L’Observatoire Crédit Logement vient de faire paraître une note d’analyse des crédits immobiliers souscrits par les particuliers. Cette note nous apprend notamment que les taux des crédits, après avoir connu une certaine stabilité depuis juin dernier (environ 1,43 %), se sont légèrement relevés au mois de novembre 2018 pour atteindre en moyenne 1,44 %. Des taux qui restent toutefois en deçà des niveaux enregistrés en novembre 2017 (1,52 %). L’Observatoire relève néanmoins que, alors que le rythme de l’inflation accélère encore (1,9 % en novembre), les taux d’intérêts réels restent négatifs depuis 6 mois. Une situation inédite depuis 1974.

Fait marquant, l’Observatoire souligne que la durée moyenne des prêts accordés en novembre s’est élevée à 227 mois, soit 8 mois de plus qu’en début d’année 2018. 20 mois de plus si l’on remonte à 2014. En pratique, pour les ménages primo-accédants, la part des crédits immobiliers souscrits sur 25 ans et plus représentent, pour le mois de novembre, 39,2 %. Un pourcentage qui monte à 70,6 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus.

Autre information donnée par la note d’analyse, le niveau de l’apport personnel des emprunteurs est en net recul : -7,4 % sur l’année 2018. L’Observatoire indique que les taux d’apport personnel ont rarement été aussi bas, même durant la crise économique et financière des années 2008-2009, lorsque les établissements bancaires soutenaient à bout de bras la demande de crédits des ménages afin d’éviter une crise des marchés immobiliers résidentiels encore plus profonde.

Observatoire Crédit Logement – note d’analyse des crédits immobiliers pour les particuliers, novembre  2018

Vous le savez : la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois, par dérogation, le propriétaire peut, à l’expiration d’une période de 3 ans, donner congé au locataire pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble. Il peut également, toujours à l’issue d’une période triennale, reprendre le local d’habitation loué accessoirement au local commercial pour le réaffecter à un usage d’habitation si tel n’était pas le cas, ou encore pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

Une loi récente (dite « loi Elan ») introduit un nouveau cas de reprise triennale. Désormais (depuis le 25 novembre dernier), le bailleur est autorisé à mettre fin au bail pour transformer, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, le local commercial en local à usage principal d’habitation.

Rappel : le congé doit être envoyé par le bailleur au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier de justice.

Art. 28, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO du 24

En 2020, toutes les entreprises titulaires d’un marché public devront transmettre leurs factures sous forme électronique à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics.Mais pour l’heure, cette obligation s’impose déjà aux grandes entreprises (plus de 5 000 salariés) et aux entreprises de taille intermédiaire (250 à 5 000 salariés).À compter du 1er janvier 2019, ce sera au tour des petites et moyennes entreprises, qui emploient de 10 à 250 salariés, d’adresser leurs demandes de paiement par voie électronique aux acheteurs publics.

À noter : à partir du 1er janvier 2020, l’obligation de recourir à une facture électronique s’appliquera également aux très petites entreprises (TPE).

Pour cela, les entreprises doivent se connecter à la plate-forme conçue à cet effet, Chorus Pro.

Une plate-forme unique pour simplifier l’envoi de vos factures

Chorus Pro est un portail spécifiquement développé pour la facturation électronique dans le cadre des marchés publics. Vous pouvez vous y connecter, quelle que soit la taille de votre entreprise et quelle que soit celle de votre interlocuteur public. Concrètement, ce portail permet l’envoi sécurisé et gratuit de vos factures. Comment procéder ?– rendez-vous sur chorus-pro.gouv.fr et enregistrez-vous sur le portail ;– ensuite, saisissez directement votre facture ou déposez-la sous format pdf.

Puis suivez en temps réel le traitement de votre facture jusqu’à son paiement depuis votre ordinateur ou votre smartphone.

N’hésitez pas à consulter le site communaute-chorus-pro.finances.gouv.fr si vous avez des questions.

