S’assurer contre les loyers impayés

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend principalement des revenus que percevra le propriétaire lors de la mise en location de son bien. Et si le choix du locataire est essentiel, il ne constitue pas à lui seul une garantie contre les impayés. Pour se prémunir de ce type de risques, les propriétaires peuvent souscrire une « assurance loyers impayés » ou préférer la « garantie des risques locatifs ».

L’assurance loyers impayés

Les propriétaires-bailleurs peuvent contracter, moyennant paiement d’une prime dont le montant annuel est fixé à un pourcentage du loyer charges comprises (généralement entre 2 % et 5 %), une assurance dite de « loyers impayés ». Cette assurance leur garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.


Précision : le propriétaire qui a souscrit une « assurance loyers impayés » ne peut pas demander un cautionnement au locataire sauf si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Attention, si les risques couverts varient selon les contrats, la plupart ne prennent en charge le paiement des loyers qu’après 3 mois d’impayés et pour une durée comprise entre 18 et 36 mois seulement.

Cette prise en charge étant, le plus souvent, plafonnée à 2 500 € par mois. Certains contrats proposent, en option, d’autres garanties. Une garantie « vacances locatives », qui permet de percevoir une indemnisation pour la période comprise entre la date de départ de l’ancien locataire et la date d’arrivée du nouveau, peut ainsi être ajoutée au contrat. Le propriétaire-bailleur peut, en outre, avoir la faculté de souscrire à une extension de garantie couvrant les détériorations commises par le locataire et les frais de contentieux.

Dans le cadre de ces contrats, les assureurs imposent généralement au bailleur une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. En pratique, il est exigé de ces derniers qu’ils disposent d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.

En outre, pour être couvert contre les risques locatifs, le bailleur devra adresser à l’assureur un certain nombre de justificatifs et démontrer, en cas de loyers impayés, qu’il a tout tenté pour les recouvrer (courriers de relance, mise en demeure de payer…).


À noter : les propriétaires peuvent contracter une assurance de loyers impayés en cours de bail à condition toutefois qu’ils n’aient pas subi d’incidents de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois, selon les assureurs.

La garantie des risques locatifs

La garantie des risques locatifs (GRL) est une assurance, proposée par un nombre restreint d’assureurs, destinée également à protéger les propriétaires-bailleurs contre les loyers impayés. Mise en place en 2007, cette garantie a pour but d’inciter les bailleurs privés à louer leur logement à des locataires qui, tout en étant solvables, ne présentent pas toutes les garanties traditionnellement requises (niveau de ressources insuffisant, absence de contrat de travail à durée indéterminée…). Mais attention, cette garantie ne s’applique que pour les locataires dont le loyer représente au maximum 50 % des revenus et n’excède pas 2 000 € par mois.

Avantage important par rapport à l’assurance des loyers impayés, la GRL s’applique dès le premier mois et sans aucune limite de temps. Seul un double plafond d’impayés de 2 000 € par mois et de 70 000 € pour toute la durée du bail s’applique.

Autre intérêt, la remise en l’état du logement, en cas de détériorations causées par le locataire, est également incluse dans le contrat, dans la limite d’un plafond de 7 700 € par logement (3 500 € pour un meublé) après le versement d’une franchise égale au montant du dépôt de garantie.

Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est en pratique librement fixé par les assureurs (en moyenne, il se situe entre 2,5 % et 3,5 % du loyer mensuel charges comprises).


Attention : en cas de souscription à une garantie des risques locatifs, aucune caution ne peut être demandée, y compris si le candidat locataire est un étudiant ou un apprenti.

À noter : contrairement à l’assurance des loyers impayés, la garantie des risques locatifs prend automatiquement en charge les frais de procédure et de recouvrement des loyers.

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Déduction d’une pension alimentaire

Notre fille, âgée de 20 ans, est actuellement étudiante. Afin de l’aider à financer une partie de ses études, nous lui versons une pension alimentaire de 9 200 € par an. J’ai entendu dire que cette somme était déductible de notre revenu global. Est-ce vrai ?

