Loi Sapin 2 : le Haut Conseil de stabilité financière est autorisé à agir sur les assurances-vie

En cas de crise financière majeure, les opérations sur les contrats d’assurance-vie pourront désormais être limitées.

C’est fait ! La loi Sapin 2, adoptée le 8 novembre 2016 par le Parlement, est passée récemment par le filtre du Conseil constitutionnel. Validée pour l’essentiel, cette loi autorise notamment le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à retarder ou à limiter les opérations de versement, de rachat (retrait) et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie.

À noter : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

Mais cette faculté ne peut s’exercer que dans un contexte bien particulier : il faut être en présence d’un environnement représentant une menace grave et caractérisée, soit pour la stabilité du système financier, soit pour la situation financière de l’ensemble des établissements financiers. Précisons que le HCSF ne peut prendre de telles mesures que pour un temps donné. En effet, la limitation des rachats ne peut excéder 6 mois consécutifs et celle des versements et des arbitrages plus de 3 mois (renouvelables).

Précision : le HCSF peut également décider de limiter temporairement la distribution d’un dividende aux actionnaires, d’une rémunération des certificats mutualistes ou paritaires ou des parts sociales aux sociétaires.

Art. 49, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10

L’assurance-vie dans la tourmente

Au mois d’octobre, les assureurs ont constaté une décollecte nette de 100 millions d’euros sur les contrats d’assurance-vie.

L’assurance-vie traverse un moment difficile. En effet, pour la première fois depuis décembre 2013, le placement préféré des Français a subi, selon les chiffres provisoires de la Fédération française de l’assurance, une décollecte de 100 millions d’euros en octobre 2016. Dans le détail, les cotisations collectées ont représenté 10,1 milliards d’euros tandis que le montant des prestations servies (rachats) s’est élevé à 10,2 milliards d’euros. Seul point positif, la collecte en unités de compte a été plus importante au mois d’octobre que lors des mois précédents.

À noter : une tendance baissière semble se dessiner. Le mois de septembre 2016 affichait déjà un niveau de collecte nette nul.

Les mauvais esprits diront certainement que cette décollecte est la résultante des dispositions de la fameuse loi Sapin 2. Rappelons que cette loi autorise notamment le Haut Conseil de stabilité financière à retarder ou à limiter les opérations de versement, de rachat (retrait) et d’arbitrage sur les contrats d’assurance-vie. Une faculté qui ne peut s’exercer que temporairement et qu’en présence de risques mettant en danger les établissements financiers ou pouvant nuire à la stabilité du système financier dans son ensemble.

En réalité, la décollecte est sans doute due à d’autres facteurs…

Fédération française de l’assurance

Validité d’un cautionnement consenti par une SCI

Lorsqu’il entre dans l’objet social, un cautionnement consenti par une société civile immobilière pour garantir les dettes de son gérant et approuvé à l’unanimité des associés est valable.

Il peut arriver qu’une société civile immobilière (SCI) se porte caution d’un prêt bancaire souscrit par son gérant ou par un associé à titre personnel. Mais pour qu’une telle opération soit valable, d’une part, l’unanimité des associés est requise, et d’autre part, le cautionnement consenti par la société doit être conforme à son intérêt social.

Ces conditions viennent d’être rappelées par les juges. Dans cette affaire, l’associé-gérant d’une SCI, agissant à titre personnel, avait emprunté auprès d’une banque une certaine somme d’argent afin de libérer son apport en numéraire. Grâce à cet apport, la société lui avait acheté deux biens immobiliers d’un montant égal à celui du prêt. L’acquisition de ces deux immeubles ainsi que la souscription, par la SCI, d’une caution garantissant le prêt de son gérant avaient été approuvées à l’unanimité des associés. Par la suite, les échéances du prêt n’ayant pas été honorées par le gérant, la banque avait poursuivi la SCI en exécution de son engagement de caution. Toutefois, pour refuser de s’exécuter, cette dernière avait fait valoir que le cautionnement n’était pas valable car contraire à l’intérêt social et que sa mise en jeu pouvait mettre en péril l’existence même de la société.

La Cour de cassation n’a pas retenu l’argumentation de la SCI et a considéré, au contraire, que le cautionnement était conforme à l’intérêt de la société. En effet, elle a relevé qu’en se portant caution du prêt souscrit par son gérant, la SCI avait pu se doter d’un patrimoine immobilier et percevoir des loyers grâce à la mise en location des immeubles. Par conséquent, la SCI devait bel et bien payer à la banque les sommes qu’elle lui réclamait au titre de son engagement de caution.

