Les chiffres du marché des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont été récemment publiés. Des chiffres qui montrent que 2016 a été une nouvelle année record en termes de collecte. En effet, les SCPI ont engrangé 5,25 milliards d’euros, soit une progression de 1,19 milliard d’euros par rapport à 2015. Étant précisé que ce sont les SCPI de bureaux qui drainent, à elles seules, environ 73 % de la collecte (3,8 milliards d’euros). Cet engouement témoigne ainsi de la confiance des investisseurs envers ce type de placement.

Précision : les SCPI, communément appelées « pierre papier », permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Du point de vue des performances, la situation reste relativement stable. Les SCPI ont servi un rendement de 4,64 % en 2016 (contre 4,85 % en 2015). Un placement qui, compte tenu du contexte actuel, continue donc d’offrir un taux de distribution attractif.

Meilleurescpi.com, Bilan 2016 SCPI de rendement

Un particulier avait souscrit un contrat d’assurance-vie multisupport auprès d’une compagnie d’assurance. Particularité, ce contrat contenait une clause dite « d’arbitrage à cours connu ». En clair, cette clause permettait au souscripteur de passer des ordres entre différents supports financiers sur la base des cours de la bourse de la semaine précédente, et non sur celle des cours au jour où l’ordre est exécuté. Un mécanisme hautement spéculatif qui avait coûté très cher à l’assureur puisqu’il devait verser à son cat le produit de ses opérations. Conscient que cette clause pouvait nuire à ses intérêts, l’assureur avait décidé de supprimer de la liste des supports d’investissement disponibles les fonds les plus spéculatifs à base d’actions pour les remplacer par des fonds obligataires moins dynamiques. Puis, il avait proposé au souscripteur de signer un avenant au contrat dans lequel il renonçait au bénéfice de la clause à cours connu, sachant qu’en contrepartie, il pourrait accéder à une liste de supports financiers plus vaste. Le cat n’avait pas donné suite à cette proposition et avait continué de passer des ordres d’arbitrage à cours connu. L’assureur ayant refusé d’exécuter ces opérations, le souscripteur avait décidé de l’assigner en justice en réparation de son préjudice.

Saisie de ce litige, la Cour d’appel de Versailles avait estimé que, bien que l’assureur pouvait se prévaloir d’une clause du contrat lui permettant de modifier unilatéralement la liste des supports d’investissement, il avait commis une faute en dénaturant le contrat et en privant d’une grande partie l’intérêt de la clause d’arbitrage à cours connu. Une décision que l’assureur avait contestée en se pourvoyant devant la Cour de cassation. Mais cette dernière a rallié la position de la Cour d’appel et a considéré que l’assureur avait bien commis un abus dans l’exercice de la faculté contractuelle lui permettant de fixer arbitrairement la liste des supports éligibles à l’arbitrage.

Cassation civile 2e, 12 janvier 2017, n° 15-27908

Quelque temps après avoir acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation, une personne avait eu la désagréable surprise de découvrir la présence de termites dans le bâtiment. Or l’état parasitaire réalisé avant la vente avait fait seulement état d’indices d’infestation de termites, mais pas de la présence d’insectes. L’acquéreur avait alors agi en justice à la fois contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et contre le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

Son action à l’encontre du vendeur n’a pas abouti car le contrat de vente contenait une clause excluant la garantie de ce dernier en cas de vice caché ; clause qui, selon les juges, devait s’appliquer car le vendeur n’était pas de mauvaise foi. En effet, rien ne démontrait qu’il avait eu connaissance, avant la vente, de la présence de termites. D’ailleurs, même un professionnel n’avait pas su la détecter.

Précision : dans un contrat de vente conclu entre professionnels ou conclu entre particuliers, une clause excluant ou limitant la garantie des vices cachés due par le vendeur est valable. Mais elle ne jouera pas si ce dernier est de mauvaise foi.

En revanche, l’acquéreur a pu obtenir la condamnation du diagnostiqueur à lui verser une indemnité. La Cour de cassation ayant considéré – et c’est tout l’intérêt de cette décision – que l’indemnisation ne devait pas se limiter au coût du traitement anti-termites (en l’occurrence 5 019 €), comme l’avait jugé la cour d’appel, mais devait réparer l’intégralité des préjudices causés par la présence de termites non mentionnées dans l’attestation établie par le professionnel et destinée à informer l’acquéreur (coût des travaux de remise en état…). Car pour la Haute juridiction (qui l’avait déjà affirmé par le passé), le coût des réparations nécessitées par le défaut de signalement de la présence de termites par le diagnostiqueur constitue un préjudice « certain » qui doit être intégralement réparé.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2016, n° 15-20497