Effectivement, les sommes versées à un enfant sous la forme d’une pension alimentaire sont, en principe, déductibles du revenu global des parents dès lors que l’enfant est imposé séparément. Cette déduction est toutefois limitée par la loi à un montant égal à 5 698 € par enfant. En contrepartie, l’enfant bénéficiaire de la pension alimentaire est tenu de déclarer le montant déduit par ses parents, soit au maximum 5 698 €, sur sa déclaration personnelle de revenus. Étant précisé que les parents doivent déclarer la somme restante, soit en l’espèce 3 502 €.

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La déclaration d’emploi de biens propres

Pourquoi souscrire une déclaration d’emploi de fonds propres ?

Dans le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, il existe des biens propres à chacun des époux et des biens qu’ils détiennent en commun. À ce titre, le législateur a posé une présomption de communauté pour tout bien, meuble ou immeuble, acquis durant le mariage. Une présomption qui pose parfois des difficultés lorsque, à l’occasion de la dissolution de la communauté (divorce, décès d’un conjoint), l’un des époux doit démontrer qu’un bien, acheté pendant le mariage, lui appartient personnellement. Une situation délicate qu’il est possible d’éviter en souscrivant une déclaration d’emploi ou de remploi de biens propres.

La déclaration d’emploi et de remploi

Cette déclaration permet à un époux d’apporter la preuve qu’un bien acquis avec des ressources personnelles, même au cours du mariage, lui appartient en propre. Cette déclaration est dite « d’emploi » si le bien est directement acheté avec de l’argent personnel et « de remploi » s’il est financé avec le produit de la vente d’un bien propre. En pratique, la déclaration d’emploi (ou de remploi) est établie par le notaire en marge de l’acte d’acquisition. L’officier ministériel doit y faire figurer l’affirmation par l’acquéreur que les fonds apportés lui sont propres et indiquer sa volonté de faire du bien ainsi acheté un bien propre. Cette déclaration est un acte unilatéral dont la validité n’est ainsi pas subordonnée au consentement du conjoint. Ce dernier peut toutefois la contester en démontrant, par exemple, que les fonds employés appartenaient en réalité à la communauté.

La déclaration d’emploi ou de remploi par anticipation ou a posteriori

La loi permet à un époux d’établir une déclaration d’emploi (ou de remploi) de bien propre par anticipation, lorsqu’il n’a pas encore vendu le bien propre qui lui permettra de financer celui qu’il a acquis. Mais attention, il devra dans ce cas rembourser la communauté des sommes avancées, et ce dans un délai maximal de 5 ans à compter de l’acquisition du bien. Un époux a également la possibilité d’effectuer une déclaration d’emploi (ou de remploi) alors même que le bien a déjà été acheté. Dans cette hypothèse, il devra toutefois obtenir l’accord de son conjoint.

Les conséquences en cas de divorce

La qualification de bien propre permet notamment à l’époux propriétaire de récupérer l’intégralité du bien en cas de divorce sans qu’aucune indemnité soit versée à la communauté.

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Anticipez une vente immobilière avec le prêt relais

Souvent mis au banc des accusés depuis la crise immobilière de 2008, le prêt relais n’en reste pas moins un outil intéressant. Il a en effet pour objet de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’acheter un nouveau logement sans attendre d’avoir revendu l’ancien. Présentation des avantages mais également des risques de ce prêt à court terme.

L’objet du prêt relais

Le crédit relais peut être défini comme une avance d’une banque à l’un de ses cats sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance. Concrètement, ce prêt permet au vendeur de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant que sa propriété soit vendue et que les fonds correspondant à cette vente soient encaissés. Mais attention, l’emprunteur dispose d’un délai, fixé de manière contractuelle, pour réaliser la vente. Il lui est ainsi laissé entre 12 et 24 mois pour la concrétiser. À cette échéance, le crédit relais est remboursé grâce au produit de cette vente.

Les conditions d’obtention du prêt

Il faut savoir que le montant du prêt accordé est toujours inférieur à la valeur estimée du bien qui servira à le rembourser (60 à 80 %). Cette précaution permet aux banques de ne pas avoir à subir les conséquences d’une éventuelle surévaluation du bien. D’une manière générale, l’allongement des délais de vente a conduit les banques à durcir les conditions d’octroi des prêts relais.