Cassation commerciale, 2 novembre 2016, n° 16-10363

La répartition des travaux entre bailleur et locataire

Le bailleur doit assumer les grosses réparations et le locataire les réparations d’entretien.

En tant que bailleur, vous avez peut-être déjà été confronté à la question de la prise en charge des travaux à réaliser dans un logement que vous louez. Sachez que des règles de répartition entre bailleur et locataire sont prévues par les textes.

La répartition des travaux

En cours de bail, vous devez entretenir le logement et effectuer toutes les réparations nécessaires à son maintien en état. Concrètement, cela signifie que vous devez prendre en charge les réparations qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Par exemple, sont à votre charge les grosses réparations, parmi lesquelles figurent les réparations urgentes (panne de chaudière…), les travaux d’amélioration (ravalement, réfection de la cage d’escalier) et les travaux d’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie). De son côté, le locataire est tenu de financer tous les travaux d’entretien courant du logement, sauf s’ils sont occasionnés notamment par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction. Typiquement, il s’agit du maintien en état de propreté, de la réalisation de raccords de peinture, de la maintenance de la chaudière, etc. Pour faciliter les rapports entre bailleur et locataire, les pouvoirs publics ont dressé une liste des réparations locatives (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). Attention toutefois, car cette liste est loin d’être exhaustive !

Les sanctions encourues

Si vous ne remplissez pas votre obligation de prise en charge des grosses réparations, le locataire peut, après avoir recherché une solution amiable (envoi de mises en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation), saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué. Le juge pourra alors vous condamner, sous astreinte, à effectuer les travaux nécessaires, ou autoriser votre locataire à les faire directement réaliser à vos frais.

À l’inverse, si c’est le locataire qui n’a pas rempli ses obligations et a dégradé les lieux, ce n’est malheureusement qu’à la fin du bail, avec l’état des lieux de sortie, que vous pourrez vous en rendre compte. Dans ce cas de figure, le locataire devra procéder aux réparations locatives qui s’imposent avant la restitution des clés. À défaut, vous pourrez retenir le dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail. Et si ces sommes ne sont pas suffisantes, vous aurez la possibilité de demander en justice une indemnisation complémentaire.

Certains travaux sont soumis à autorisation

Sachez que le locataire a le droit d’aménager son logement (peinture, fixation de cadres, changement d’une moquette…). Des aménagements qui ne requièrent pas votre autorisation. En revanche, votre accord est nécessaire lorsque les travaux ont pour objet de transformer le local (percement d’une fenêtre, démolition d’une cloison). Si votre locataire ne vous a pas sollicité, vous pouvez soit profiter de ces transformations sans l’indemniser, soit exiger la remise en état des lieux à ses frais.

Restitution du dépôt de garantie au locataire

J’ai acheté un appartement déjà occupé par un locataire. J’ai donc établi un nouveau bail d’habitation avec ce dernier. Mais après avoir résilié son contrat, ce locataire m’a demandé le remboursement du dépôt de garantie alors que celui-ci avait été versé à l’ancien propriétaire. Puis-je refuser ?

Malheureusement, non. C’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation. Faisant une application stricte de la loi, elle a jugé qu’en cas de donation ou de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Peu importe que cette somme ne vous ait pas été versée directement par le locataire ou reversée par l’ancien propriétaire lors de la vente de l’appartement loué.

Par ailleurs, rappelons que les propriétaires disposent, en principe, de 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés par le locataire pour procéder à la restitution du dépôt de garantie. Mais attention, ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est rendu en bon état, c’est-à-dire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

Pourquoi investir dans l’immobilier portugais ?

Les faibles prix de l’immobilier portugais attirent les acquéreurs étrangers.

Depuis quelques années, le Portugal est une destination prisée de nombreux Européens qui viennent y chercher, au-delà d’un niveau d’ensoleillement élevé, des opportunités d’investissement. Zoom sur le marché de l’immobilier lusitanien.