Enfin, vous pouvez également vous laissez guider par le tutoriel de l’École nationale des finances publiques (ENFiP) qui complète la série de tutoriels vidéo déjà publiés sur les différentes grandes fonctionnalités de Chorus Pro, à retrouver sur la chaîne Dailymotion de Bercy.

Bon à savoir pour passer le cap du « sans papier » !

La facturation électronique présente un certain nombre d’avantages en termes de :– trésorerie (diminution de la charge associée au traitement et au suivi des factures) ;– productivité (diminution des délais de traitement par facture) ;– temps (diminution du délai de transmission des factures) ;– sécurité (grâce à la fonctionnalité d’archivage, à l’architecture des systèmes d’informations déployés et au suivi normé de la facture) ;– transparence (exemplarité, image et notoriété) ;– protection de l’environnement (diminution de l’empreinte carbone).

Les prochains soldes d’hiver auront lieu du mercredi 9 janvier à 8 heures du matin au mardi 19 février 2019.

Rappel : les soldes d’hiver commencent le deuxième mercredi du mois de janvier à 8 heures, cette date étant avancée au premier mercredi lorsque le deuxième mercredi tombe après le 12 janvier.

Toutefois, des dates dérogatoires sont prévues dans les départements frontaliers et les collectivités d’outre-mer suivants :– Meurthe-et-Moselle, Meuse, Moselle, Vosges et Guyane : du mercredi 2 janvier au mardi 12 février 2019 ;– Guadeloupe : du samedi 5 janvier au vendredi 15 février 2019 ;– Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 16 janvier au mardi 26 février 2019 ;– La Réunion : du samedi 2 février au vendredi 15 mars 2019 (soldes d’été) ;– Saint-Barthélemy et Saint-Martin : du samedi 4 mai au vendredi 14 juin 2019.

Les soldes réalisés sur Internet débuteront également le 9 janvier, quel que soit le lieu du siège de l’entreprise.

À noter : un projet de loi (dite « loi Pacte ») prévoit de réduire la durée des soldes de 6 à 4 semaines.

Le bénévole a le droit d’être remboursé des dépenses qu’il effectue dans le cadre de ses activités associatives. Il peut néanmoins décider de renoncer à ce remboursement au profit de l’association.

Un remboursement de frais…

L’association doit rembourser au bénévole les frais qu’il engage, personnellement et réellement, lors de ses missions en a avec l’objet social associatif. Les remboursements doivent avoir lieu sur présentation de pièces justificatives (billets de train, factures d’achat, notes de restaurant…) et correspondre au montant réellement dépensé.

Toutefois, lorsque le bénévole utilise son propre véhicule pour l’activité de l’association, ses frais peuvent être évalués forfaitairement selon un barème d’indemnités kilométriques fixé par l’administration fiscale. Une indemnité qui s’élève actuellement à 0,311 € par kilomètre pour une voiture et à 0,121 € par kilomètre pour un vélomoteur, un scooter ou une moto.

Important : le remboursement forfaitaire des frais des bénévoles est plus simple à utiliser pour les associations qu’un remboursement à l’euro près et sur justificatifs. Mais, sauf pour les frais kilométriques, il est déconseillé car ces sommes pourraient être considérées comme des salaires par l’Urssaf. Et s’il existe, en plus, un a de subordination entre l’association et le bénévole, ce dernier risque d’être requalifié en salarié par les tribunaux. Ce qui pourrait coûter cher à l’association…

Enfin, l’association a tout intérêt à définir des règles claires concernant le remboursement des frais engagés par les bénévoles (types de frais remboursables, plafonds, etc.). Il est également opportun de leur demander d’établir une note de frais sur la base d’un modèle (date et objet de la dépense, montant, etc). Ces modalités devant être portées à la connaissance des bénévoles.