Le paiement des intérêts

Les intérêts sont le plus souvent payables tout au long du crédit, en général chaque mois. Néanmoins, dans certains cas, ils constituent une charge trop lourde pour le budget de l’emprunteur. Aussi, afin de lui permettre de faire face à ses engagements, l’établissement prêteur peut lui laisser la possibilité de verser les intérêts non plus mensuellement mais en une seule fois en même temps que le capital lors de la revente du bien. Si cette option permet à l’intéressé de ne payer aucune charge durant le prêt, elle n’est pas avantageuse sur le plan financier. En effet, les intérêts étant capitalisés, la somme à rembourser à l’échéance sera plus importante.

Les risques du prêt relais

Lorsque le crédit relais arrive à échéance, le souscripteur est tenu de le rembourser. Or, s’il n’a pas réussi à vendre son bien immobilier, il risque de se retrouver dans une situation délicate et de devoir renégocier avec son banquier. Position d’autant plus inconfortable qu’aucune reconduction automatique du prêt relais ne peut être prévue lors de sa souscription. Ce n’est qu’à l’occasion d’une renégociation que le banquier pourra notamment, et au cas par cas, proposer un allongement de la durée du prêt relais ou sa transformation en un prêt à long terme. Pour limiter ce risque de mévente, il est conseillé de faire estimer son bien par un professionnel.

Entre prêt relais et prêt classique

Les crédits relais sont traditionnellement proposés par les banques en complément d’un crédit « classique » à long terme lorsque le prix du nouveau logement est supérieur à celui de l’ancien. Une fois la vente réalisée, le produit de cette vente servira à rembourser le crédit relais. Certains établissements bancaires offrent également la possibilité de ne souscrire qu’un seul et même crédit global (crédit amortissable) correspondant au montant nécessaire à l’emprunteur pour acheter son nouveau logement. Ce crédit regroupant ainsi le prêt relais et le prêt à long terme. Une fois la vente du premier bien réalisée, le souscripteur remboursera une partie du prêt par anticipation, sans qu’aucune pénalité lui soit infligée. Cette formule est plus souple qu’un crédit relais adossé à un crédit classique, aucune date butoir n’étant imposée pour la revente du logement ancien. Mais encore faut-il pouvoir supporter la charge du remboursement des deux emprunts avant la vente de son logement !

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La vente d’un bien en viager

Le départ en retraite est souvent synonyme d’une baisse de revenus. Aussi, pour s’assurer des ressources complémentaires jusqu’à la fin de ses jours, une formule, bien qu’ancienne, connaît actuellement un regain d’intérêt : la vente en viager.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste pour une personne appelée le « crédirentier » (le vendeur) à céder un bien à un acquéreur appelé le « débirentier ». Dans ce type de vente, le prix est payé sous la forme d’une rente dite « viagère » versée par le débirentier au crédirentier pendant le restant de ses jours. Étant précisé que le prix de vente peut être partiellement réglé au comptant à la signature du contrat. Le versement de ce capital, appelé « le bouquet », n’est toutefois pas obligatoire et demeure librement déterminé par les intéressés. Bien entendu, plus le montant du bouquet est élevé, moins la rente est importante.


À noter : on distingue deux types de viager. Le viager dit « occupé », qui porte sur un logement dans lequel peut demeurer le vendeur, et le viager « libre », qui permet à l’acquéreur de prendre possession du bien afin de l’occuper lui-même ou de le donner en location.

Comment est calculé le montant de la rente ?

Versée mensuellement ou trimestriellement, la rente est calculée en fonction de plusieurs paramètres parmi lesquels se trouvent :

– le taux de rendement du logement ;

– l’existence d’un bouquet ;

– l’occupation, ou non, du bien par le vendeur ;

– la réversibilité de la rente ou la réduction de celle-ci au premier décès (ce critère concerne en particulier les personnes mariées) ;

– le nombre de bénéficiaires ;

– la valeur du bien.