Un marché immobilier en effervescence

Après avoir subi de plein fouet la crise économique, le Portugal se redresse lentement. Mais malgré le retour de la croissance en 2014, les prix de l’immobilier restent encore à des niveaux très abordables. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’investir une partie de ses économies dans une résidence secondaire pour profiter de la douceur de vivre du Portugal et pour valoriser et diversifier son patrimoine. À titre d’illustration, le prix moyen observé pour un appartement neuf de bonne qualité situé dans la banlieue de Lisbonne s’établit aux alentours de 2 500 €/m² (1 500 €/m² pour de l’ancien). Dans les quartiers les plus prisés de la capitale portugaise, les prix peuvent toutefois « grimper » jusqu’à 5 000 €. Quant à ceux qui souhaitent s’offrir un pied-à-terre à Porto ou dans sa région, ils peuvent trouver des villas proposées autour de 1 600 €/m². Comparativement, on peut obtenir un appartement « ancien » à Cassis (Bouches-du-Rhône) pour 5 000 €/m² ou à Paris pour 8 000 €/m². Le rapport qualité/prix du mètre carré portugais reste donc très attractif !

Attention : investir au Portugal ne s’improvise pas ! Il est recommandé de s’adresser à un professionnel implanté dans le pays. Ce dernier pourra proposer des biens sélectionnés pour leur qualité et/ou des programmes immobiliers dédiés à l’investissement locatif.

L’intérêt d’un investissement locatif

Autre solution, l’investissement locatif, qui ne manque pas non plus d’intérêt. En privilégiant, par exemple, un achat dans le centre historique de Lisbonne, là où le flux de touristes est important, on peut espérer obtenir un rendement locatif brut de 4 % à 6 % (en moyenne 2 % à 3 % en France). Car le marché locatif du pays se porte plutôt bien. L’une des raisons réside dans le fait que le marché du travail au Portugal s’est fortement contracté. Par conséquent, les Portugais éprouvent des difficultés à obtenir des crédits immobiliers pour acquérir leur résidence principale. Ils sont donc plus nombreux à se diriger vers la location. Ce qui assure à l’investisseur un bien immobilier occupé de façon régulière.

Une fiscalité légère

Pour dynamiser l’économie et attirer des investisseurs étrangers, le Portugal a mis en place un régime fiscal attractif : le régime du résident non habituel. Ce régime permet aux résidents portugais qui perçoivent des pensions de retraite de source étrangère d’être exonérés d’impôt sur le revenu pendant 10 ans. Pour être considéré comme résident sur le territoire portugais, il faut soit séjourner dans le pays plus de 183 jours par an, soit être propriétaire d’une habitation et l’occuper en tant que résidence principale. Cette exonération d’impôt ne concerne toutefois que les pensions de retraite du privé. Ainsi, les « pensionnés » de la fonction publique ne peuvent bénéficier de ce régime fiscal avantageux.

Pourquoi ne pas adopter une clause bénéficiaire à options ?

Recourir à la clause bénéficiaire à options peut permettre de transmettre le capital d’une assurance-vie dans de bonnes conditions.

Lors de la conclusion d’une assurance-vie, le souscripteur désigne, dans le bulletin d’adhésion, le(s) bénéficiaire(s) du contrat. Le plus souvent, cette désignation s’opère en utilisant une formule type qui prévoit que « les sommes seront transmises en priorité au conjoint survivant, à défaut, aux enfants vivants ou représentés, et à défaut, aux autres héritiers ». Une clause limitée qu’il est possible d’abandonner pour adopter une clause sur mesure.

Les inconvénients de la clause standard

En présence de cette clause standard, les capitaux seront entièrement attribués au bénéficiaire de premier rang (à savoir le conjoint survivant), laissant les bénéficiaires de second rang (les enfants…) simples spectateurs. Ce n’est que si le conjoint renonce à percevoir ces sommes, ou s’il est décédé avant d’avoir accepté, que ces derniers les recueilleront.

Or le conjoint survivant n’a peut-être pas besoin de recevoir l’ensemble des capitaux figurant au contrat et peut souhaiter en faire bénéficier en partie ses enfants.

Dans cette hypothèse, et plus généralement lorsque les préoccupations patrimoniales du souscripteur et du bénéficiaire sortent du schéma d’attribution « classique », la clause standard trouve alors très vite ses limites.

