Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

Les grosses réparations d’un local commercial peuvent-elles être mises à la charge du locataire ?

En principe, le locataire d’un local commercial n’est tenu que des réparations locatives et des travaux de menu entretien (c’est-à-dire ceux relatifs aux portes, fenêtres, vitres…), à l’exception de ceux causés par la vétusté ou la force majeure. Tous les autres travaux, en particulier ceux découlant de l’obligation de remettre au locataire des locaux en bon état avant son installation, les grosses réparations et les travaux prescrits par l’administration (ravalement de façade, travaux liés au respect de règles de sécurité…) étant, par conséquent, à la charge du propriétaire.Cependant, avant la loi du 18 juin 2014, cette répartition des charges n’était pas impérative et les parties pouvaient donc la modifier dans leur contrat de bail commercial. À condition toutefois de ne pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et notamment celles découlant de l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.Ainsi, une clause prévoyant que le locataire déclare connaître l’état de vétusté des lieux qu’il prend en location sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation d’exécuter les grosses réparations nécessaires à la remise en état du local.

Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des traces d’humidité sur les plafonds et les murs ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations, qui relevaient, selon les juges, de l’obligation mise à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré, dans le bail, connaître parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés, s’engageant en contrepartie à verser un loyer « correspondant à cet état ».

Précision : pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Cassation civile 3e, 2 mars 2017, n° 15-22056

Des mesures pour lutter contre la précarité du travail saisonnier

L’ancienneté et le droit à reconduction du contrat des travailleurs saisonniers sont mieux encadrés.

Pour améliorer le statut des travailleurs saisonniers, la loi Travail du 8 août 2016 a incité les branches professionnelles à engager des négociations sur la prise en compte de leur ancienneté et sur les modalités de reconduction de leur contrat de travail.

À défaut d’accord d’entreprise ou de branche conclu sur ces thèmes, les employeurs doivent appliquer les règles fixées dans le Code du travail et applicables depuis le 7 mai dernier.

Précision : ces mesures s’appliquent uniquement dans 17 branches professionnelles au sein desquelles le travail saisonnier est particulièrement développé. Sont ainsi concernés, par exemple, les hôtels, cafés, restaurants, les espaces de loisirs, d’attractions et culturels, les commerces d’articles de sports et d’équipement de loisirs ou encore les transports routiers et activités auxiliaires de transports.

L’ancienneté des travailleurs saisonniers

Pour calculer l’ancienneté d’un travailleur saisonnier, il convient de cumuler les durées des contrats de travail successifs dont il a bénéficié auprès d’une même entreprise. Et sont désormais considérés comme successifs les contrats de travail conclus sur une ou plusieurs saisons au sein de la même entreprise, y compris lorsqu’ils ont été interrompus par des périodes sans activité dans cette entreprise.

Exemple : le travailleur qui exécute un CDD de 3 mois et qui, la saison suivante, signe un nouveau CDD de 2 mois chez le même employeur, cumule une ancienneté de 5 mois dans l’entreprise.

Le droit à reconduction du contrat saisonnier

Tout d’abord, l’employeur doit informer le travailleur en contrat saisonnier, et ce avant son terme, des conditions de reconduction de ce contrat.

Sachant que le travailleur bénéficie de la reconduction de son contrat dès lors qu’il a effectué au moins deux mêmes saisons dans l’entreprise sur deux années consécutives et que l’employeur dispose d’un emploi saisonnier à pourvoir compatible avec sa qualification.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, l’employeur a l’obligation, sauf « motif dûment fondé », d’aviser le travailleur qu’il peut prétendre à la reconduction de son contrat. Étant précisé que cette information, tout comme celle relative aux conditions de reconduction du contrat, peut être effectuée par tout moyen, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Art. 86, loi n° 2016-1088 du 8 août 2016, JO du 9

Ordonnance n° 2017-647 du 27 avril 2017, JO du 28

Arrêté du 5 mai 2017, JO du 6

Élections législatives : quelles incidences pour l’employeur ?

Les salariés candidats aux élections législatives bénéficient d’autorisations d’absence pour mener leur campagne et, s’ils sont élus, de la suspension de leur contrat de travail.

Les 11 et 18 juin, se dérouleront les élections législatives permettant de désigner 577 députés au sein de l’Assemblée nationale. Certains salariés sont candidats à ces élections et pourraient être investis du mandat de député. Quelles seraient alors les conséquences pour leur employeur ?

Le salarié candidat peut-il s’absenter ?

Tout candidat à l’Assemblée nationale peut prétendre, auprès de son employeur, à 20 jours ouvrables d’absence pour participer à la campagne électorale. Sachant que pour les élections législatives organisées cette année, la campagne débutera le 22 mai pour le premier tour du scrutin et le 12 juin pour le second tour.

