Statut de loueur en meublé professionnel

Le Code général des impôts prévoit une condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour les loueurs en meublé professionnel. Cette obligation n’a-t-elle pas été supprimée ?

Si, tout à fait ! Depuis le 9 février 2018, cette condition n’est plus exigée car elle a été jugée inconstitutionnelle. Et bien que rendue à propos d’anciennes dispositions, cette décision s’applique aussi aux dispositions actuelles, ainsi que vient de le confirmer l’administration fiscale. Pour prétendre au statut de LMP, il suffit donc que les recettes annuelles tirées de cette activité par le foyer fiscal excèdent 23 000 €, ainsi que les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

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N’oubliez pas d’acquitter vos acomptes de CET pour le 17 juin 2019 !

Les entreprises doivent régler leurs acomptes de cotisation foncière des entreprises et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour le 17 juin prochain au plus tard.

Le 17 juin 2019 constitue une échéance à ne pas omettre en matière de contribution économique territoriale (CET).

Acompte de CFE

Vous pouvez, en premier lieu, être tenu d’acquitter un acompte de cotisation foncière des entreprises (CFE).


À noter : cet acompte n’a pas à être versé par les entreprises ayant opté pour le prélèvement mensuel.

Cet acompte doit être versé par les entreprises dont la CFE due au titre de 2018 s’est élevée à au moins 3 000 €. Un seuil qui s’apprécie établissement par établissement. Le montant de l’acompte étant égal à 50 % de cette cotisation.

En pratique, les entreprises, quel que soit leur chiffre d’affaires et leur régime d’imposition, doivent payer cet acompte par télérèglement ou par prélèvement. L’avis d’acompte n’étant plus envoyé au format papier, elles doivent le consulter sur le site www.impots.gouv.fr, dans leur espace professionnel.


Précision : le solde sera normalement à payer pour le 16 décembre 2019.

Acompte de CVAE

Vous pouvez également être redevable au 17 juin 2019 d’un acompte de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Cet acompte n’est à régler que si la CVAE 2018 a excédé 3 000 €. Il est égal à 50 % de la CVAE due au titre de 2019, déterminée sur la base de la valeur ajoutée mentionnée dans la dernière déclaration de résultat exigée à la date de paiement de l’acompte.

L’acompte doit obligatoirement être télédéclaré à l’aide du relevé n° 1329-AC et téléréglé à cette occasion de façon spontanée.


Précision : un second acompte de CVAE pourra être dû, sous les mêmes conditions et calcul, au plus tard le 16 septembre prochain. Le versement du solde n’interviendra, le cas échéant, qu’à l’occasion de la déclaration de régularisation et de liquidation n° 1329-DEF à télétransmettre en mai 2020.

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Déduction des impayés, mode d’emploi

Lorsque vous êtes confronté à des clients qui tardent à payer vos factures, outre les actions à mettre en œuvre pour tenter de les recouvrer, vous devez vous interroger sur leur traitement fiscal.

Les créances douteuses Une provision pour créance douteuse peut être constituée lorsque le recouvrement d’une facture paraît compromis.

Lorsqu’une facture reste impayée à la clôture de l’exercice, en raison des difficultés financières d’un cat, vous devez quand même la prendre en compte dans vos produits. Toutefois, puisque le recouvrement de la créance paraît compromis, vous pouvez constituer une provision pour faire face à ce risque. Une provision pour « créance douteuse » qui est, sous certaines conditions, déductible de votre résultat imposable.

Cette déductibilité suppose notamment que la probabilité de la perte résulte d’événements en cours à la clôture de l’exercice. Vous ne pouvez donc pas tenir compte de circonstances intervenues après cette date. Mais attention, le seul défaut de paiement à l’échéance est insuffisant pour justifier cette déduction. Pour autant, l’engagement de poursuites judiciaires n’est pas systématiquement exigé, en particulier si celles-ci peuvent compromettre vos relations commerciales avec ce cat.

En outre, le risque de non-recouvrement doit être nettement précisé quant à sa nature et à son montant, ce qui implique une individualisation des créances concernées et une évaluation du montant de la perte probable selon une approximation suffisante. Le montant de la provision ne doit ainsi pas être déterminé selon un système forfaitaire. Il convient toutefois de noter, à ce titre, que la jurisprudence admet l’application de méthodes statistiques dans certaines situations où le recours à ces méthodes se justifie par le grand nombre des articles ou des services rendus, leur faible valeur unitaire ou leur variété.


