuellement) et, comme lui, ne subit ni prélèvements sociaux ni fiscalité.

Et conformément à la promesse qui avait été faite par le président de la République lors de la campagne électorale, le plafond de ce compte d’épargne, qui était jusqu’à présent fixé à 6 000 €, vient d’être doublé pour atteindre désormais 12 000 €.

Précision : le relèvement du plafond du LDD a pour but, quant à lui, d’apporter un soutien financier supplémentaire aux PME et aux entreprises innovantes.

Si l’ensemble des épargnants peuvent ouvrir un LDD, seul 38 % des Français en détiennent un. Les sommes déposées sur l’ensemble des LDD sont aussi bien moins importantes que celles versées sur le livret A (69 milliards d’euros). L’encours moyen étant, quant à lui, estimé à 2 832 euros.

Les autres livrets défiscalisés

Le livret d’épargne populaire (LEP) et le livret jeune ne subissent ni impôts ni prélèvements sociaux, mais ne sont toutefois ouverts qu’à un nombre limité de personnes.

Le premier ne peut être souscrit, en 2012, que par les contribuables qui se sont acquittés au maximum de 769 € au titre de l’impôt sur le revenu de 2011.

Précision : le dépassement de ce plafond entraîne la clôture du LEP.

Ces derniers peuvent verser sur leur livret jusqu’à 7 700 €. Principal avantage du LEP, le taux de rémunération est mécaniquement supérieur de 0,5 point à celui du livret A, soit actuellement de 2,75 %.

Quant au second, il n’est accessible qu’aux personnes âgées de 12 à 25 ans. Le titulaire de ce compte pouvant y placer jusqu’à 1 600 €. Et contrairement aux autres livrets défiscalisés, le taux d’intérêt annuel du livret jeune peut être librement fixé par les établissements bancaires, mais il doit toutefois être au moins égal à 2,25 %.

Enfin, à l’instar de l’ensemble des livrets défiscalisés, aucun frais ni aucune commission ne peuvent être facturés par la banque lors de l’ouverture, de la clôture ou au titre de la gestion d’un livret d’épargne populaire ou d’un livret jeune.

À noter : les intérêts des livrets défiscalisés sont calculés par quinzaine, c’est-à-dire le 1er et le 16 de chaque mois. En conséquence, les sommes déposées produisent des intérêts uniquement si elles sont placées sur la quinzaine entière. Et ce n’est, en principe, qu’au 31 décembre que les intérêts cumulés sur l’année s’ajoutent au capital.

Contrôle des droits de donation et obligations de l’administration fiscale

7 novembre 2012

J’ai donné à mon fils la nue-propriété de parts d’une société en nom collectif (SNC). Or l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification de la valeur unitaire de ces parts avec un rappel des droits de donation et des intérêts de retard. Au cours de la procédure, seul mon fils a été convoqué devant la commission départementale de conciliation chargée d’émettre un avis sur la valeur de ces parts. Est-ce normal ?

Pour recouvrer plus facilement les droits d’enregistrement dus lors d’une donation, l’administration fiscale peut adresser une proposition de rectification à une seule des parties intéressées. Elle demeure toutefois dans l’obligation de notifier tous les actes de la procédure à l’ensemble des débiteurs solidaires (ceux auxquels l’administration peut exiger le paiement de l’intégralité des droits) des droits de donation. À défaut, la procédure fiscale serait irrégulière et l’avis de mise en recouvrement des droits de donation susceptible d’être annulé par un tribunal.

L’encadrement des loyers d’habitation

4 octobre 2012

Concrétisant l’une des principales promesses électorales du nouveau président de la République, un récent décret vient limiter la hausse des loyers pouvant intervenir lors de la relocation d’un logement après le départ de son occupant ou lors du renouvellement du bail d’un locataire en place.

Une augmentation plafonnée

Depuis le 1er août 2012, la hausse des loyers des logements vacants reloués est désormais limitée à celle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Il en est de même pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2012 et le 1er août 2013. Il ne peut en effet y avoir, dans ce cas, de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision prévue au contrat dans la limite de la variation de l’IRL.

