Achat d’un immeuble infesté de termites non détectés par le diagnostiqueur

15 février 2017

L’acquéreur d’un bien immobilier doit être indemnisé de l’intégralité de son préjudice causé par une erreur de diagnostic termites.

Quelque temps après avoir acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation, une personne avait eu la désagréable surprise de découvrir la présence de termites dans le bâtiment. Or l’état parasitaire réalisé avant la vente avait fait seulement état d’indices d’infestation de termites, mais pas de la présence d’insectes. L’acquéreur avait alors agi en justice à la fois contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et contre le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

Son action à l’encontre du vendeur n’a pas abouti car le contrat de vente contenait une clause excluant la garantie de ce dernier en cas de vice caché ; clause qui, selon les juges, devait s’appliquer car le vendeur n’était pas de mauvaise foi. En effet, rien ne démontrait qu’il avait eu connaissance, avant la vente, de la présence de termites. D’ailleurs, même un professionnel n’avait pas su la détecter.

Précision : dans un contrat de vente conclu entre professionnels ou conclu entre particuliers, une clause excluant ou limitant la garantie des vices cachés due par le vendeur est valable. Mais elle ne jouera pas si ce dernier est de mauvaise foi.

En revanche, l’acquéreur a pu obtenir la condamnation du diagnostiqueur à lui verser une indemnité. La Cour de cassation ayant considéré – et c’est tout l’intérêt de cette décision – que l’indemnisation ne devait pas se limiter au coût du traitement anti-termites (en l’occurrence 5 019 €), comme l’avait jugé la cour d’appel, mais devait réparer l’intégralité des préjudices causés par la présence de termites non mentionnées dans l’attestation établie par le professionnel et destinée à informer l’acquéreur (coût des travaux de remise en état…). Car pour la Haute juridiction (qui l’avait déjà affirmé par le passé), le coût des réparations nécessitées par le défaut de signalement de la présence de termites par le diagnostiqueur constitue un préjudice « certain » qui doit être intégralement réparé.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2016, n° 15-20497

« Louer abordable » : un dispositif désormais opérationnel

15 février 2017

Les pouvoirs publics viennent de communiquer les plafonds de loyers et de ressources à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages liés au dispositif « Louer abordable ».

Créé par la dernière loi de finances rectificative, le dispositif « Louer abordable » (auparavant dénommé « Cosse ancien »), permet, depuis le 1er février 2017, aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, jusqu’au 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire bailleur doit notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Récemment, les pouvoirs publics ont communiqué ces différents plafonds :

Plafonds de loyers 2017 (en €/m²)

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Plafond intermédiaire	16,83	12,50	10,07	8,75	8,75
Plafond social	11,77	9,06	7,80	7,49	6,95
Plafond très social	9,16	7,05	6,07	5,82	5,40

Plafonds de ressources

Plafond social (en €)

Composition du foyer	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes	Autres régions
Célibataire	23 146	23 146	20 123
Couple sans enfant, à l’exclusion des jeunes ménages	34 593	34 593	26 872
Couple ou célibataire avec une personne à charge ou jeunes ménages sans personne à charge	45 347	41 583	32 316
Couple ou célibataire avec 2 personnes à charge	54 141	49 809	39 013
Couple ou célibataire avec 3 personnes à charge	64 417	58 964	45 895
Couple ou célibataire avec 4 personnes à charge	72 486	66 353	51 723
Majoration par personne à charge supplémentaire	8 077	7 393	5 769

Plafond très social (en €)

Composition du foyer	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes	Autres régions
Célibataire	12 733	12 733	11 067
Couple sans enfant, à l’exclusion des jeunes ménages	20 756	20 756	16 125
Couple ou célibataire avec une personne à charge ou jeunes ménages sans personne à charge	27 207	24 949	19 390
Couple ou célibataire avec 2 personnes à charge	29 781	27 394	21 575
Couple ou célibataire avec 3 personnes à charge	35 427	32 432	25 243
Couple ou célibataire avec 4 personnes à charge	39 868	36 495	28 448
Majoration par personne à charge supplémentaire	4 442	4 065	3 173

À savoir : les plafonds de ressources pour le secteur intermédiaire ne sont pas encore connus.

www.louer-abordable.gouv.fr

Changer de banque est désormais plus simple !