… ou un abandon de frais

Le bénévole qui renonce au remboursement de ses frais peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, cet abandon étant analysé comme un don au profit de l’association.

La renonciation doit être faite sans contrepartie pour le bénévole (sauf contrepartie symbolique ou de faible valeur). En pratique, elle prend la forme d’une mention explicite rédigée par le bénévole sur sa note de frais : « Je soussigné (nom et prénom) certifie renoncer au remboursement des frais ci-dessus et les laisser à l’association en tant que don ».

Les frais abandonnés doivent être constatés dans les comptes de l’association, celle-ci devant conserver les justificatifs de frais et la déclaration d’abandon. L’association délivre un reçu fiscal au bénévole et ce dernier indique, dans sa déclaration de revenus, le montant des frais abandonnés.

Et, comme les autres dons, seuls les abandons de frais consentis à certaines associations dont celles d’intérêt général ayant notamment un caractère éducatif, social, humanitaire ou concourant à la défense de l’environnement naturel, ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Précision : la réduction d’impôt à laquelle le bénévole a droit correspond à 66 % du montant des frais qu’il abandonne au profit de l’association (frais retenus dans la limite de 20 % de son revenu imposable). Un pourcentage qui est porté à 75 % de ces frais (frais retenus dans la limite de 537 €) lorsque l’association vient en aide aux personnes en difficulté par la fourniture de repas, de logement ou de soins.

Le bailleur d’un commerce est tenu de délivrer au locataire le local loué et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Ainsi, une simple clause prévoyant que le locataire loue les lieux en l’état ne suffit pas à dispenser le bailleur de son obligation de délivrance. Dans une affaire récente, les juges ont rappelé que seule une stipulation expresse du bail peut avoir cet effet.

Un fromager avait ainsi accepté de prendre en location des locaux dépourvus de raccordement au réseau électrique et aux eaux usées. Après avoir effectué les travaux de mise en conformité, il avait alors demandé au bailleur de le rembourser et de le dédommager également pour les loyers payés pendant la période où, faute de raccordement au réseau électrique, il n’avait pu exercer son activité ainsi que pour le préjudice d’exploitation subi. Mais le bailleur avait refusé en faisant valoir que le locataire avait accepté, via une clause du bail, de prendre les locaux « dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur et que, connaissant parfaitement les équipements des locaux, il déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l’exercice de son activité ». Clause qui n’a pourtant pas été considérée par la Cour de cassation comme suffisamment expresse pour mettre « à la charge du preneur le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique ».

Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 17-18553

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes ayant souscrit un prêt immobilier ont la faculté de résilier chaque année le contrat qui assure leur crédit pour en souscrire un nouveau auprès de l’assureur de leur choix. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance-emprunteur. Une faculté qui peut permettre de réaliser, selon les profils, de réelles économies.

En pratique, pour bénéficier du dispositif, les consommateurs doivent faire parvenir leur demande de résiliation à l’établissement financier au moins 2 mois avant la date anniversaire de leur contrat. Mais problème, les textes qui prévoient cette résiliation annuelle ne précisent pas la notion de date anniversaire. Une imprécision qui ne facilite pas la tâche des emprunteurs voulant se départir de l’assurance-emprunteur qu’ils ont contractée auprès de leur banque.

Concrètement, pour ces derniers, il est difficile d’identifier le bon moment pour faire valoir leur droit puisque le prêt et l’assurance-emprunteur sont intimement mêlés. Ainsi, par date anniversaire du contrat, faut-il comprendre date de la signature de l’offre de prêt ou date de la demande d’adhésion à l’assurance de prêt ? Et sans surprise, certaines banques profitent de cette ambiguïté pour bloquer les demandes de délégation d’assurance.

Conscient de cette difficulté, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a réuni autour de la table les principaux établissements bancaires et compagnies d’assurance, les courtiers ainsi que les consommateurs. Une réunion qui a permis de déboucher sur un accord : la date anniversaire à retenir pour le changement annuel d’assurance-emprunteur est la date de signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

Précision : cet accord devrait être applicable au plus tard au second semestre 2019 et concerner tous les contrats d’assurance en cours et à venir.