Précision : ce dispositif ne vise que les logements loués nus et utilisés à titre de résidence principale par les locataires. Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont donc pas concernées.

Étant précisé qu’en cas de vente d’un logement destiné à la location mais vendu libre d’occupation, le nouveau propriétaire n’est, semble-t-il, pas tenu de se référer au dernier loyer pratiqué par le précédent propriétaire avant la vente. En revanche, en cas d’achat d’un logement occupé, il y aura transfert du bail au profit du nouveau propriétaire qui sera alors soumis au plafonnement.

Les baux concernés

L’encadrement des loyers concerne les baux d’habitation, ainsi que les baux « mixtes », c’est-à-dire ceux qui servent à la fois à l’habitation des locataires et à l’exercice de leur profession.

Les agglomérations visées par le dispositif

Ce dispositif concerne 38 agglomérations (et leurs communes avoisinantes), dont 27 situées en métropole, dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif sont constatées, à savoir :

– en métropole (Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse) ;

– en outre-mer (Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre).

Les dérogations prévues en faveur du propriétaire

Lorsque le bailleur réalise, avant de conclure une nouvelle location, des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes, il est en droit de réclamer au nouveau locataire un loyer plus important. Pour cela, le montant des travaux doit au moins être égal à la moitié de la dernière année de loyer. Étant précisé que cette hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Une dérogation est également prévue pour les logements dont le loyer était manifestement sous-évalué. Le bailleur peut, dans ce cas, en réévaluer le montant sans que la hausse puisse toutefois dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage (pour des logements comparables) et le loyer sous-évalué ;

Exemple : lorsque le loyer du voisinage est en moyenne de 700 € et que le loyer du logement concerné est de 550 € (l’écart constaté est de 150 €), le relèvement du loyer sera de 75 € maximum.

– une majoration annuelle de loyer équivalant à 15 % de la valeur des travaux TTC, dans le cas où, depuis le dernier renouvellement, le bailleur a réalisé des travaux d’un montant au moins équivalant à la dernière année de loyer.

Exemple : un propriétaire qui loue un appartement pour un montant de 950 € par mois a réalisé des travaux pour une somme de 13 500 €. Étant donné que cette somme est supérieure à la dernière année de loyer (11 400 €), ce propriétaire sera en droit de majorer le loyer d’un montant de 168,75 € par mois (soit 15 % du montant des travaux).

Les informations à la disposition du public

Le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement met à la disposition des particuliers, sur son site Internet www.territoires.gouv.fr, un logiciel de simulation leur permettant de calculer l’augmentation maximale des loyers dans les communes visées.

Une mesure temporaire ?

Le dispositif d’encadrement des loyers ne concerne, dans un premier temps, que les logements dont les baux ont été signés entre le 1er août 2012 et le 1er août 2013. La ministre du Logement, Cécile Duflot, a toutefois annoncé qu’une loi visant à pérenniser ce dispositif pourrait être votée en 2013.

Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, JO du 21

La nouvelle réforme fiscale

4 octobre 2012

Le texte définitif de la 2 loi de finances rectificative pour 2012, adopté le 31 juillet dernier, valide en grande partie les mesures présentées au début de l’été par le nouveau gouvernement. Visant à réduire le déficit public de la France, celles-ci se traduisent principalement par des hausses d’impôt, pesant aussi bien sur les entreprises que sur les particuliers. Présentation des principales mesures fiscales issues de cette nouvelle réforme.

Mesures touchant les particuliers :Contribution exceptionnelle sur la fortune pour 2012 Les personnes assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de 2012 sont redevables d’une contribution exceptionnelle sur la fortune.

Une contribution exceptionnelle d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est mise à la charge des personnes assujetties à cet impôt au titre de 2012, c’est-à-dire de celles disposant au 1er janvier 2012 d’un patrimoine net taxable au moins égal à 1,3 M€.

À noter : la contribution est assise sur la valeur nette imposable du patrimoine retenue pour le calcul de l’ISF 2012 .