10 février 2017

Depuis le 6 février 2017, les banques doivent assurer un nouveau service de mobilité bancaire.

Bonne nouvelle pour les particuliers ! Le dispositif de mobilité bancaire vient d’évoluer. En effet, depuis le 6 février 2017, toute personne qui souhaite changer d’établissement bancaire n’a plus qu’une seule opération à réaliser : signer un mandat de mobilité à sa nouvelle banque et lui communiquer les coordonnées bancaires de son compte d’origine. La nouvelle banque se chargeant alors de réaliser toutes les opérations nécessaires pour assurer ce changement de domiciliation.

Précision : le dispositif de mobilité bancaire ne concerne que les comptes courants. Sont donc exclus les produits d’épargne.

Par exemple, la nouvelle banque peut, grâce à ce mandat, demander à l’ancien établissement de son cat l’annulation ou le transfert de tous les ordres de virement récurrents enregistrés sur le compte d’origine, informer tous les organismes qui effectuent des prélèvements ou des virements automatiques des nouvelles coordonnées bancaires, demander la clôture des anciens comptes dans l’établissement de départ et le virement de leur solde vers le compte récemment ouvert. Ce service, totalement gratuit, assure le changement de domiciliation bancaire en une vingtaine de jours ouvrés.

Décret n° 2016-73 du 29 janvier 2016, JO du 31

Financement d’une opération d’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI

9 février 2017

Je suis sur le point d’acquérir la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Est-il possible de financer cette opération à crédit ?

Absolument, vous pouvez vous tourner vers les établissements bancaires afin de solliciter un emprunt. Combinée avec l’effet de levier d’un crédit, cette stratégie d’investissement est intéressante car elle va vous permettre d’acquérir un droit démembré (la nue-propriété) à un prix inférieur à celui de la pleine propriété. Sachant que cette pleine propriété sera reconstituée « entre vos mains » lors de l’extinction de l’usufruit, et cela sans surcoût. Mais attention, ce type de projet n’est pas toujours simple à financer car l’absence de perception de revenus (seul l’usufruitier perçoit les loyers distribués par la SCPI) peut constituer un facteur de risque. La banque vous demandera très certainement des garanties supplémentaires comme une hypothèque sur votre résidence principale ou un nantissement d’un contrat d’assurance-vie.

Certaines communes peuvent taxer plus lourdement les résidences secondaires !

8 février 2017

Le taux de la majoration de la part de taxe d’habitation revenant aux communes peut atteindre 60 %.

Dans certaines communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, une taxe annuelle sur les logements vacants peut être appliquée. Et ces mêmes communes peuvent également voter pour l’application d’une majoration de 20 % de la part de taxe d’habitation leur revenant au titre des logements meublés non affectés à l’habitation principale (c’est-à-dire les résidences secondaires).

Précision : peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants les biens immobiliers situés dans une agglomération de plus de 50 000 habitants (un décret fixe la liste des communes concernées) et non habités depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

La loi de finances pour 2017 permet désormais à ces communes de moduler le taux de cette majoration, en principe, entre 5 % et 60 %. À titre dérogatoire, pour instituer ou moduler cette majoration de taxe d’habitation due à compter de 2017, les communes ont jusqu’au 28 février 2017 pour prendre une délibération en ce sens. C’est d’ailleurs ce que vient de faire Paris, première ville de France à avoir adoptée la majoration de 60 %.

Rappel : pour un même logement, la majoration de taxe d’habitation ne peut pas se cumuler avec la taxe sur les logements vacants puisque cette dernière ne s’applique pas aux logements meublés.

Article 97, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Quelques aménagements pour l’impôt de solidarité sur la fortune !

2 février 2017

Les lois de finances votées en fin d’année dernière ont été l’occasion pour les pouvoirs publics de préciser notamment certaines notions liées à l’exonération d’ISF des titres détenus dans le cadre professionnel.

Une partie des lois de finances est consacrée à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Plus précisément, ces textes introduisent un mécanisme anti-abus dirigé contre les sociétés holdings patrimoniales qui permettent aux redevables d’optimiser le plafonnement de l’ISF. En outre, les pouvoirs publics ont voulu, à l’occasion du vote du budget, apporter un certain nombre de précisions sur les modalités permettant de bénéficier d’une exonération d’ISF sur les titres détenus dans un cadre professionnel. Des mesures qui entrent en vigueur pour l’ISF dû à compter de 2017.

