Les pouvoirs publics ont communiqué les dates limites de souscription des déclarations de revenus 2016.
Comme chaque année, les contribuables devront bientôt souscrire une déclaration personnelle de revenus et la transmettre au service des impôts. Le calendrier de déclaration des revenus 2016 vient d’être annoncé. Ainsi, les contribuables qui déclarent leurs revenus sous forme papier ont jusqu’au mercredi 17 mai 2017 pour déposer leur déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042 et ses annexes). En cas de déclaration par Internet, ils bénéficient de délais supplémentaires variant selon leur département de résidence. La date limite est ainsi fixée au :– mardi 23 mai 2017 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;– mardi 30 mai 2017 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;– mardi 6 juin 2017 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.
Précision : le service de déclaration en ligne sera ouvert à partir du mercredi 12 avril 2017.
Attention, ceux dont le revenu fiscal de référence de 2015 excède 28 000 € devront remplir leur déclaration en ligne dès lors que leur résidence principale dispose d’un accès à Internet.
Service de déclaration
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Je suis nu-propriétaire de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Des parts que j’ai acquises à l’aide d’un emprunt bancaire. J’ai entendu dire qu’il était possible de déduire fiscalement les intérêts de cet emprunt de mes autres revenus immobiliers. Qu’en est-il exactement ?
Avant toute chose, rappelons qu’en cas de démembrement de propriété de parts de sociétés de personnes (comme les SCPI) détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison des revenus fonciers qu’il a pu percevoir, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu mais ayant vocation à devenir plein propriétaire des parts à l’extinction de l’usufruit.
Comme l’a rappelé récemment le Conseil d’État, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de tels parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier. En conséquence, ces intérêts ne sont pas déductibles fiscalement des revenus fonciers que le nu-propriétaire percevrait d’autres biens immobiliers.
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Portés par les bons résultats des marchés financiers, les actions séduisent de plus en plus d’épargnants.
À en croire une récente enquête publiée par le Cercle de l’épargne, les Français seraient de plus en plus attirés par les actions. En effet, 38 % des sondés (échantillon de 1 001 personnes de 18 ans et plus) estiment que ce type d’actifs est intéressant en 2017. Un chiffre en progression de 9 points en un an. Prise de conscience de la part de certains épargnants, ceux qui possèdent des produits financiers plébiscitent à 45 % les actions. Un taux qui grimpe à 68 % pour les titulaires d’un Plan d’épargne en actions. Il faut dire que la tentation de recourir aux actions est grande, puisque les marchés boursiers ont affiché de bons résultats ces derniers mois. Pour preuve, le CAC 40 a progressé en 2016 de 4,86 % et a passé récemment la barre des 5 000 points. Une tentation vraisemblablement renforcée par la baisse de rendement des autres placements disponibles (Livret A, Plan d’épargne logement, par exemple). Ces différentes données peuvent laisser penser que les mauvais souvenirs de la crise financière de 2008 et des dettes souveraines de 2011 tendent à s’estomper.
Même si les épargnants semblent prêts à prendre un peu plus de risques, l’enquête souligne que la sécurité constitue toujours un élément de choix important pour les Français. Interrogées sur un éventuel versement sur un contrat d’assurance-vie, 41 % des personnes sondées privilégient toujours les fonds en euros quand seulement 18 % optent pour des unités de compte. Les 41 % restant ne souhaitant pas souscrire un tel contrat.
Le Cercle de l’épargne, enquête « Les Français, la retraite et l’épargne », mars 2017
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Le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016.
L’Association française de la gestion financière (AFG), l’Autorité des marchés financiers, le Trésor et la Direction générale du travail ont lancé la Semaine de l’épargne salariale. Se déroulant du 27 au 31 mars 2017, cet évènement a pour objectif notamment de mieux faire comprendre les atouts de l’épargne salariale aux salariés, d’encourager les entreprises à davantage communiquer auprès de leurs salariés sur les dispositifs existants et de convaincre les entreprises et associations qui n’en disposent pas d’entamer des démarches en la matière. Un évènement loin d’être dénué de sens car, selon Benoît de Juvigny, secrétaire général de l’Autorité des marchés financiers, l’épargne salariale est un dispositif « mal compris et mal connu ». Sachant d’autant plus que 600 millions d’euros par an sont perdus par les salariés du fait d’une mauvaise allocation d’actifs au sein de leur dispositif d’épargne : par exemple, 30 % des encours sont investis dans des Sicav monétaires, des actifs aux rendements souvent négatifs. L’épargne salariale étant considérée comme une épargne de moyen à long terme, une allocation tournée davantage vers les actions serait plus cohérente.