Cette contribution exceptionnelle, non plafonnée, sera calculée selon l’ancien barème progressif appliqué pour le calcul de l’ISF dû au titre de 2011.

Point important, l’ISF dû au titre de 2012, avant imputation des réductions d’impôt (pour charge de famille, investissement dans les PME, versement de dons), est imputable sur le montant de cette contribution. Néanmoins, la contribution n’ouvre pas droit à ces réductions d’ISF pour la part qui excède l’ISF dû au titre de 2012.

Les modalités de déclaration et de règlement de la contribution dépendent, quant à elles, du montant de l’actif patrimonial imposable du contribuable.

Les personnes dont le patrimoine net imposable est égal ou supérieur à 1,3 M€ et inférieur à 3 M€, qui ont déclaré leur patrimoine sur leur déclaration de revenus, vont recevoir, début octobre, deux avis d’imposition. Le premier sera relatif à l’impôt sur le revenu ; le second sera relatif à l’ISF et comportera également le montant de la contribution exceptionnelle sur la fortune. Ces trois impôts devront être payer pour le 15 novembre 2012 au plus tard.

En pratique : ces contribuables ne recevront donc pas leur avis d’impôt sur le revenu en août comme la plupart des autres contribuables mais en octobre. Pour les contribuables mensualisés à l’impôt sur le revenu, le solde de leur impôt sera automatiquement prélevé en décembre s’il augmente sensiblement entre 2011 et 2012.

Ces contribuables n’ont pas de nouvelle déclaration à déposer, l’administration fiscale se chargeant de calculer la contribution exceptionnelle à partir des éléments déjà déclarés.

Les personnes dont le patrimoine net imposable est égal ou supérieur à 3 M€ (ainsi que les non-résidents détenant un patrimoine net supérieur à 1,3 M€), qui ont déclaré et payé leur ISF le 15 juin dernier, vont recevoir, début octobre, une déclaration spécifique pour leur contribution exceptionnelle sur la fortune. Elle devra être déposée, accompagnée du paiement, auprès de leur service des impôts le 15 novembre 2012 au plus tard.

Important : une nouvelle réforme de l’ISF devrait prendre place dans le projet de loi de finances pour 2013.

Durcissement des droits de mutation à titre gratuit La fiscalité des droits de mutation à titre gratuit applicables aux successions et aux donations vient d’être sensiblement alourdie.

L’abattement personnel applicable en ligne directe sur les successions et les donations est abaissé de 159 325 € à 100 000 €. En revanche, l’abattement spécifique aux personnes handicapées, qui se cumule le cas échéant avec l’abattement de droit commun, est maintenu à 159 325 € et l’exonération des transmissions applicable en faveur du conjoint survivant n’est pas remise en cause.

Par ailleurs, le délai de rappel fiscal, aussi appelé rapport fiscal, des donations antérieures consenties entre les mêmes personnes est porté de 10 à 15 ans.

Précision : lors de la mise en place du dispositif du rappel fiscal, le délai était fixé à 10 ans. Il a ensuite été diminué à 6 ans à compter de 2006 avant d’être de nouveau porté à 10 ans à compter du 31 juillet 2011. Un mécanisme de lissage destiné à atténuer les effets de cette dernière augmentation avait alors été instauré. Ce lissage vient d’être supprimé.

Par cohérence, le délai de rappel fiscal des donations-partages transgénérationnelles est également revu à la hausse, passant de 6 à 15 ans. De même, le délai applicable au renouvellement de la limite d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent est augmenté de 10 à 15 ans.

Enfin, l’actualisation annuelle et automatique des tarifs, abattements et limites applicables en matière de droits de mutation à titre gratuit en fonction de la revalorisation de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu est supprimée.

En pratique : compte tenu du gel du barème de l’impôt sur le revenu en 2012, les montants qui s’appliqueront en 2013 sont ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2011 (excepté l’abattement en ligne directe qui vient d’être abaissé à 100 000 €).

Ces mesures s’appliquent aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de la date de publication de la loi, soit à compter du 17 août 2012. Quant à la suppression de l’actualisation des tarifs, abattements et limites, elle sera effective au 1er janvier 2013 seulement.