Clause anti-abus du plafonnement de l’ISF

Le dispositif du plafonnement de l’ISF permet d’atténuer le montant de l’impôt à payer. Le montant total formé par l’ISF, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut ainsi excéder 75 % des revenus du contribuable de l’année précédente. Si ce pourcentage est dépassé, l’ISF dû au titre de l’année concernée est alors réduit du montant de l’excédent.

Les pouvoirs publics ont constaté que certains redevables utilisaient ce dispositif pour réduire leur ISF en diminuant artificiellement leurs revenus retenus dans le calcul du plafonnement par la capitalisation de dividendes dans une société holding patrimoniale interposée. En pratique, les dividendes sont perçus par la société qui ne les redistribue pas au contribuable qui la contrôle.

Pour limiter le recours à ce genre de pratiques, l’administration fiscale peut désormais procéder à la réintégration des revenus distribués à une société passible de l’impôt sur les sociétés contrôlée par le redevable dans les revenus retenus pour le calcul du plafonnement de l’ISF, à hauteur de la fraction correspondant à une diminution artificielle des revenus pris en compte. Pour cela, elle doit prouver que l’existence de la société et le choix d’y recourir ont pour objet principal d’éluder tout ou partie de l’ISF en bénéficiant d’un avantage allant à l’encontre de l’objectif du plafonnement.

En pratique : pour établir cette preuve, le fisc pourra se référer au train de vie du contribuable et à la manière de le financer. Elle pourra, par exemple, retenir le fait que le contribuable a recours à l’emprunt via des lignes de crédit garanties par des actifs imposables à l’ISF ou encore qu’il puise dans son épargne.

Exonérations d’ISF des titres détenus dans le cadre professionnel

Les parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ne sont pas comprises dans les bases d’imposition à l’ISF, à concurrence de 75 % de leur valeur, lorsque leur propriétaire exerce son activité principale dans cette société en tant que salarié ou mandataire social, c’est-à-dire, précise la loi de finances, que cette activité donne lieu à une rémunération normale qui lui procure plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Par ailleurs, peut bénéficier d’une exonération totale d’ISF, au titre des biens professionnels, le propriétaire des parts ou actions d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés qui remplit un certain nombre de conditions. Parmi celles-ci figurent l’exercice d’une fonction de direction et la perception d’une rémunération normale qui doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels. La loi de finances précise que le caractère normal de la rémunération doit s’apprécier par comparaison avec des rémunérations du même type versées au titre de fonctions comparables dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires installées en France et par rapport aux revenus professionnels tels que les salaires ou les BIC, à l’exclusion notamment des revenus fonciers et des revenus mobiliers.

Art. 7, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Art. 29, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30

Comment vendre des parts de SCPI ?

1 février 2017

Les modalités de sortie d’une société civile de placement immobilier dépendent de la forme de son capital.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un certain succès auprès des épargnants. Et pour cause, le rendement qu’elles offrent, 4,85 % en moyenne en 2015, constitue un argument de poids. Mais bien que les SCPI présentent des avantages indéniables, leurs parts peuvent parfois se révéler difficiles à céder.

Vente de parts de SCPI à capital fixe

Un épargnant qui désire vendre des parts de SCPI à capital fixe dispose de deux options : soit il s’adresse à la société de gestion de la SCPI, soit il propose lui-même ses parts à la vente. Dans le premier cas, la société de gestion inscrit son ordre de vente dans un registre dédié. Et périodiquement, elle procède à une confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur ce registre. Cette confrontation permet de déterminer un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Une fois le prix d’exécution fixé, les offres d’achat et de vente au prix d’exécution sont réalisées. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas.

Dans le second cas, le titulaire de parts les vend lui-même à la personne de son choix et aux conditions qu’il négocie. Mais attention, pour que l’opération se boucle, le plus souvent, la société doit agréer l’acheteur. Une décision qu’elle doit prendre dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande de cession. Sachant qu’en cas de refus, elle doit soit trouver un autre acheteur, soit racheter elle-même les parts. Précisons qu’aucun agrément ne peut toutefois être imposé dans le cadre d’une succession, de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire ou d’une cession à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant.