À noter : en parallèle à cette semaine de l’épargne salariale, un site Internet à but pédagogique vient d’être mis en ligne : www.epargnesalariale-france.fr. Ce site comporte deux volets : le premier destiné aux salariés et le second aux chefs d’entreprise. Différentes fiches pédagogiques détaillant les dispositifs d’épargne salariale sont proposées, ainsi que des conseils pour les mettre en place.
Un bilan 2016 positif
Parmi les points positifs, au 31 décembre 2016, les encours de l’épargne salariale se sont établis à 122,5 milliards d’euros, soit une progression de 4,3 % par rapport à 2015. Une hausse qui s’explique principalement par l’évolution positive des marchés financiers en 2016. Autre information, les salariés ont approvisionné de manière significative leurs PEE et Perco en 2016, +13,7 milliards d’euros répartis de la manière suivante :– 3,5 milliards d’euros au titre de la participation ;– 4,6 milliards d’euros au titre de l’intéressement ;– 3 milliards d’euros au titre des versements volontaires des salariés ;– 2,6 milliards d’euros au titre de l’abondement des entreprises.
Des chiffres à mettre toutefois en balance avec le montant des rachats. Ces derniers se sont élevés en 2016 à près de 14 milliards d’euros (11 700 € en moyenne par foyer) et ont contribué notamment à financer 144 000 projets d’achat de résidence principale.
Par ailleurs, le nombre d’entreprises offrant l’accès à un dispositif d’épargne salariale à leurs employés a progressé de 3 % en 2016, ce qui représente globalement 305 000 entreprises, dont 300 000 PME ayant moins de 250 salariés. Le nombre de comptes de porteurs d’épargne salariale reste stable à près de 10,2 millions.
Semaine de l’épargne salariale
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La Cour de cassation estime que la garantie décennale d’un propriétaire ayant réalisé des travaux peut être invoquée en cas de dommages futurs identifiés.
Propriétaires de leur résidence principale, des époux avaient procédé à d’importants travaux conduisant à la création d’une mezzanine. Pour réaliser cette pièce supplémentaire, ce couple avait « amputé » une partie de la charpente afin de créer un volume circulable et donc aménageable, et compensé les suppressions par la pose d’un montant vertical de renfort censé supporter les charges en toiture. Trois ans plus tard, ils décidaient de revendre leur bien immobilier. Les nouveaux propriétaires des lieux, de moins en moins convaincus par la solidité de l’ouvrage, avaient alors demandé une expertise. Cette dernière concluait que ces travaux n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’un risque notamment de « poinçonnement » du plancher du rez-de-chaussée était à craindre.
Mais les vendeurs avaient contesté le fait de devoir indemniser les acquéreurs au titre de la garantie décennale. En effet, ils soulignaient que ce risque était purement hypothétique et qu’il n’y avait pas lieu de croire que des dommages se manifesteraient dans le délai décennal. Réponse de la Cour de cassation : la « mutilation » de la charpente, qui provoquera à terme des dégâts, n’est pas un risque hypothétique mais un dommage actuel compromettant la solidité de l’ouvrage. Une situation justifiant la mise en œuvre de la garantie décennale.
Cassation civile 3e, 23 février 2017, n° 15-26505
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En 2018, les logements donnés en location devront notamment présenter une étanchéité à l’air suffisante.
Le propriétaire-bailleur est tenu de fournir à son locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants et pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement (par exemple, toiture étanche, rampe d’escalier solidement arrimée, canalisations d’eau et de gaz en bon état).
Un décret récent pris en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte intègre désormais aux caractéristiques du logement décent la performance énergétique. Ainsi, à compter du 1er janvier 2018, tout logement donné en location (nue ou meublée) devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante. En outre, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Enfin, les cheminées devront être équipées de trappes. À compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération « suffisante ». Les dispositifs d’ouverture (et les éventuelles dispositifs de ventilation) des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, JO du 11
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Le dispositif est prorogé de 10 ans et le taux de l’exonération de droits de mutation à titre gratuit passe de 30 % à 50 %.
Dans le but de mettre fin au désordre foncier et cadastral qui touche plusieurs départements français, la loi de finances pour 2015 a mis en place une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit lors de la première transmission, par succession ou par donation, d’un bien ou d’un droit immobilier dont le titre de propriété a été reconstitué (par notaire).
Précision : l’exonération de droits de mutation, fixée à 30 % de la valeur du bien transmis, est accordée aux titres de propriété reconstitués constatés par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017.
Étant donné que ce dispositif n’a pas rencontré le succès espéré, les pouvoirs publics ont décidé d’en renforcer l’attractivité en portant le taux de l’exonération de 30 % à 50 %. En outre, le dispositif est prorogé de 10 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027.