À noter : la TVA étant récupérable en cas d’impayé, le montant de la provision correspond au montant hors taxes de la créance.

Par ailleurs, sachez que si votre cat paie par la suite la facture, vous devez « reprendre » la provision constituée, c’est-à-dire réintégrer son montant à vos produits de l’exercice.


À ne pas confondre : si vous êtes en litige avec votre cat car celui-ci refuse de payer, en raison d’un désaccord sur le principe ou le montant de la facture, vous devez constater une provision pour « créance litigieuse ».

Le cas des professionnels libéraux

Les professionnels libéraux relevant des bénéfices non commerciaux et soumis au régime de la déclaration contrôlée peuvent opter pour la détermination de leur résultat selon les créances acquises et les dépenses engagées pendant l’année d’imposition, en lieu et place des recettes encaissées et des dépenses payées.

Dans ce cas, l’administration fiscale les autorise à déduire des provisions pour créances douteuses.
Les créances irrécouvrables Distinguez les créances douteuses de celles définitivement perdues.

Lorsqu’il est établi que votre cat ne paiera jamais la facture, vous êtes en présence d’une créance irrécouvrable. Vous pouvez alors constater une perte définitive, déductible de votre résultat imposable.

Prouver cette irrécouvrabilité relève, là aussi, d’une question de fait. Ainsi, l’ancienneté d’une créance ou l’encaissement d’un chèque sans provision ne permettent pas de justifier ce caractère définitif. En revanche, vous pouvez vous prévaloir de la disparition de votre cat sans laisser d’adresse ou d’un chèque volé.


Précision : vous pouvez alors récupérer la TVA que vous avez déjà reversée au fisc sous réserve de justifier de la rectification de la facture initiale. Le montant de la perte se limite donc au montant hors taxes de la créance.

Point important : que ce soit une créance douteuse ou irrécouvrable, vous devez absolument conserver toutes les pièces justificatives (constats d’huissier, dépôts de plainte, courriers de relance, mises en demeure, injonctions de payer…).
En cas de procédure collective L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un cat justifie la constitution d’une provision pour créance douteuse.

L’engagement d’une procédure collective de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre de votre cat vous permet de constater une provision pour créance douteuse, mais non une perte définitive. En effet, une entreprise ne peut pas regarder comme irrécouvrable une créance produite au règlement judiciaire d’une entreprise avant la clôture de la liquidation pour insuffisance d’actif.

Cependant, les juges estiment que vous pouvez constater une perte partielle si un plan d’apurement des dettes prévoit le règlement d’une fraction seulement de la créance.


Par exemple : vous pouvez constater une perte de 30 % si le plan prévoit le règlement de 70 % de la créance.

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À quelles conditions bénéficiez-vous de l’abattement de 40 % sur les dividendes ?

Le défaut de consignation d’une décision de distribution au registre d’une EURL ne remet pas en cause le bénéfice de l’abattement de 40 % sur les dividendes.

Les dividendes perçus depuis le 1er janvier 2018 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), au taux de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (soit un taux cumulé de 30 %), sauf dispense. Toutefois, les contribuables peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt. Dans ce cas, ils peuvent bénéficier d’un abattement de 40 %. Pour cela, la distribution de dividendes doit notamment résulter d’une décision régulière des organes compétents de la société.


À savoir : l’option pour le barème progressif étant globale, elle vaut pour tous les revenus financiers et plus-values mobilières du contribuable.

Dans une affaire récente, une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) avait procédé à une distribution, au profit de son associé unique, d’une somme de 120 000 €. Cependant, le procès-verbal de l’assemblée générale mentionnait l’adoption d’une décision de distribution portant sur une somme limitée à 60 000 €. À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration avait remis en cause le bénéfice de l’abattement de 40 % pour la fraction de la distribution excédant cette somme de 60 000 €, au motif que la distribution résultait d’une décision irrégulière des organes compétents.

Faux, vient de trancher le Conseil d’État. Pour lui, la décision de distribution était régulière, peu importe qu’elle n’ait pas été consignée, pour l’intégralité de la somme de 120 000 €, dans le procès-verbal de l’assemblée générale prévoyant cette distribution, ni au registre des décisions de l’EURL. En conséquence, elle ouvre bel et bien droit à l’abattement de 40 %.