Vente de parts de SCPI à capital variable

La vente de parts de SCPI à capital variable est plus simple : la société de gestion se charge de l’ensemble des formalités. Là encore, le vendeur transmet son ordre de vente à la société de gestion qui l’exécute à un prix fixé à l’avance.

En principe, pour que le retrait de l’associé ait lieu, son départ doit être compensé par des souscriptions nouvelles. Si tel n’est pas le cas, la société de gestion peut rembourser la valeur des parts en puisant dans un fonds dit « de remboursement ». Et si la société de gestion est dans l’impossibilité de rembourser les parts et qu’au moins 10 % des parts de SCPI en attente de revente ne sont pas traitées, elle peut convoquer une assemblée générale des associés afin de mettre en place un marché secondaire.

SCPI et assurance-vie

Selon leur nature, il peut être plus ou moins difficile et long de revendre des parts de SCPI détenues en direct. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’en souscrire par le biais d’une assurance-vie. Bon nombre d’assureurs proposent en effet des unités de compte dédiées à ce type de placement. Dans ce cadre, la liquidité des parts de SCPI est bien plus forte puisque l’assureur est tenu de les racheter, qu’il ait ou non trouvé un acquéreur.

Un coup de pouce supplémentaire pour les Sofica !

31 janvier 2017

Les particuliers qui investissent dans des Sofica peuvent bénéficier d’un nouveau taux de réduction d’impôt fixé à 48 %.

Les personnes qui investissent en numéraire, jusqu’au 31 décembre 2017, dans une société pour le financement d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles (Sofica) agréée par le ministère de la Culture bénéficient, en principe, d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées au titre des souscriptions au cours de l’année d’imposition. L’assiette de l’avantage fiscal est toutefois plafonnée à 25 % du revenu net global et à 18 000 €. Cette réduction d’impôt étant portée à 36 % lorsque la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

La loi de finances pour 2017 modifie le dispositif en ajoutant un nouveau taux de réduction d’impôt fixé à 48 % lorsque la société bénéficiaire de la souscription s’engage, d’une part, à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription et, d’autre part, à consacrer, dans un délai d’un an à compter de sa création :– soit au moins 10 % de ses investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaires et d’animation sous forme de séries, effectuées par les sociétés de réalisation dans lesquelles la Sofica a investi ;– soit au moins 10 % de ses investissements à des versements en numéraire réalisés par contrat d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur les recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Ce nouveau taux de 48 % s’applique aux investissements dans le capital de Sofica réalisés à compter du 1er janvier 2017.

Article 8, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Prélèvement à la source, décryptage d’un dispositif d’ampleur

26 janvier 2017

Le prélèvement à la source s’applique notamment aux traitements et salaires par le biais d’une retenue opérée par l’employeur et aux revenus des indépendants ainsi qu’aux revenus fonciers via un acompte prélevé par l’administration fiscale.

Devant entrer en vigueur le 1er janvier 2018, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est inscrit dans la loi de finances pour 2017. Il vise à moderniser le recouvrement de l’impôt sans en modifier les règles de calcul. Un dispositif d’ampleur qui impactera la quasi-totalité des foyers fiscaux.

Les revenus concernés

Le prélèvement à la source s’applique à la fois aux revenus salariaux et de remplacement, aux pensions, aux rentes viagères, aux revenus des indépendants (BIC, BNC, BA) et aux revenus fonciers. En revanche, les autres catégories de revenus, qui ne font pas l’objet d’un prélèvement à la source, continuent d’être imposées selon les règles propres à leur régime. Il s’agit, par exemple, des plus-values immobilières et de valeurs mobilières ainsi que des revenus de capitaux mobiliers.

La forme et l’assiette du prélèvement

Les traitements et salaires tout comme, notamment, les pensions de retraite, les allocations de chômage, les indemnités journalières de maladie et les rentes viagères à titre gratuit font l’objet d’une retenue à la source, opérée par l’employeur ou l’organisme versant, au fur et à mesure de leur paiement.

À savoir : la retenue s’applique sur le montant imposable, c’est-à-dire après déduction des cotisations sociales et de la fraction déductible de la CSG, mais avant application de la déduction pour frais professionnels ou de l’abattement de 10 % sur les pensions de retraite.

