De plus en plus de propriétaires ont recours aux services de plateformes Internet (Airbnb, Abritel, HomeAway, Wimdu…) afin de proposer leur logement à la location pour de courtes durées. Face à ce phénomène grandissant, les pouvoirs publics ont décidé d’encadrer encore un peu plus le régime de la location meublée. Le point sur les nouvelles règles applicables.

Une adhésion au RSI

Depuis le 1er janvier 2017, les revenus tirés de la location de logements meublés entre particuliers sont soumis au Régime social des indépendants (RSI), et donc assujettis aux cotisations sociales correspondantes, dès lors qu’ils excèdent 23 000 € par an et que les logements sont loués, pour de courtes durées, à une catèle de passage ou que l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. En deçà de 23 000 €, ces sommes restent considérées comme des revenus du patrimoine et sont assujetties aux prélèvements sociaux (15,5 %).

Pour échapper au RSI, les bailleurs peuvent toutefois s’affilier au régime général de la Sécurité sociale lorsque leurs recettes annuelles n’excèdent pas la limite du régime fiscal micro fixée, en principe, à 82 800 €. Mais avant d’opter pour ce régime, mieux vaut faire évaluer les avantages et les inconvénients de ce choix.

La communication des recettes à l’administration fiscale

Par le passé, certains bailleurs n’ont pas « pris soin » de déclarer à l’administration fiscale les revenus tirés de leur activité de location. Aussi, afin de pallier ce manquement, le législateur met à la charge des plateformes Internet une nouvelle obligation déclarative automatique sécurisée (DAS) des revenus de leurs utilisateurs.

Prévue pour la première fois au titre des revenus perçus en 2019, cette déclaration, dématérialisée, devra notamment indiquer l’identité de l’utilisateur, son adresse mail, son statut (particulier ou professionnel), le montant total des revenus bruts qu’il aura perçus ainsi que la catégorie à laquelle se rattachent ces revenus.

De nouvelles formalités

Depuis peu, certaines communes peuvent, par une délibération du conseil municipal, décider de soumettre à déclaration préalable en mairie toute location pour de courtes durées d’un meublé de tourisme. Peuvent être concernés les logements situés à Paris, dans une commune de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans une commune de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues ».

Imposition des revenus

L’ensemble des revenus tirés de la location (directe ou indirecte) de logements meublés relève désormais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que cette activité soit exercée de façon occasionnelle ou habituelle. Et ce à compter des revenus perçus en 2017.

Les contrats d’assurance-vie en fonds en euros possèdent de nombreux avantages : une garantie totale du capital, un mécanisme d’effet cliquet qui sécurise les intérêts générés et une liquidité permanente. Mais leur rendement s’érode d’année en année. Un contexte qui pousse les assureurs à proposer des solutions innovantes.

Le déclin des fonds en euros

Les performances 2016 des fonds en euros sont relativement mauvaises : 1,8 % seulement en moyenne. Un rendement en chute de 0,5 point par rapport à l’année 2015.

Cette baisse s’explique par le fait que les assureurs, pour composer les fonds en euros, investissent massivement les cotisations des assurés dans des obligations émises par de grandes entreprises et/ou qui portent sur de la dette souveraine (obligations d’État). Or, ce dernier type d’obligation, au profil sécurisé, subit une tendance baissière depuis plusieurs années. Dès lors, les compagnies d’assurance ne peuvent maintenir des taux de rémunération performants. De ce fait, certaines d’entre elles obligent désormais les épargnants qui souhaitent accéder ou effectuer des versements complémentaires sur un fonds en euros à placer au moins 20 % des primes versées sur des unités de compte.

Une nouveau type de contrat

Cette situation de baisse des taux a conduit certains établissements financiers à proposer de nouvelles solutions. Ainsi, un premier acteur a lancé un fonds en euros assorti d’un niveau de garantie du capital de 98 %, et non plus de 100 %. Grâce à cette option, le gérant du fonds dispose de plus de latitude pour aller chercher de la performance, le fonds pouvant être investi jusqu’à 35 % dans une poche de diversification composée d’unités de compte. L’objectif de ce nouveau fonds en euros : afficher un rendement de 1 à 1,5 point supérieur à celui délivré par les fonds en euros traditionnels.

Un autre assureur propose un contrat d’assurance-vie multisupport qui protège les unités de compte contre les fortes chutes des marchés financiers. À chaque date anniversaire du contrat, le capital est en effet protégé par un seuil de perte maximal de 10 % ou 15 % selon le support d’investissement choisi. En somme, le souscripteur a la faculté d’assurer son épargne contre les aléas boursiers. Sachant qu’en cas de décès, le capital transmis aux bénéficiaires sera au moins égal à 85 % ou 90 % du capital atteint à la date anniversaire précédente.

Selon la dernière enquête de la Fédération française de l’assurance, en 2014, 88 % des emprunteurs ont souscrit une assurance-emprunteur dans le même établissement que celui dans lequel ils ont obtenu leur prêt. Ainsi, seulement 12 % d’entre eux ont mis en œuvre une procédure de délégation d’assurance. Pourtant, conclure un contrat en dehors de l’établissement prêteur peut permettre de réaliser de jolies économies.

