Selon les derniers chiffres, environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location sont considérés comme indignes, c’est-à-dire présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Pour renforcer la lutte contre « les marchands de sommeil », la loi Alur du 24 mars 2014 permet aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes qui le souhaitent de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de certains secteurs géographiques, dans lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration voire à une autorisation préalable. Les conditions de mise en œuvre de ces deux régimes viennent d’être précisées par un décret récent.

Le régime de la déclaration de mise en location

Concrètement, pour le régime de la déclaration de mise en location, les propriétaires concernés devront déclarer à la collectivité la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cette déclaration devra préciser :– l’identité, l’adresse et les coordonnées du bailleur (personne physique) ;– sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration (personne morale) ;– la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Le dépôt de la déclaration donnera lieu à la délivrance d’un récépissé dans un délai d’un mois.

Précision : lorsqu’une personne mettra en location un logement sans avoir remplir les obligations de déclaration, le préfet en sera informé. Le bailleur sera alors invité à présenter à ce dernier ses observations dans un délai d’un mois. Et il pourra, dans ce délai, procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il devra joindre aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Le régime de l’autorisation préalable

Le régime d’autorisation préalable de mise en location est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Bien évidemment, l’autorisation ne pourra pas être délivrée pour un logement situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Précision : cette autorisation, délivrée dans un délai d’un mois, sera valable pendant deux ans suivant sa délivrance.

Pour obtenir cette autorisation, le bailleur devra, comme pour la déclaration de mise en location, indiquer les mêmes éléments d’identification. Là encore, le bailleur qui n’aura pas sollicité l’autorisation requise avant la mise en location pourra régulariser sa situation auprès du préfet.

Et attention, le bailleur qui ne respectera pas l’une ou l’autre de ces procédures sera passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € (dans le cadre de l’autorisation préalable) en cas de location d’un logement malgré un avis défavorable délivré par l’EPCI ou la commune.

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, JO du 21

Le plan d’épargne retraite populaire (Perp) est un produit d’épargne permettant à son souscripteur d’acquérir le droit à une rente viagère qui lui sera versée au moment de son départ en retraite. Pendant la phase d’épargne, les sommes qu’il verse ne peuvent, en principe, faire l’objet d’aucun rachat. Mais grâce à la loi Sapin 2, cette règle supporte désormais une exception. En effet, un Perp d’un montant inférieur à 2 000 € peut être débloqué avant le départ en retraite de son titulaire. À condition toutefois que ce Perp, s’il est à versement libre, n’ait fait l’objet d’aucun versement au cours des 4 années précédant le rachat. En présence d’un Perp à versement programmé, il faut que ce dernier ait été ouvert au moins 4 années révolues avant la demande de rachat. Autre condition, le montant des revenus de l’épargnant de l’année précédant celle du rachat ne doit pas être supérieur au plafond correspondant au seuil de dégrèvement de la taxe d’habitation, à savoir, pour 2016, 25 155 € pour une personne seule et 35 658 € pour un couple avec deux enfants.

Art. 116, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10

Mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, le dispositif de l’encadrement des loyers, qui est d’abord passé par une phase de test dans la ville de Paris, sera bientôt étendu à la ville de Lille. Ainsi, à compter du 1er février 2017, lors de la signature d’un bail d’habitation dans cette commune, le loyer d’un logement loué vide ou meublé ne pourra plus dépasser certains niveaux. Dans ce but, le préfet du Nord a récemment établi des loyers de référence comprenant une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %), ainsi qu’une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %). Et c’est uniquement à l’intérieur de cette fourchette que le bailleur pourra fixer le montant de son loyer.

À noter : les loyers de référence sont fixés en fonction de plusieurs critères : la situation géographique, le type de location (meublée ou nue), le nombre de pièces et la date de construction du logement.

En pratique, afin d’aider les bailleurs à mettre en œuvre l’encadrement des loyers et de permettre aux locataires de vérifier si le dispositif est bien respecté, le gouvernement a mis en place un site Internet dédié (www.encadrementdesloyers.gouv.fr) grâce auquel il est notamment possible de connaître le loyer de référence quartier par quartier et le loyer maximum à ne pas dépasser.

Arrêté préfectoral du 16 décembre 2016

Le Conseil constitutionnel vient de censurer un article de la récente loi Sapin 2 qui devait permettre aux particuliers de résilier annuellement leur contrat d’assurance-emprunteur souscrit dans le cadre d’un crédit immobilier. La raison de cette censure ? Les Sages ont estimé, sans remettre en cause le principe même de la résiliation annuelle, que cette disposition n’avait pas sa place dans la loi Sapin 2 (cavalier législatif). Il faut donc s’attendre à ce que cette mesure refasse ultérieurement surface par le biais d’un nouveau texte dédié.