Bien entendu, tous les éléments tels que l’âge ou encore le sexe du ou des cédants, qui permettent d’estimer leur espérance de vie et donc la durée de versement de la rente, sont également pris en compte. Dès lors, plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente est important.


À noter : la loi prévoit que la rente viagère est réévaluée annuellement en fonction d’un indice de référence librement choisi par les parties. En pratique, l’indice des prix à la consommation hors tabac est le plus utilisé.

Quels intérêts pour les parties ?

Grâce au viager, l’acheteur se constitue un patrimoine immobilier sans nécessairement disposer d’un apport. La vente reposant sur un aléa (la durée de vie du vendeur), l’acheteur peut également espérer acquérir le bien à un prix moindre que s’il l’avait acheté de manière traditionnelle. Quant au vendeur, généralement âgé et confronté à une stagnation de ses pensions de retraite ainsi qu’à une baisse des revenus de ses placements (tels que les fonds en euros, par exemple), le viager permet de lui assurer un revenu jusqu’à son décès. Mais attention, certaines garanties sont tout de même à prévoir, en dépit de l’existence du privilège que possède tout vendeur d’un bien immobilier, pour se prémunir contre le défaut de paiement du débirentier. La plupart des notaires prévoient ainsi dans leurs actes une clause dite « résolutoire » permettant au cédant, en cas de non-paiement, de faire annuler la vente et de récupérer la propriété du bien vendu.

Le conjoint survivant est-il protégé ?

Les parties peuvent insérer dans le contrat de vente une clause dite de « réversibilité ». Cette clause permet de protéger l’un ou l’autre des époux au décès de son conjoint, la rente continuant, en effet, d’être intégralement ou partiellement versée au conjoint survivant jusqu’à son propre décès. En l’absence d’une telle clause, le conjoint survivant ne perçoit que la moitié de la rente à condition toutefois qu’il soit covendeur.

Quelles conséquences pour les héritiers ?

Les conséquences sont importantes pour les héritiers du vendeur car en réalisant la cession de son bien en viager, ce dernier les prive, sans recours possible, d’un actif qu’ils auraient dû recevoir lors de la succession. Quant aux héritiers de l’acquéreur, ils devront continuer à payer la rente si ce dernier décède avant le vendeur, à la condition toutefois qu’ils acceptent la succession du défunt.

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L’assurance dépendance

Depuis des décennies, notre espérance de vie ne cesse de progresser. Une bonne nouvelle qui fait néanmoins naître de nombreuses questions dont une des plus importantes n’est autre que la perte d’autonomie tant elle produit des situations humaines et financières difficiles. Aussi, pour ne pas dépendre de nos enfants, les priver d’un héritage ou compter sur la seule collectivité, convient-il de s’y préparer, en contractant, par exemple, une assurance dépendance.

Pourquoi souscrire une assurance dépendance ?

Également appelée « assurance perte d’autonomie », l’assurance dépendance permet de couvrir, en tout ou partie, le coût, souvent important, des services rendus aux personnes ayant perdu leur autonomie. En effet, il faut compter en moyenne 1 800 € par mois pour les personnes souhaitant rester à leur domicile et 2 300 € pour celles qui sont accueillies dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées. Des montants non négligeables que l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), versée par les conseils généraux et dont peuvent bénéficier les personnes âgées en situation de dépendance, ne permet pas de couvrir seule. Une allocation, plafonnée à 1 288,09 € par mois en 2012, variant en fonction des ressources et de l’état de santé du bénéficiaire et dont la valeur moyenne s’établit autour de 450 €.
La définition de la dépendance

La dépendance est définie comme la perte d’autonomie d’une personne âgée qui se trouve dans l’incapacité physique et/ou mentale d’exécuter seule un certain nombre d’actes de la vie courante. Une définition qui, bien qu’acceptée par tous, laisse aux assureurs une certaine latitude quant aux critères d’incapacité retenus pour la mesurer. Certains d’entre eux évaluent ainsi la dépendance en fonction de l’incapacité d’une personne à réaliser des actes de la vie quotidienne tandis que d’autres s’appuient sur la grille d’évaluation nationale Aggir (autonomie gérontologie groupes iso-ressources), composée de 6 niveaux, utilisée pour les demandeurs de l’APA. Dès lors, une personne peut être reconnue dépendante au titre de l’APA mais être suffisamment autonome au yeux de l’assureur !
L’étendue de la garantie