Les revenus des indépendants n’étant calculés et connus qu’au début de l’année suivante, l’impôt dû fait l’objet d’acomptes, mensuels ou trimestriels, prélevés directement par l’administration fiscale sur les comptes bancaires des professionnels. Les acomptes étant établis sur la base des derniers revenus taxés. Les revenus fonciers, les rentes viagères à titre onéreux, les pensions alimentaires ou encore les revenus de source étrangère imposables en France donnent également lieu à des acomptes.

Le taux du prélèvement

Le prélèvement est calculé en appliquant un taux unique, déterminé par l’administration pour chaque foyer fiscal. Ce taux s’établit sur la base des impôts et des revenus de l’avant-dernière année (N-2) pour le calcul des prélèvements de la période de janvier à août de l’année N, et sur la base de ceux de l’année précédente (N-1) pour les prélèvements opérés de septembre à décembre N. Et lorsque l’administration n’aura pas de données à sa disposition, elle appliquera un taux forfaitaire par défaut (appelé aussi taux neutre). Un taux neutre que, par souci de confidentialité, un salarié peut également demander à l’administration fiscale de se voir appliquer.

Par ailleurs, afin de prendre en compte les éventuelles disparités de revenus au sein d’un couple soumis à une imposition commune, les conjoints (mariés ou pacsés) peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour un taux de prélèvement individualisé, calculé sur leurs revenus personnels respectifs (les salaires, notamment). Cependant, même dans ce cas, un taux de prélèvement unique pour le foyer fiscal continuera d’être appliqué sur les revenus communs du couple (les revenus fonciers de la location d’un bien immobilier acquis en commun, par exemple).

Maintien de l’obligation de déclaration des revenus

Bien que le prélèvement à la source ait pour objet de moderniser le recouvrement de l’impôt, il n’en demeure pas moins que les contribuables seront toujours contraints de remplir en N+1 une déclaration des revenus perçus en N selon les mêmes modalités qu’aujourd’hui. La déclaration permettra notamment de prendre en compte les réductions et crédits d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables ainsi que d’imputer l’ensemble des retenues à la source et des acomptes acquittés par le foyer fiscal en N. Sachant qu’à l’issue de cette régularisation, en cas de trop-perçu, l’excédent sera restitué. À l’inverse, en cas de solde d’impôt restant dû, celui-ci sera prélevé par l’administration ou, s’il excède 300 €, recouvré par prélèvements mensuels égaux opérés jusqu’en décembre N+1.

Un crédit d’impôt pour l’année de transition

Le prélèvement à la source doit entrer en application le 1er janvier 2018. Ce qui signifie que les contribuables devraient acquitter, en 2018, deux fois l’impôt : l’une au titre des revenus perçus en 2017 et l’autre par une retenue à la source ou un acompte au titre des revenus perçus en 2018. Mais pour éviter cette double imposition, l’impôt applicable aux revenus non exceptionnels (salaires, revenus fonciers, revenus des indépendants…) perçus en 2017 est compensé par l’application d’un « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (ou CIMR). Le CIMR est égal au montant de l’impôt sur le revenu de 2017 multiplié par le rapport entre les revenus 2017 non exceptionnels relevant de l’assiette du prélèvement à la source et le revenu net imposable du foyer soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

À noter : le CIMR s’impute sur l’impôt dû au titre de 2017 après déduction des réductions et crédits d’impôt, sans oublier les prélèvements ou retenues non libératoires. L’excédent éventuel étant restitué.

Art. 60, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Acquisition d’une place de parking et taxe d’habitation

25 janvier 2017

Je suis propriétaire et occupant d’un appartement mais mon lot de copropriété ne contient pas de place de parking. Pour pouvoir garer mon véhicule sereinement, j’ai l’intention d’en acquérir une prochainement. Et j’aimerais savoir si les places de parking sont imposables à la taxe d’habitation.

En principe, les garages et emplacements de stationnement servant à abriter des véhicules utilisés à des fins personnelles par les contribuables doivent être considérés comme des dépendances d’habitation imposables à la taxe d’habitation. À condition toutefois que ces garages ou emplacements soient réservés à l’usage privatif des intéressés et qu’ils soient situés à proximité de l’habitation. Dans votre cas, tout dépend donc de la distance qui sépare votre logement de votre future place de parking. En pratique, l’administration fiscale considère que les emplacements de stationnement situés à une distance supérieure à un kilomètre des logements ne peuvent pas être soumis à la taxe d’habitation.