Précision : chaque absence doit durer une demi-journée entière au minimum. Le salarié devant informer l’employeur de son absence au moins 24 heures avant le début de celle-ci. L’employeur ne pouvant, quant à lui, s’opposer à cette absence.

Durant ses absences, le salarié n’est pas rémunéré sauf si la convention collective applicable à l’entreprise en dispose autrement. Toutefois, le salarié peut demander que ses absences soient décomptées de ses jours de congés payés dans la limite du nombre de congés acquis à la date du premier tour du scrutin.

À savoir : la durée des absences est assimilée à du temps de travail effectif. Aussi, elle est prise en compte pour la détermination des congés payés et des droits relatifs à l’ancienneté du salarié.

Et si le salarié est élu ?

Le salarié élu en tant que député peut bénéficier d’une suspension de son contrat de travail jusqu’à la fin de son mandat. Mais à une condition : cumuler au moins un an d’ancienneté dans l’entreprise. Cette possibilité étant également offerte au salarié dont le mandat de député est renouvelé si la suspension de son contrat de travail au titre de son premier mandat a duré moins de 5 ans.

En pratique : le salarié doit demander la suspension de son contrat de travail auprès de son employeur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’employeur n’a pas la possibilité de refuser cette suspension.

Au terme de son mandat, le salarié doit retrouver son précédent emploi, ou un emploi analogue assorti d’une rémunération équivalente. Pour cela, il doit aviser son employeur de l’intention de reprendre son poste par lettre recommandée avec accusé de réception et au plus tard dans les 2 mois qui suivent l’expiration de son mandat.

En complément : lorsque le salarié est réélu député et que la suspension de son contrat de travail à l’occasion de son premier mandat a duré au moins 5 ans, ou bien que le salarié élu député était antérieurement sénateur, son contrat de travail est alors rompu. Il peut néanmoins solliciter sa réembauche auprès de son employeur dans les 2 mois suivant son mandat. Il bénéficie alors, pendant un an, d’une priorité de réembauchage au sein de l’entreprise dans les emplois correspondant à sa qualification.

Rectification d’impôt sur les sociétés et réclamation en matière de crédit d’impôt recherche

Une entreprise, qui a fait l’objet d’un redressement d’impôt sur les sociétés, peut bénéficier du délai spécial de réclamation au titre du crédit d’impôt recherche.

Une entreprise peut remettre en cause une imposition en adressant une réclamation à l’administration fiscale. Pour cela, elle dispose généralement d’un délai de 2 ans. Toutefois, lorsqu’elle fait l’objet d’une procédure de rectification, elle bénéficie d’un délai spécial de 3 ans pour contester les impositions supplémentaires établies suite au redressement ainsi que les impositions initiales concernées par cette procédure.

Dans une affaire récente, la société mère d’un groupe fiscal intégré avait souscrit, en juillet 2008, au titre de 2007, une déclaration relative au crédit d’impôt recherche (CIR). Suite à un contrôle fiscal, elle avait reçu, en décembre 2010, une proposition de rectification portant sur l’impôt sur les sociétés des années 2007 à 2009. Profitant du délai spécial ouvert par ce redressement, la société avait effectué, en 2011, une réclamation en matière de CIR. Mais l’administration fiscale n’a pas fait droit à cette demande au motif que le délai de réclamation avait expiré au 31 décembre 2010. En effet, selon elle, le CIR étant une imposition différente de l’impôt sur les sociétés, l’entreprise ne pouvait pas se prévaloir du délai spécial.

Une position que n’a pas partagée le Conseil d’État dans la mesure où le CIR s’impute sur l’impôt sur les sociétés. Les juges ont donc considéré qu’une proposition de rectification relative à l’impôt sur les sociétés ouvre droit au délai spécial pour déposer une réclamation au titre du CIR, peu importe que le redressement ne soit pas fondé sur ce crédit d’impôt.

Conseil d’État, 28 décembre 2016, n° 389954

Des précisions pour le nouveau dispositif « Louer abordable »

Les pouvoirs publics ont communiqué les éléments permettant de mettre en œuvre le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable ».

Créé par la loi de finances rectificative pour 2016, le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable » vient d’être précisé par les pouvoirs publics. Destiné à remplacer le « Borloo ancien » et le « Besson ancien », ce dispositif permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent.

À noter : la location doit notamment porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l’habitation principale du locataire.