Article 3, loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, JO du 7
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Les personnes à la recherche d’un logement se penchent de plus en plus sur la qualité de la connexion Internet.
Situation géographique, état général, exposition, performance énergétique… Des critères de sélection que toute personne à la recherche d’un logement s’attelle à appliquer. Mais à en juger par un récent sondage réalisé par OpinionWay pour Ariase Group, la connexion à Internet est désormais un élément déterminant dans le choix d’un logement. Sur 1 007 personnes interrogées, 79 % d’entre elles déclarent que l’absence d’une connexion Internet de qualité correspondant à leurs usages peut être un véritable frein. Une réponse qui n’a rien d’étonnant dans la mesure où le numérique prend une place de plus en plus importante dans la vie des Français. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le nombre d’abonnement à Internet est passé en 10 ans de 12,7 à 27,7 millions (chiffres Arcep au 31 décembre 2016). Des chiffres qui ne concernent que les abonnements adossés aux réseaux fixes, exit donc les accès Internet via smartphone.
Toujours est-il que la présence d’une connexion Internet ne suffit pas. Il faut également que cette dernière dispose d’un bon débit car les nouveaux services associés notamment aux fameuses « box Internet » – télévision HD, téléphonie, streaming, vidéos à la demande, jeux vidéo – sont gourmands en bande passante. Il est loin le temps où l’usage d’Internet se limitait exclusivement à la consultation de sites web ou la réception et à l’envoi de mails.
Autre enseignement à tirer de ce sondage, 80 % des sondés seraient intéressés par la possibilité, avant de louer ou d’acheter un bien immobilier, de connaître la qualité de connexion Internet dans le logement grâce à un diagnostic, comme ce qui est fait aujourd’hui avec le diagnostic de performance énergétique.
OpinionWay – Les Français et la qualité de leur connexion Internet, mars 2017
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Les résultats d’une société civile immobilière (SCI) sont normalement soumis à l’impôt sur le revenu au nom de ses associés, dans la catégorie des revenus fonciers, à hauteur de leur quote-part dans la société, et ce indépendamment de leur perception effective par ces derniers. Cependant, les associés peuvent choisir d’imposer les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Intérêt de l’option
L’option permet notamment de soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés après déduction d’un ensemble de charges, dont l’amortissement du bien immobilier.
L’un des intérêts de l’option pour l’impôt sur les sociétés est de permettre aux associés de maîtriser leur imposition personnelle sur les résultats. En effet, en cas d’option, la société est taxée à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices (au taux de 15 % ou de 33 1/3 %, selon les cas). Mais les associés ne sont, eux, soumis à une imposition personnelle sur les bénéfices au titre de l’impôt sur le revenu que s’ils sont distribués sous forme de dividendes. À défaut de distribution, ils ne subissent donc, à leur niveau, aucune imposition.
Autre avantage de l’option, la base d’imposition de la SCI peut être diminuée grâce à des déductions spécifiques, au titre notamment des rémunérations allouées aux associés ou de l’amortissement du bien immobilier.
À noter : les rémunérations des associés sont imposées à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque bénéficiaire.
Les associés d’une SCI peuvent, en outre, choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés afin de bénéficier d’un régime fiscal exclusivement réservé aux sociétés soumises à cet impôt. C’est le cas, par exemple, du régime de l’intégration fiscale.
Effets de l’option
L’option, irrévocable, donne lieu, en principe, à une imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
Une fois exercée, l’option revêt un caractère irrévocable. Les associés ne peuvent plus revenir dessus, aucune cause de retrait du bénéfice de l’option n’étant prévue.
À noter : l’irrévocabilité est attachée à la personnalité morale de la société. Par exemple, en cas de transformation n’entraînant pas la création d’une personne morale nouvelle, l’option reste valable et lie la société sous sa nouvelle forme.
Par ailleurs, l’option donne lieu, en principe, à une imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
Bénéfices non encore taxés
À ce titre, le résultat non encore taxé est établi pour la période d’imposition précédant immédiatement le changement de régime fiscal. Par dérogation, les produits acquis et non encore perçus (loyers courus non échus, par exemple) lors du changement de régime sont immédiatement taxables et les dépenses engagées non encore payées (frais d’emprunt d’acquisition d’un immeuble, notamment) sont déductibles des derniers résultats imposables à l’impôt sur le revenu. À l’inverse, les encaissements et les paiements relatifs à des créances et dettes à naître après le changement de régime ne doivent pas être pris en compte.