Le pouvoir de choisir son assurance-emprunteur

Pour faciliter la mise en concurrence et la liberté de choix, les pouvoirs publics ont rendu possible, il y a quelques années, la délégation d’assurance. En clair, il s’agit de la faculté pour un emprunteur de contracter, dans certaines conditions, un contrat d’assurance-emprunteur auprès de la compagnie de son choix, sans être tenu de souscrire celui proposé par l’établissement de crédit. Ainsi, grâce à loi Hamon du 17 mars 2014, les emprunteurs peuvent même, pour les offres de prêt émises depuis le 26 juillet 2014, changer d’assurance pendant les 12 mois qui suivent la signature du contrat de prêt. Et bonne nouvelle ! Une loi du 21 février 2017 offre aux emprunteurs la possibilité de résilier leur contrat d’assurance, non seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt, mais aussi chaque année à la date anniversaire du contrat. Sont concernées par cette mesure les offres de prêts émises depuis le 22 février 2017. Pour les contrats d’assurance souscrits antérieurement, la faculté de résiliation annuelle s’appliquera au 1er janvier 2018.

À noter : depuis le 2 septembre 2015, les anciens malades atteints de certains cancers n’ont plus à mentionner leurs antécédents médicaux dans leur dossier lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur. Ce droit constitue une avancée majeure pour ces personnes car il leur facilite l’accès à l’emprunt en leur évitant d’avoir à subir une majoration de tarif d’assurance ou une exclusion de garantie. Pour bénéficier de ce droit à l’oubli, leur protocole thérapeutique doit avoir pris fin depuis plus de 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 18 ans et depuis plus de 10 ans pour les autres cas.

Des économies conséquentes

Généralement, si les emprunteurs cherchent à obtenir un taux de crédit le plus bas possible, ils négligent encore trop souvent leur assurance-emprunteur. Il s’agit pourtant d’un moyen de réaliser des économies conséquentes. En effet, comme les taux des crédits immobiliers sont particulièrement bas, le coût de l’assurance-emprunteur pèse de plus en plus dans un projet de financement. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas hésiter à comparer l’assurance de groupe proposée par sa banque aux contrats individuels offerts par d’autres établissements. Dans la plupart des cas, les contrats proposés par les banques sont assez chers. En cause : le montant des cotisations d’assurance est le même pour tous les adhérents, peu importent leur âge ou leur profession. En faisant appel à la délégation d’assurance, l’économie réalisée peut dépasser plusieurs milliers d’euros, surtout si l’emprunteur est jeune et en bonne santé.

Une délégation sous conditions

Une banque n’est tenue d’accepter une délégation d’assurance-emprunteur que si le nouveau contrat souscrit présente un niveau de garanties équivalent à celui de son propre contrat. Afin d’établir un contrat d’assurance répondant à cette contrainte, l’emprunteur a tout intérêt à se procurer auprès de sa banque la fiche standardisée d’informations ainsi que la fiche personnalisée. Des documents contenant la liste des critères d’équivalence des garanties minimales exigées en termes notamment de couvertures décès, invalidité, incapacité, perte totale et irréversible d’autonomie, etc.

Par ailleurs, la mise en place d’une délégation d’assurance-emprunteur peut être également l’occasion de chercher à obtenir de meilleures garanties, notamment à améliorer la quotité, c’est-à-dire la répartition de la couverture du prêt (sachant que 100 % du prêt doivent être couverts). Par exemple, un couple qui emprunte pour acquérir sa résidence principale répartit la quotité à 50 % par tête. Cela signifie que si l’un des deux époux décède ou est dans l’incapacité d’assumer sa part, alors 50 % des mensualités seront honorées par l’assurance. En déléguant, pour un niveau de cotisations quasiment équivalent, il peut être possible de passer à une quotité supérieure par tête.

Une déclaration sincère

Pour tenter d’obtenir les meilleures garanties et tarifs possibles, il peut être tentant d’occulter volontairement une partie de son dossier médical ou de ne pas mentionner la pratique de certaines activités à risques. Mauvaise idée ! En effet, lors de la souscription d’un contrat d’assurance, l’assuré est obligé de répondre avec sincérité aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque, pour qu’il puisse apprécier les aléas qu’il prend en charge. Ainsi, une déclaration mensongère ou un oubli volontaire peut constituer une fraude à l’assurance. Concrètement, si la mauvaise foi est démontrée, le contrat d’assurance est annulé rétroactivement et l’ensemble des cotisations versées sont conservées par l’assureur. Plus grave encore, sachant que le prêt n’est plus assuré, la banque peut décider de l’annuler et demander son remboursement intégral et immédiat.

Délégation d’assurance, mode d’emploi

Demander une délégation d’assurance-emprunteur auprès de sa banque est relativement simple : après avoir négocié un contrat auprès d’un autre établissement, l’emprunteur doit notifier, par lettre recommandée, à la banque sa demande de résiliation et de substitution d’assurance au plus tard 15 jours avant le terme de la première année du contrat ou la date anniversaire du contrat (en cas de résiliation annuelle). L’emprunteur ayant pris soin de joindre à sa demande le devis édité par le nouvel assureur.

À réception, la banque dispose, quant à elle, de 10 jours pour informer l’emprunteur de sa décision d’acceptation ou de refus (pour cause de garanties non équivalentes). Et en cas d’acceptation, la substitution du contrat d’assurance prend effet 10 jours après la réception par l’assureur de la décision de l’établissement bancaire.

Exemple : emprunt de 150 000 € sur 15 ans par un couple de 40 ans dont l’un est fumeur, l’autre non, et disposant d’un bon dossier (50 % sur chaque tête)