Étant précisé que le taux de la déduction varie de 15 % à 85 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée. Comme dans la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, le propriétaire doit s’engager à louer son bien à des niveaux de loyers raisonnables et à des personnes dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Concrètement, deux textes, publiés le 7 mai dernier, confirment les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les communes éligibles au dispositif (zones A bis, A, B1, B2 et C). En outre, la convention devant être conclue entre les bailleurs et l’Anah a été révisée afin de tenir compte des spécificités du dispositif « Louer abordable ».

Précision : se trouve en annexe du décret un modèle type de la fameuse convention Anah.

Plafonds de loyers 2017 (en €/m²)
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Plafond intermédiaire	16,83	12,50	10,07	8,75	8,75
Plafond social	11,77	9,06	7,80	7,49	6,95
Plafond très social	9,16	7,05	6,07	5,82	5,40

À noter : les plafonds de loyers par m² habitables sont révisés chaque année au 1er janvier.

Décret n° 2017-839 du 5 mai 2017, JO du 7

Arrêté du 5 mai 2017, JO du 7

Louer Abordable

L’édition 2017 du salon professionnel Viva Technology, c’est dans un mois !

Initiée par Les Echos et le groupe de communication Publicis, la 2 édition du salon Viva Technology se tiendra du 15 au 17 juin 2017 à Paris. Au programme : trois jours de rencontres et de découvertes !

Porteurs de projets, start-up, investisseurs, dirigeants de grandes entreprises, chercheurs, grand public : pas moins de 50 000 participants issus de 200 pays sont attendus pour l’édition 2017 du salon professionnel Viva Technology, qui se tiendra du 15 au 17 juin 2017 dans les locaux de Paris Expo Porte de Versailles. Lancé en 2016 par Les Echos et le groupe de communication Publicis, l’évènement vise à donner un coup de projecteur particulier sur l’univers de l’innovation dans le monde entier.

Plus de 350 intervenants de renommée internationale, 200 conférences thématiques abordant des sujets aussi divers que variés (de la blockchain à la réalité virtuelle, en passant par l’Internet des objets), 20 laboratoires d’innovation ouverte dédiés à la transformation digitale, 150 challenges invitant les jeunes entreprises à défendre leurs projets devant des experts et des investisseurs, un « Hall of Tech » offrant aux participants la possibilité d’expérimenter les innovations les plus marquantes… Force est de constater que la 2e édition du salon Viva Technology s’annonce riche en opportunités !

De quoi faire le plein d’informations, rencontrer les acteurs phares de l’écosystème numérique d’aujourd’hui et, pourquoi pas, initier de futurs partenariats.

Pour en savoir plus, rendez-vous dès à présent sur : www.vivatechnology.com

Comment récupérer la TVA en cas de chèque volé ou sans provision ?

L’administration fiscale rappelle les justifications qu’un commerçant doit fournir pour obtenir la restitution de la TVA lorsqu’il a été réglé au moyen d’un chèque volé ou sans provision.

Lorsqu’un commerçant découvre qu’il a été payé par un cat au moyen d’un chèque volé ou sans provision, il peut, sous certaines conditions, récupérer la TVA qu’il a déjà reversée à l’administration fiscale.

À noter : cette restitution s’opère soit par voie d’imputation sur la déclaration de TVA, soit, à défaut, par le biais d’un remboursement sur demande du commerçant.

Pour cela, il doit démontrer que la créance correspondante au chèque impayé est devenue définitivement irrécouvrable. Une telle preuve étant apportée en cas d’échec des poursuites mises en œuvre contre son cat. Ainsi, la récupération de la TVA intervient, en principe, lorsque le commerçant est autorisé à inscrire la créance en compte de charge définitif.

Précision : le simple défaut de recouvrement de la créance à son échéance ne suffit pas à prouver son caractère irrécouvrable, ni la constatation d’une provision pour dépréciation de la créance.

À ce titre, l’administration fiscale vient de rappeler les justifications à fournir. En pratique, le commerçant doit établir qu’il a été réglé au moyen d’un chèque volé, par le biais d’un dépôt de plainte par exemple, ou qu’il a exercé toutes les voies de recours prévues par la loi en cas de chèque sans provision (relance, injonction de payer…). En outre, il doit, le cas échéant, envoyer au cat un duplicata de la facture initiale avec les indications réglementaires requises, à savoir le prix net et le montant de la TVA correspondante, complétées, en caractères très apparents, de la mention suivante :« Facture demeurée impayée pour la somme de … € (prix net) et pour la somme de … € (TVA correspondante) qui ne peut faire l’objet d’une déduction (article 272 du CGI) ».

Précision : si le cat a disparu, l’entreprise est dispensée de cette formalité.

BOI-TVA-DED-40-10-20 du 5 avril 2017, n° 40