Conseil d’État, 27 mars 2019, n° 421211

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Bientôt la déclaration des loyers professionnels

Le montant des loyers versés par les entreprises locataires de locaux commerciaux ou professionnels doit être déclaré au plus tard le 18 mai prochain à l’aide du formulaire Decloyer.

Les entreprises locataires de locaux commerciaux ou professionnels au 1er janvier 2019, pour lesquels elles sont passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à cette même date, devront bientôt déclarer le montant des loyers de l’année en cours à l’aide du formulaire Decloyer. Une obligation qui s’impose, selon l’administration fiscale, même en l’absence d’évolution du loyer par rapport à 2018.


À noter : sont concernées les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ou des BNC selon un régime réel, qui recourent à la procédure EDI-TDFC. Celles qui déclarent leurs résultats sur le site www.impots.gouv.fr dans leur espace professionnel (procédure EFI) ne sont pas visées.

Ce formulaire doit être souscrit dans le même délai que la déclaration de résultats. Un délai supplémentaire de 15 jours étant accordé aux entreprises télédéclarantes. Ainsi, les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la date de clôture de leur exercice en 2018, ainsi que celles soumises à l’impôt sur les sociétés ayant clos leur exercice le 31 décembre 2018 ou n’ayant pas clos d’exercice en 2018, doivent déposer le formulaire Decloyer au plus tard le 18 mai 2019.


Précision : les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’exercice ne coïncide pas avec l’année civile doivent souscrire le formulaire Decloyer dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice. Sachant que ces entreprises bénéficient également d’un délai supplémentaire de 15 jours.

Une étape préalable

Avant de déclarer les loyers, les entreprises doivent demander à l’administration l’identification des locaux occupés en utilisant la procédure EDI-Requête. Cette procédure permet à l’entreprise de récupérer, notamment, les identifiants de chaque local et un descriptif. Si aucun local n’est restitué par EDI-Requête, l’entreprise n’est alors pas soumise à l’obligation déclarative.


Attention : la production tardive ou le défaut de production du formulaire Decloyer entraîne, en principe, l’application d’une amende de 150 €.

Rappelons que cette déclaration permet à l’administration de procéder à la mise à jour annuelle des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels.

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Vente d’un bien immobilier successoral

Dans le cadre de la succession de mon père, mes frères et moi souhaiterions vendre un bien immobilier lui ayant appartenu et dont nous avons hérité. Comme nous allons faire appel à une agence immobilière, nous aimerions savoir si les frais d’agence, payables au moment de la vente, pourront, pour le calcul des droits de succession, être déduits de l’actif successoral. Pouvez-vous m’éclairer ?

Pour le calcul des droits de succession, seules les dettes qui étaient à la charge personnelle du défunt au jour de l’ouverture de la succession, c’est-à-dire au jour du décès, peuvent, en principe, être admises en déduction de l’actif successoral. Ayant pris naissance postérieurement au décès du fait des héritiers, les commissions d’agence ne peuvent donc pas être déduites.

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Erreur sur vos acomptes de prélèvement à la source : une réclamation anticipée est possible

Les chefs d’entreprise qui constatent une erreur sur leurs acomptes de prélèvement à la source peuvent immédiatement demander le remboursement des sommes versées à tort.

Depuis le 1er janvier dernier, l’impôt sur le revenu des chefs d’entreprise est prélevé à la source. Pour les travailleurs indépendants imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC), le prélèvement prend la forme d’un acompte, calculé par l’administration fiscale et versé mensuellement ou trimestriellement. Il en va de même pour les rémunérations des gérants et associés relevant de l’article 62 du Code général des impôts (les gérants majoritaires de SARL, notamment).


À noter : le système des acomptes concerne également d’autres revenus, comme les revenus fonciers.

Si le chef d’entreprise constate, au cours d’une année N (par exemple, 2019), une erreur conduisant à des acomptes excédentaires (par exemple, en raison de l’application d’un taux de prélèvement erroné), l’administration vient de préciser qu’il peut demander le remboursement des sommes versées à tort, sans attendre la liquidation de l’impôt à l’été N + 1 (2020). Pour cela, il doit déposer une réclamation au plus tard le dernier jour du mois de février N + 1 (2020). Corrélativement, il peut demander une correction du montant des acomptes restant à verser.