À noter : un cavalier législatif est une mesure introduite dans une loi en préparation par la voie d’un amendement qui n’a aucun a avec le projet ou la proposition de loi déposé sur le bureau de la première assemblée saisie (Assemblée nationale ou Sénat).

Rappelons toutefois que les emprunteurs peuvent toujours bénéficier des dispositions de la loi Hamon du 17 mars 2014 qui permettent de résilier cette assurance dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Décision n° 2016-741 DC du 8 décembre 2016

C’est fait ! La loi Sapin 2, adoptée le 8 novembre 2016 par le Parlement, est passée récemment par le filtre du Conseil constitutionnel. Validée pour l’essentiel, cette loi autorise notamment le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à retarder ou à limiter les opérations de versement, de rachat (retrait) et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie.

À noter : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

Mais cette faculté ne peut s’exercer que dans un contexte bien particulier : il faut être en présence d’un environnement représentant une menace grave et caractérisée, soit pour la stabilité du système financier, soit pour la situation financière de l’ensemble des établissements financiers. Précisons que le HCSF ne peut prendre de telles mesures que pour un temps donné. En effet, la limitation des rachats ne peut excéder 6 mois consécutifs et celle des versements et des arbitrages plus de 3 mois (renouvelables).

Précision : le HCSF peut également décider de limiter temporairement la distribution d’un dividende aux actionnaires, d’une rémunération des certificats mutualistes ou paritaires ou des parts sociales aux sociétaires.

Art. 49, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10

L’assurance-vie traverse un moment difficile. En effet, pour la première fois depuis décembre 2013, le placement préféré des Français a subi, selon les chiffres provisoires de la Fédération française de l’assurance, une décollecte de 100 millions d’euros en octobre 2016. Dans le détail, les cotisations collectées ont représenté 10,1 milliards d’euros tandis que le montant des prestations servies (rachats) s’est élevé à 10,2 milliards d’euros. Seul point positif, la collecte en unités de compte a été plus importante au mois d’octobre que lors des mois précédents.

À noter : une tendance baissière semble se dessiner. Le mois de septembre 2016 affichait déjà un niveau de collecte nette nul.

Les mauvais esprits diront certainement que cette décollecte est la résultante des dispositions de la fameuse loi Sapin 2. Rappelons que cette loi autorise notamment le Haut Conseil de stabilité financière à retarder ou à limiter les opérations de versement, de rachat (retrait) et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie. Une faculté qui ne peut s’exercer que temporairement et qu’en présence de risques mettant en danger les établissements financiers ou pouvant nuire à la stabilité du système financier dans son ensemble.

En réalité, la décollecte est sans doute due à d’autres facteurs…

Fédération française de l’assurance

Il peut arriver qu’une société civile immobilière (SCI) se porte caution d’un prêt bancaire souscrit par son gérant ou par un associé à titre personnel. Mais pour qu’une telle opération soit valable, d’une part, l’unanimité des associés est requise, et d’autre part, le cautionnement consenti par la société doit être conforme à son intérêt social.

Ces conditions viennent d’être rappelées par les juges. Dans cette affaire, l’associé-gérant d’une SCI, agissant à titre personnel, avait emprunté auprès d’une banque une certaine somme d’argent afin de libérer son apport en numéraire. Grâce à cet apport, la société lui avait acheté deux biens immobiliers d’un montant égal à celui du prêt. L’acquisition de ces deux immeubles ainsi que la souscription, par la SCI, d’une caution garantissant le prêt de son gérant avaient été approuvées à l’unanimité des associés. Par la suite, les échéances du prêt n’ayant pas été honorées par le gérant, la banque avait poursuivi la SCI en exécution de son engagement de caution. Toutefois, pour refuser de s’exécuter, cette dernière avait fait valoir que le cautionnement n’était pas valable car contraire à l’intérêt social et que sa mise en jeu pouvait mettre en péril l’existence même de la société.

La Cour de cassation n’a pas retenu l’argumentation de la SCI et a considéré, au contraire, que le cautionnement était conforme à l’intérêt de la société. En effet, elle a relevé qu’en se portant caution du prêt souscrit par son gérant, la SCI avait pu se doter d’un patrimoine immobilier et percevoir des loyers grâce à la mise en location des immeubles. Par conséquent, la SCI devait bel et bien payer à la banque les sommes qu’elle lui réclamait au titre de son engagement de caution.

Cassation commerciale, 2 novembre 2016, n° 16-10363