Les autres mesures fiscales touchant la fiscalité des particuliers Découvrez plus en détails les autres mesures fiscales concernant les particuliers.

Fiscalisation des heures supplémentaires

Les rémunérations perçues à raison des heures supplémentaires et complémentaires de travail effectuées depuis le 1er août 2012 ne bénéficient plus de l’exonération d’impôt sur le revenu, quelle que soit la taille de l’entreprise.

Revenus immobiliers des non-résidents

Par dérogation, les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values immobilières) de source française perçus par les non-résidents sont désormais assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital, au taux de droit commun de 15,5 %.

La mesure s’applique aux plus-values réalisées à compter de la date de publication de la loi (17 août 2012) et aux loyers perçus depuis le 1er janvier 2012.

Taxe sur les transactions financières

Le taux de la taxe applicable aux acquisitions d’actions d’entreprises cotées, situées en France et dont la capitalisation boursière est supérieure à 1 milliard d’euros, est porté de 0,1 à 0,2 % pour les transactions effectuées à compter du 1er août 2012.

Précision : la date d’appréciation de la capitalisation boursière des sociétés dont les titres font l’objet de transactions réalisées à compter du 1er janvier 2013 est modifiée et fixée au 1er décembre de l’année précédent celle de l’imposition.

Dividendes distribués à des OPCVM étrangers

Les dividendes de source française distribués à des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), à des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou à des sociétés d’investissement à capital fixe (Sicaf) étrangers ne sont plus, sous certaines conditions, soumis à une retenue à la source.

Précision : ces organismes doivent d’une part lever des capitaux auprès d’investisseurs pour les placer conformément à une politique définie et dans l’intérêt de ces investisseurs et d’autre part présenter des caractéristiques similaires à celles des OPCVM, OPCI et Sicaf français.

La retenue à la source est toutefois maintenue lorsque les dividendes sont payés dans un État ou territoire non coopératif (ETNC) ou prélevés sur les bénéfices exonérés de sociétés d’investissement immobiliers cotées (SIIC), de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) ou de leurs filiales.

Cette mesure s’applique aux distributions versées à compter du 17 août 2012.

Majoration de la taxe sur les logements vacants

Les logements vacants depuis au moins 2 années consécutives au 1er janvier de l’année d’imposition, situés dans certaines agglomérations de plus de 200 000 habitants, peuvent être soumis à une taxe annuelle dont le taux varie en fonction de la durée de vacance. Pour les impositions établies à compter de 2013, le taux, qui s’applique sur la valeur locative foncière brute du logement et de ses dépendances (loyer annuel théorique), est porté :

– de 10 à 12,5 % la 1re année d’imposition ;

– de 12,5 à 15 % la 2e année ;

– de 15 à 20 % à compter de la 3e année.

Précision : sont redevables de cette taxe les personnes, physiques ou morales, ayant la qualité de propriétaire, d’usufruitier ou de preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique, et qui disposent du logement depuis le début de la période de vacance.

Mesures touchant les entreprises :Contribution additionnelle à l’IS sur les dividendes Les entreprises passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) en France sont redevables d’une nouvelle contribution additionnelle à cet impôt sur les revenus distribués.

Les sociétés et les organismes passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) en France sont, sauf exceptions, redevables d’une nouvelle contribution additionnelle à cet impôt, égale à 3 % du montant des revenus distribués, dont la mise en paiement intervient à compter du 17 août 2012.

La contribution ne frappe ni les distributions des organismes de placements collectifs, ni celles des PME communautaires (entreprises employant moins de 250 salariés et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 M€ ou dont le total du bilan est inférieur à 43 M€), ni, en principe, les distributions payées en actions et celles effectuées au sein de groupes intégrés fiscalement. Toutefois, contrairement à ce que prévoyait le texte initial, cette contribution vise les distributions réalisées au profit d’une société mère.