Précision : lorsque l’erreur d’une année N (2019) est découverte entre le 1er janvier N + 1 (2020) et la fin du mois de février N + 1 (2020), le chef d’entreprise peut encore déposer une réclamation jusque fin février N + 1 (2020) pour obtenir la restitution de l’excédent d’acompte indûment prélevé. En revanche, si cette découverte intervient à partir du 1er mars N + 1 (2020), l’erreur sera automatiquement rectifiée par l’administration lors de la liquidation de l’impôt à l’été N + 1 (2020) et, bien entendu, l’excédent remboursé au chef d’entreprise.

BOI-IR-PAS-30-20-30 du 29 mars 2019

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L’évaluation des biens immobiliers devient plus facile !

La base de données de l’administration fiscale relative aux transactions immobilières est désormais ouverte à tous.

Les pouvoirs publics viennent d’ouvrir au public la base de données du service « Patrim ». Ce service de l’administration fiscale a pour objet d’aider les contribuables à évaluer leurs biens immobiliers dans le cadre, par exemple, d’une vente, d’une donation, d’une déclaration de succession ou d’impôt sur la fortune immobilière, d’un contrôle fiscal ou encore d’une procédure d’expropriation. Cette base de données contient toutes les transactions immobilières réalisées en France ces 5 dernières années (exceptées celles des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte).

À partir de critères que l’utilisateur sélectionne, le service lui restitue une liste des ventes immobilières intervenues sur la période de recherche et sur le périmètre géographique qu’il a choisis. Cette liste lui fournit ainsi des éléments de repère (prix de vente, date de transaction, descriptif des biens vendus…) utiles à l’estimation de son bien immobilier.

Jusqu’à présent, cette base de données était accessible sous certaines conditions. Il fallait se connecter à son espace personnel du site www.impots.gouv.fr, puis renseigner obligatoirement le motif de sa recherche. Autre condition, le nombre de consultations était limité à 50 recherches tous les 3 mois.

Désormais, il est possible d’accéder directement et sans restriction à toutes ces données (avec cartographie interactive) en se rendant sur ce site internet. Il est même possible de les télécharger !

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Comment payer moins d’impôt sur le revenu

Un certain nombre de dispositifs permettent aux contribuables de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans des secteurs clés de l’économie tels que l’immobilier, les PME ou encore le cinéma. Voici un tour d’horizon des principaux dispositifs que vous pouvez utiliser pour réduire le montant de votre impôt sur le revenu en 2020 pour les dépenses que vous engagerez cette année.

Investir dans l’immobilier L’investissement locatif est un moyen efficace pour se constituer un patrimoine tout en réduisant le montant de son impôt.

Différents dispositifs de défiscalisation s’offrent à vous dans le secteur de l’immobilier locatif. Mais disons-le tout de suite : avant de vous lancer, n’oubliez pas que vous achetez un bien immobilier, et non une réduction d’impôt. Ainsi, pour que votre investissement soit rentable, il vous faudra sélectionner votre bien avec soin, en tenant compte, notamment, de la situation géographique, du marché locatif, de la qualité de la construction et de l’espoir de plus-value. Sans oublier qu’un investissement locatif demande du temps : réalisation de travaux, recherche de locataires, déclarations fiscales…

Le dispositif Pinel

Si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf afin de le louer, vous pouvez, sous certaines conditions (plafond de loyers, ressources du locataire…), bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € pour 2 logements par an), varie selon la durée de l’engagement de location que vous aurez choisie (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Mais attention, ce dispositif est réservé aux communes dans lesquelles le manque de logements est le plus important, c’est-à-dire celles situées dans les zones A, A bis et B1.

Le Pinel centre-ville

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (la liste des communes éligibles a été publiée dans un arrêté du 26 mars 2019).

En pratique, l’investisseur doit acquérir, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, un bien immobilier rénové ou à rénover. Sachant que ces travaux de rénovation, précisés par décret, doivent répondre à des exigences en matière de performance et de consommation énergétique (par exemple, la consommation conventionnelle d’énergie primaire du logement rénové, après travaux, doit être inférieure à 331 kWh/m²/an), être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

À noter que la réduction d’impôt procurée par un tel investissement est calculée selon les mêmes modalités que celle du Pinel « classique ».

Le Censi-Bouvard

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif Censi-Bouvard. Une réduction d’impôt répartie sur 9 ans dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements acquis).