Une nouvelle aide aux agriculteurs en difficulté vient de voir le jour : l’Area (Aide à la relance des exploitations agricoles), qui remplace l’ancien dispositif de l’Agridiff. Présentation.

Un audit et des aides au redressement

L’Area permet d’abord de subventionner la réalisation d’un audit global de l’exploitation en difficulté à hauteur de 80 % de son montant, plafonné à 800 € (contre 300 € avec l’Agridiff). Cet audit consiste à dresser un bilan de la situation financière, économique, technique et sociale de l’exploitation. Il est ensuite transmis à une cellule d’accompagnement, composée d’experts, qui l’examine et valide un plan d’actions destiné à relancer l’exploitation.

Dans ce cadre, l’exploitant peut bénéficier d’une aide au redressement qui peut atteindre 10 000 € par unité de travail non salariée (dans la limite de 2, soit 20 000 € au maximum), ainsi que de la prise en charge par l’État d’une partie des intérêts bancaires dus sur certains prêts contractés pour financer des investissements productifs.

À noter : les régions et les départements peuvent, en complément de l’État, verser une aide au redressement de l’exploitation à hauteur de 10 000 € maximum par unité de travail non salariée.

Les conditions pour bénéficier de l’aide

L’Area est ouverte à un plus grand nombre d’exploitations que l’Agridiff. Ainsi, sont éligibles à l’aide les agriculteurs qui remplissent au moins 3 des critères suivants :– un taux d’endettement supérieur ou égal à 70 % (contre 75 % auparavant) ;– un excédent brut d’exploitation (EBE) inférieur ou égal à 25 % (contre une baisse de l’EBE de 20 % sur les 3 derniers exercices) ;– un revenu disponible inférieur ou égal à un Smic net par unité de travail non salariée ;– une trésorerie négative.

Peuvent bénéficier de l’Area les exploitants agricoles qui sont âgés d’au moins 21 ans et qui, à la date du dépôt de la demande, sont à plus de 2 ans de l’âge légal du départ en retraite. Avec l’Agridiff, l’âge maximal était de 55 ans. Autre condition, également assouplie : être chef d’exploitation à titre principal ou secondaire (nouveauté) depuis au moins 3 ans, et non plus depuis au moins 5 ans.

Comment demander l’aide ?

L’exploitant en difficulté doit déposer un dossier de demande d’aide (une fiche d’information) auprès de la Direction départementale des territoires (DDT) dont il relève. Puis, le dossier est transmis, en toute confidentialité, à la cellule d’accompagnement qui fait réaliser l’audit par un expert habilité par le préfet du département considéré dans les 12 mois suivant l’octroi de l’aide.

En pratique : chaque DDT a, en principe, mis en place un numéro de téléphone et une adresse mail dédiés à ce dispositif.

La Cour de cassation vient de rappeler, une fois encore, que toute personne est libre de ne pas adhérer à une association.

Dans cette affaire, le locataire d’un local situé dans un centre commercial avait, en 1996, signé un bail comportant une clause lui imposant d’adhérer à une association de commerçants. Début 2014, il avait cessé de verser les cotisations dues à cet organisme. Ce dernier l’avait alors poursuivi en justice pour en obtenir le paiement.

Mais, pour les juges, la clause du bail qui impose l’adhésion à une association est nulle en ce qu’elle entrave la liberté de ne pas adhérer à une association et celle de s’en retirer à tout moment. Le commerçant avait donc le droit de se retirer de l’association et de cesser de payer les cotisations correspondantes.

Une solution qui découle des articles 4 de la loi de 1901 (« Tout membre d’une association peut s’en retirer en tout temps ») et 11 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (« Toute personne a droit à la liberté d’association »).

Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 17-23211