Le paiement de la contribution intervient lors du premier versement d’acompte d’IS suivant le mois de la mise en paiement des distributions. L’entreprise doit effectuer spontanément ce paiement auprès du service des impôts compétent.

Attention : à titre transitoire, la contribution relative aux distributions mises en paiement avant le 1er septembre 2012 devra être payée lors du versement d’acompte d’IS du 15 décembre 2012.

Point important, la contribution n’est pas déductible du résultat imposable.

Versement anticipé de la contribution exceptionnelle sur l’IS Les entreprises redevables de la contribution exceptionnelle sur l’IS devront verser une fraction de cette contribution par anticipation.

Les entreprises redevables de la contribution exceptionnelle d’IS, qui ont réalisé un chiffre d’affaires supérieur à 250 M€ au cours de l’exercice précédent, sont tenues d’effectuer un versement anticipé d’une partie de cette contribution au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2012.

Selon le chiffre d’affaires de l’entreprise, cet acompte s’élève à 75 % ou 95 % du montant de la contribution estimée. Le versement anticipé doit être effectué spontanément auprès du service des impôts compétent et au plus tard à la date prévue pour le paiement du dernier acompte d’IS de l’exercice.

À noter : l’entreprise qui clôture son exercice avant le 31 décembre 2012 ne sera tenue à un versement anticipé de la contribution qu’à compter de 2013 même si la date de paiement de son dernier acompte d’IS est le 15 décembre 2012. Tel est le cas des entreprises clôturant leur exercice entre le 20 novembre et le 30 décembre.

La déclaration et le paiement de la contribution doivent être réalisés à l’aide du relevé d’acompte n° 2571, déjà utilisé pour le paiement des acomptes d’IS et de la contribution sociale.

Précision : l’entreprise peut se voir appliquer des pénalités (intérêt de 0,40 % par mois de retard et majoration de 5 %) si le versement anticipé a été minoré au-delà d’une certaine marge d’erreur, qui varie en fonction du montant de chiffre d’affaires de l’entreprise.

Transfert et report des déficits Les transferts de déficits sur agrément dans le cadre d’opérations de restructuration et les reports de déficits en cas de changement d’activité sont davantage encadrés.

En cas d’opération de restructuration (fusion et opérations assimilées), le transfert des déficits de l’entreprise apporteuse sur les résultats de l’entreprise bénéficiaire des apports est subordonné à la délivrance d’un agrément dont les conditions d’octroi viennent d’être durcies.

Ainsi désormais, l’activité à l’origine des déficits ne doit pas avoir subi de changements significatifs, notamment en termes de catèle, d’emploi, de moyens d’exploitation, de nature et de volume d’activité :

– pendant la période de constatation des déficits, par la société apporteuse ;

– et au moins pendant les 3 ans suivant l’opération de restructuration, période au cours de laquelle l’activité doit être poursuivie par la société bénéficiaire des apports.

Ces nouvelles conditions de délivrance de l’agrément s’appliquent également aux opérations de restructuration dans les groupes fiscalement intégrés.

À noter : il est expressément prévu que les déficits des sociétés holdings financières et des sociétés à prépondérance immobilière ne peuvent pas être transférés.

Par ailleurs, s’il était acquis que le changement d’activité entraînait en principe la cessation de l’entreprise et la perte du droit au report des déficits, aucune définition légale du changement d’activité n’existait.

C’est désormais chose faite, ce qui permet d’augmenter les cas de péremption des déficits. Dorénavant, la disparition des moyens de production nécessaires à la poursuite de l’exploitation pendant une période de plus de 12 mois emporte cessation d’activité, excepté en cas de force majeure ou lorsqu’un agrément a été délivré.

Attention : aucune dérogation (force majeure ou agrément) n’est admise lorsque la disparition des moyens de production est suivie de la cession de la majorité des droits sociaux.