On discerne deux types de dépendances : la dépendance totale et la dépendance partielle. Cette distinction est importante car elle conditionne le montant de la rente qui sera versée par l’assureur au souscripteur du contrat. Dans le cas, par exemple, d’un assureur utilisant les critères des actes de la vie quotidienne, la dépendance totale est retenue lorsque l’assuré est dans l’impossibilité d’accomplir sans aide extérieure au moins trois des quatre actes prévus dans cette grille d’analyse (s’alimenter, se laver, se déplacer, s’habiller). Lorsque la dépendance est reconnue, l’assuré perçoit une rente à hauteur de 100 % du montant prévu au contrat. La dépendance partielle est, elle aussi, évaluée différemment selon les contrats. Elle concerne des personnes dont la dépendance est moins lourde mais qui ont tout de même besoin d’être aidées au moins une fois par jour. Mais attention, une fois reconnue, le bénéficiaire ne perçoit qu’une partie de la rente prévue en cas de dépendance totale. L’indemnité étant fixée selon le degré de dépendance de l’assuré, elle demeure en général limitée à 50 % ou 60 % du montant total garanti. Concrètement, si vous êtes couvert à hauteur de 1 000 € par mois, vous ne recevrez que 500 € ou 600 €.
Le montant des primes

Le montant de la rente varie, quant à lui, en fonction des dispositions contractuelles et du montant des primes qui ont été versées par l’assuré. Pour fixer le montant de ces primes, l’assureur prend principalement en compte l’âge de l’assuré au moment de la souscription du contrat mais également son état de santé. À ce titre, il lui sera demandé de remplir un questionnaire médical. En pratique, la souscription de ce type de contrat est de préférence envisagée à partir de 50 ans. À cet âge, il faut compter en moyenne entre 40 € et 60 € par mois, selon l’étendue de la couverture, pour la souscription d’une assurance dépendance permettant de percevoir une rente mensuelle de près de 1 000 €. Étant précisé que plus l’assuré est âgé, plus la cotisation est élevée. Enfin, après 75 ans, il n’est généralement plus possible d’y souscrire.
Rente ou capital ?

Lorsque l’assuré devient dépendant, il perçoit la prestation prévue au contrat sous la forme d’une rente mensuelle ou, beaucoup plus rarement, sous la forme d’un capital. Ces prestations pouvant librement être utilisées par le souscripteur pour financer une aide à domicile ou un hébergement en maison spécialisée. L’assurance dépendance est par nature un contrat « à fonds perdus » fonctionnant, comme de nombreuses assurances, selon le principe de la mutualisation des risques. Si l’assuré conserve son autonomie jusqu’à son décès, il ne perçoit alors aucune prestation et les cotisations versées bénéficient à l’ensemble des assurés.
Le maintien des droits

La majorité des contrats maintient des droits en faveur de l’assuré même si celui-ci cesse de payer ses cotisations lorsqu’il a cotisé un minimum d’années (8 ans en général). Les garanties étant néanmoins réduites par rapport à celles initialement prévues.
La réévaluation de la rente

La majorité des contrats prévoit une revalorisation des rentes afin de suivre l’évolution du coût de la vie. Elle est, dans la plupart des cas, basée sur l’évolution du point Agirc, qui est lui-même utilisé pour la revalorisation des retraites.

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Demande de congé parental d’éducation

L’une de mes salariées, qui devait reprendre le travail la semaine prochaine après son congé de maternité, vient de m’informer qu’elle souhaitait bénéficier d’un congé parental d’éducation à l’issue de ce congé de maternité. Sa demande ayant été formulée tardivement, puis-je m’y opposer ?