L’intérêt de recourir à la clause à options

Grâce à une clause à options, il est possible de désigner un bénéficiaire qui aurait, par exemple, le choix de recueillir, en pleine propriété ou en usufruit, la totalité du capital du contrat ou une quotité déterminée (¾, ½, ¼) seulement. Dans le cas où il n’accepterait pas ou n’accepterait que l’une des quotités ci-dessus précisées, les capitaux (restants) pourraient alors bénéficier aux enfants du souscripteur par parts égales. Et dans l’hypothèse où il n’accepterait le capital qu’en usufruit, la nue-propriété pourrait bénéficier aux enfants. Au final, cette clause offre de nombreuses possibilités, avec pour seule limite l’imagination du souscripteur !

Un manque d’information

La clause bénéficiaire à options ne connaît pas, pour l’instant, le succès qu’elle mérite. Pour cause, la plupart des contrats d’assurance-vie sont souscrits par le biais des établissements bancaires et des compagnies d’assurance. Et par souci de simplification, ces établissements ne proposent que trop souvent la fameuse clause bénéficiaire standard, sans en expliquer tous les tenants et les aboutissants.

N’hésitez donc pas à opposer à votre conseiller la possibilité de mettre en place une clause à options !

Remarque : le fait que le bénéficiaire n’accepte qu’une partie des capitaux, et donc attribue indirectement les sommes restantes aux bénéficiaires de second rang, ne constitue en aucun cas un avantage taxable. Une requalification de l’administration fiscale n’est donc pas à craindre sur ce point.

Rupture conventionnelle et durée du préavis du locataire

Suite à la rupture conventionnelle de son contrat de travail, mon locataire m’a donné son congé. Il se prévaut d’un préavis d’un mois. A-t-il raison ?

Lorsque vous louez un logement nu à titre d’habitation principale, le locataire doit en principe respecter un préavis de 3 mois. Mais, dans un nombre de cas limité, ce délai peut être réduit à un mois, notamment lorsque le logement est situé dans une zone tendue (Paris, Marseille, Lyon…) ou encore si le locataire perd son emploi. Or la Cour de cassation a récemment confirmé que la rupture conventionnelle du contrat de travail constituait une perte d’emploi. Votre locataire peut donc bien se prévaloir du préavis d’un mois.

Rémunération de l’épargne réglementée

L’épargne réglementée consiste en un compte ouvert auprès d’une banque et pour lequel tous les dépôts d’argent sont rémunérés selon un taux fixé par l’Etat (le terme de livret réglementé est utilisé dans ce cas).

Rémunération de l’épargne réglementée
Livrets concernés	Rémunération du 1er février 2016 au 31 juillet 2016	Rémunération à compter du 1er août 2016
Livret A et Livret Bleu : particuliers(plafond : 22 950 euros)	0,75 %	0,75 %
Livret A et Livret Bleu : personnes morales(plafond : 76 500 euros)	0,75 %	0,75 %
Livret d’Epargne Populaire(plafond : 7 700 euros)	1,25 %	1,25 %
Livret Jeunes(plafond : 1 600 euros)	minimum 0,75 %	minimum 0,75 %
Livret de développement durable – ancien Codevi -(plafond : 12 000 euros	0,75 %	0,75 %
Compte épargne logement(plafond : 15 300 euros)	0,50 % (hors prime)	0,50 % (hors prime)
Plan d’épargne logement(plafond : 61 200 euros)	1,50 % (hors prime)	1 % (hors prime)
Livret d’épargne entreprise(plafond : 45 800 euros)	0,50 %	0,50 %

Conservation d’un Livret de développement durable après un départ à l’étranger

Je pars vivre à l’étranger dans quelques semaines. Je me demande si je pourrai conserver mon Livret de développement durable (LDD) qui est détenu par ma banque actuelle.

Oui. Après votre départ à l’étranger, vous pourrez conserver votre Livret de développement durable. À l’instar du plan d’épargne en actions, le transfert de son domicile fiscal hors de France par le titulaire d’un LDD n’entraîne pas automatiquement sa clôture, sauf si ce transfert s’effectue dans un État ou un territoire non coopératif (ETNC), autrement dit un paradis fiscal. Précisons qu’un État ou un territoire est qualifié de non coopératif lorsqu’il n’est pas membre de l’Union européenne, qu’il fait l’objet d’une évaluation par l’OCDE en matière d’échange d’informations à des fins fiscales et qu’il n’a pas conclu avec la France une convention d’assistance administrative. En pratique, ces ETNC sont aujourd’hui au nombre de 7 : Nauru, Guatemala, Brunei, Iles Marshall, Botswana, Niue et Panama.