De même, le changement d’activité s’entend désormais notamment en cas :

– d’adjonction d’une activité entraînant, au titre de l’exercice N ou N+1, une augmentation de plus de 50 % par rapport à l’exercice N-1 soit du chiffre d’affaires, soit de l’effectif moyen des salariés et du montant brut de l’actif immobilisé ;

– d’abandon ou de transfert, même partiel, d’une ou de plusieurs activités entraînant, au titre de l’exercice N ou N+1, une diminution de plus de 50 % par rapport à l’exercice N-1 soit du chiffre d’affaires, soit de l’effectif moyen des salariés et du montant brut de l’actif immobilisé.

Toutefois, sur agrément, certaines opérations ne sont pas considérées comme entraînant la cessation de l’entreprise lorsque l’adjonction, l’abandon ou le transfert est indispensable à la poursuite de l’activité à l’origine des déficits et à la pérennité des emplois.

L’ensemble de ces mesures s’appliquent aux exercices clos à compter du 4 juillet 2012.

Les autres mesures fiscales touchant la fiscalité des entreprises Découvrez plus en détails les autres mesures fiscales concernant les entreprises.

Abrogation de la TVA « sociale »

La hausse du taux normal de la TVA de 19,6 à 21,2 %, qui devait s’appliquer au 1er octobre 2012, est annulée. En revanche, l’augmentation de 2 points des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, déjà entrée en vigueur pour les revenus du patrimoine perçus depuis le 1er janvier et les revenus de placement payés depuis le 1er juillet, et qui devait compenser la baisse de la cotisation d’allocations familiales au même titre que l’augmentation de TVA, est maintenue.

Non déductibilité des aides entre entreprises

Les aides (abandons de créances, subventions…) consenties par une entreprise à une autre, membres d’un même groupe ou non, n’ayant pas un caractère commercial, ne sont plus déductibles des résultats des exercices clos à compter du 4 juillet 2012, à l’exception de celles accordées aux entreprises dans le cadre d’une procédure de conciliation en application d’un accord homologué ou d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). Quant aux aides à caractère commercial, pour être déductibles, elles doivent, comme auparavant, relever d’une gestion normale et répondre à l’intérêt propre de l’entreprise versante.

Précision : par cohérence, les abandons de créance à caractère financier ne sont plus pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée soumise à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Provision pour investissement

Les entreprises, à l’exception des sociétés coopératives ouvrières de production (Scop), ne peuvent plus déduire de leurs résultats imposables constatés au titre des exercices clos à compter du 17 août 2012 la provision pour investissement constituée dans le cadre de certains régimes d’épargne salariale. Sont notamment visées les entreprises adoptant une formule de calcul de la participation dérogatoire ou appliquant volontairement la participation.

À noter : les provisions déjà constituées à la date d’entrée en vigueur de la loi ne sont rapportées aux résultats imposables de l’entreprise que si elles ne sont pas utilisées, dans les 2 ans de leur constitution, à l’acquisition ou à la création d’immobilisations.

Valeur locative des locaux professionnels

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels retenues pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) devait prendre effet pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2014. Finalement, la révision est reportée à 2015 et un mécanisme de lissage est mis en place pour, de 2015 à 2018, adapter les écarts de cotisation des impôts résultant de cette révision.

Taux réduit de TVA de 5,5 %

À compter du 1er janvier 2013, le taux réduit de TVA sur les livres, quel que soit leur support, est ramené de 7 % à 5,5 %. Une réduction de taux qui s’applique également aux billetteries des spectacles vivants (théâtres, cirques, concerts…).

Lutte contre l’optimisation fiscale abusive

Outre la non-déductibilité des aides entre entreprises et l’encadrement des transferts et reports de déficits, d’autres mesures de lutte contre les optimisations abusives en matière d’impôt sur les sociétés (IS) ont été adoptées. Ainsi, notamment, les sociétés françaises qui réalisent des bénéfices dans des paradis fiscaux hors de l’Union européenne devront, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2012, démontrer à l’administration fiscale que leurs filiales y exercent une activité économique réelle. Par ailleurs, dans certains cas, les sociétés mères qui perçoivent de leurs filiales des dividendes en franchise d’impôt ne peuvent plus cumuler le régime d’exonération lié au régime mère-fille et déduire de leur résultat, pour les exercices clos depuis le 4 juillet 2012, la provision, la perte ou la moins-value résultant de la dévalorisation des titres de ces mêmes filiales.