Plus-values latentes
En l’absence de création d’une personne morale nouvelle, l’imposition des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé peut être reportée, notamment jusqu’à la cession des biens concernés, si certaines conditions sont satisfaites. En pratique, en cas de choix pour le report d’imposition, les biens concernés doivent ainsi être inscrits au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés de la SCI pour leur valeur d’origine. Cette inscription comporte, d’une part, la valeur des biens, et d’autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la SCI avait été soumise à l’impôt sur les sociétés dès leur acquisition. Le montant des amortissements déductible est donc limité à la valeur résiduelle des biens ainsi constatée, l’autre fraction étant réputée déduite avant le changement de régime. Au contraire, si les associés choisissent d’imposer immédiatement les plus-values latentes sur les biens inscrits au patrimoine social de la SCI, les biens concernés sont réévalués et sont inscrits au bilan d’ouverture pour leur valeur vénale. Sachant que le choix entre l’imposition immédiate ou le report d’imposition est global, et ne s’effectue pas élément par élément.
Formalisme de l’option
Pour être valable, l’option doit être exercée conformément à un certain formalisme.
La SCI doit notifier son option pour l’impôt sur les sociétés au service des impôts du lieu de son principal établissement. Notification devant intervenir au plus tard avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel elle souhaite être soumise pour la première fois à cet impôt. L’option peut également être exercée avant le début de l’exercice à partir duquel elle produira ses effets. Dans tous les cas, l’administration fiscale en délivre récépissé à la société.
Précision : l’administration autorise une SCI à clôturer son exercice de façon anticipée afin que ses associés puissent opter pour l’impôt sur les sociétés dans les 3 mois suivant cette clôture.
Pour être valable, la notification doit, en outre, comporter un certain nombre de mentions, à savoir :– la désignation de la SCI et l’adresse de son siège social ;– les noms, prénoms et adresse de chaque associé ;– la répartition du capital social.
Enfin, la notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts de la SCI. Si ces derniers ne prévoient aucune modalité particulière pour l’exercice de l’option, la signature de tous les associés est alors requise.
À savoir : la SCI a le choix de notifier son option soit auprès de son service des impôts, soit auprès de son centre de formalités des entreprises (CFE). Dans ce dernier cas, elle doit alors impérativement cocher la case prévue à cet effet sur le formulaire de modification adressé au CFE.
En outre, la SCI doit, dans un délai de 60 jours à compter du changement de régime, fournir à l’administration les déclarations et documents qu’elle est normalement tenue de souscrire au titre d’une année d’imposition. Elle doit notamment communiquer la déclaration de résultat n° 2072 correspondant au dernier exercice soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi que le bilan d’ouverture du premier exercice relevant de l’impôt sur les sociétés.
Précision : c’est au sein de ce premier bilan que la société matérialise son choix entre l’imposition immédiate ou le report d’imposition des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
L’administration a précisé que ce délai de 60 jours court à compter de la notification de l’option. Cette date s’entendant de celle à laquelle la société a expédié son courrier d’option à l’administration et non de la date à laquelle cette dernière l’a reçu. Et si l’option a été formulée avant le début de l’exercice concerné, le délai de 60 jours court à compter du 1er jour de cet exercice. Ce délai de 60 jours est un délai non franc qui inclut, selon le cas, le jour de notification de l’option ou le 1er jour de l’exercice relevant de l’impôt sur les sociétés lorsque l’option est antérieure à cette date.
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Bien que l’activité du marché locatif privé se soit ressaisie ces dernières années, les loyers peinent encore à augmenter.
Selon la dernière étude de l’observatoire Clameur, l’activité du marché locatif privé s’est redressée dans la quasi-totalité des régions depuis 2011. Pour preuve, le taux de mobilité résidentielle des locataires, après avoir accusé un fort décrochage lors de la crise de 2009, atteint aujourd’hui 29,8 % contre une moyenne établie à 28,6 % (couvrant la période 1998-2017). Seule ombre au tableau, les loyers n’ont augmenté que de 0,4 % par an depuis 2013 alors que l’inflation a progressé dans le même temps de 0,6 % par an. Globalement, ce phénomène touche 70 % des villes de plus de 148 000 habitants (75 % depuis le début de l’année). Tel est le cas notamment à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint-Etienne.
Fait marquant, ce sont les loyers des petites surfaces qui ont augmenté le moins vite : +0,2 % pour les studios et 1 pièce, +0,1 % pour les 2 pièces, +0,4 % pour les 3 pièces, +0,9 % pour les 4 pièces et +1,1 % pour les 5 pièces et plus. Conséquence, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements se poursuit : un effort au plus bas de ces 20 dernières années.
Observatoire Clameur
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