Le Code du travail prévoit que lorsqu’une salariée souhaite bénéficier d’un congé parental d’éducation, elle doit informer son employeur du point de départ du congé au moins un mois avant le terme du congé de maternité par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge. Délai que votre salariée n’a effectivement pas respecté en l’espèce.


Précision : le congé parental d’éducation peut ne pas suivre immédiatement le congé de maternité. Dans ce cas, l’employeur doit alors être prévenu 2 mois à l’avance, sachant que le congé doit, en tout état de cause, être pris avant le troisième anniversaire de l’enfant.

Toutefois, le non-respect de cette formalité ne rend pas pour autant irrecevable la demande de l’intéressée. Les magistrats considèrent en effet que le congé parental d’éducation est un congé de droit auquel l’employeur ne peut pas s’opposer dès lors que la salariée remplit les conditions pour y avoir droit (notamment totaliser au moins 1 an d’ancienneté dans l’entreprise), et ce même si sa demande est tardive.

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Externalisation de la procédure de licenciement

Je vais prochainement procéder au licenciement d’un de mes salariés. Puis-je confier à un conseil extérieur le soin de se charger de la procédure de licenciement à ma place ?

Non. Si vous avez effectivement intérêt à vous faire assister dans cette démarche par votre conseil habituel, vous ne pouvez pas, en revanche, demander à ce dernier d’effectuer lui-même le licenciement dans la mesure où il s’agit d’une personne extérieure à l’entreprise. En effet, comme les magistrats l’ont récemment rappelé, la procédure de licenciement – qui consiste en une convocation à un entretien préalable, à la tenue de cet entretien et en la notification du licenciement – doit intégralement être effectuée par l’employeur ou par une personne dûment mandatée appartenant au personnel de l’entreprise.


Attention : lorsqu’une procédure de licenciement est conduite par une personne étrangère à l’entreprise, le salarié peut obtenir en justice des dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.

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Signature par le salarié d’un contrat à durée déterminée

Je viens d’embaucher un salarié en contrat de travail à durée déterminée (CDD). Dois-je exiger de lui qu’il me remette un exemplaire signé de son contrat avant son entrée en fonction ?

C’est une sage précaution à prendre puisque les tribunaux considèrent qu’un CDD non signé par un salarié entraîne, en principe, la condamnation de son employeur à lui verser des dommages-intérêts dont le montant peut être substantiel. Selon les magistrats, un CDD non signé par un salarié équivaut en effet à un contrat à durée indéterminée dont ils estiment que la rupture est injustifiée. La Cour de cassation a toutefois admis, dans un arrêt daté du 7 mars 2012, qu’un CDD non signé reste malgré tout valable lorsqu’il est établi que le salarié a délibérément refusé de signer son contrat de travail en faisant preuve de mauvaise foi ou dans une intention frauduleuse.


Attention : dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, l’employeur avait demandé sans succès, par écrit, à deux reprises (dont la seconde fois par lettre recommandée) à une salariée déjà en fonction de signer son CDD. Les juges ont pourtant considéré que le silence gardé par la salariée n’était pas un élément suffisant pour prouver sa mauvaise foi ou son intention frauduleuse.

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Formalités à respecter pour accorder un pont aux salariés

Je souhaiterais autoriser mes salariés à faire le pont à l’occasion de la fête de l’Ascension. Dois-je respecter des formalités particulières ?

Tout à fait. Si vous décidez d’accorder un jour de pont à vos salariés, cela entraîne alors une modification de l’horaire collectif de travail. À ce titre, vous devez donc :

– consulter votre comité d’entreprise ou, à défaut, les délégués du personnel, s’il y en a ;

– notifier l’horaire modifié à l’inspecteur du travail avant la mise en œuvre de cette décision ;

– et, enfin, afficher le nouvel horaire dans l’entreprise.


À noter : vous avez la possibilité de demander la récupération des heures perdues en raison de ce pont dans les douze mois précédant ou suivant le pont, après notification à l’inspecteur du travail, à condition en principe de ne pas augmenter la durée du travail de plus d’une heure par jour et de huit heures par semaine. Ces heures de récupération sont alors, en principe, rémunérées au taux normal, sans majoration.

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