Compte tenu du succès rencontré par les dispositifs de défiscalisation immobilière, les pouvoirs publics ont décidé de proroger les réductions d’impôts « Pinel », « Censi-Bouvard » et « Malraux ». Ces différents dispositifs faisant également l’objet de modifications.

Un dispositif Pinel quasi-inchangé

Hormis sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2017, la réduction d’impôt Pinel ne connaît pas de changements notables quant à ses conditions d’application. Seule nouveauté, le dispositif est étendu, à titre expérimental, à certaines communes de la zone C (communes où la tension du marché du logement est la plus faible). Les communes concernées seront agréées par les pouvoirs publics en fonction de spécificités démographiques ou économiques.

Rappelons que le Pinel permet aux particuliers qui acquièrent des logements neufs afin de les louer nus à usage d’habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie en fonction de la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur (6 ans : 12 %, 9 ans : 18 % et 12 ans : 21 %). Cette réduction étant calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans les limites de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €, et répartie, par parts égales, sur la durée de l’engagement de location.

Un dispositif Censi-Bouvard aménagé

Le dispositif Censi-Bouvard, prorogé également jusqu’au 31 décembre 2017, permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) devaient, jusqu’à présent, investir dans des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants ou encore des résidences de tourisme classées. Mais attention, la loi de finances exclut du champ d’application de la réduction les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2017 dans les résidences de tourisme. Ce type d’investissement faisant dorénavant l’objet d’une nouvelle réduction d’impôt « autonome ». À titre transitoire, les acquisitions de logements en résidence de tourisme réalisées entre le 1er janvier 2017 et le 31 mars 2017 peuvent encore bénéficier de la réduction Censi-Bouvard, à condition qu’un engagement d’acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016.

Un dispositif Malraux assoupli

Différents points de la réduction Malraux sont modifiés à compter des demandes de permis de construire et des déclarations préalables déposées en 2017. D’une part, le champ d’application du dispositif est revu pour tenir compte des nouveaux sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ces derniers viennent en remplacement des secteurs sauvegardés, des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine dans lesquels s’appliquait le dispositif. Étant précisé que le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019 pour la restauration d’immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés et dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. D’autre part, les modalités d’application de la réduction d’impôt évoluent. En effet, la limite annuelle de dépenses éligibles de 100 000 € est désormais remplacée par un plafond global pluriannuel de 400 000 € réparti sur 4 ans. Par ailleurs, le contribuable peut dorénavant reporter la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes. Enfin, tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine (bureaux transformés en logements), ouvrent désormais droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Articles 68 et 69, loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30


Article 40, loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016, JO du 30

La loi de finances pour 2017 prévoit notamment la revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’une réduction d’impôt pour les ménages modestes.

Le barème de l’impôt sur le revenu modifié

Chaque limite des tranches du barème de l’impôt sur le revenu est revalorisée de 0,1 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible de l’indice des prix hors tabac pour 2016.

Le barème applicable aux revenus 2016 est donc le suivant :

Revalorisation des limites et seuils

L’ensemble des seuils et limites associés au barème de l’impôt sur le revenu font, en principe, l’objet d’une réévaluation dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition des revenus 2016, la revalorisation de ces seuils et limites est donc de 0,1 %.

Baisse de l’impôt sur le revenu pour les ménages modestes

Dès l’imposition des revenus de 2016, les ménages aux revenus modestes vont pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Une réduction qui profite aux contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 20 500 € pour une personne seule (célibataire, divorcée, séparée, veuve) et à 41 000 € pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune. Sachant que ces plafonds sont majorés de 3 700 € pour chaque demi-part supplémentaire et de 1 850 € pour chaque quart de part supplémentaire.

Attention : le revenu fiscal de référence pris en considération est ajusté de certaines charges déductibles, abattements, revenus exonérés et plus-values afin que la réduction d’impôt reste ciblée sur les ménages à revenus modestes.

Et bonne nouvelle, la réduction d’impôt sera, en principe, applicable dès le début de l’année 2017 grâce à un ajustement automatique opéré sur les prélèvements mensuels réalisés à partir du mois de janvier et sur les acomptes provisionnels de février et/ou mai prochain. Aucun ajustement n’est, en revanche, pratiqué si le montant annuel total de la réduction des prélèvements mensuels ou des acomptes provisionnels est inférieur à 75 €.

À noter : la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’impôt brut après application, le cas échéant, de la décote.

Destinée potentiellement à 7 millions de contribuables, cette faveur fiscale permet de réduire, en principe, le montant de leur impôt de 20 %. Mais attention, le taux de la réduction est dégressif pour ceux dont le revenu fiscal de référence excède 18 500 € pour une personne seule et 37 000 € pour un couple.

Loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, JO du 30

Selon les derniers chiffres, environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location sont considérés comme indignes, c’est-à-dire présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Pour renforcer la lutte contre « les marchands de sommeil », la loi Alur du 24 mars 2014 permet aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes qui le souhaitent de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de certains secteurs géographiques, dans lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration voire à une autorisation préalable. Les conditions de mise en œuvre de ces deux régimes viennent d’être précisées par un décret récent.

Le régime de la déclaration de mise en location

Concrètement, pour le régime de la déclaration de mise en location, les propriétaires concernés devront déclarer à la collectivité la mise en location de leur bien (nue ou meublé) dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cette déclaration devra préciser :– l’identité, l’adresse et les coordonnées du bailleur (personne physique) ;– sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration (personne morale) ;– la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Le dépôt de la déclaration donnera lieu à la délivrance d’un récépissé dans un délai d’un mois.

Précision : lorsqu’une personne mettra en location un logement sans avoir remplir les obligations de déclaration, le préfet en sera informé. Le bailleur sera alors invité à présenter à ce dernier ses observations dans un délai d’un mois. Et il pourra, dans ce délai, procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il devra joindre aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Le régime de l’autorisation préalable

Le régime d’autorisation préalable de mise en location est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Bien évidemment, l’autorisation ne pourra pas être délivrée pour un logement situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Précision : cette autorisation, délivrée dans un délai d’un mois, sera valable pendant deux ans suivant sa délivrance.

Pour obtenir cette autorisation, le bailleur devra, comme pour la déclaration de mise en location, indiquer les mêmes éléments d’identification. Là encore, le bailleur qui n’aura pas sollicité l’autorisation requise avant la mise en location pourra régulariser sa situation auprès du préfet.

Et attention, le bailleur qui ne respectera pas l’une ou l’autre de ces procédures sera passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € (dans le cadre de l’autorisation préalable) en cas de location d’un logement malgré un avis défavorable délivré par l’EPCI ou la commune.

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, JO du 21