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, vous devez acquérir un logement neuf ou réhabilité situé dans un établissement accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou une résidence avec services pour étudiants.

Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2018, a été prorogé par les pouvoirs publics pour 3 années supplémentaires. Une prorogation justifiée par le fait que le Censi-Bouvard contribue à répondre à l’accroissement de la demande de logements dans des résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées.
Investir dans les entreprises Une réduction d’impôt est accordée aux contribuables qui consacrent une partie de leur épargne au financement des entreprises.

Acquérir des parts de FCPI ou de FIP

Pour réduire la note fiscale, vous pouvez également investir dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations en capital de PME européennes, étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie en titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales. L’objectif pour l’investisseur étant de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts (pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement). Ce type d’investissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, les FCPI et les FIP ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du montant des versements, plafonnés à 12 000 € pour une personne seule et à 24 000 € pour un couple marié, à condition de conserver les parts du fonds pendant 5 ans.

Globalement, les parts de FCPI et de FIP doivent être considérées comme un placement à long terme (de 5 à 8 ans) pour pouvoir espérer réaliser une plus-value significative. Temps nécessaire à l’entreprise pour se développer et faire apparaître les premiers résultats.

Souscrire au capital de certaines PME

Une réduction d’impôt peut être accordée au contribuable qui effectue, jusqu’au 31 décembre 2019, des versements au titre de la souscription au capital de certaines sociétés non cotées soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition de conserver pendant 5 ans les titres reçus en échange de l’apport. Il est possible de réaliser ces versements directement au capital de la société ou indirectement, via une société holding. Cette souscription ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 18 % des versements effectués au cours de l’année d’imposition, retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables imposés isolément et de 100 000 € pour les contribuables mariés ou liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) et soumis à une imposition commune.
Mais aussi… Il existe de nombreuses solutions pour réduire le montant de son impôt. Mais le montant global des avantages fiscaux procurés par ces dispositifs est plafonné.

Il existe bien d’autres solutions de défiscalisation, et notamment des investissements plus sophistiqués tels que les investissements outre-mer ou encore le dispositif « Malraux ». Souvent performants, ces dispositifs doivent cependant être maniés avec précaution. D’autant plus que certains d’entre eux ne peuvent pas se cumuler.

À noter que le montant des avantages fiscaux accordés au titre de l’impôt sur le revenu est, en principe, plafonné à 10 000 €. Sachant qu’un plafond spécifique de 18 000 € s’applique aux réductions d’impôt en faveur des investissements outre-mer (y compris Pinel) et des souscriptions au capital de Sofica. En cas de dépassement, l’excédent de réduction ou de crédit d’impôt est définitivement perdu.

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Bientôt la déclaration et le paiement de la C3S

Les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes réalisé en 2018 a excédé 19 M€ doivent télédéclarer et télépayer la contribution sociale des sociétés (C3S) au plus tard le 15 mai prochain.

Certaines entreprises (SA, SAS, SARL, SNC…) sont soumises à la contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S). Elles sont redevables de cette contribution au taux de 0,16 % sur leur chiffre d’affaires, après application d’un abattement égal à 19 M€. Ainsi, la contribution due au titre de 2019 doit être télédéclarée et téléréglée au plus tard le 15 mai prochain par les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes réalisé en 2018 a excédé 19 M€, sauf exonérations.


À noter : les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur ou égal à 19 M€ sont donc exonérées de C3S, mais également dispensées de souscrire la déclaration annuelle.

Le recouvrement de la C3S est assuré, depuis le 1er janvier 2019, par l’Urssaf Provence-Alpes-Côte d’Azur, au lieu de la caisse nationale déléguée pour la sécurité sociale des travailleurs indépendants (ex-RSI). En pratique, la déclaration et le paiement doivent obligatoirement être effectués par voie électronique sur le site internet www.net-entreprises.fr. Si vous avez acquitté un mandat de télérèglement en 2018 sur ce site et que vous n’avez pas changé de coordonnées bancaires, ce mandat demeure valable pour le paiement de la C3S 2019.


Précision : depuis le 1er janvier 2018, le paiement de la C3S doit exclusivement être effectué par télérèglement. L’utilisation d’un autre mode de paiement entraîne l’application d’une majoration de 0,2 % du montant des sommes ainsi versées.

Le montant de la C3S est déductible des résultats imposables de l’entreprise.

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