À noter : une réforme de l’IS devrait venir compléter ces dispositions dans le cadre de la loi de finances pour 2013.

Loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-958 du 16 août 2012, JO du 17

S’assurer contre les loyers impayés

4 octobre 2012

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend principalement des revenus que percevra le propriétaire lors de la mise en location de son bien. Et si le choix du locataire est essentiel, il ne constitue pas à lui seul une garantie contre les impayés. Pour se prémunir de ce type de risques, les propriétaires peuvent souscrire une « assurance loyers impayés » ou préférer la « garantie des risques locatifs ».

L’assurance loyers impayés

Les propriétaires-bailleurs peuvent contracter, moyennant paiement d’une prime dont le montant annuel est fixé à un pourcentage du loyer charges comprises (généralement entre 2 % et 5 %), une assurance dite de « loyers impayés ». Cette assurance leur garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

Précision : le propriétaire qui a souscrit une « assurance loyers impayés » ne peut pas demander un cautionnement au locataire sauf si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Attention, si les risques couverts varient selon les contrats, la plupart ne prennent en charge le paiement des loyers qu’après 3 mois d’impayés et pour une durée comprise entre 18 et 36 mois seulement.

Cette prise en charge étant, le plus souvent, plafonnée à 2 500 € par mois. Certains contrats proposent, en option, d’autres garanties. Une garantie « vacances locatives », qui permet de percevoir une indemnisation pour la période comprise entre la date de départ de l’ancien locataire et la date d’arrivée du nouveau, peut ainsi être ajoutée au contrat. Le propriétaire-bailleur peut, en outre, avoir la faculté de souscrire à une extension de garantie couvrant les détériorations commises par le locataire et les frais de contentieux.

Dans le cadre de ces contrats, les assureurs imposent généralement au bailleur une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. En pratique, il est exigé de ces derniers qu’ils disposent d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.

En outre, pour être couvert contre les risques locatifs, le bailleur devra adresser à l’assureur un certain nombre de justificatifs et démontrer, en cas de loyers impayés, qu’il a tout tenté pour les recouvrer (courriers de relance, mise en demeure de payer…).

À noter : les propriétaires peuvent contracter une assurance de loyers impayés en cours de bail à condition toutefois qu’ils n’aient pas subi d’incidents de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois, selon les assureurs.

La garantie des risques locatifs

La garantie des risques locatifs (GRL) est une assurance, proposée par un nombre restreint d’assureurs, destinée également à protéger les propriétaires-bailleurs contre les loyers impayés. Mise en place en 2007, cette garantie a pour but d’inciter les bailleurs privés à louer leur logement à des locataires qui, tout en étant solvables, ne présentent pas toutes les garanties traditionnellement requises (niveau de ressources insuffisant, absence de contrat de travail à durée indéterminée…). Mais attention, cette garantie ne s’applique que pour les locataires dont le loyer représente au maximum 50 % des revenus et n’excède pas 2 000 € par mois.

Avantage important par rapport à l’assurance des loyers impayés, la GRL s’applique dès le premier mois et sans aucune limite de temps. Seul un double plafond d’impayés de 2 000 € par mois et de 70 000 € pour toute la durée du bail s’applique.

Autre intérêt, la remise en l’état du logement, en cas de détériorations causées par le locataire, est également incluse dans le contrat, dans la limite d’un plafond de 7 700 € par logement (3 500 € pour un meublé) après le versement d’une franchise égale au montant du dépôt de garantie.

Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est en pratique librement fixé par les assureurs (en moyenne, il se situe entre 2,5 % et 3,5 % du loyer mensuel charges comprises).

Attention : en cas de souscription à une garantie des risques locatifs, aucune caution ne peut être demandée, y compris si le candidat locataire est un étudiant ou un apprenti.

À noter : contrairement à l’assurance des loyers impayés, la garantie des risques locatifs prend automatiquement en charge les frais de procédure et de recouvrement des loyers.